損害賠償
臺灣士林地方法院(民事),簡上字,107年度,185號
SLDV,107,簡上,185,20200828,1

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　107年度簡上字第185號
上　訴　人
即被上訴人　黃美玲
訴訟代理人　方怡靜律師
上　訴　人　謝佳伶
訴訟代理人　曾冠棋律師
被　上訴人　中悅房屋仲介有限公司
法定代理人　范玉霞
訴訟代理人　郭世昌律師
被　上訴人　彭建偉　
被　上訴人　湯曉明　
上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國107年5月31日
本院士林簡易庭106年度士簡字第762號第一審判決提起上訴，上
訴人黃美玲並為訴之追加，本院於109年7月23日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
原判決關於命謝佳伶給付黃美玲逾新臺幣伍拾捌萬元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，黃美玲在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。黃美玲上訴及追加之訴、謝佳伶其餘上訴均駁回。第一、二審及追加訴訟費用，關於黃美玲上訴及追加部分，由黃美玲負擔；關於謝佳伶上訴部分，由謝佳伶負擔六十八分之五十八，餘由黃美玲負擔。
事實及理由
甲、程序事項：
壹、按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算； 解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散，公司法第24條 、第25條分別定有明文。是公司經中央主管機關解散登記後 ，應進行清算程序，在清算完結前，法人之人格於清算範圍 內，仍然存續，必須待清算完結後，公司之人格始歸於消滅 。次按有限公司清算，準用無限公司有關之規定；又公司之 清算，以全體股東為清算人。但本法或章程另有規定或經股 東決議，另選清算人者，不在此限，公司法第113條第2項、 第79條定有明文。查被上訴人中悅房屋仲介有限公司（下稱 中悅房屋）於民國106年6月28日經臺北市政府以府產業商字 第10655704400號函准予解散，中悅房屋之股東選任范玉霞 為清算人，惟中悅房屋並未向本院呈報清算人及清算完結等 情，有上開函文及中悅房屋股東同意書、本院民事紀錄科查 詢表在卷可參（見原審卷㈡第44至45頁、本院卷㈢第73頁） ，是依上開規定，中悅房屋之清算程序既尚未終結，其法人



人格於清算範圍內，仍然存續，上訴人即被上訴人黃美玲以 其清算人即范玉霞為法定代理人提起本件訴訟，自屬合法。貳、再按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有 法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1項定有明 文。而所謂有法律上利害之關係之第三人，係指本訴訟之裁 判效力及於第三人，該第三人私法上之地位，因當事人之一 造敗訴，而將致受不利益，或本訴訟裁判之效力雖不及於第 三人，而第三人私法上之地位因當事人之一造敗訴，於法律 上或事實上依該裁判之內容或執行結果，將致受不利益者而 言（最高法院51年台上字第3038號判決意旨參照）。查上訴 人謝佳伶雖聲請訴訟告知門牌號碼臺北市○○區○○路0段0 0號5樓房屋（下稱系爭房屋）之公寓大廈其他區分所有權人 云云（見本院卷㈠第39至42頁），然黃美玲係基於其與謝佳 伶間所簽立之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），對 謝佳伶主張物之瑕疵擔保責任及債務不履行之損害賠償責任 ，與區分所有權人間依民法或公寓大廈管理條例對共有部分 之修繕義務，係屬兩事，本訴訟之裁判效力自不及於其他區 分所有權人，而該第三人亦不因本件裁判之內容或執行結果 致受不利益，故謝佳伶所為上開聲請，核與上開規定及判決 意旨不符，不應准許。
