遷讓房屋等
臺北簡易庭(民事),北訴字,109年度,20號
TPEV,109,北訴,20,20200820,1

臺灣臺北地方法院民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　 109年度北訴字第20號
原 告
即反訴被告 建成開發股份有限公司


法定代理人 李正宗

原 告
即反訴被告 海華建設股份有限公司

法定代理人 李正宗

原 告
即反訴被告 益廣企業開發股份有限公司

法定代理人 魏玉煉
原 告
即反訴被告 富比仕建設股份有限公司


法定代理人 李正宗
共 同
訴訟代理人 陳國雄律師
共 同
複 代理人 曾憲忠律師
被 告
即反訴原告 集辰貿易有限公司

法定代理人 張顯銘
上列當事人間遷讓房屋等事件，於中華民國109年7月23日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將坐落於臺北市○○段○○段○○○地號土地上建物即門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號一樓、二樓及四樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一百零九年一月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按日各給付原告建成開發股份有限公司新臺幣貳仟伍佰元、原告海華建設股份有限公司新臺幣貳仟伍佰元、原告益廣企業開發股份有限公司新臺幣貳仟伍佰元、原告富比仕建設股份有限公司



新臺幣柒仟伍佰元。
本訴訴訟費用新臺幣肆仟伍佰貳拾元由被告負擔。反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣伍仟肆佰元由反訴原告負擔。本判決第一項如原告以新臺幣壹拾參萬元為被告供擔保後得假執行；被告如以新臺幣肆拾壹萬伍仟伍佰零陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259 條定有明文。經查，本件原告主張兩造間租期屆滿而被告應 返還房屋，而反訴原告即被告於民國（下同）109年4月20日 以原告為反訴被告提起反訴，主張兩造間房屋租賃關係存續 等語（本院卷第87頁至第93頁）。經核，反訴原告前揭主張 與本訴訴訟標的之攻擊防禦有牽連關係，揆諸前揭法條規定 ，反訴原告提起本件反訴，應予准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法 院52年台上字第1240號判例意旨參照）。經查，反訴原告主 張兩造間房屋租賃關係存續，且反訴原告具優先承租權，反 訴被告否認而主張租賃關係消滅而反訴原告應返還房屋，堪 認兩造間就系爭房屋租賃關係是否存在不明確，致反訴原告 在私法上之地位有受侵害之不安狀態存在，且此不安狀態得 以確認判決除去之，揆諸前揭說明，提起本件確認之訴，應 予准許。
貳、實體部分：
一、本訴部分：
㈠原告（即反訴被告）起訴主張：原告與被告於107年12月20日 簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由原告將門牌號碼 為台北市○○區○○路○段00號1樓、2樓、4樓等3戶房屋（下稱 系爭房屋）出租予被告，約定租期108年1月1日至108年12月 31日。房屋租期於108年12月31日屆滿，兩造對於租金、租 期無法達成共識，未重新簽訂租賃契約，被告無權占有系爭 房屋。原告依系爭租約第15條前段約定、民法第455條、民 法第821條及民法第767條第1項前段規定，請求被告返還系 爭房屋。租約期限屆滿，被告未遷讓交還系爭房屋，原告受



有無法對系爭房屋使用收益之損害，原告依系爭租賃契約書 第15條後段約定，請求自109年1月1日起至遷讓返還之日止 ，按日以租金3倍即1萬5000元（15萬元÷30天×3＝1萬5000元 ）計算之懲罰性違約金，而原告建成開發股份有限公司持分 1/6、原告海華建設股份有限公司1/6、原告益廣企業開發股 份有限公司1/6、原告富比仕建設股份有限公司3/6，各得按 日請求金額為2500元、2500元、2500元及7500元，本件租約 簽約時經原告攜回審閱，並無其所稱詐騙行事，且租約業於 108年期滿消滅，沒有民法第227-2條情事變更原則適用等語 。並聲明：㈠被告應將坐落於台北市○○段○○段000地號土地上 建物即門牌號碼台北市○○區○○路○段00號1樓、2樓及4樓房屋 騰空遷讓返還予原告；㈡被告應自109年1月1日至遷讓返還上 開房屋之日止，按日各給付原告建成開發股份有限公司2500 元、原告海華建設股份有限公司2500元、原告益廣企業開發 股份有限公司2500元、原告富比仕建設股份有限公司7500元 。
㈡被告（即反訴原告）則以：兩造間系爭房屋租賃關係存在等 語。並聲明：原告之訴駁回。
二、反訴部分：
㈠反訴原告（即本訴被告）主張：系爭房屋租約屆滿後，反訴 原告有優先續租權，且反訴原告已經就應給付之租金予以提 存，行使優先承租權後兩造間系爭房屋租賃關係繼續。反訴 原告自90年間起承租系爭房屋，每年續租租金調整方式都是 按照當年度房屋租金之物價指數調整之約定。兩造108年之 租賃合約書上，沒有按當年度房屋租金之物價指數調整之約 定，係因為雙方在簽立合約當時，被告業務向原告代表人謊 稱合約內容照舊，雙方以前具有一定信賴基礎，原告代表人 才信以為真未加詳查而用印，反訴被告以詐欺手法變更契約 內容，該內容未經雙方合意無效，應回歸原本舊有調整租金 之約定約定，按照當年度房屋租金之物價指數調整。退步言 ，縱認兩造間調整租金之新約定為有效，依民法第227條之2 規定減少給付等語。並聲明：確認反訴原告對反訴被告所有 坐落於台北市○○區○○路○段00號1樓、2樓、4樓等3戶房屋（ 即系爭房屋）有租賃關係存在。
㈡反訴被告（即本訴原告）主張：本件租約簽約時經反訴被告 攜回審閱，並無其所稱詐騙行事，且租約業於108年期滿消 滅，租期屆滿未續約，無民法第227-2條情事變更原則適用 等語。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠查系爭房屋的租賃期限於108年12月31日屆滿（本院卷第44頁



