臺灣臺北地方法院民事判決
108年度北訴字第31號
原 告 台灣肥料股份有限公司
法定代理人 黃耀興
訴訟代理人 陳添信律師
被 告 凹凸電子股份有限公司
法定代理人 張立業
訴訟代理人 許光承律師
段誠綱律師
上列當事人間給付租金等事件，於中華民國109年7月14日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍萬柒仟捌佰肆拾柒元由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、原告法定代理人於訴訟進行中變更為黃耀興，並經其具狀聲 明承受訴訟，於法相符，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原 告於訴訟進行中於民國109年3月31日變更訴之聲明（本院卷 第246頁），所為應受判決事項之聲明變更為：被告應給付 原告新臺幣（下同）562萬5049元，及自本件起訴狀繕本送 達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息經核， 原告所為擴張應受判決事項之聲明，合於前揭法條規定，應 予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：被告先前於民國107年向原告承租新竹商務 科技園區「TFC-ONE」商辦大樓4F-CDEFGHIJ區域，計8個單 位，雙方於107年11月間正式簽立不動產租賃契約書（下稱 系爭租約），被告向原告公司承租門牌新竹市○區○道○路○段 0號4樓之2、3、5、6、7、9-11（編號：4F-CDEFGHIJ，面積 為847.04坪）及地下1層編號第142-146、165-167、191-193 、225-259等合計16個平面機車停車位，約定租賃期間為107 年12月1日至112年11月30日止，每月租金為每坪1200元（未 稅），車位清潔費、管理費、水電等費用另計，每月租金為 101萬6448元(未稅）。簽約後被告突然電子郵件通知要放棄
搬遷，原告承辦人僅簡要回覆請寄回合約正本，並因先前被 告確定要承租後，原告推掉多名洽詢之承租客戶，故可能要 沒收押租金，並未承諾是否同意提前終止雙方租約。後來被 告又電子郵件改稱要調整租賃範圍，原告公司承辦人回覆可 能需要重新簽約及調整，被告又稱要放棄承租，承辦人員僅 得再次重申先前寄回已用印之合約正本及沒收押租金之要求 ，然因被告公司均未依照合約第17條正式以書面通知終止雙 方租約，雙方之租約在任一方未合法終止前，均仍屬有效。 因被告始終未積極處理雙方租約事宜，亦怠於給付租金及管 理費等相關費用，原告分別於108年2月25日依約發函催告被 告給付水、電費、管理費用，被告仍置之不理。原告僅得於 108年4月12日發函通知被告公司自108年4月16日終止雙方租 約、沒收押租金，請求給付積欠之費用與租金，自107年12 月1日起至108年4月15日止，合計積欠及應給付下列費用如 下：㈠租金464萬2626元：107年12月1日至108年1月31日部分 ，原為免租期間，因被告公司違約，依系爭租約第7條第3項 約定，應按比例計收197萬4450元租金（101萬6448元×1.05× 2×55.5/60=197萬4450元，含稅）；108年2月1日至4月15日 部分266萬8176元（101萬6448元×1.05×2.5＝266萬8176元含 稅），合計464萬2626元（請求權基礎：系爭租約第4條1項 、第7條第3項約定）。㈡管理費38萬1168元（8萬4704元×4.5 =38萬1168元，請求權基礎：系爭租約第8條第1項第2款）。 ㈢水電費12萬1508元（請求權基礎：系爭租約第8條第1項第2 款）。