臺灣士林地方法院刑事裁定
聲 請 人 張新定
代 理 人 葉恕宏律師
李孟翰律師
何怡萱律師
被 告 林文盛
上列聲請人即告訴人因告訴被告詐欺案件，不服臺灣高等檢察署
108 年度上聲議字第3500號再議駁回之處分（原不起訴處分書案
號：臺灣士林地方檢察署108 年度偵字第4763號），聲請交付審
判，本院裁定如下：
主 文
聲請駁回。
理 由
一、按告訴人不服上級法院檢察署檢察長或檢察總長認再議為無 理由而駁回之處分者，得於接受處分書後10日內委任律師提 出理由狀，向該管第一審法院聲請交付審判。法院認為交付 審判之聲請不合法或無理由者，應駁回之。刑事訴訟法第25 8 條之1 、第258 條之3 第2 項前段，分別定有明文。二、本件聲請人即告訴人張新定（下簡稱告訴人）以被告林文盛 涉犯刑法第339 條第1 項詐欺取財罪嫌，向臺灣士林地方檢 察署檢察官提出告訴，經該署檢察官以108 年度偵字第4763 號為不起訴處分，聲請人不服，聲請再議亦經臺灣高等檢察 署以108 年度上聲議字第3500號以再議無理由而駁回再議。三、聲請交付審判意旨略以：
㈠違建報拆部分：
1.依據臺北市違章建築處理要點第30、31條之規定，經他人 舉報之違建，主管機關必將此情通知違建所有人，本件被 告出售予告訴人之標的臺北市○○區○○○路00巷0 號及 其地下室（坐落臺北市○○區○○段0 ○段0000000 地號 ，下簡稱系爭房地），業經他人舉報違建、且經主管機關 通知，告訴人已經電話詢問違建查報主管機關確認，況被 告於告訴人詢問違建事項時，即能告知係因以琳教會施作 之遮雨棚邊緣超越某範圍之故，更可認被告就經舉報違建 乙事知之甚詳。然原不起訴處分書未察，僅因信義房屋仲
介主動查詢結果列為買賣契約附件，即忽略被告在房屋現 況說明書中所為不實勾選屬詐欺行為之部分屬被告隱匿重 要交易事項，難認無施用詐術之行為及故意，其後被告因 見附件文件載明事跡敗露，於告訴人詢問始被動說明遭查 報事由，應係已著手詐欺之行為而不遂，屬詐欺取財之未 遂犯。故原不起訴處分書認定被告並無詐欺故意及行為， 已違反經驗法則、且推論違誤。
2.經告訴人至臺北市政府建築管理工程處查閱系爭房地查報 卷宗情形，查知卷內就「103 年8 月27日北市都建字第10 360826400 號函」，係於103 年9 月13日送達址設高雄市 ○○區○○○路0 號21樓之5 之誠蓄工程顧問有限公司， 可認被告確實明知系爭房地曾受違建查報，然仍於屋況說 明書中「33：是否知悉本標的物之增違建曾被檢舉、查報 排除或收到相關通知？」欄項為錯誤「否」之勾選。 3.且證人許瀚元證稱係：簽約前手上就有違建查報記錄，因 位有段時間不在國內，故請成政諺將資料拿給告訴人看過 等語，而證人成政諺則證稱：信義房屋製作之相關資料， 依照規定會拿給買賣雙方看過等語，並非不起訴處分書所 稱「該份違建查報記錄，於締約前就有拿給告訴人看過」 ，而實際上仲介是否確實有依規定於簽約前交付告訴人充 分閱覽，實有疑義，此與被告是否有詐欺故意並無關連。 被告於107 年5 月26日締約時，察覺告訴人就信義房屋準 備資料為詢問，方知事跡敗露，才就查報違建事由為說明 ，此為信義房屋之防免措施，不能以此論斷被告是否有詐 欺故意，而應係被告詐欺行為之既未遂差異。
㈡就漏水瑕疵部分：
1.本件告訴人、雙方仲介於簽約前，因本件自被告於107 年 5 月21日委賣至107 年5 月26日訂約，歷時一週，且期間 並無任何下雨時節，且被告故意施作遮隱隔板刻意隱瞞所 致，故未能發現系爭房屋有嚴重滲漏水。然不起訴處分書 卻以告訴人與買、賣仲介於簽約前未能發現為由，採納證 人成政諺之證述、曲解告訴人陳述、未傳喚專業技師孫天 龍訊問、忽視證人許瀚元證述，得出「被告亦不知系爭房 屋有滲漏瑕疵」之結論，難認合於論理法則。事後告訴人 雖與被告就漏水狀況達成民事和解，亦無礙被告已著手於 房屋現況說明書記載不實之施用詐術行為，且有詐欺犯意 之認定，則不起訴處分書遽論被告無詐欺犯意，亦有應調 查而未調查、理由不備之違誤。不起訴處分於證人所述不 一時，並未再傳喚其他在場證人，亦有不妥。