參、又按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第 255條第1項第2款定有明文。查黃美玲於原審依民法第359條 規定，請求謝佳伶減少價金新臺幣（下同）58萬元（原審卷 ㈠第191至192頁），嗣於本院追加依民法第179條規定，請 求謝佳伶返還該58萬元（見本院卷㈡第112頁），均係本於 系爭房屋漏水瑕疵之基礎事實為請求；另黃美玲以被上訴人 中悅房屋於居間系爭房屋買賣時未盡調查告知義務，依不動 產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求中悅房屋賠償損 害68萬元（見原審卷㈠第193頁背面至第194頁），其於本院 追加依民法第571條、第179條規定，請求中悅房屋返還居間 報酬10萬元（見本院卷㈠第200至201頁），均係本於同一居 間契約而為請求，上開追加在社會生活上可認為具有共通性 ，就追加前後之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一 性，在審理時得加以利用，其請求之基礎事實堪認同一，與 前揭規定相符，應予准許。
乙、實體事項：
壹、上訴人即被上訴人黃美玲主張：
一、謝佳伶部分：
㈠伊與中悅房屋於102年4月14日簽立不動產買賣斡旋契約書，



於102年4月15日經由被上訴人即中悅房屋之不動產經紀人彭 建偉、營業員湯曉明（下合稱彭建偉等2人）居間仲介，與 謝佳伶簽訂系爭買賣契約，以985萬元之價額，向謝佳伶購 買系爭房屋暨其坐落土地（下合稱系爭房地），並於102年5 月24日移轉所有權登記完畢，伊於102年5月31日受領系爭房 屋。
㈡又因系爭房屋係以木製天花板遮住水泥天花板，無從依通常 檢查得知，嗣於102年8、9月間大雨過後，伊始發現系爭房 屋之客廳左右兩邊、房間牆壁、和室、浴室、廚房等處漏水 之瑕疵。而謝佳伶前向訴外人陳莉莉購買系爭房地時，現況 既有前陽台漏水，於100年5月14日由證人即信義房屋仲介股 份有限公司（下稱信義房屋）之業務員張蔚強委由訴外人斌 凱有限公司（下稱斌凱公司）針對系爭房屋漏水處施打止水 針，其後出租予訴外人劉原銘，系爭房屋尚因漏水進行多次 修繕。嗣謝佳伶於102年間委由信義房屋出售時，信義房屋 亦於編號30162M號物件銷講（下稱系爭物件銷講）上記載「 約7年前裝潢，客廳和主臥上方有疑似滲漏水，建議直接跟 買方說頂樓防水要重新做」，足見謝佳伶明知系爭房屋因頂 樓防水層破損而滲漏水，原有室內裝潢時，在滲漏區域以盛 水盤及導水管將滲漏水引流至牆外，經長年風雨侵蝕致使引 流孔有滲漏水逆流現象，導致天花板木作腳料發霉、鋼筋鏽 蝕外露、混凝土剝落等瑕疵。詎謝佳伶竟故意不告知伊瑕疵 ，仍於「不動產標的現況說明書」（下稱系爭現況說明書） ，勾選系爭房屋無滲漏水及鋼筋外露水泥塊剝落之情形，系 爭房屋顯然欠缺謝佳伶所保證之品質。又系爭房屋之前揭瑕 疵，亦經社團法人台灣住宅品質消費者保護協會（下稱住宅 消保會）鑑定，並經鑑定人吳翃毅於本院準備程序期日證述 屬實，且經住宅消保會分項列表估算確定修復費用需1,003, 503元，故依民法第359條、第179條或第360條或第227條規 定，伊自得於上開修復費用範圍內請求謝佳伶減少價金58萬 元，並請求謝佳伶返還伊58萬元。另系爭房屋之前揭瑕疵侵 害伊居住安寧，伊尚因此霉菌感染致視網膜剝離，健康權受 損，依民法第227條之1準用第195條規定，伊自得請求謝佳 伶賠償非財產上損害10萬元，因此，謝佳伶應給付伊68萬元 。
㈢而民法第365條所定期間無時效性質，伊既曾於102年11月11 日起訴請求謝佳伶減少價金，所生效果權利，依民法第125 條規定可於15年內繼續存在，故伊提起本訴並未逾6個月除 斥期間。又伊屢次催促謝佳伶出面處理，其均相應不理，使 漏水情形延續至今，其侵害伊人格權尚未終了，且伊係於住



