臺灣桃園地方法院民事判決 107年度簡上字第9號
上 訴 人 朱雨非（原名：朱郁璿）
陳銓富（原名：陳文忠）
被 上訴人 饒秋天
訴訟代理人 鍾儀婷律師
上列當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於民國106 年11月15
日本院中壢簡易庭105 年度壢簡字第676 號第一審判決之本訴及
反訴均提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於民國109 年7
月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、上訴駁回。
二、上訴人應連帶給付被上訴人新臺幣27,300元，及上訴人朱雨 非自民國108 年9 月11日起，上訴人陳銓富自民國109 年6 月23日起，均至清償日止，按年息5 ％計算之利息。三、其餘追加之訴駁回。
四、上訴費用由上訴人朱雨非負擔；追加之訴訴訟費用，由被上 訴人負擔65％，餘由上訴人朱雨非負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按於簡易訴訟程序第二審為訴之變更或追加，非經他造同意 ，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴 訟法第436 條之1 第3 項準用同法第446 條第1 項及第255 條第1 項第2 款甚明。經查，被上訴人饒秋天（下稱饒秋天 ）在原審依房屋租賃契約書第12條請求上訴人連帶給付第一 審律師費新臺幣（下同）7 萬元本息，嗣上訴人上訴後，饒 秋天仍依前開約定追加請求上訴人連帶給付第二審律師費42 ,000元本息（簡上卷第187 頁），經核其追加請求之基礎事 實均係基於同一租賃契約所衍生之爭執，合於上開規定，應 予准許。
二、上訴人陳銓富（下稱陳銓富）經合法通知，未於言詞辯論期 日到場，核無民事訴訟法第386 條各款之情形，爰依饒秋天 之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
甲、本訴部分：
一、饒秋天即原告：
㈠原審起訴主張：
1.上訴人朱雨非（下稱朱雨非）前於民國104 年10月25日 邀同陳銓富為連帶保證人，向饒秋天承租門牌號碼桃園 市○鎮區○○路00號之1 房屋（下稱系爭房屋），租期 自104 年11月10日起至108 年11月10日止，租金每月15 ,000元，應於每月10日前繳納，已付押租金45,000元（ 下稱系爭租約）。詎朱雨非自104 年12月10日起積欠租 金，僅於105 年1 月13日繳納1 期租金，扣除押租金後 ，尚欠13期租金，饒秋天業於106 年3 月3 日在法院調 解不成立時口頭向朱雨非催告限期於106 年3 月31日前 給付，因朱雨非仍未繳納，嗣饒秋天於106 年4 月19日 開庭時以書狀終止系爭租約，朱雨非之訴訟代理人當庭 簽收書狀，則系爭租約業已終止，惟朱雨非遲於106 年 8 月16日返還系爭房屋鑰匙，則在終止後、返還鑰匙前 ，朱雨非仍無權占有系爭房屋，應給付饒秋天積欠租金 及不當得利共計247,500 元（自104 年12月10日起至10 6 年8 月16日止）。
2.依系爭租約第5 條、第7 條、第9 條及104 年11月14日 增補協議書第3 點約定，系爭租約終止後，承租人應將 系爭房屋回復原狀。饒秋天委請訴外人估價，回復費用 共計200,700 元。另依系爭租約第12條約定，因承租人 違約時涉訟，出租人所繳納之律師費應由承租人負擔， 故承租人應負擔饒秋天所支出第一審律師費7 萬元。並 依增補協議書第1 點前段約定，承租人未滿租約2 年， 出租人得沒收3 個月保證金即45,000元。陳銓富為連帶 保證人，自應與朱雨非負連帶給付義務。
3.爰依系爭租約第5 條、第12條、增補協議書第1 點前段 、民法第179 條之規定，提起本件訴訟等語。並於原審 聲明：上訴人應連帶給付饒秋天563,200 元，及自爭點 整理暨言詞辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5 ％計算之利息。
㈡二審答辯：朱雨非於104 年11月27日反應有漏水時，饒秋 天都有去修繕，於104 年11月29日修繕完畢，105 年1 月 6 日朱雨非再反應有漏水時，饒秋天亦於105 年1 月29日 完成修繕，事後沒有再聽朱雨非說有漏水。朱雨非沒有繼 續營業，是因為朱雨非對營業登記規則有所誤會，不是因 為系爭房屋漏水等語。
㈢二審追加主張：依系爭租約第12條約定，因承租人違約時 涉訟，出租人所繳納之律師費應由承租人負擔，故上訴人 應再連帶給付第二審律師費42,000元。並於第二審追加聲 明：上訴人應再連帶給付饒秋天42,000元，及自追加狀繕