2.就本件漏水協議書文義言：「甲方於民國107 年5 月26日
經由信義房屋仲介有限公司居間仲介購買乙方所有坐落… 之房地，為就甲方於交屋前發現地下室牆面有滲漏水之現 象，雙方茲就修繕費用補償等事宜協議如下：1.甲乙雙方 合意，由乙方支付價金新臺幣10萬元整充作前述滲漏水處 所修繕費用之補貼。…2.除本協議書各項約定未履行外， 就上開瑕疵修繕範圍，甲乙雙方不得再向他方或信義房屋 （含關係企業及受雇人）請求或主張。…」，可知協議內 容僅限於第一階段漏水之範圍，即交屋前發現地下室強面 之受漏水處，而協議金額10萬元，亦係孫天龍技師就已經 發現之漏水部分估價「9 萬7000元」方會以此做價和解， 況告訴人因係擔心其後再發現其他漏水情況，方會於協議 書中載明為「交屋前發現」、「上開瑕疵修繕範圍」。且 證人許瀚元亦證稱：10萬元係針對漏水狀況所為之修繕， 並未包含其他漏水可能等語。而告訴人於交屋前聘請技師 孫天龍檢視系爭房地乃針對在現況說明書所載「壁癌」之 北側、東北側、東北北側牆壁為修繕評估，因被告先前對 於嚴重滲水之西、南側施做同色隔版遮掩實牆，致告訴人 未發現有檢測之必要，且在施做隔板後，無法知悉牆壁有 無「壁癌」、「含水凸起」，實無法判斷漏水，故並未請 孫天龍就全部牆面為檢查，此有估價單可佐。以被告言， 被告持有系爭房地長達5 年、並設為會議室場所，於長期 使用之狀況下就系爭房地究否漏水知之甚明，故原不起訴 處分就協議範圍認為「文義解讀問題」，忽略本件爭點「 被告明知嚴重漏水而故意不告知此交易重大資訊」，實有 違誤，又未調查格板施做之時間、行為人，其調查顯非完 備。
3.告訴人事後自行查訪，由其他房屋仲介林鴻振處得知：被 告出租系爭房地予以琳教會期間，即因漏水、壁癌問題通 知被告，被告並負擔相關費用等情，且另提出林鴻振之LI NE對話記錄：地下室會議室木板內壁並非以琳教會裝潢， 前屋主曾經使用該會議室一年，木板內壁為前屋主裝潢， 地下室原本就有漏水、壁癌問題，承租期間上開成本均由 原屋主負擔等為佐。是可認被告係積極遮隱漏水牆面，並 曾經於以琳教會租約到期後自用為辦公室營運，竟於買賣 時對於漏水瑕疵為不實填載，實有詐欺取財。
㈢就房屋可供營業辦公使用部分：不起訴處分書忽略告訴人提 出之證人許瀚元、成政諺、告訴人三人line通訊內容核與證 人許瀚元偵查中證述相符，反係證人成政諺前後供述不一， 則證人成政諺之證述實較為可疑。於上開LINE通訊中，證人 成政諺業已陳稱：我曾經向被告表示買方買屋是要做辦公室
、樓下做倉庫，我詢問被告有關系爭房地可否做公司用，被 告的意思是說要做營業登記應該是沒有問題，可是樓下就沒 有，交屋那天好像還有再提了一次，被告應該知道買方是買 來做辦公室，被告當時僅是「喔」，沒有特別表示，議價時 告訴人詢問掛招牌的事情，被告說可以掛啊，之前以琳教會 招牌還在，所以被告應該知道是要做營業用的，被告有說沒 有問題，當時告訴人有寫一張欲詢問事情的內容，有照著內 容問被告，一直在問做辦公室使用的問題，印象中被告一直 都是說可以營業登記等情，證人許瀚元陳稱：在議價時告訴 有向被告是要做營業用，當時被告回覆可以，後來在簽約時 還有問，被告回覆的LINE上面就是說可以掛招牌等情，故證 人成政諺於偵查中證稱：不記得簽約時告訴人是否曾經詢問 云云，應係事發過久記憶模糊所致，並非表示「告訴人未曾 詢問」。況證人許瀚元於偵查中業已證稱：契約書雖沒有保 證可以作為營業使用，但因為簽約時、簽約前買方都有問， 而被告在簽約時、簽約前口頭有說可以、當時現場也是做辦 公室使用等語，被告亦於偵查中自承：告訴人於107 年5 月 29日簽約時有問，我有強調公司就該營業處所沒有辦理登記 等語，顯示其刻意隱瞞房屋不得合法營業登記之重要資訊。 