㈣懲罰性違約金46萬4263元：被告積欠之租金為464萬 2626元，依前述系爭租約第5條第2項約定，原告得求償10％ 懲罰性違約金46萬4263元（請求權基礎：系爭租約第5條第2 項）。以上合計560萬9565元，被告未合法終止租約，原告 自得請求被告給付合約終止前之租金與管理費、清潔費用計 562萬5049元等語。並聲明：被告應給付原告562萬5049元， 及自本件起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息。
二、被告則以：雙方幾經協商被告於107年11月30日最終放棄租 賃，而原告同日之最後回覆，亦係向被告要求寄回其已用印 之契約，且沒收押租保證金，則電子信件中，兩造已合意解 約，且原告亦因合意解約而沒收押租保證金，被告亦依原告 指示歸還契約正本，兩造在租約期間開始前已合意解約。依 系爭租約第18條，系爭租約應辦理公證，而原告自認已在租 賃開始前之107年11月21日自行取消公證，若原告當時仍有 意維持租約，自不應取消公證或應催告被告公證，但原告選 擇自行取消，對照嗣後同意被告放棄租賃，兩者意思表示顯
屬一致。兩造在租賃期間開始前應行點交，而系爭租約本約 定在107年12月1日開始履行，則若原告有意維持租約，即應 在此之前點交或催告點交，但在被告表示要放棄租賃後，原 告就自行放棄點交，最終也沒有在租賃期間開始前與被告完 成點交或催告點交，則若原告仍有意維持租約，自不應放棄 點交或應催告被告點交，但原告選擇放棄點交，對照嗣後同 意被告放棄租賃，兩者意思表示亦屬一致。基上，原告於租 賃期間開始前取消公證、取消點交、沒收押租金、回收契約 正本等行為，都足以佐證兩造之電子郵件內容，即兩造已於 107年11月30日合意解約，原告嗣後反悔並無理由。退步言 之，縱認系爭租約未合意解除：租金賠償部分，依系爭租約 第7條，107年12月1日至108年1月31日為契約之免租期，且 約定被告無給付此期間租金之義務，原告計算時未予扣除， 自非有理。系爭租約第7條第3項，係以被告「已使用」租賃 物為前提（尤其同條的計算式還提到，要以已使用期間來計 算），才要求使用者付費，然實則被告並未使用，甚至因原 告未點交而無從使用，則被告既未占有過租賃物，原告自不 得依系爭租約第7條第3項將免租期之期間納入請求租金。管 理費、水電費、營業稅部分，依系爭租約第8條係以乙方「 因使用」租賃物而須付費，但實則被告並未使用，甚至因未 點交而無從使用，則原告自不得依系爭租約第8條將管理費 、水電費、營業稅納入損賠請求。懲罰性違約金部分，原告 已沒收被告320萬1811元之押租保證金，且被告未曾使用過 租賃物，故原告除租金外再請求10％懲罰性違約金，亦有過 苛，懇請酌減等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本件兩造之爭點厥為：
㈠雙方是否合意終止租約？如是，其合意終止之時點為何？ ㈡原告自108年4月16日主張被告遲繳租金等事由違反系爭租約 而終止租約是否適法？
㈢原告請求被告給付租金、應負擔之車位清潔費、管理費、水 電費及懲罰性違約金各為若干？
㈣被告抗辯以押租保證金抵銷是否適法？如是，則原告可請求 之數額為何？
四、兩造並未合意終止租約：
㈠被告公司職員熊欣蕙於107年11月19日以電子郵件表示「... 因敝司高層主管有諸多考量，確認取消搬遷決策，因敝司已 於合約起租日前支付三個月租押金＄0000000，請協助確認放 棄租賃相關程序及押金是否退還...」（本院卷第43頁）， 原告公司職員李佳靜於107年11月19日以電子郵件回覆：「. ..簡要回覆如下：⒈請寄回我司已用印之合約⒉押金沒收。..