本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。二、朱雨非即被告於原審答辯及於二審補充：系爭房屋於104 年 11月26日因地震而有漏水情形，大廳櫃台及牆壁只要下雨就 會滴水，廚房入口也漏水，饒秋天雖於104 年11月29日修繕 但未修好，嗣於105 年1 月6 日又再漏水。朱雨非已於105 年6 月1 日催告饒秋天於文到5 日內修繕，即已行使同時履 行抗辯權拒絕給付租金。又饒秋天未依口頭約定提供辦理營 業登記之文件予朱雨非，朱雨非亦得拒絕給付租金。另系爭 房屋原狀破爛不堪，朱雨非裝潢後才能對外營業，饒秋天請 求回復原狀費用無理由。本件因饒秋天未能提供合於系爭租 約使用之系爭房屋，違約在先，致生本件訴訟，故饒秋天請 求第一審及第二審律師費均無理由。縱認有理由，朱雨非以 對饒秋天之1,319,700 元債權（即反訴主張之債權）為抵銷 等語置辯。並於原審聲明：被上訴人第一審之訴駁回。三、陳銓富未於原審最後言詞辯論期日、第二審準備程序及言詞 辯論期日到場，惟據其於原審到場所為之聲明及陳述略以： 同朱雨非所述等語置辯。並於原審聲明：被上訴人第一審之 訴駁回。
四、原審為饒秋天部分勝訴之判決，判命上訴人應連帶給付饒秋 天354,570 元（原判決309,570 元，嗣補充判決45,000元） 及法定利息，暨依職權宣告假執行及宣告上訴人預供擔保得 免為假執行。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決 除判命上訴人連帶給付違約金45,000元之部分外廢棄。㈡上 開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。饒秋天則答辯聲明 ：上訴駁回。對於被上訴人追加之訴，朱雨非則答辯聲明： 駁回追加之訴。
五、兩造不爭執事項：（原審卷第155頁反面、221頁反面） ㈠朱雨非於104 年10月25日邀同陳銓富為連帶保證人，向饒 秋天承租系爭房屋，租期自104 年11月10日起至108 年11 月10日，租金每月15,000元，應於每月10日前給付，已付 押租金45,000元。
㈡朱雨非與饒秋天於104 年11月14日簽訂增補協議書。 ㈢朱雨非自104 年12月10日起至106 年4 月19日止積欠租金 ，僅於105 年1 月13日繳納1 期租金，扣除押租金後，尚 欠租金195,500 元。
㈣朱雨非於105 年6 月1 日委請律師發函催告饒秋天於文到 5 日內將系爭房屋修繕至不漏水狀態，饒秋天於105 年6 月4日回函。。
㈤饒秋天於106 年4 月19日開庭時以書狀終止系爭租約，朱 雨非之訴訟代理人當庭簽收書狀。
㈥朱雨非於106 年8 月16日返還系爭房屋鑰匙。六、得心證之理由：
㈠饒秋天請求上訴人連帶給付積欠租金及不當得利共計247, 500 元，為有理由。
1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催 告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出 租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額， 非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其 租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個 月時，始得終止契約，民法第440 條第1 項、第2 項定 有明文。次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損 害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不 存在者，亦同，民法第179 條亦定有明文。
2.查兩造於原審不爭執朱雨非自104 年12月10日起至106 年4 月19日止，僅於105 年1 月13日繳納1 期租金，扣 除押租金45,000元後，尚欠租金共計195,500 元（原審 卷第155 頁反面、第221 頁反面）。而饒秋天業於106 年3 月3 日在法院調解不成立時口頭向朱雨非催告限期 於106 年3 月31日前給付，因朱雨非仍未繳納，嗣饒秋 天於106 年4 月19日開庭時以書狀終止系爭租約，朱雨 非之訴訟代理人當庭簽收書狀，有該書狀附卷為憑（原 審卷第95、97頁），則系爭租約業於106 年4 月19日終 止，惟朱雨非於106 年8 月16日始返還系爭房屋鑰匙（ 原審卷第176 頁），故饒秋天依民法第179 條規定，得 請求上訴人連帶給付自106 年4 月20日起至106 年8 月 16日止之不當得利共計58,548元【計算式：15,000元× 3 ＋（15,000元÷31×28）＝58,548元】。上開積欠租 金加計不當得利共計254,048 元（計算式：195,500 元 ＋58,548元＝254,048 元），惟饒秋天僅請求247,500 元，自有理由。