而以被告為24年以上專業土木技師身分，經營之誠蓄工程顧 問股份有限公司（下簡稱誠蓄公司）營業項目業包含建築物 公共安全檢查、區段徵收及市地重劃代辦等業務，應明知系 爭房地一樓前臨綠地用地、非道路用地，依據土地使用分區 之限制，無法為合法營業、辦公用，而地下室主要用途為防 空避難室，無法為倉庫、辦公使用，然竟仍於交屋時對告訴 人表示可為營業使用，其行為已屬積極施用詐術，而使告訴 人陷於錯誤，於交屋後交付價金餘款。況信義房屋就系爭房 屋乃刊載「住辦兩相宜」，如非證人成政諺經由被告得知該 物件之用途，豈會於刊登出售訊息時，以此為號召？不起訴 處分書僅憑證人成政諺一人之證述，即推翻其餘客觀證據， 理由亦難讓人甘服，有認識用法與理由不備之違誤。三、按刑事訴訟法第258 條之1 規定，告訴人得向法院聲請交付 審判，揆其立法意旨，係法律對於「檢察官不起訴裁量權」 制衡之一種外部監督機制，法院之職責僅在就檢察官所為不 起訴之處分是否正確加以審查，藉以防止檢察機關濫權。是 刑事訴訟法第258 條之3 第4 項規定：「法院為交付審判之 裁定時，視為案件已提起公訴。」則交付審判之裁定自以訴 訟條件俱已具備，別無應為不起訴處分之情形存在為前提。 依此立法精神，同法第258 條之3 第3 項規定法院審查聲請 交付審判案件時「得為必要之調查」，其調查證據之範圍，
自應以偵查中曾顯現之證據為限；而同法第260 條對於不起 訴處分已確定或緩起訴處分期滿未經撤銷者得再行起訴之規 定，其立法理由說明該條所謂不起訴處分已確定者，包括「 聲請法院交付審判復經駁回者」之情形在內，是前述「得為 必要之調查」，其調查證據範圍，更應以偵查中曾顯現之證 據為限，不得就告訴人新提出之證據再為調查，亦不得蒐集 偵查卷以外之證據，否則，將與刑事訴訟法第260 條之再行 起訴規定，混淆不清，亦將使法院兼任檢察官而有回復「糾 問制度」之虞；且法院裁定交付審判，即如同檢察官提起公 訴使案件進入審判程序，是法院裁定交付審判之前提，必須 偵查卷內所存證據已符合刑事訴訟法第251 條第1 項規定「 足認被告有犯罪嫌疑」檢察官應提起公訴之情形，亦即該案 件已經跨越起訴門檻，否則，縱或法院對於檢察官所認定之 基礎事實有不同判斷，但如該案件仍須另行蒐證偵查始能判 斷應否交付審判者，因交付審判審查制度並無如同再議救濟 制度得為發回原檢察官續行偵查之設計，法院仍應依同法第 258 條之3 第2 項前段規定，以聲請無理由裁定駁回。四、次按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實； 又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第 15 4條第2 項、第301 條第1 項分別定有明文。又事實之認 定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明， 自不能以推測或擬制之方法，為裁判基礎；且認定犯罪事實 所憑之證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人不致有 所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定 ，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在而無從 使事實審法院得有罪之確信時，即應由法院為諭知被告無罪 之判決；再認定不利於被告之事實須依積極證據，苟積極證 據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認 定，更不必有何有利之證據（最高法院40年台上字第86號、 76 年 台上字第4986號、30年上字第816 號判例參照）。