宅消保會106年11月23日出具鑑定報告書後，始確認瑕疵及 損害發生之原因，即於106年12月19日追加請求謝佳伶賠償 非財產上之損害，自未逾民法第197條所定2年之時效期間。二、中悅房屋與彭建偉等2人（下合稱中悅房屋等3人）部分： ㈠彭建偉等2人代表中悅房屋執行居間業務，中悅房屋並收取 伊給付之居間報酬10萬元，依民法第567條、不動產經紀業 管理條例第24條之2第4款規定，及內政部所頒布之「不動產 說明書應記載及不得記載事項」（下稱系爭應記載事項）， 自應就系爭房屋之瑕疵情形及頂樓公共區域防水層鋪設有無 裂縫等進行調查，要求謝佳伶提供修繕廠商以實際了解，並 可透過崁燈孔拍照查看天花板有無滲漏水或鋼筋外露，記載 在系爭現況說明書上，並向伊為詳實之告知。
㈡又依證人即受謝佳伶委託銷售系爭房屋之經紀營業員呂韋德 於原審證述：謝佳伶曾向其表示系爭房屋前陽台之前有漏水 過，但已經修復等語，足認系爭房屋曾因漏水進行修繕。詎 彭建偉等2人為達成銷售目的，竟與謝佳伶聯合向伊保證系 爭房屋並無滲漏水等瑕疵，並於102年3月7日其等所製作之 系爭現況說明書中「建築改良物是否有滲漏水之情形」及「 建築改良物是否現有或曾有鋼筋外露水泥塊剝落之情事」等 欄處均勾選「否」，刻意忽略系爭房屋曾反覆進行修復漏水 之事實，故彭建偉等2人違反經紀人員之調查及說明義務， 中悅房屋應依不動產經紀業管理條例第26條第2項與彭建偉 等2人連帶賠償伊損害68萬元，並與謝佳伶負不真正連帶給 付責任。另依民法第571條、第179條規定，伊自得請求中悅 房屋返還居間報酬10萬元等語。
三、並於原審聲明：㈠謝佳伶應給付伊68萬元，及自起訴狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡中 悅房屋等3人應連帶給付伊68萬元，及自起訴狀繕本送達之 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢上開第一 、二項之給付，於其中任一人為給付，其他人於給付範圍內 免其給付責任。另於本院追加聲明：中悅房屋應給付伊10萬 元，及自民事上訴理由㈡狀繕本送達之翌日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息。
貳、上訴人謝佳伶則以：
一、伊於99年10月22日向陳莉莉購買系爭房地後，因發現系爭房 屋前陽台有漏水現象，通知陳莉莉修繕未果，遂由信義房屋 進行修復，且伊係以原有屋況出賣予黃美玲，期間未曾裝潢 ，系爭房屋天花板內之盛水盤及連接管並非伊所為，依張蔚 強之證述足認伊不知悉上開盛水容器之事，至於系爭物件銷 講為信義房屋之內部文件，伊未曾見過，且伊交付系爭房屋



予黃美玲時並無滲漏水情事，此由103年6月17日本院102年 度訴字第1602號損害賠償等事件（下稱前案訴訟）之承審法 官會同兩造至系爭房屋現場勘驗，系爭房屋亦無滲漏或潮濕 等情形，更可證伊並無故意不告知黃美玲系爭房屋有前述瑕 疵。再者，黃美玲於購買系爭房地前，亦曾至系爭房屋檢視 屋況，對屋內、頂樓及外牆現況知之甚詳，系爭買賣契約第 17條載明「現況點交」，已就系爭房屋品質有所保留，交屋 後滲漏水自應由黃美玲自行處理，伊未曾保證系爭房屋絕對 不漏水，系爭房屋之瑕疵既非伊所造成，伊自不具有可歸責 性，黃美玲請求伊減少價金或賠償損害，均於法不合。二、況且，黃美玲於102年11月11日曾以系爭房屋漏水為由，對 伊提起前案訴訟，嗣黃美玲於104年3月12日撤回起訴，迄10 6年5月31日提起本件訴訟，其減少價金請求權已逾民法第36 5條第1項所定6個月除斥期間；至於損害賠償請求權亦已罹 於民法第197條所定2年時效期間。
三、再者，吳翃毅就鑑定事項不具備特別學識經驗，不符合民事 訴訟法第328條所定鑑定人之要件，且鑑定報告中所載施作 面積為290㎡，其中漏水與鋼筋鏽蝕之修復方法及費用並非 相同，且外牆及女兒牆破損以磁磚修補翻新即可，室內牆面 並無任何瑕疵，卻列入修復，足見鑑定報告所載修復費用58 萬元，計算基準非屬正確等語，資為抗辯。
參、被上訴人中悅房屋等3人則以：
一、彭建偉等2人並未發現系爭房屋於委託銷售期間有漏水狀況 ，且依吳翃毅證述漏水維修完成後會在天花板維修處補土、 油漆，如此就看不到維修孔了等語；及張蔚強證述施打防水 針維修孔痕跡不明顯等語，足證彭建偉等2人於銷售過程難 以辨識系爭房屋天花板曾有施工，又系爭房屋經住宅消保會 鑑定結果，其瑕疵既以木製天花板封藏，倘不拆開即無從發 現天花板上藏有盛水盤、連接管及鋼筋外露鏽蝕等情，此涉 及建築與防水專業知識，黃美玲亦自承非專業人士無法判斷 系爭房屋有無漏水，是上開瑕疵應已不在彭建偉等2人調查 範圍。