㈡朱雨非行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金，為無理由。 1.按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租 人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收 益之狀態，民法第423 條定有明文。是出租人如未於租 賃關係存續中保持合於約定使用、收益之狀態，承租人 自得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。
2.朱雨非雖辯稱系爭房屋漏水，且饒秋天未未依口頭約定 提供辦理營業登記之文件，不合於系爭租約約定可供營 業之狀態，故其行使同時履行抗辯權拒絕給付租金云云 ，惟：
⑴按行使同時履行抗辯權，其效果應指在修繕完畢前， 出租人免以該物租予承租人使用收益之義務，承租人 免給付租金之義務（最高法院30年上字第345 號民事 判例意旨參照）；非謂承租人得一方面繼續使用收益 租賃物，一方面拒絕給付租金，否則有失租賃雙方權 益之衡平。
⑵查饒秋天自承朱雨非於104 年12月27日、105 年1 月 8 日有向其反應系爭房屋有漏水情形，饒秋天分別於 104 年12月29日、105 年1 月29日修繕完成等語（原 審卷第103 、104 頁），亦自承105 年1 月6 日朱雨 非有傳LINE告訴其「發現咖啡機盒上、電腦螢幕、電 腦主機、咖啡機中間桌面積水且滴到地板上一大片」 等語（原審卷第38頁），堪信於租賃期間內，系爭房 屋確有漏水情形。
⑶惟依證人即木工師傅陳甲庚於原審證稱其於104 年12 月間前往系爭房屋裝潢，看到系爭房屋靠近大門之牆 壁濕濕的等語（原審卷第152 至153 頁）；證人林谷 屏即陳銓富友人於原審證稱其於105 年1 月26日前往 系爭房屋有看到吧台附近有濕濕的痕跡，有一個容器 放在桌子上盛水，但當天沒看到滴水等語（原審卷第 154 頁反面至155 頁）。並經原審法官於106 年7 月 13日前往系爭房屋勘驗結果略為：系爭房屋內原樓梯 間位置下方牆面有黑色約40公分之印痕，但木地板沒 有積水等情，有勘驗筆錄及照片在卷可查（原審卷第 133 頁反面、178 至180 頁），依照片顯示踢腳板上 方牆壁壁紙有發霉及翹起、情形，參以證人上開證述 ，可推知於104 年12月間至105 年1 月間，系爭房屋 有滲漏水致牆面及地板有水漬及發霉情形，惟尚難認 系爭房屋漏水情形達全部租賃物均不能使用收益之程 度。
⑷次依朱雨非提出105 年2 月至3 月間房屋漏水情形之 照片（原審卷第50至57頁），上開照片所示系爭房屋 靠近門邊的地板角落有少許水漬，門邊地板上放置容 器接水，容器內有少許水，容器下的地板上有水漬， 另一個牆角有少許水漬，牆面有一些水珠等情形，系 爭房屋如有滲漏水情形，固應由饒秋天負責修繕，然 上開漏水情形未致全部租賃物均不能使用收益，應認 在此種瑕疵可以修繕且未影響全部租賃物使用收益之 情形，拒付租金有違誠信原則，故朱雨非行使同時履 行抗辯權拒絕給付租金，即屬無據。
3.又朱雨非於105 年1 月4 日請求饒秋天提供建物所有權 人同意書、所有權狀、房屋稅單等件以供辦理公司登記 等語；而饒秋天於105 年1 月6 日回覆因系爭房屋為未 辦保存登記建物故無建物所有權狀，惟有97年稅單等語 ；朱雨非則回覆其會再詢問會計師是否可用97年稅單申 請等語，有通訊軟體LINE對話紀錄在卷可稽（原審卷第 37頁），足證明饒秋天並未拒絕提供文件，則朱雨非以 此為由拒絕給付租金，亦不可採。
4.綜上，朱雨非行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金，為 無理由。
㈢饒秋天請求上訴人連帶給付回復原狀費用20,070元，為有 理由。
1.依系爭租約第7 條約定：「契約期間內乙方（承租人） 若擬搬遷他處…應無條件將該房屋照原狀還甲方（出租 人）…」、第9 條約定：「房屋有改裝設施之必要時， 乙方取得甲方之同意後得自行裝設，…乙方於交還房屋 時自應負責回復原狀。」、第5-1 條約定：「因鐵捲門 、輕鋼架天花板、鋁門拆除，應於搬離他處時，必須回 復原狀。」，又增補協議書第3 條亦有回復原狀等相關 規定（原審卷第42至43、47頁），而朱雨非亦自承曾改 裝系爭房屋之內部裝潢，是饒秋天依約請求上訴人應負 回復原狀之責，當屬有據。
2.按因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給 利息。第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要 之費用，以代回復原狀。民法第213 條第3 項有明定。 饒秋天主張回復原狀之費用為200,700 元，固提出吉勝 鋼鐵報價單及現場對照照片為證（原審卷第240 至255 頁），惟系爭房屋為逾50年之磚造建物，有桃園市政府 地方稅務局房屋稅籍證明書在卷可查（原審卷第21至23 頁），依固定資產耐用年數表所示，系爭房屋之耐用年 限為25年，已逾耐用年限，是經折舊後，饒秋天得請求 回復原狀之費用應為20,070元（計算式：200,700 元× 1/10＝20,070元），逾此範圍，即屬無據。 ㈣饒秋天請求上訴人連帶給付第一審及第二審律師費各42, 000 元，為有理由。
