臺灣南投地方法院民事判決 八十八年度訴字第五○七號
原 告 甲○○
訴訟代理人 孔慶忠律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 吳莉鴦律師
複 代理人 張豐守律師
右當事人間返還價金事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：求為判決被告應給付原告新台幣（下同）一百四十萬元及自民國八十八年九月
四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並陳明願供擔保，請准為假執
行之宣告。
二、陳述：
（一）原告於八十八年八月二十日向被告購買坐落南投縣埔里鎮○○段七一二地號土
地、地目建、面積五○○．三七平方公尺，權利範圍一萬分之五一四，及其上
建號五二二號即門牌號碼：埔里鎮○○街四二號七樓之一房屋（下稱系爭房屋
），雙方議定總價為新台幣一百九十萬元，除簽約時原告所交付之訂金二萬元
外，八十八年八月二十一日另行交付四十八萬元，同年九月三日再交付九十萬
元，合計一百四十萬元，雙方並約定尾款於所有權移轉登記完畢，向銀行辦理
申貸，於放款時付清，被告並應同時將前開房地點交原告占有。
（二）原告於完成移轉登記之後，向台灣銀行埔里分行辦理抵押設定手續，惟於等候
放款期間適遇九二一大地震，系爭房屋牆面外觀及樑柱出現明顯龜裂，前後棟
交接處並出現裂縫傾斜，室內牆面及樓板亦有毀損龜裂，隔間牆亦均有裂痕，
其中客廳牆壁受損之情形，已達可由室內向外透視之程度，廚房、浴室牆面磁
磚破裂脫落，甚且因牆面變形而影響房門啟閉，經主管機關勘驗之後，鑑定為
半倒，顯已達不堪居住之程度。
（三）系爭房屋受損之情形，已造成住戶心理及生理上重大不適，顯然具有物之瑕疵
，上開房屋既未交屋，風險依法應由出賣人負擔，詎被告竟置之不理，為此依
民法第三百五十九條、第二百五十九條第一、二款之規定，解除契約，並請求
被告返還價金。
（四）系爭房屋為法拍屋，係被告與訴外人張合棋共同出資買受，並委由山風代書事
務所（負責人林昭明）內之仲介卓政泰出售，由於屋內髒亂不堪，原告遂於八
十八年九月十六日至卓政泰處說明原委，借得鑰匙入內打掃，並攜帶一些木料
準備自行釘製鞋架，地震後，原告於同年九月二十九日返回埔里，旋將鑰匙交
還仲介，翌日（三十日）打電話與張合棋及卓政泰聯繫，該二人亦稱俟貸款核
發方可交屋，是被告主張房屋已交付自屬無據。
三、證據：提出不動產買契約書、支票、照片、震災住屋勘查表、律師函、土地及建築改
良物登記簿謄本、電話錄音譯文、錄音帶為證，並聲請訊問證人張合棋、卓政泰，另
請求本院履勘現場。
貳、被告方面：
一、聲明：求為判決如主文所示，並陳明願供擔保請准免為假執行之宣告。二、陳述：
（一）系爭房屋位於好客名家社區，為七層公寓之第七層，全社區共有六十三戶，於 九二一地震之前，住屋率約有八成以上，地震後，房屋雖有部分牆面龜裂，但 經管理委員會委託建築師勘查之結果，部分已修復，住戶並搬回居住，大部分 則尚在修復中；系爭房屋經建築師查看鑑定之結果，修補費用僅為五萬三千元 ，有估價單一份可證，足證其安全無虞，另由原告所提出之照片觀之，並無所 謂「樑柱出現明顯龜裂」、「交接處出現裂縫傾斜」、「客廳牆壁之裂痕已可 自室內向外透視之程度」等情；況且，系爭房屋倘若已達不堪居住之程度，絕 無人敢再繼續居住或花錢修復，政府機關必須限令拆除重建，可證系爭房屋絕 無原告所指已達不堪居住之瑕疵。