二、再參以黃美玲所提出系爭房屋於102年委託銷售時拍攝之照 片，顯示系爭房屋亮麗如新，雖謝佳伶曾告知彭建偉等2人 系爭房屋前陽台漏水之事，但其稱已修復，且外觀上除遺留 水漬外，並無顯然可見之漏水現象，彭建偉等2人無從以此 推知有鑑定結果所載漏水瑕疵存在，自難認其等有何未盡調 查及告知義務之情事。因此，黃美玲請求中悅房屋等3人連 帶賠償其損害，並請求中悅房屋返還居間報酬，均無理由等 語，資為抗辯。




肆、原審判決謝佳伶應給付黃美玲68萬元，及自106年7月15日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並駁回黃美玲其餘 之訴。黃美玲及謝佳伶不服提起上訴，黃美玲上訴及追加聲 明為：一、原判決不利於黃美玲之部分廢棄。二、上開廢棄 部分，中悅房屋等3人應連帶給付黃美玲68萬元，及自起訴 狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 。如謝佳伶及中悅房屋等3人其中一人已給付，其他人於給 付範圍內免其給付責任。三、中悅房屋應給付黃美玲10萬元 ，及自民事上訴理由㈡狀繕本送達之翌日起至清償日止，按 週年利率5%計算之利息；謝佳伶上訴聲明為：一、原判決廢 棄。二、黃美玲在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上 訴人除中悅房屋外答辯聲明均為：上訴駁回；中悅房屋答辯 聲明為：上訴及追加之訴駁回。
伍、兩造不爭執事項：（見本院卷㈡第230至231、卷㈢第93至94 頁）
一、兩造對彼此所提出之書證形式上真正不爭執。二、系爭房屋係於66年12月29日建築完成，並於67年2月4日完成 建物第一次登記，總面積90.76平方公尺，加計陽台6.80平 方公尺，共計97.56平方公尺。
三、系爭房屋原為陳莉莉所有，謝佳伶於99年10月22日經由信義 房屋之居間，以740萬元之價額買受系爭房屋，買賣契約書 如原審卷㈠第238至245頁所示。
四、黃美玲於102年4月15日經由中悅房屋之不動產經紀人彭建偉 、營業員湯曉明居間仲介，與謝佳伶簽訂系爭買賣契約，以 985萬元之價額購買系爭房地，契約內容詳如原審卷㈠第16 至21、卷㈡第175至176頁所示。
五、系爭房地於102年5月24日移轉所有權登記完畢，黃美玲於10 2年5月31日受領系爭房屋。
六、黃美玲於102年間給付中悅房屋居間報酬10萬元。七、黃美玲於102年11月11日以系爭房屋漏水為由，對謝佳玲提 起前案訴訟，於103年6月17日經承審法官會同兩造至系爭房 屋現場勘驗，勘驗照片如前案訴訟卷㈠第314至328頁所載， 嗣黃美玲於104年3月12日撤回起訴。
八、黃美玲委託住宅消保會鑑定而為證據保全，鑑定內容詳如原 審卷㈠第150至169頁所載。
陸、得心證之理由：
一、黃美玲依民法第359條、第179條規定，請求謝佳伶給付58萬 元，為有理由，說明如下：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅



失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條 第1項前段定有明文。次按所謂物之瑕疵，係指存在於物之 缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物 應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且 不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判 決要旨參照）。經查：
