臺灣橋頭地方法院民事判決 109年度訴字第417號
原 告 程崧哲
被 告 尤福田
陳怡雯
上 二 人
訴訟代理人 侯信逸律師
被 告 陳枝富
尤富永
上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，本院於民國109 年
8 月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國105 年4 月1 日因拍賣取得坐落高雄市 ○○區○○○段000 地號土地（下稱系爭土地），並於同年 月13日辦理所有權移轉登記。被告尤福田所有門牌號碼高雄 市○○區○○巷00000 ○00000 號建物（以下分別稱Ａ、Ｂ 建物）、被告陳枝富所有門牌號碼高雄市○○區○○巷0000 0 號建物（下稱Ｃ建物）、被告尤富永所有門牌號碼高雄市 ○○區○○巷00000 號建物（下稱Ｄ建物）、被告陳怡雯所 有門牌號碼高雄市○○區○○巷00000 號建物（下稱Ｅ建物 ；以下就上開Ａ至Ｅ等5 棟建物合稱系爭建物），無權占用 系爭土地。縱令兩造依民法第425 條之1 規定擬制成立租賃 契約，系爭土地係耕地，依土地法第114 條第2 款、第6 款 規定，承租人放棄其耕作權利時，或違反同法第108 條規定 ，將耕地全部或一部轉租於他人時，伊得終止不定期限耕地 租約，故伊得本於所有權人之地位，請求被告拆除其等各自 所有之上開建物。又系爭土地面積888.67平方公尺，系爭建 物占用土地之面積共584.4 平方公尺，其餘土地難為農作之 用，應由系爭建物之所有人按比例分攤相當租金之不當得利 ，始符公平原則。依此計算，伊得請求自105 年4 月13日起 至本件起訴之日止無權占用土地之相當租金之不當得利，為 尤福田應給付新臺幣（下同）164,000 元、陳枝富、尤富永 、陳怡雯應各自給付82,000元等語，求為判決：㈠被告尤福
田應將坐落於系爭土地上之門牌號碼高雄市○○區○○巷00 000 ○00000 號房屋拆除，及返還所占用之該部分土地；並 應給付原告164,000 元。㈡被告陳枝富應將坐落於系爭土地 上之門牌號碼高雄市六龜區復興37-17 號房屋拆除，及返還 所占用之該部分土地；並應給付原告82,000元。㈢被告尤富 永應將坐落於系爭土地上之門牌號碼高雄市六龜區復興37-1 8 號房屋拆除，及返還所占用之該部分土地；並應給付原告 82,000元。㈣被告陳怡雯應將坐落於系爭土地上之門牌號碼 高雄市六龜區復興37-1 9號房屋拆除，及返還所占用之該部 分土地；並應給付原告82,000元。
二、被告則均以：系爭土地為重測前高雄市○○區○○段000 地 號土地，訴外人潘金華於54年4 月22日買入系爭土地，並於 同年5 月20日辦畢所有權移轉登記，潘金華嗣於83年9 月13 日將系爭土地出賣予林寶山，並於同年10月3 日辦妥所有權 移轉登記，原告於105 年4 月1 日因拍賣取得系爭土地所有 權。Ａ、Ｂ建物係系爭土地當時之所有權人潘金華於83年9 月間興建，嗣於85年1 月間出售予尤福田，Ｃ、Ｄ、Ｅ建物 係系爭土地斯時之所有權人林寶山於85年5 月間建造完成， Ｃ、Ｄ、Ｅ建物經轉讓或輾轉轉讓後，由陳枝富取得Ｃ建物 之事實上處分權，尤富永取得Ｄ建物之事實上處分權、陳怡 雯取得Ｅ建物之事實上處分權。原告於105 年4 月1 日因拍 賣取得系爭土地所有權，系爭土地及Ａ、Ｂ建物原先同屬於 潘金華所有，系爭土地及Ｃ、Ｄ、Ｅ建物原同屬林寶山所有 ，因潘金華先後出售系爭土地及Ａ、Ｂ建物予不同人，且林 寶山於興建Ｃ、Ｄ、Ｅ建物後，將上開三棟建物分別出售， 導致系爭土地所有權人及系爭建物之事實上處分權人相異， 依據民法第425 條之1 第1 項前段規定，土地及其土地上之 房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人 ，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人 或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推 定在房屋得使用期限內，有租賃關係，原告因拍賣取得系爭 土地所有權，應繼受上開租賃關係，依民法第425 條之1 第 1 項之規定，伊等與原告之間在系爭建物得使用期限內有租 賃關係存在，即非無權占有。伊等占用係土地既有合法權源 ，即非無法律上原因，自無受有不當得利之情形等語資為抗 辯。並均聲明：原告之訴駁回
三、本院參酌卷內事證及兩造於109 年7 月2 日、同年8 月6 日 言詞辯論期日之陳述（本院卷第113 至114 頁、第229 至23 1 頁），彙整不爭執事項如下：
㈠系爭土地為重測前坐落高雄市○○區○○段000 地號土地