（二）原告向被告買受系爭房屋之前，曾數次到現場查看探問，才於八十八年八月二 十日與被告簽約，並於所有權及抵押權均設定完畢後，向承辦之代書林昭明拿 取鑰匙裝潢，被告亦將房屋交付原告使用；被告於地震後，先將鑰匙還給原告 ，再阻止銀行撥款，後又未依約交付尾款並提起本件訴訟，本件風險既發生於 房屋交付之後，依法應由原告承擔。 （三）縱認系爭房屋尚未交付，惟其受損情況既屬輕微（系爭房屋內部整修費用為五 萬三千元，整棟大樓外部及公共設施之整修費用為四十五萬元，平均一戶不及 一萬元），另依原告所提震災住屋勘查表，系爭房屋經過補強或修復後，仍可 居住，顯未達不堪使用程度，事實上在地震後，系爭房屋所在大樓，大部分住 戶均已搬回居住，並無安全上之虞慮，被告並一再表明願支付修補費用予以修 繕，並無拒絕擔保之意，原告主張解除契約，於法亦非有據。三、證據：
提出估價單、照片、存證信函、合約書、剪報資料為證，並聲請訊問證人張合棋、卓 政泰、林昭明、廖福炳、古顯傑、蔡仁記。 理 由
一、本件原告主張右揭事實，業據其提出不動產買契約書、支票、照片、震災住屋勘查表 、律師函、土地及建築改良物登記簿謄本、電話錄音譯文、錄音帶為證，被告就：兩 造就系爭房屋及其坐落土地訂有買賣契約，及原告業已交付價金一百四十萬元等情均 不爭執，雖辯稱：系爭房屋早在八十八年九月二十一日「九二一大地震」之前，即已 應原告之請求而交付，是以地震所帶來之風險，應由被告承擔云云；然依本院調查證 據之結果：
（一）證人林昭明到庭結稱：伊為山風代書事務所負責人，並負責房屋仲介業務，卓 政泰為其助理，本件契約訂妥後，已完成所有權移轉，聲請核貸亦獲准許，只 剩尾款尚未交付，依契約所訂，尾款付清才能交屋，他們私下有無提前交屋伊 不清楚等語。
（二）證人張合棋證稱：伊與被告為朋友關係，本件房屋由伊等二人共同出售，原告
在地震前，有向仲介借鑰匙，說她要先進去裝潢，仲介有徵得伊之同意，原告 只說要裝潢，有沒有進去住伊不清楚等語。 （三）證人卓政泰到庭證稱：兩造房屋買賣實際由伊擔任仲介，林昭明為其姊夫，只 是掛名而已，未曾經手，本件原告付了第二期款以後，來借鑰匙說要裝潢，當 時被告在場表示同意，並說裝潢可以，不可以直接搬進去住，原告鑰匙是向伊 借的，不是先行交付給原告等語。
依上述證人之證詞，原告於地震發生之前，雖曾經由仲介卓政泰向被告取得鑰匙，進 入屋內從事打掃及釘製鞋櫃等工作，然被告並未同意房屋先行交付，鑰匙亦僅是暫時 借予原告而己，並無交付持有之意；原告既未對系爭房屋建立終局長久之空間管領力 ，是被告辯稱房屋已交付云云，自非可取。二、惟按，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於 買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之 瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；次按，買賣因物有瑕疵，而出賣 人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯 失公平者，買受人僅得請求減少價金；民法第三百五十四條第一項前段、第三百五十 九條定有明文。本件原告主張系爭房屋因九二一震災而受損，雖據其提出照片、震災 住屋勘查表為證，然依本院於八十八年十二月二十九日會同兩造履勘現場之結果：系 爭房屋所在大樓，地下室停車場牆壁龜裂已補土，外部搭建鷹架，補貼磁磚中，除此 之外，並未見主體有結構性的破壞，大樓亦無傾斜或地基下陷之情事，有勘驗筆錄可 憑；另就系爭房屋內部觀之：陽台牆壁雖龜裂嚴重，可見到內部鋼筋，大門及門框於 開關之際略有磨擦，廚房高牆壁與樑柱接縫處有裂痕，廚房門無法關閉，廚房上方樑 柱有裂痕，合式房間靠窗處有水痕，牆壁有龜裂，臥室牆壁與樑柱連接處有裂痕，主 臥室近陽台處有裂痕略可透光，廚房內部樑柱有細微裂痕，然除此之外，亦未見樑柱 橫斷式明顯裂縫，有勘驗筆錄可按。