⒈依住宅消保會鑑定結論記載：「現況室內天花板經鑑識現場 局部拆除後，發現原屋主於進行裝修前已預留設置PVC盛水 盤及水管以引流滲漏水，導致現況天花板產生發霉及牆面壁 癌，確實有滲漏水現象。…確實影響使用機能。」鑑定調查 說明記載：「原建物之混凝土品質不良，而造成容易龜裂及 吸收滲漏水，室內RC天花板龜裂，鋼筋鏽蝕外露，原有樓板 層混凝土剝落。女兒牆外牆瓷磚已多處空洞化及填縫破損， 導致雨水藉由填縫破損處滲透至品質不良之混凝土，產生滲 漏水現象，原有室內裝潢時，將滲漏區域以盛水盤將之引流 至牆外，後續再將天花板包覆隱藏起來，經長年風雨侵蝕導 致引流孔有逆流之滲漏水現象。」等語，此有住宅消保會住 宅消保字第00000000號鑑定報告書在卷可稽（見原審卷㈠第 154至166頁）。又系爭房屋之滲漏水係以破壞式會勘查證， 原有裝潢前就已預先設置接水盤及串接之導水管，由此可證 明為裝潢前就已有嚴重滲漏水現象，滲漏水時間可確認為原 裝潢前即已發生等語，此有住宅消保會107年12月19日住宅 消保字第10701366號函在卷足憑（見本院卷㈠第179至180頁 ）。參以吳翃毅於108年5月8日本院準備程序期日證述：「 我…是中國科技大學建築系學士、廈門大學建築研究院碩士 、華東科技大學公共管理博士畢業，我係於西元2010年取得 臺灣地區建築師執照，…曾從事建築設計、室內設計、學校 副教授等工作，資歷有20年左右。我迄今共受理過5,164件 房屋案例鑑定，…其中受法院囑託鑑定房屋漏水案件約有20 件左右。系爭房屋共有一個客廳、一個和室、二個臥室、一 個主臥室，主臥室有一間獨立小浴室、一個廚房，廚房旁邊 有一個獨立廁所、一個後陽台。…我於106年8月29日至現場 進行鑑定，當天協會有兩位專業鑑定人員到場，而黃美玲有 找一個木工師傅進行拆除，…鑑定時首先是針對天花板有明 顯漏水痕跡部分進行拆除，以勘查樓板狀況，當時總共大約 有14個拆除處，…拆除位置即如我所繪製之平面圖所示。天 花板拆除部分，經我及在場人員均攀爬上去並以手電筒照射 勘查，發現樓板全部都有鋼筋鏽蝕現象，此鏽蝕會造成混凝 土保護層破裂，且於走道、和室、主臥室、客廳處均有設置 接水盤，其餘廚房、臥1、臥2、浴室處並未設置接水盤，且



接水盤之間並有設置導水管串連作為排水功能，最後一個孔 是設置在客廳窗戶上方，從樑下方與鋁窗上緣中間的間隙， 再將樑局部打鑿讓排水管可以延伸至戶外，但樑局部打鑿有 造成裂縫，因為鋼筋混凝土保護層大約是5公分，而打鑿造 成樑保護層不足，且由照片可知樑有裂縫，此部分亦會造成 滲水至屋內，…。依我至現場拆除天花板勘驗結果，系爭房 屋幾乎全戶樓板都有漏水情形。…系爭房屋頂樓樓板、女兒 牆有多處滲漏水，原因是防水層破損，…現況所看到的是頂 樓因為有滲漏水而施作防水，施作次數非常多次，因為勘查 結果是看到好幾層重複施作，比如說女兒牆外緣防水層有龜 裂、有明顯漏水水痕，所以系爭房屋滲漏水依照我的鑑定結 果是因為頂樓本身滲漏水所造成樓板鋼筋鏽蝕、混凝土剝落 ，間接滲水進入室內。依照室內裝修法而言，天花板材料一 定要選用防火材料，比如矽酸鈣板，但現況是用一般夾板， 故判斷應有10年以上。另外，合理判斷應該是接水盤、導水 管設置多久，該裝潢就有多久，因為以建築物遭遇漏水有兩 種方式解決，第一種是將防水層做好讓其不會再漏水，另一 種是做一個接水盤，將水引導出去，而系爭房屋就是選用接 水盤引導出去處理，引導出去後再以裝修將其包覆，故判斷 接水盤、導水管應該是設置在天花板之前。…依我兩次至系 爭房屋現場勘查結果，系爭房屋最初始之漏水時間點預估應 該是在裝修之前，是從第二次鑑定當時106年8月29日開始， 往前推算10年。」等語，並當庭繪製系爭房屋室內隔局、拆 除天花板位置、壁癌位置簡圖附卷（見本院卷㈡第113至117 、120、125、133頁），及住宅消保會所提出之系爭房屋初 勘現況紀錄照片在卷可佐（見本院卷㈡第147至187頁）。綜 觀吳翃毅具有建築專業智識及鑑定房屋漏水之經驗，且就系 爭房屋之結構、室內隔間及鑑定結論所憑依據說明甚詳，堪 認其具有本件鑑定所需之特別學識經驗，其所為本件鑑定應 屬可採。足認系爭房屋約於96年間即存在頂樓滲漏水問題， 屋主在樓板處設置盛水盤、連接管，將滲水引至戶外，再以 天花板包覆隱藏，並未根本解決滲漏水原因，經長年風雨侵 蝕導致引流孔有逆流之滲漏水現象，系爭房屋於102年5月31 日點交予黃美玲時確實有頂樓滲漏水致樓板鋼筋鏽蝕外露、 混凝土剝落之瑕疵。而依一般交易通念，房屋漏水及鋼筋鏽 蝕外露、混凝土剝落，除影響系爭房屋之通常效用外，亦影 響其交易價格，此由系爭現況說明書將「建築改良物是否有 滲漏水之情形」、「建築改良物是否現有或曾有鋼筋外露水 泥塊剝落之情事」，列入說明內容即明（見原審卷㈠第78頁 背面），則依前揭規定及判決意旨，系爭房屋於點交予黃美



