臺灣新竹地方法院民事簡易判決 108年度竹簡字第510號
原 告 葉志暉
方柄榮
曾淑霞
呂昭
黃齡逸
許美英
郭延東
朱博琦
朱晏樟
朱盈信
陳碧雲
傅麟喜
曾靜雅
陳吉發
曾子芸
楊明松
張素美
林盟純
江冠明即江世祥承受訴訟人
江若玫即江世祥承受訴訟人
江明宗即江世祥承受訴訟人
林怡君
孟慶輝
林怡江
施建任
共 同
訴訟代理人 黃紹峰
被 告 吳金明
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國109 年7 月21日辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新竹市○○段○○○地號如附圖所示編號A 部分、面積十三平方公尺土地上之地上物拆除，並將前開土地返還原告及其他共有人。
被告應給付原告新臺幣貳萬參仟捌佰零捌元，及自民國一○八年
八月一日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣肆佰貳拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；前開承受 訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人亦得 聲明承受訴訟，民事訴訟法第168 條、第175 條第1 項分別 定有明文。原告江世祥於訴訟進行中之民國108 年10月22日 死亡，江冠明、江若玫、江明宗為其繼承人，且未拋棄繼承 ，其等承受訴訟，有起訴狀、聲明承受訴訟狀、除戶謄本、 戶籍謄本在卷可稽，經核與前開規定相符，應予准許。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告為坐落新竹市○○段000 地號（下稱21 4 地號）土地之部分共有人，被告於76年間購買新竹市○○ 路○段000 巷00號建物（下稱系爭建物）即無權占用214 地 號土地如附圖所示編號A 部分、面積13平方公尺，並於98年 在無權占用土地上興建4 層樓鋼筋水泥屋，已影響原告對於 前開土地之利用，且影響琴韻園社區住戶的消防安全。爰依 法請求被告拆屋還地，並求償回溯前5 年損害360,000 元及 自108 年8 月1 日起至拆屋還地止損害等語。並於本院聲明 ：⒈被告應將坐落214 地號如附圖所示編號A 部分、面積13 平方公尺土地上之地上物拆除，並將前開土地返還原告及其 他共有人。⒉被告應給付原告360,000 元，及自108 年8 月 1 日起至返還前項土地之日止，按月給付原告6,000 元。二、被告則以：
（一）被告於76年6 月17日向訴外人黃榮華購買系爭建物時，屋 後即有一道圍牆，當時訴外人黃榮華的配偶黃許霞向被告 稱圍牆係屋後社區即琴韻園社區所建，圍牆之外屬琴韻園 社區的土地，圍牆之內的土地即從圍牆到系爭建物之間的 土地，雖亦屬琴韻園社區的土地，惟訴外人黃榮華曾支付 5 萬元予琴韻園社區或土地所有權人，而取得土地之所有 權或使用權，訴外人黃榮華並在214 地號土地上以石棉瓦 搭蓋屋頂，內部空間則作為儲藏室，被告在點交系爭建物 第2 年委請訴外人楊文德建造成一個磚造房屋作為廚房使 用，直到98年間才改建成目前的現狀。是此，訴外人黃榮 華交付予被告之使用範圍本來就包括前開土地，被告因信
賴訴外人黃榮華之交付而一直認為對214 地號土地應具有 合法之使用權利。
（二）原告請求被告給付360,000元部分，原告未說明以每月6,0 00元之計算基礎為何。又214 地號土地108 年之申報地價 為每平方公尺10,160元，又城市地方房屋之租金，以不超 過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第 97條第1 項定有明文，而該條規定於租用基地建築房屋準 用之，土地法第105 條亦定有明文。第按基地租金之數額 ，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工 商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等 事項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總 地價年息百分之10最高額。214 地號土地位在巷弄之內， 通行困難，本來即以圍牆隔開，原告從未加以利用，原告 以214 地號土地申報地價年息百分之5 計算，已屬過高， 何況原告共有19人，每人面積大不相同，原告應提出合理 之計算式。
（三）如果要拆除，會影響系爭建物的結構，且系爭建物3 樓通 往4 樓樓梯牆面已出現明顯橫向裂縫，外牆也有明顯龜裂 ，已不堪拆除或大幅震動，若傷及主建築，恐有安全之虞 。
（四）並於本院聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張原告為214 地號土地之部分共有人，被告就系爭建 物有事實上處分權，系爭建物占用214 地號如附圖所示編號 A 部分面積13平方公尺土地之事實，為兩造不爭執，並有土 地登記謄本、公證書、買賣所有權移轉契約書（見本院卷第 157 至173 頁、第257 至261 頁）在卷可按，亦據本院定期 履勘現場屬實，並囑託新竹市地政事務所至現場測繪，有本 院勘驗筆錄及新竹市地政事務所108 年10月16日新地測字第 1080007901號函檢送之土地複丈成果圖（見本院卷第185 至 187 頁、第203 至205 頁）附卷可稽。是本件本院所應審究 者為：（一）原告是否得請求被告拆除如附圖所示編號A 部 分土地上地上物？（二）被告占用前開土地是否受有不當得 利，致原告受有損害？（三）原告得向被告請求不當得利之 金額為何？經查：
（一）關於原告是否得請求被告拆除如附圖所示編號A 部分土地 上地上物部分：
⒈證人黃許霞於本院證稱：當初出售系爭建物給被告時為3 層樓建物，廚房後方有一點推出去，但只有1 層樓，不知 道廚房有無占用別人土地，不知道伊先生有無向鄰地買後 來興建廚房位置的土地，沒有印象跟被告提到5 萬元一事
等語（見本院卷第282 至284 頁），則被告主張系爭建物 為被告向訴外人黃榮華購買，訴外人黃榮華曾支付5 萬元 予琴韻園社區或土地所有權人，而取得系爭土地之所有權 或使用權，訴外人黃榮華並在214 地號土地上以石棉瓦搭 蓋屋頂，內部空間則作為儲藏室，被告非無權占用等語， 顯無可採。
⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。被 告所有建物占用214 地號如附圖所示編號A 部分土地，原 告請求被告拆除並將土地返還原告及其他共有人，自屬有 據。