訊據證人廖福炳到庭結稱：伊為建設公司工務經 理，地震後建築物結構沒有受損，隔間壁是有龜裂，建設公司有請建築師去看，有關 房子的隔間壁龜裂及外牆磁磚脫落，修復之後即可居住，該建築並無下陷或分離之情 形，至原告所提卷附照片（二）與左側房屋的間隔，是原先即有的碰撞距離等語；另 訊據證人即系爭房屋所在建築物設計師蔡仁記亦證稱：坐落埔里鎮○○段○○街「好 客名家」為伊所設計，於八十三年六月二十二日起造，九二一震災之後，伊有於八十 八年九月二十八日約十六時許，在業主（即祐銓建設公司）邀請下，到場勘查，會勘 當時住戶經業主通知，約有一半的人在場會同，伊在住戶引導下，逐層逐戶進行勘查 ，依勘查所得之結果，發現主要樑柱均未受損，至於房屋內隔間牆受損是無可避免的 （該建物於設計時依建築規範，由於建物所在地區為中度地震地區，設計加震度為○ ．二三Ｇ，九二一地震加震度已超出○．三三Ｇ以上），樑柱的裂痕，學理上在三公 厘以下是可以修補的，據業界較為保守作法，在二公厘以下亦認為可以修補，本棟建 物依其所見之住戶，均無上開裂痕存在，所以依設計時之規範標準，結構並無安全上 之虞慮，伊到場時政府機關對該建物之評等為須注意，後來伊就沒有再作第二次勘查 ，據業主事後與伊聯繫時表示，該建物外牆已完成修補，住戶修好的有回去居住，至 原告所提編號（二）照片，與鄰棟建物於設計時原留有二十公分隔離縫，因為高低不 同之建物，於地震時所產生的震動幅度並不一樣，因此法規要求留有隔離縫，學術上
稱為碰撞距離，此在設計圖上即有標明，但為了防止雨水沖刷，所以隔離縫外表必須 用灰漿將其糊住，外表的灰漿於地震後一定會裂開，此種裂縫與結構無關；再者，原 告所提編號（十）照片，經伊當場比對設計圖所得，該處裂縫雖可見到鋼筋，但該面 牆並非承重牆，所以不致影響結構等語，是原告主張系爭房屋已不堪使用，自非有據 。另原告所提出之住屋勘查表，系爭房屋雖經鑑定為「半倒」，惟所謂「全倒」及「 半倒」，僅是行政機關發放補償金之用語，並非「房屋已傾倒一半、安全堪虞」之意 ，此由上開住屋勘查表，對半倒之說明為「補強或修復後，仍可居住者」觀之甚明， 尚不得僅憑字面意思，望文生義，是原告以勘查表為解除契約之論據，亦非可取。三、「按物之出賣人，對於買受人所負瑕疵之擔保，係以其物依民法第三百七十三條規定 ，危險移轉於買受人時有瑕疵存在為要件。在危險移轉前買受人雖已發覺其物有瑕疵 ，如出賣人未確定的拒絕擔保，或其瑕疵不能補正，買受人尚不得依民法第三百五十 九條規定解除契約」，最高法院七十三年台上字第三一九五號著有判例。本件九二一 地震對系爭房屋所造成之損害，並未到達須拆除重建之程度，亦無安全之虞，既如前 述；而上開有關隔間牆龜裂等瑕疵，並非不得修補，有被告所提出之估價單及合約書 可憑，被告於本院審理時，復一再表明願支付修補費用予以修繕之意，原告主張解除 契約，顯失公平，參諸前揭說明，自非可採。四、從而，原告依物之瑕疵擔保法律關係，解除契約，並請求被告返還已給付之價金及其 法定遲延利息，洵非有據，不應准許。原告之訴既遭駁回，其假執行之聲請已失所附 麗，應併駁回之。
五、兩造其餘之陳述及所提其他證據，或於判決之結果無影響，或與本案之爭點無涉，自 不須逐一斟酌論述，併此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 三 月 十五 日 臺灣南投地方法院民事庭 法 官 林永祥右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 三 月 十五 日 法院書記官