次 按告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述 是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認（最高法院52 年台上字第1300號判例參照）。復按刑法第339 條第1 項詐 欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人 將本人或第三人之物交付為要件，所謂以詐術使人交付，必 須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為 詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪（參見最高法院 46年台上字第260 號判決、81年度台非字第235 號判決意旨 ）。
五、經檢察官訊據被告就於107 年5 月26日，與告訴人、買方房
屋仲介成政諺、賣方房屋仲介許瀚元簽立系爭房地買賣契約 ，交屋後又就地下室漏水瑕疵，以10萬元達成和解等事實， 固均坦承不諱，然仍堅詞否認有何詐欺之犯行，而以：我不 知道系爭房屋曾經查報違建、壁癌或滲漏水情形，我是看到 牆面有瑕疵才會和房仲勾選壁癌項目，告訴人或仲介在締約 前也沒有問過房屋是否能供營業使用，等到簽約時，告訴人 才隨口詢問，我回答說系爭房屋位在住宅區，沒有作商業登 記，要依法律規定使用等語置辯。經查：
㈠被告為誠蓄公司負責人，誠蓄公司為系爭房地之所有權人， 被告於107 年5 月21日代表誠蓄公司委託信義房屋出售，並 於107 年5 月26日與告訴人簽約，買賣價金3275萬元，告訴 人於簽約日交付現金10萬元、票據318 萬元等事實，除據被 告不爭執外，並經告訴人證述明確，且有買賣契約書及其附 件含信義房屋買賣仲介專任委託書、代辦履約保證委任契約 、不動產說明書及其附件、產權調查表、地籍圖謄本等在卷 可稽（見他字卷第73-89 頁）。又於107 年7 月19日交屋前 ，告訴人察覺地下室牆面有滲漏水等現象，另以10萬元為修 繕補貼協議等情，亦經告訴人陳述在卷，並有協議書在卷可 查（見他字卷第90頁）。上開事實堪以認定。是本件關鍵即 在於被告就與告訴人訂約之事項，是否具有應負告知義務之 重大交易訊息，而消極隱匿、或積極為不實之資訊，以為施 展詐術？致告訴人陷於錯誤而為訂約、交付款項。 ㈡就違建舉報之部分言：
1.系爭房地曾經違建舉報，然被告於契約附件標的物現況說 明書第32項「本標的物是否有增建、違建之情況？」勾選 「無」、第33項「是否知悉本標的物之增違建曾被檢舉、 查報、拆除或收到相關通知？是否曾因增違建而與他人發 生糾紛？」勾選「否」乙節，有臺北市建築管理工程處違 建查報專區案件瀏覽結果、信義房屋買賣仲介專任委託書 （見他字卷第37－38、34－35頁）在卷足參，堪以認定。 2.然細觀告訴人提出之違建查報案件明細表（見他字卷第38 頁），可知：該曾經舉報違建之地址為「裕民六路90巷9 號1 樓前」，固為系爭房地，然違建位置所在為「一般空 地」之新違建，「違建前處理情形」欄記載：「由區隊列 管，依序處理（違建是否處理完畢，以處理日期註記為據 （103 年8 月28日）」、「已處理」，處理方式「自拆」 ，又告訴人亦指：系爭房地之違建經被告告知為「前承租 人以琳教會施做遮雨棚邊緣超出一定範圍」等情（見本院 卷第11頁），核與前開違建查報案件明細表所載之位置相 同，故可知該違建查報案件明細表所指之「違建」業已「
處理完畢」、結案而不存在，是以系爭房屋之現況言，已 無任何經舉報、尚未結案之違建附著，就「曾經」、「4 年前」、現已不存在之違建狀況，對於房屋「現況」、或 屋價之認定顯無任何影響，自難認此等「4 年前、曾經、 並已結案」之違建為交易之重大事項，被告自亦無此告知 之必要，實難認該等事項未告知屬於誘使告訴人購屋之詐 術手段。