），而兩造並未重新簽訂租賃契約，被告占有系房屋未返還 ，當屬無權占有。從而，原告請求被告返還系爭房屋，應屬 有理。
㈡觀系爭租約第15條後段約定，租約期滿或期前終止，…乙方（ 即被告）應依雙方約定之方式恢復原狀，即時遷出交還甲方 （即原告）並不得要求貼補任何費用。逾期未遷出者，應自 發生逾期之日起至將租賃標的物交還甲方接管之日止，除按 日給付依原約定租金三倍計算之懲罰性違約金予甲方外，如 甲方另有其他損害，並得向乙方求償等情（本院卷第47頁） ，而系爭租約108年12月31日屆滿，被告迄今未交還系爭房 屋，原告依系爭租賃契約書第15條後段約定，請求被告自10 9年1月1日起至遷讓返還系爭租賃標的之日止，按日以租金3 倍即1萬5000元（計算式：15萬元÷30天×3＝1萬5000元）計算 之懲罰性違約金，依原告建成開發股份有限公司持分1/6、 原告海華建設股份有限公司1/6、原告益廣企業開發股份有 限公司1/6、原告富比仕建設股份有限公司3/6，各得按日請 求2500元、2500元、2500元及7500元，自屬有據。 ㈢反訴原告稱，系爭房屋租約屆滿後，反訴原告有優先續租權 ，且反訴原告就應給付之租金提存，行使優先承租權後兩造 間系爭房屋租賃關係繼續云云。據系爭房屋租約第2條第1項 約定，租期屆滿，乙方（即反訴原告）具優先承租權，但除 租金、租期需另議外，並需經雙方重新簽定租賃契約後，始 生續租之效力等情（本院卷第44頁）。是反訴原告確實享優 先承租權，但雙方之租金及租期另議後，兩造對於租金、租 期並無達成共識，未重新簽訂租賃契約，自無生反訴原告所 稱續租之效力，兩造間系爭房屋租約消滅，反訴原告租金提 存不生續約效果。
㈣反訴原告復稱，其自90年間起承租系爭房屋，每年續租租金 調整方式都是按照當年度房屋租金之物價指數調整。兩造10 8年之租賃合約書上，沒有按當年度房屋租金之物價指數調 整之約定，係因反訴被告以詐欺手法變更契約內容，該108 年之租賃關於調整租金之內容未經雙方合意無效，應回歸原 本舊有調整租金之約定，按照當年度房屋租金之物價指數調 整云云。查本件系爭租約經反訴原告於107年12月10日攜回 審閱，兩造於107年12月20日簽定系爭房屋租約（本院卷第4 3、49頁），顯見，系爭租約內容業經反訴原告審閱10日確 認簽定，反訴原告在10日審閱期間如認108年之系爭租約關 於調整租金方式之約定有誤或具顯失公平之情事，自可不與 締約，反訴原告經過10日期間判斷風險後同意締約，本應承 擔其商業判斷之結果，反訴原告推稱雙方本具信賴基礎因此



未詳查，係反訴被告施詐術更改合約內容而認約定無效，合 約繼續並應回歸舊有調整租金方式云云，洵屬無稽。 ㈤反訴原告再稱，縱認兩造間調整租金之新約定為有效，依民 法第227條之2規定減少給付云云。然如前述，本件系爭房屋 租約於108年12月31日屆滿，兩造對於租金、租期無達成共 識，未重新簽訂租賃契約，無生續租之效力，兩造間租期既 已屆滿，租賃關係消滅，當無以情事變更原則調整之理。 ㈥綜上所述，雙方系爭房屋租約屆期後，並無續約，租賃關係 已消滅，被告未依約返還系爭房屋而違約，故原告提起本訴 請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；及自109年1月1 日至遷讓返還系爭房屋之日止，按日各給付原告建成開發股 份有限公司2500元、原告海華建設股份有限公司2500元、原 告益廣企業開發股份有限公司2500元、原告富比仕建設股份 有限公司7500元，即屬有據，應予准許。而反訴原告請求確 認對反訴被告所有系爭房屋有租賃關係存在，為無理由，應 予駁回。
四、被告於109年7月30日提出答辯狀謂有修繕工程費用68萬2500 元主張抵銷云云，因本案於109年7月23日言詞辯論終結，被 告於前開言詞辯論後始提出該項之陳述及證據，而該項修繕 何以可歸責原告，究竟修繕原因為何，何以應由原告支付， 種種事實被告皆於答辯狀中隻字未提，就其陳述觀之，顯係 意圖延滯訴訟，故其答辯狀所載之事實既在言詞辯論終結後 ，自無需審酌。　
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不 生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
六、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。中　　華　　民　　國　　109 　年　　8 　　月　　20　　日 民事庭 法 官 趙子榮
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　109 　年　　8 　　月　　20　　日 書記官 陳怡安
計 算 書：
一、本訴部分：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 4520元
合 計 4520元

二、反訴部分：




項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 5400元
合 計 5400元