，面積888.67平方公尺，使用分區為特定農業區，使用地 類別為農牧用地。潘金華於54年4 月22日買入系爭土地， 並於同年5 月20日辦畢所有權移轉登記，潘金華嗣於83年 9 月13日將系爭土地出賣予林寶山，並於同年10月3 日辦 妥所有權移轉登記，原告於105 年4 月1 日因拍賣取得系 爭土地所有權，並於105 年4 月13日辦理所有權移轉登記 ，有系爭土地公務用謄本、異動索引、土地登記簿可稽（ 本院卷第73至89頁），並經本院調閱臺灣高雄地方法院10 4 年司執字第74857 號強制執行事件卷宗核閱屬實。 ㈡系爭建物均係未辦理保存登記之建物。Ａ、Ｂ建物係由潘 金華於83年9 月建造完成，興建當時有申請建造執照及使 用執照，並登記潘金華為房屋稅納稅義務人，其後潘金華 於85年1月27日將Ａ、Ｂ建物出售及轉讓予尤福田，尤福 田取得Ａ、Ｂ建物之事實上處分權。Ｃ、Ｄ及Ｅ建物係由 林寶山於85年5月間建造完成，興建當時有申請建造執照 及使用執照，並登記林寶山為房屋納稅義務人。Ｃ建物於 86年1月28日將房屋稅納稅義務人變更為潘陳天寶，再於 87年5月15日因買賣變更納稅義務人為陳枝富，陳枝富係 Ｃ建物之事實上處分權人。Ｄ建物於87年12間因買賣將房 屋稅納稅義務人變更為尤潘明里，再於104年11月間因贈 與變更納稅義務人為尤富永，尤富永為Ｄ建物之事實上處 分權人。Ｅ建物85年8月3日出售及轉讓予陳怡雯，陳怡雯 為Ｅ建物之事實上處分權人，有系爭建物之稅籍紀錄表、 Ａ、Ｂ及E建物經公證之建築改良物買賣所有權移轉契約 書、高雄市工務局109年6月16日函及所檢送資料等件附卷 為憑（旗補卷第12至20頁、審訴卷第43至45頁反面、本院 卷第167至171頁、第49至51頁、第91至105頁）。四、本院之判斷：
㈠原告主張被告以其等各自所有之系爭建物自始無權占用系 爭土地，若認兩造間有租賃契約，其亦得依土地法第114 條第2 款、第6 款規定終止租賃關係，被告應拆除各自之 建物，並給付自其於105 年4 月13日登記為系爭土地所有 權人起至提起本件訴訟之日止之相當於租金之不當得利等 語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為 ：㈠被告各自之建物有無占用系爭土地之正當權源？㈡原 告請求被告給付占用土地之相當於租金之不當得利，有無 理由？茲析述如下。
㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋
受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係；其期限不受民法第449 條第1 項規定之限制，89 年5 月5 日施行民法第425 之1 條第1 項定有明文。又按 土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且 房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋 必須使用該房屋之基地，最高法院48年台上字第1457號判 例本旨即係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人， 而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人 默許房屋承買人繼續使用土地，以保護房屋既得之使用權 ，而民法第425 條之1 之增訂則係以上開判例意旨及法理 而予以明文化（最高法院99年度台上字第2344號判決意旨 參照）。又其後再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民 法第425 條之1 第1 項規定適用，其再因轉讓而繼受房屋 所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對 之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋， 其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受 人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係（最高法院73 年度第5 次民事庭會議決議）。再民法第425 條之1 之規 定，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法 辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，較之 所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂 「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之 土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法 院107 年度台上字第1797號、106 年度台上字第709 號、 106 年度台再字第71號、99年度台上字第1723號判決意旨 參照）。是以，房屋及土地轉讓之事實，發生於民法425 條之1 規定施行前，即與上開判例或決議所示意旨相符， 非不得以為裁判之基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與 讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期 限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋所有人、受讓人 或事實上處分權人使用土地。此規範目的在於房屋具有價 值，如任土地承買人請求拆除房屋，對房屋所有人及社會 經濟造成不利影響，為調和房屋所有人與土地所有人間之 關係，使原存在之房屋不因其所占用之土地移轉他人而成 無權占有土地，側重於房屋所有（占有）權與土地利用權 一體化之體現，基於保護房屋既得使用權之原則，因而肯 認土地使用權不因土地所有權之嗣後變動而受影響。 ㈢查潘金華原為系爭土地及Ａ、Ｂ建物之所有人，其於83年 9 月13日將系爭土地出賣予林寶山，並於同年10月3 日辦 畢所有權轉登記，嗣於85年1 月27日將Ａ、Ｂ建物出售予