㈢就漏水、壁癌之部分言
1.被告於簽約時提出之信義房屋買賣仲介專任委託書後標的 物現況說明書僅於第28項「本標的物現況有無滲漏水或壁 癌之情形？（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶）」勾選地 下室有壁癌，然告訴人於107 年5 月26日簽約後、交屋前 ，察覺系爭房地地下室北側、東北側、東北北側牆面有滲 、漏水情形，雙方即於107 年7 月19日另簽訂協議書，然 於交屋後即107 年8 月27日竟又發現地下室之西、南側有 漏水狀況等情，業經告訴人陳證歷歷，並有信義房屋買賣 仲介專任委託書後標的物現況說明書、漏水位置圖、現場 照片、協議書在卷可稽（見他字卷第34、35、39－43、 48－54、136 、90頁），前開事實堪以認定。 2.然系爭房地係誠蓄公司於102 年12月19日以買賣為原因為 所有權移轉登記，隨即於103 年2 月15日至106 年2 月14 日期間，租賃予財團法人以琳基督徒中心使用，於租賃期 間屆至前又於105 年12月5 日起至106 年3 月5 日委託信 義房屋仲介銷售，於委託銷售仲介期間期滿後，始收回自 用，迄107 年5 月21日再二度委託信義房屋仲介銷售等情 ，有所有權一覽表、不動產租賃契約書、信義房屋買賣仲 介一般委託書、信義房屋買賣仲介專任委託書在卷可稽（ 見他字卷第81－82、108 －115 、84背面－85背面頁）， 是誠蓄公司實際使用之時間應僅為106 年3 月5 日起至 107 年5 月21日，期間約1 年2 月餘，且誠蓄公司前之使 用狀況不明。被告亦陳稱：持有系爭房地期間，前三年均 為以琳教會使用，後一年給臺北辦公室使用，本人甚少至 現場等語（見他字卷第68頁），核與誠蓄公司之登記地址 為高雄市○○○路0 號21樓之5 等情，有經濟部公司資料 查詢結果附卷可查（見他字卷第46頁），而於103 年2 月 15日租賃契約中所載之地址亦同此，是可認誠蓄公司之主 營業地於高雄市，被告為誠蓄公司之負責人，被告長期於 高雄市經營業務，是無法逕推被告有20餘年之土木技師身 分、持有系爭房地5 年等即應就系爭房地狀況明確知悉， 亦難徒憑被告於標的物現況說明書中就標的物現況有無滲
漏水或壁癌之情形僅就壁癌勾選「有」，即遽認被告知悉 、並有故意隱瞞系爭房屋之漏水瑕疵等情。
3.告訴人固指稱：房屋漏水係因被告故意施作遮隱滲、漏水 之隔板，刻意隱瞞而未能發現有嚴重滲漏水云云，並舉上 開裝潢照片為佐（見他字卷第55、56頁）。然卷內並無任 何資料顯示系爭房地遮掩滲漏水之實際裝潢人為何人，而 系爭房地之使用人多手，非僅被告一人，或為以琳教會、 或為被告之其他使用人、或為系爭房地之前手，告訴人逕 推施作人為被告，尚嫌速斷，並無所據。況就遮掩壁癌、 與遮掩滲漏水裝潢相較，遮掩壁癌並無難度，以被告之土 木專業，倘欲為遮掩，何以獨留壁癌明顯露出、不為遮掩 ？而壁癌之顯現本即為水氣聚集之意，而多為滲漏水之表 徵，是以系爭房地現況表露壁癌狀況，實難認有何欲就滲 漏水為遮掩之意。故卷內尚乏證據足資認定被告有故意裝 潢變更系爭房屋以掩飾漏水等情，此部分聲請意旨尚屬無 據。
4.次查系爭契約第17條第20項已載明「本物件現況地下室牆 面有壁癌之情形，雙方合意賣方除就該瑕疵不負物之瑕疵 擔保責任外，房屋現況仍應比照契約第九條第八項第十七 條第四項約定方式辦理。」（他字卷第31頁) ，而契約第 17條第4 項約定「簽約後，如發現本標的物有漏水、壁癌 、…、樓地板及地壁磚異常等狀況，買賣雙方同意以下列 方式處理: 由信義房屋委請專業廠商評估修繕，費用由賣 方負擔。依本項約定後，雙方同意按約定方式辦理，不得 藉故拒絕付款或點交。」，而證人成政諺亦證稱：中古屋 買賣，漏水為常見的狀況等語（見他字卷第161 頁），復 依社會通常交易習慣，土地、房屋買賣契約之主給付義務 乃在於買賣標的物之所有權移轉與價金之交付，而買賣標 的物是否合於通常得以使用收益之狀態，乃買賣契約之主 要目的，至買賣標的物如有影響正常使用收益之瑕疵情形 ，買受人得依民法之相關規定，主張行使減少價金等相關 權利，倘無足資證明犯罪之具體事證，基於刑法之謙抑性 及刑罰之最後手段性，實不應動輒以刑法加以非難，課予 刑事責任。至本件簽約後，告訴人陸續發現之滲漏水狀況 、甚至其後之協議情形，均屬雙方之民事糾紛，核與被告 究否於簽約時施展詐術乙節無涉，附此敘明。