⒊又被告主張如要拆除，會影響房屋結構並有安全之虞等語 。然本院審酌被告所有系爭建物占用214地號土地，於10 年前擅自增建系爭建物後方1樓至4樓部分，未依建築法規 申請已屬違章建築，且被告未依法定程序申請建築執照， 致系爭房屋結構在未經評估下由原本1樓增建4樓疊床架屋 ，且標的物屋齡已30年情形下，結構現況為本屬有安全疑 慮之建物，並非因本件原告請求被告拆除越界之部分所為 ，是就公共利益而言，違章建築並無加以保護之必要，再 就當事人利益而言，原告請求拆除違章建築，則可享有居 家安全之合法利益，是被告無權占用之侵害情節嚴重，可 歸責性高，且予拆除無違整體社會經濟秩序之維持及發展 ，自應保障原告正當權益之行使，以免造成過度保障無權 占有者權益之失衡現象，且被告並未舉證證明拆除後對系 爭建物有結構安全上之影響，是被告上開主張顯無足採。（二）關於被告占用前開土地是否受有不當得利，致原告受有損 害部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。又 依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因 而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之 範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若 干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益 為社會通常之觀念。原告主張被告有事實上處分權系爭建 物無權占用原告所有214地號如附圖所示編號A部分土地受 有相當於租金利益，致原告受有相當於租金損害，請求依 不當得利之法律關係返還相當於租金之利益予原告，應屬 可採。原告請求被告給付自108 年8 月1 日回溯前5 年及 自108 年8 月1 日起至返還土地日止不當得利，亦屬有據
。
（三）關於原告得向被告請求不當得利之金額為何部分： ⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10﹪為限；該條規定於租用基地建築房屋準用之， 土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文，是城市地 方土地之租金，應以不超過其申報地價年息10% 為限。第 按，土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額 依法定地價；土地所有權人依土地法所申報之地價，為法 定地價，復各為土地法施行法第25條前段、土地法第148 條所明定。而上開10% 之限制，乃指基地租金之最高限額 而言；亦即基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外 ，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用 基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較， 以為決定。經查：
⑴系爭建物占用土地位在土地後方，未與道路相通，附近土 地均供建築房屋使用，是認以前開土地申報地價之5%計算 相當於租金之損害金，應較為允當。
⑵茲214 地號土地102 年1 月至104 年12月止申報地價為7, 680 元、105 年1 月起至106 年12月止申報地價為10,240 元、107 年1 月起申報地價為10,160元，有地價謄本（見 本院卷第405 頁）在卷可憑。則被告自108 年8 月1 日回 溯前5 年占用土地可獲得相當於租金利益為30,840元【計 算式如下：①103 年8 月1 日至104 年12月止：13×7,68 0 ×0.05×（1 ＋5/12）＝7,072 ；②105 年1 月至106 年12月止：13×10,240×0.05×2 ＝13,312；③自107 年 1 月起至108 年7 月止：13×10,160×0.05×（1 ＋7/12 ）＝10,456，小數點以下四捨五入】，及自108 年8 月1 日起至返還土地日止，每月可獲得相當於租金利益為550 元（計算式如下：13×10,160×0.05÷12＝550 ，小數點 以下四捨五入）。
⑶按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共 有物之全部，有使用收益之權，民法第818 條定有明文。 又分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部 有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使 權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之 各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行 使權利。原告應有部分合計為772/1000，有土地登記謄本 在卷可按。則原告得向被告請求不當得利按其應有比例計 算5 年不當得利為23,808元（計算式如下：30,840×772/ 1000＝23,808，小數點以下四捨五入），每月得請求不當
得利為425 元（計算式如下：550 ×772/1000＝425 ，小 數點以下四捨五入）。逾此部分請求，即屬無據。四、綜上所述，被告具事實上處分權系爭建物無權占用原告所有 214 地號土地，原告依民法第767 條規定請求被告將占用部 分拆除，並依不當得利之法律關係請求被告給付相當於租金 不當得利如主文第1 、2 項所示，為有理由，應予准許。逾 此部分請求，為無理由，應予駁回。本件係依民事訴訟法第 427 條第3 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，就原 告勝訴部分，併依職權宣告假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389 條第3 項，判決如主文。中 華 民 國 109 年 8 月 4 日
新竹簡易庭 法 官 邱玉汝
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 8 月 4 日
書記官 陳筱筑