玲時既具有漏水、鋼筋鏽蝕外露、水泥剝落之瑕疵，顯然減 少系爭房屋之通常效用及其價值，黃美玲主張謝佳伶應負瑕 疵擔保責任，自屬有據。
⒉至於謝佳伶雖抗辯伊不知悉盛水容器之事，系爭房屋之瑕疵 非伊所造成，伊對系爭房屋無庸負瑕疵擔保責任云云。然出 賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣 人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院70年度 台上字第422號判決意旨參照）。因此，謝佳伶縱不知悉系 爭房屋因滲漏水裝設盛水容器，而無故意不告知黃美玲瑕疵 之情事，惟謝佳伶既未提出證據證明黃美玲於系爭買賣契約 成立時，已知悉該瑕疵，或有因重大過失而不知系爭房屋有 前述瑕疵，謝佳伶仍應就系爭房屋有前述滲漏水、鋼筋鏽蝕 外露、水泥剝落之瑕疵，負瑕疵擔保責任，其仍以前詞置辯 ，即非可採。
⒊另謝佳伶固抗辯依系爭買賣契約第17條約定「現況點交」， 已免除伊瑕疵擔保責任云云。然謝佳伶既於系爭現況說明書 勾選系爭房屋無滲漏水及鋼筋外露水泥塊剝落之情事，並經 兩造簽名確認（見原審卷㈠第78頁背面），足認兩造合意點 交之現況應具備上開品質，則系爭房屋點交時既存有前述瑕 疵，謝佳伶自應負瑕疵擔保責任，其此部份抗辯，自非可採 。
㈡再按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得 解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公 平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。 又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。因此，買賣標的有瑕疵，經買受人向出賣 人以意思表示為減少價金請求權之行使，就該減少部分，出 賣人受領之法律上原因即已失其存在，自應依上開規定將該 減少部分予以返還。經查：
⒈謝佳玲交付之系爭房屋既有前揭減少效用及價值之瑕疵，黃 美玲依前揭民法第359條規定請求減少價金，自屬有據。 ⒉又依住宅消保會鑑定結論及調查說明：「後續修繕包括：⑴ 頂樓樓地板及女兒牆、室內天花板及鋼筋鏽蝕裸露部分、牆 面壁癌之拆除、保護、廢棄物清運、清潔等雜項工程。⑵頂 樓樓地板及女兒牆防水工程、防水層施作工序：第一道表面 粉塵清洗乾淨。第二道底漆噴塗。第三至五道面漆噴塗，以 上共計五道工序，施作噴塗防水層、積水檢測滲漏水。⑶室 內天花板拆除後重新施作、室內鋼筋鏽蝕裸露及壁癌與牆面 破損等填縫，室內油水性漆、批土塗裝等材料與施工費用。



⑷現況施作面積約為290㎡，建議材料、工資設備及管銷成 本等依市場行情均價約為1,800元至2,200元/㎡之間，取中 間值2,000元/㎡，以符合市場一般普通行情合理範圍，合計 為58萬元。」等語，此有住宅消保會住宅消保字第00000000 號鑑定報告書在卷可稽（見原審卷㈠第154頁）。又現況施 作面積約為290㎡，係依據臺北市士林地政事務所建築改良 物勘測成果表之記載及現況量測，頂樓樓地板面積約為91㎡ 、女兒牆面積約為29㎡、室內天花板及鋼筋鏽蝕裸露部分面 積約為91㎡、室內牆面積約60㎡、外牆面積約20㎡等相關施 工範圍，合計面積約為291㎡等語，亦有住宅消保會107年12 月19日住宅消保字第10701366號函暨所附上開成果表在卷可 佐（見本院卷㈠第180至181頁）。嗣經住宅消保會分項列表 估算後，系爭房屋因上開瑕疵修繕費用為1,003,503元，有 該協會108年2月15日住宅消保字第10801056號函暨所附修繕 費用明細表在卷足憑（見本院卷㈠第277至281頁）。參以鑑 定人吳翃毅於108年5月8日本院準備程序期日證述：「鑑定 報告書所載58萬元是我估算，至於事後函覆鈞院之1,003,50 3元則是其他委員所計算。