㈣就營業登記言：
1.告訴人以系爭房地所在地址「臺北市○○區○○○路00巷 0 號」為營業場所，向臺北市政府申請以此為主要營業項 目「F209060 文教、樂器、育樂用品零售業、F501030 飲
料店業、F501990 其他餐飲業（伙食包作）」、「F50106 0 餐館業」，然經「營業場所協助查詢服務櫃臺」查詢結 果，均不符土地使用分區管制與建築管理相關規定等情， 有臺北市政府107 年8 月22日府產業商字第10751843410 號函（見他字卷第47頁）在卷可稽，又告訴人亦陳稱：取 得上開臺北市政府來函後，向相關單位詢問原因，經覆稱 因系爭房第一樓門口並非道路而是綠地，因為沒有臨路， 故無法做營業場所等語（見他字卷第65頁），並有全國土 地使用分區資料查詢系統查詢結果在卷可稽（見他字卷第 128 、129 頁），可認系爭房地因不符土地使用分區管制 與建築管理相關規定，而無法為餐飲業、文教用品零售業 之營業場所。
2.告訴人固主張「以辦公使用之營業登記」事項為決定買賣 與否之重大事項，然以一般常情相衡，購屋者之使用目的 多有，此「以辦公使用之營業登記」並非一般房屋買賣之 重要事項，而縱強調「辦公使用」者，亦有若被告使用系 爭房地之方法同，即營業登記於其他處所、然實際於該房 地內為辦公場地使用者，是若欲以「以辦公使用之營業登 記」，必告訴人先行強調「得為營業登記」為保證項目後 ，被告始有告知義務，否則出賣人僅就提供房屋之一般使 用目的範圍內為告知即可。又以一般簽約文意解釋，此等 除制式契約外之特別繕打、或手寫事項，始為簽約時之特 別告知、或具特別保證之事項，經綜觀本件雙方契約全旨 ，無一載明告訴人曾經要求以「得為營業登記」為保證項 目之特別繕打，是被告究否有告知義務業已存疑。雖告訴 人主張於簽約前曾叮囑房屋仲介員特別詢問的事項紙張上 記載之事項，即係表明以「得為營業登記」為重要交易目 的。然細查該紙（見他字卷第130 頁），其中詢問內容1 至3 項為系爭房地附近鄰居、門口之停車狀況，第4 點為 鄰居回收佔用情形，第5 點為先前以琳招牌狀況，第6、7 點地下室設備使用狀況、水管管線狀況等情，是上開記載 事項，無任一事項與「營業使用登記」有關，遑論以此紙 張內容詢問，將使出賣人得知、推論告訴人心中真意「購 屋主要目的為營業登記使用」，告訴人以：此紙可佐認有 以「得為營業登記使用」為交易主要目的云云，實不足採 。
3.況買賣契約中有關營業使用之記載，業於契約書第17條其 他約定事項（另外繕打特殊附記部分）第11點中明定：「 十一、本物件土地使用分區為第三種住宅區，建物謄本、 平面圖登記用途為住家用、防空避難室，若位於住宅區臨
路寬六公尺以下，則不得做非住宅使用，若臨路寬大於六 公尺（含），其是否可作非住宅使用仍須依都市計畫法、 建築法、土地使用分區管制及台北市土地使用分區附條件 允許使用核准標準等相關法規辦理，有關使用組別及項目 之相關規定如後附件所示，建議買方可先洽詢專業會計師 」（見他字卷第75背面頁），以前揭契約特別繕打部分之 解釋原則，參以該契約書第11頁下方尚有其他空白處可供 買賣雙方進行其他事項之約定，有契約書可參，是倘告訴 人認被告應擔保該不動產可供營業辦公使用乙節，大可以 在該契約書後方載明，或至少將前揭第11項不擔保可供營 業辦公使用之記載刪除為憑，資此顯可認契約中已明白表 示被告不具「可為營業使用登記」之義務。