1.依系爭租約第12條約定：「乙方（承租人）若有違約情 事，致損害甲方（出租人）之權益時，願聽從甲方賠償 損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應 由乙方負責賠償。」（原審卷第9 頁）。
2.本件係因朱雨非違約未繳納租金，致饒秋天因此而受有
損害，須提起本件訴訟，又因朱雨非提起上訴致饒秋天 支出第二審律師費用，是饒秋天請求上訴人給付律師費 用，自屬有據。然系爭租約就承租人應負擔之律師費用 數額並未加以約定，參酌民事訴訟法第77條之25、第46 6 條之3 之規定意旨，其律師之酬金應由法院按律師處 理訴訟案件之繁簡程度及兩造勝敗之比例等酌定之，本 院審酌本件案情繁雜程度、兩造勝敗之比例，參以目前 市場行情，認饒秋天得請求上訴人賠償之第一審及第二 審律師酬金均以42,000元為適當，第一審律師費逾此部 分之請求，則屬無據。
㈤朱雨非主張以對饒秋天之1,319,700 元債權為抵銷，僅其 中14,700元有理由。
1.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者 ，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之 性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限 。民法第334 條第1 項定有明文。
2.朱雨非主張以對饒秋天之1,319,700 元債權（同反訴主 張之債權）為抵銷（原審卷第214 頁），經本院判斷後 ，僅其中壁紙及地板費用14,700元有理由，其餘抵銷抗 辯無理由（詳本判決乙、反訴部分論述）。
㈥綜合前述，饒秋天於原審請求朱雨非給付309,570 元（計 算式：積欠租金及不當得利共計247,500 元＋回復原狀費 用20,070元＋第一審律師費42,000元），為有理由。就追 加請求第二審律師費42,000元有理由，惟經朱雨非以損害 賠償債權14,700元抵銷後，饒秋天就追加部分僅得請求27 ,300元。又陳銓富為連帶保證人，就上開金額自應負連帶 給付義務。
七、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催 告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起 訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類 之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5 ％，民法第229 條第1 項、第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。饒秋天請求上訴人給付租 金定有給付期限，其餘則未定有給付期限，惟饒秋天就追加 請求第二審律師費併請求追加狀繕本送達翌日即朱雨非自 108 年9 月11日起，陳銓富自109 年6 月23日起（於108 年 9 月10日送達朱雨非，簡上卷第187 頁；陳銓富於109 年6
月2 日公示送達，於109 年6 月22日生送達效力，簡上卷第 291 頁）均至清償日止，按年息5 ％計算之利息。就其餘請 求項目金額，併請求自爭點整理暨言詞辯論意旨狀繕本送達 翌日即106 年10月19日（均於106 年10月18日送達，原審卷 第223 頁）起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，亦屬有 據。
八、綜上所述，本訴部分，饒秋天依系爭租約第5 條、第12條、 民法第179 條之規定，請求被告連帶給付原告309,570 元（ 不含未上訴已確定違約金45,000元），及自106 年10月19日 起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准 許。是原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行及預 供擔保免為假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又饒秋天於本院 為訴之追加請求上訴人連帶給付第二審律師費用27,300元（ 計算式：42,000元－抵銷14,700元）及朱雨非自108 年9 月 11日起，陳銓富自109 年6 月23日起，均至清償日止，按年 息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無 理由，應予駁回。
乙、反訴部分：