比如鑑定報告書第15頁有鋼筋外 露現象，頂樓需要進行防水處理，室內RC樓板鋼筋鏽蝕亦須 處理，故原本鑑定報告書是指漏水部分，290㎡是以現場面 積測量計算，因為樓板滲水，故頂樓樓板需要施作外，房屋 內部之樓板亦需施作，且女兒牆之內、外牆均需施作，另外 ，系爭房屋內牆面也要施作，故290㎡是以上開部位為計算 ，且必須以整面修繕整面計算為原則，否則無法完成滲漏水 之修繕工作。290㎡計算基準是以本院卷㈠第181頁所示臺北 市士林地政事務所建築改良物勘測成果表為計算基準，每平 方公尺以2,000元為計算依據，係參考公共工程相關報價及 糾紛案例相關報價，鑑定報告有載明施作工法，如果都是同 一組師傅在施工的話，就會以施工各項目為基準來估算每一 平方公尺單價，進而計算出總價額，倘細分，修繕費用就會 很高昂。本院卷㈠第278頁…項次一至五均屬於原鑑定報告 58萬元範圍內，至於其餘項次六至九則屬裝修部分，依照我 的專業、工作經驗，此部分均為原有裝修項目，並沒有額外 施作裝飾，故我認為均屬必要修繕費用，因為天花板泡水乾 燥後會長蛀蟲，故建議更換，另外，燈具有泡水，…。鑑定 報告書所提58萬元，全數均是修復漏水費用，鑑定報告第9 頁『後續修繕費用』項目中，提及廢棄物清運、清潔、室內 天花板拆除後重新施作、室內油水性漆、牆面破洞、鋼筋鏽 蝕裸露，是指室內天花板全數拆除後，才可以重新施作室內 頂板鋼筋鏽蝕、牆面壁癌，因為鋼筋鏽蝕要使用含鉛的防鏽



漆，會對人體造成損害，所以表面尚須以油性漆覆蓋，並以 混凝土填補，這些並非裝潢項目。牆面破洞，例如第20頁， 因為連接管有產生破洞必須填補，及前述混凝土填補。…因 頂樓漏水，系爭房屋之RC天花板全部包括樑、鋼筋鏽蝕及破 洞、木作天花板全部、燈具水電、室內部分牆壁壁癌、鑑定 報告第10頁上方照片的臥榻也有損壞。至於燈具水電損壞部 分、臥榻損壞我當時並沒有具體計算，我的鑑定報告亦未計 入此部分修繕費用。」等語（見本院卷㈡第119至120、123 、128頁）。而綜觀吳翃毅已詳細論述系爭房屋因前揭瑕疵 修繕費用所憑計算依據，其鑑定具有專業性及公正性，自屬 可採。堪認黃美玲因系爭房屋前揭瑕疵，至少須支出修繕費 用58萬元，則其依前揭規定請求謝佳伶減少價金58萬元，並 予以返還，即屬有據。謝佳伶仍以前詞抗辯修復費用58萬元 計算基準非屬正確云云，尚非可採。
㈢又按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者， 其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月 間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第365條第 1項定有明文。另按民法第365條第1項規定之請求減少價金 ，實係主張減少價金，不以出賣人承諾為必要，與同條項規 定解除契約之性質，同屬形成權，該條項於二者所規定之6 個月行使期間，皆為無時效性質之法定期間，茍買受人於該 6個月內曾為減少價金之主張，其後所生之效果權利，則可 於普通時效期間內繼續存在（最高法院73年度台上字第4354 號判決意旨參照）。末按請求權，因15年間不行使而消滅， 民法第125條前段亦有明定。經查：
⒈黃美玲於102年5月31日受領系爭房屋，其於102年11月11日 既因系爭房屋有漏水之瑕疵，對謝佳伶提起前案訴訟，請求 謝佳伶減少價金，並於103年1月20、22日具狀補正系爭房屋 之客廳、和室等處均有漏水瑕疵，且天花板有鋼筋外露、水 泥剝落之瑕疵（見本院102年度訴字第1602號卷㈠第6至7、3 8、42、55、61頁），謝佳伶於103年2月4日收受該起訴狀及 補正狀繕本（見該卷㈠第134-1至134-2頁），足認黃美玲已 於103年2月4日通知謝佳伶系爭房屋具有前揭瑕疵，並同時 主張減少價金，依前揭判決意旨，其行使減少價金形成權之 效果，可於普通時效期間即15年內繼續存在，不因黃美玲於 104年3月12日撤回前案訴訟而受影響。
⒉則黃美玲既已於民法第365條第1項所定6個月之法定期間內 向謝佳伶為減少價金之主張，其於106年5月31日提起本件訴 訟，行使減少價金後之效果權利（見原審卷㈠第3、6頁）， 依民法第359條規定請求謝佳伶減少價金，自未逾民法第365