尤福田，尤福田取得Ａ、Ｂ建物之事實上處分權。另林寶 山受讓系爭土地所有權後，於85年5 月間在系爭土地上興 建Ｃ、Ｄ、Ｅ建物，是系爭土地及Ｃ、Ｄ、Ｅ建物原為同 一人即林寶山所有，Ｃ建物於86年1 月28日轉讓予潘陳天 寶，再於87年5 月15日由陳枝富因買賣取得，陳枝富為Ｃ 建物之事實上處分權人。Ｄ建物於87年12間因買賣由尤潘 明里取得，尤潘明里於104 年11月間因贈與將Ｄ建物轉讓 予尤富永，尤富永為Ｄ建物之事實上處分權人。Ｅ建物85 年8 月3 日出售及轉讓予陳怡雯，陳怡雯為Ｅ建物之事實 上處分權人。原告則於105 年4 月1 日因拍賣自林寶山處 買受系爭土地，並於同年月13日辦妥所有權移轉登記等情 ，有系爭土地公務用謄本、異動索引、土地登記簿、系爭 建物之稅籍紀錄表、Ａ、Ｂ及E建物經公證之建築改良物 買賣所有權移轉契約書、高雄市工務局109年6月16日函及 所檢送資料可證（旗補卷第12至20頁、審訴卷第43至45頁 反面、本院卷第167至171頁、第49至51頁、第73至89頁、 第91至105頁），且為兩造所不爭執，此部分事實已堪認 定。是以，Ａ、Ｂ建物及系爭土地原同屬潘金華所有，Ｃ 、Ｄ、Ｅ建物及系爭土地原同屬林寶山所有，上開建物及 土地雖經同一人即潘金華、林寶山因買賣先後讓與不同人 ，再分別輾轉由被告各自受讓系爭建物、原告受讓系爭土 地所有權，則前手間、再轉受讓之兩造間固無民法第425 條之1規定之直接適用，仍得援用上開判例及條文法理， 揆諸前開說明，原告與各被告間應推定於被告各自之建物 得使用期限內就系爭土地有租賃關係存在，亦即系爭建物 之事實上處分權人於建物可使用期限內，有權使用系爭土 地，而非無權占有。
㈣原告主張被告在未登記為地上權人之前，不得以地上權對 抗土地所有權人排除侵害之主張等語，惟本件被告並未以 地上權作為占有權源之抗辯，原告上開主張容有誤會。又 按承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租 於他人；依不定期限租用耕地之契約，僅得於有承租人放 棄其耕作權利時、違反土地法第108 條規定時終止之，土 地法第108 條、第114 條第2 款、第6 款規定固有明文。 惟查，系爭建物係農舍，潘金華於83年9 月建造Ａ、Ｂ建 物，及林寶山於85年5 月建造Ｃ、Ｄ及Ｅ建物之前，均曾 向改制前高雄縣政府工務局申請建造執照，而經改制前之 六龜鄉公所代發建造執照，嗣再核發使用使用執照，有高 雄市政府工務局109 年6 月16日函及所附資料可參（本院 卷第91至105 頁），依上說明，系爭建物占用系爭土地，
就所占用之該部分土地本即係作為系爭建物即農舍之建築 基地之用，並非供耕作使用，自無原告所稱承租人放棄耕 作權利之情事存在。又本件被告係因受讓系爭建物事實上 處分權而繼受前手因民法第425 條之1 之法理推定之租賃 關係之承租人地位，並非因系爭建物之前手將建物所占用 之土地一部出租或轉租予被告，是原告主張系爭土地為耕 地，依土地法第114 條第2 款、第6 款規定，承租人放棄 其耕作權利時，或違反同法第108 條規定，將耕地全部或 一部轉租於他人時，其得終止不定期限耕地租約，故其得 本於所有權人之地位，請求被告拆除其等各自所有之建物 等語，與上開土地法規定之要件不合，不生終止租賃契約 之效力。
㈤據上所述，被告就其各自之建物與原告所有之系爭土地， 既推定在該等建物得使用期限內有租賃關係存在，被告各 以其建物占用系爭土地，具有正當權源，自非無權占有， 原告訴請被告拆除其等各自之建物及返還所占用之土地， 並無理由，應予駁回。
㈥末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179 條前段固有明文。查本件被告各自之 系爭建物並非無權占用系爭土地，且原告對兩造間就系爭 土地推定成立之租賃關係，所為之終止並不合法，已如前 述，被告占用系爭土地自非無法律上之原因而受有利益， 原告請求被告給付相當於租金之不當得利，自乏無據，而 無理由。
五、綜上所述，原告就系爭土地本於所有權之行使，請求尤福田 拆除Ａ、Ｂ建物，請求陳枝富拆除Ｃ建物，請求尤富永拆除 Ｄ建物，請求陳怡雯拆除Ｅ建物，及被告應各自返還所占用 之土地，並依不當得利法律關係，請求尤福田給付相當於租 金之不當得利164,000 元，及請求陳枝富、尤富永、陳怡雯 各均給付82,000元，均為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後認均於判決之結果不生影響，爰不逐一論敘。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 109 年 8 月 28 日
民事第一庭法 官 許慧如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 8 月 31 日
書記官 黃鈺玲