而由契約附件 即相關產權登記資料中，產權調查表已明載系爭房地主要 用途，依據謄本登記為住家用、防空避難等，「若欲作營 利事業登記，須確認欲從事之行業是否符合都市計畫及建 築管理等法令之規定方能確定」，另所有權屬一覽表土地 使用分區欄亦係明載「第三種住宅區」，並有標的物現況 說明書第21項本標的物內現在是否設有公司登記、商業登 記、營業登記及供營業或執行業務使用勾選「否」，更提 出相關之臺北市士林地政事務所建築改良物勘測成果表、 地籍圖謄本、使用執照存根等，均無任何誤載乙節，此有 本件契約附件產權登記資料、所有權屬一覽表、臺北市士 林地政事務所建築改良物勘測成果表、地籍圖謄本、使用 執照存根等在卷可佐（見他字卷第80－82頁、第86－87頁 ），且告訴人更自承：產權調查表在簽名之前代書就已經 交付閱覽等語（見他字卷第64頁），是雖上開資料非告訴 人親自附具，然係與被告簽約之房屋仲介查具，為被告手 之延伸，屬被告之助手，房屋仲介之告知、資料提供在法 律上業與被告親為無異，是可認被告已於簽約前、簽約時 提出正確資料供告訴人查詢，則被告已盡一般相當之告知 義務。雖被告本身為執業多年之土木工程技師（見他字卷 第44頁），然並不因被告身分而需苛以一般契約義務以外 之告知。故告訴人以：簽約急迫、未及細看，被告具有多 年土木技師證照，並無親自告知營業登記狀況，此為房仲 戳破被告，被告實屬詐術云云，推拖減免自己之查證義務 、無視被告簽約房仲專任委任之法律意義，顯不可採，自 無法為不利於被告之認定。
4.另告訴人又以：簽約前，有向買方房仲許瀚元表明是要辦 公營業使用，且本件契約訂立前，曾經請買方仲介許瀚元 詢問被告，被告均表示可以營業云云。然證人即賣方仲介
成政諺業已具結證稱：「（問：再次確認，林文盛是否有 向張新定保證該處可以營業？）我只記得交屋時有如上對 話（指「交屋當時我們在場時，聽屋主說『應該可以，但 他們辦公室沒有登記在那邊』，我忘記簽買賣合約時是否 有提到這件事」），其他不清楚」（見他字卷第161 頁） ，證人許瀚元亦具結證稱：合約書上並沒有保證可以做營 業事使用，但林文盛口述說可以，且當時現場也是做辦公 室。這部分涉及賣方對於不動產情況的說明，要問成政諺 比較清楚」等語（見他字卷第163 頁），是可知被告並不 具「營業登記」之保證義務，至多僅係於交屋時有就營業 使用之可能性為討論，而營業使用之狀況所在多有，已如 前述，非特指「營業登記」為必要，被告所稱「可以營業 使用」實難指係就營業登記之確認，如就買方仲介許瀚元 之認知即「現場有做辦公室使用」即屬，則非可逕認告訴 人之詢問指「營業登記」可否之詢問，而被告之詢答「應 該可以營業，但現場並未為營業登記」亦無法認為不實之 陳述，自無法認為被告有施展詐術。
5.再就營業登記之部分，依據臺北市土地使用分區管制自治 條例第3 、8 條之規定，「四、第三種住宅區：為維護中 等之實質居住環境水準，供設置各式住宅及一般零售業等 使用，維持稍高之人口密度與建築密度，並防止工業與較 具規模之商業等使用而劃定之住宅區。」、「在第三種住 宅區內得為下列規定之使用：一允許使用（一）第一組： 獨立、雙併住宅。（二）第二組：多戶住宅。（三）第三 組：寄宿住宅。（四）第四組：托兒教保服務設施。（五 ）第五組：教育設施。（六）第六組：社區遊憩設施。（ 七）第七組：醫療保健服務業。（八）第八組：社會福利 設施。（九）第九組：社區通訊設施。（十）第十組：社 區安全設施。（十一）第十五組：社教設施。（十二）第 四十九組：農藝及園藝業。二附條件允許使用（一）第十 二組：公用事業設施。但不包括（十）加油站、液化石油 氣汽車加氣站。（二）第十三組：公務機關。（三）第十 四組：人民團體。（四）第十六組：文康設施。（五）第 十七組：日常用品零售業。（六）第十八組：零售市場。 （七）第十九組：一般零售業甲組。（八）第二十組：一 般零售業乙組之（五）科學儀器、（六）打字機及其他事 業用機器、（七）度量衡器。但不包括汽車里程計費表、 （八）瓦斯爐、熱水器及其廚具、（九）家具、寢具、木 器、藤器、（十）玻璃及鏡框、（十一）手工藝品、祭祀 用品及佛具香燭用品、（十二）電視遊樂器及其軟體、（