條第1項規定之法定期間。謝佳伶仍以前詞抗辯黃美玲提起 此部分訴訟已逾6個月期間云云，即非可採。
㈣綜上所述，黃美玲依民法第359條、第179條，請求謝佳伶給 付58萬元，為有理由，應予准許。另黃美玲尚依民法第360 條、第227條規定為相同請求，然此部分係選擇合併之訴， 黃美玲依所為前揭請求既屬有據，本院自無庸再就其餘訴訟 標的予以審酌，併此敘明。
二、黃美玲依民法第227條之1準用第195條規定，請求謝佳伶給 付精神慰撫金10萬元，已罹於民法第197條第1項所定2年期 間而消滅，其請求為無理由，說明如下：
㈠按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用 第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任。又 因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及 賠償義務人時起，2年間不行使而消滅，自有侵權行為時起 ，逾10年者亦同，民法第227條之1、第197條第1項分別定有 明文。而民法第197條所稱「自請求權人知有損害時起」之 主觀「知」的條件，如係一次之加害行為，致他人於損害後 尚不斷發生後續性之損害，該損害為屬不可分（質之累積） ，或為一侵害狀態之繼續延續者，固應分別以被害人知悉損 害程度呈現底定（損害顯在化）或不法侵害之行為終了時起 算其時效（最高法院94年度台上字第148號判決意旨參照） 。至於以後損害額之變更於請求權時效之進行無礙，鑑定機 關之鑑定結果，僅供法院辦案之參考，非為請求權人知悉時 間之基準（最高法院90年度台上字第839號判決意旨參照） 。末按時效因起訴而中斷者，若撤回其訴，視為不中斷，民 法第131條亦有明定。
㈡經查：
⒈謝佳伶係於102年5月31日將系爭房屋點交予黃美玲，縱認謝 佳伶有債務不履行之行為，其行為於102年5月31日既已終了 ，系爭房屋漏水僅係侵害狀態之繼續延續，屬不可分質之累 積，依前揭判決意旨，自應以黃美玲知悉損害顯在化或上開 行為終了時，起算其時效。
⒉又黃美玲於102年11月11日既以系爭房屋漏水，致其眼睛霉 菌感染，視網膜裂孔等為由，提起前案訴訟，請求謝佳伶賠 償非財產上損害（見本院102年度訴字第1602號卷㈠第6至7 、79頁），足認黃美玲於102年11月11日即已知悉謝佳伶債 務不履行之行為，致其受有健康權及居住安寧之顯在損害， 並可行使對謝佳伶之損害賠償請求權，依前揭判決意旨，其 2年之請求權消滅時效應自102年11月11日起算，而非待鑑定 報告做成後始能知悉損害及何人須負賠償責任。遑論黃美玲



於109年7月23日本院言詞辯論時亦自承：伊自102年9月居住 在系爭房屋，住了約7個月就搬走等語（見本院卷㈢第147頁 ），可知黃美玲約自103年3月起即未居住系爭房屋，則其健 康權及居住安寧已無從因系爭房屋前揭瑕疵而受有損害，是 其主張時效應自106年11月23日住宅消保會出具鑑定報告書 後起算，自非可採。
⒊而黃美玲於104年3月12日具狀撤回前案訴訟，依前揭規定， 時效視為不中斷，其遲至106年12月19日始於本件訴訟追加 民法第227條之1準用第195條規定，請求謝佳伶給付非財產 上損害10萬元（見原審卷㈠第184、193頁），應認已罹於2 年之消滅時效期間，依前揭規定及判決意旨，謝佳伶提出時 效抗辯，拒絕給付，自屬有據，黃美玲請求謝佳伶給付精神 慰撫金10萬元，即無理由，不應准許。
三、黃美玲依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求中 悅房屋等3人連帶給付68萬元，為無理由，說明如下： ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。次按居間人關於訂約事 項，應就其所知，據實報告於各當事人。以居間為營業者， 關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調 查之義務，民法第567條第1項前段、第2項定有明文。再按