一、朱雨非起訴主張及於二審補充：朱雨非承租系爭房屋後，花 費鉅資裝潢，惟系爭房屋自104 年12月26日以來每逢下雨即 漏水，毀損裝潢，致朱雨非受有裝潢損失74,700元（木作6 萬元＋壁紙及地板14,700元）。又因饒秋天未將系爭房屋修 繕至不漏水狀態，依增補協議書第2 條約定，朱雨非得請求 自104 年12月26日起至106 年4 月19日租約終止（共480 日 ），依每日租金5 倍之違約金，共計120 萬元，及請求退還 保證金45,000元，爰依增補協議書第2 點之約定，提起反訴 等語。並於原審聲明：饒秋天應給付朱雨非1,319,700 元， 及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計 算之利息。
二、饒秋天答辯：饒秋天已將系爭房屋漏水修繕完畢，如因屋齡 老舊或受潮致牆壁潮濕，非屬增補協議書第2 條約定之「達 不能營業狀態」之違約情形，故朱雨非請求裝潢損失、違約 金及返還保證金，均無理由等語置辯。並於原審聲明：朱雨 非於第一審之反訴駁回。
三、原審為朱雨非反訴全部敗訴之判決。朱雨非不服，提起上訴 ，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人1,31 9,700 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5 ％計算之利息。饒秋天則答辯：上訴駁回。四、得心證之理由：
㈠依增補協議書第2 條約定：「甲方（出租人）應確保房屋 不漏水原則，及房屋樑柱結構健全、牢固，因房屋磚瓦、 橫樑為木質且使用限已超過五十年載，以免造成乙方無法 營業損失、工作人員及客人受傷，若甲方違約者，乙方可 向甲方請求內部裝潢一切、生財器具、醫藥賠償、合約保 證金全額退費，另依租金五倍之違約金至修完了之日止。 」（原審卷第47頁）。
㈡依上開約定可知，出租人應提供不漏水之房屋，讓承租人 可以營業使用，如「達不能營業狀態」，因租賃物全部不 能使用，出租人應退還押租金，並賠償租金5 倍之違約金 。反之，如未達不能營業狀態，因租賃物尚能使用，如令 出租人退還押租金並賠償租金5 倍之違約金，並不合理。 至於因系爭房屋漏水造成工作人員及客人受傷之醫藥費， 或造成承租人裝潢及生財器具損害，本屬於出租人應提供 合於使用收益之租賃物之契約責任範圍，與租賃物是否達 不能營業狀態無關。
㈢承前所述，本院前認定於104 年12月間至105 年1 月間， 系爭房屋有滲漏水致牆面及地板有水漬及發霉情形，惟尚 難認系爭房屋漏水情形達全部租賃物均不能使用收益之程 度（詳本判決甲之六之㈡所示），則朱雨非請求退還押租 金及賠償租金5 倍之違約金，為無理由；惟朱雨非主張其 受有裝潢損失74,700元（木作6 萬元＋壁紙及地板14,700 元），業據提出壁紙及地板裝潢費用共計14,700元之統一 發票附卷為憑（原審卷第216 頁），且系爭房屋內照片顯 示牆壁壁紙有發霉、翹起及地板有水漬之情形（原審卷第 50至57、178 至180 頁），本院審酌朱雨非於104 年11月 17日方裝潢，於104 年12月及105 年1 月間系爭房屋發生 滲漏水情形致裝潢損壞，無須計算折舊，故朱雨非請求饒 秋天賠償壁紙及地板裝潢費用共計14,700元，為有理由； 至於木作之裝潢費用6 萬元，未據朱雨非提出單據及照片 證明其確有損害，此部分即不能准許。
㈣據上，朱雨非請求饒秋天賠償壁紙及地板裝潢費用共計14 ,700元，為有理由，惟就此部分，朱雨非主張抵銷，經與 饒秋天追加請求之第二審律師費用抵銷後，朱雨非對饒秋 天已無債權可言，故朱雨非之反訴為無理由。
五、綜上所述，反訴部分，朱雨非依增補協議書第2 點之約定， 請求饒秋天給付朱雨非1,319,700 元，及自反訴起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由 。原審為朱雨非敗訴之判決，理由雖有不同，結論並無二致 ，朱雨非仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無
理由，應予駁回。
參、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證， 核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。肆、據上論結，本件朱雨非本訴及反訴之上訴均無理由，饒秋天 追加之訴一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第79條、第85 條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 8 月 13 日
民事第三庭 審判長法 官 周玉羣
法 官 林靜梅
法 官 吳佩玲
上列正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 8 月 14 日
書記官 龍明珠