十三）資訊器材及週邊設備。（九）第二十一組：飲食業 。（十）第二十六組：日常服務業。（十一）第二十七組 ：一般服務業之（二）獸醫診療機構、（四）運動訓練班 （營業樓地板面積三○○平方公尺以下者）、（十三）機 車修理及機車排氣檢定、（十七）視障按摩業、（十九） 寵物美容、（二十）寵物寄養。（十二）第二十八組：一 般事務所。（十三）第二十九組：自由職業事務所。（十 四）第三十組：金融保險業之（一）銀行、合作金庫、（ 二）信用合作社、（三）農會信用部、（五）信託投資業 、（六）保險業。（十五）第三十七組：旅遊及運輸服務 業之（三）旅遊業辦事處、（六）營業性停車空間。（十 六）第四十一組：一般旅館業。（十七）第四十二組：觀 光旅館業。（十八）第四十四組：宗祠及宗教建築。（十 九）第五十一組：公害最輕微之工業。」，而依據營業項 目之不同，其允許核准之條件就應否臨接道路、臨接道路 路寬、樓地板面接、使用執照用途等條件均依登記類別另 有迥異，此有臺北市土地使用分區附條件允許使用核准標 準在卷可稽（見他字卷第170 －175 頁），是營業登記之 種類繁多且複雜，第三種住宅區未臨路道路者，業非全然 無法為營業登記，而告訴人自始至終並未提及欲為何等營 業項目之使用登記，被告自亦無法針對全部之營業項目為 回答，僅得以契約記載之正式為免除保證，實難認此有何 詐術之行使。
6.至告訴人提出與買方仲介許瀚元、賣方仲介成政諺等人之 LINE對話紀錄（見他字卷第131 頁），均為證人於法庭外 之陳述，不具證據能力，且該LINE狀況均係告訴人單方為 陳述後，二證人均僅回答「相符」，屬誘導之詢問，無法 擔保證述之真實性、任意性，況證人許瀚元為買方仲介， 其與告訴人簽有仲介委任契約，就買賣相關狀況具有相當 之損害賠償責任，其證述本存有相當之利益相反，為避免 自己責任難免多所迴護告訴人，是以上開LINE對話紀錄無 法為不利於被告之認定。
7.被告並無以營業保證之手段作為詐術之行使，且告訴人亦 因取得契約附件文書而無陷於錯誤之可能，故告訴人指稱 原不起訴處分有認識用法與理由不備之違誤云云，並無足 採。
㈤另就告訴人主張就被告是否知悉漏水壁癌狀況，另有房屋仲 介林鴻振、抓漏師孫天龍可為傳喚，而就營業登記使用乙節 ，證人成政諺、許瀚元二人證詞矛盾等情，上開於偵查中均 未曾繼續調查云云。而「檢察官證據調查之疏失」並不足以
因此達到起訴之門檻，逵之前揭說明，告訴人所指之證述矛 盾、尚未調查所及之主張，因卷內無積極證據可資相佐，基 於罪疑唯輕原則，實不得以他人具有瑕疵之陳述為被告不利 之認定，案件仍須另行蒐證偵查始能判斷，又因交付審判審 查制度並無如同再議救濟制度得為發回原檢察官續行偵查之 設計，認案件已經跨越起訴門檻。
六、綜上所述，審酌卷內並無相關證據可認被告有何施展詐術、 因而獲取利益之犯意，自難僅依告訴人片面指訴，難逕以該 等罪責相繩。本件依卷存證據均不足認定被告有告訴人所指 犯行，原不起訴處分及原處分就告訴人等上開指述予以斟酌 ，並就卷內證據調查後，認無積極證據足認被告涉有上開罪 嫌，犯罪嫌疑尚屬不足，而分別為不起訴處分、駁回再議聲 請處分，核其證據取捨、事實認定之理由，均無違背經驗法 則、論理法則及證據法則之情。本院因認本件並無任何得據 以交付審判之事由存在，告訴人聲請交付審判顯無理由，應 予駁回。
據上論斷，應依刑事訴訟法第258 條之3 第2 項前段，裁定如主文。
中 華 民 國 109 年 8 月 19 日
刑事第四庭審判長 法 官 郭惠玲
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