.」（本院卷第43頁），被告公司職員熊欣蕙再於107年11月 30日以電子郵件表示「敝司仍決意放棄與貴司租賃，請貴司 退還押租保證金，謝謝」（本院卷第41頁），原告公司職員 李佳靜於107年11月30日以電子郵件回覆：「如同先前mail 說明，如放棄貴司確定租賃，⒈請寄回我司已用印之合約⒉押 金沒收。…」（本院卷第41頁）。姑且不論雙方職員是否有 終止契約的權限(容後述之)，就前述來往之電子郵件觀之， 被告希能終止租約，但請求退還押租金；惟原告表示欲終止 租約，需寄回用印之合約，且沒收押金。兩造均作各自表述 ，無論解讀彼等所言「返還押金」、「寄回用印合約」、「 沒收押金」均是滿足各自合意終止契約之要件或條件，因為 該等條件（要件）均尚未滿足，自無法評價為兩造有合意終 止之事實。被告辯稱：依一般人之理解，如希望契約繼續， 自不會沒收押租保證金及回收契約正本，故從電子信件文義 上，實可認當原告未反對契約解消，還特地指示被告寄回用 印契約及沒收押租保證金時，即可代表原告同意被告放棄租 賃，況被告後來亦遵照原告指示寄回已用印契約，可見兩造 已於107年11月30日達成放棄原來的租賃關係之合意，亦即 合意解除租約云云（本院卷第213頁）。但前述被告合意終 止所提出之條件(或要件)，其既請求原告返還押金，被告於 行使該請求權後，未有證據證明何時放棄，如何能認定有合 意終止之事實？再者，原告請求返還契約正本，是否被告寄 出第一份契約正本，就能評價為合意終止？若非之，究竟返 還幾份始能謂合意終止？諸如此類，攸關兩造系爭租約究於 何時認定合意終止之事實，被告皆未提出相關證據以實其說 ，其聲稱雙方業已合意終止云云，要難採信。
㈡更何況，如被告之辯解可採信，以下證據可證明兩造尚非於1 07年11月30日達成合意終止之事實。此觀原告陳稱：107年1 2月19日及108年1月15日被告才分別將租約正本寄還給原告 等語（本院卷第185頁）；被告之受僱人即證人熊欣蕙證稱 ：「(提示本院卷185頁，109年2月7日原告準備㈡狀)（原告 說12月3日通知你們正式發函，是否事實？）我不記得。(提 示本院卷第185頁)（107年12月19日及108年1月15日妳們才 分別將租約正本寄還給原告，是否事實？）是。因為有一份 正本跑法務流程，因為法務在大陸那邊，有一份正本留在大 陸，我們也只有一份正本，所以12月19日寄回的是台灣的二 份正本、四份副本，1月15日寄回最後一份正本。」等語（ 本院卷第203頁第11行至17行），此節事實兩造並不爭執， 故寄回正本最早之時間為107年12月19日堪信為真實。縱將 證人李佳靜「需寄回用印之合約，且沒收押金」解釋成終止
合約之要約（假設語氣，並假設李佳靜有權決定解約），被 告直至107年12月19日方完成「要約」中一個條件之一部分 ，如解釋被告107年12月19日寄回契約正本之行為，即代表 被告終止契約，也代表被告放棄返還押租金，則如此解釋「 107年12月19日」方為合意終止之日，亦非被告所辯於107年 11月30日合意終止系爭契約。由此足見被告抗辯107年11月3 0日兩造有合意終止系爭租約之事實不足採信。 ㈢另查，證人李佳靜證稱「（提示107年11月19日信件，鈞院卷 第43頁）（被告公司承辦人maggie電子郵件表達，因取消搬 遷決策並請你協助確認放棄租賃相關程序，及押金是否退還 ，你是如何確認後回覆？）先回覆的是合約臺肥已經用印， 請合約先寄還給我們，同時告知押金沒收，另雖然沒有在電 子郵件告知，多次用電話告知熊小姐，請他正式發文，以利 辦理公司內部程序熊小姐回覆的是主管已經委託律師處理相 關作業，並無交辦她，他會轉達相關主管台肥的要求。（你 所稱多次用電話告知，是在何時？）12月3日到12月19日。 （被告公司承辦人又再於107年11月30日確認表示放棄租賃 後，為何回覆與11月19日信件相同要求？）11月19日被告公 司來函表示放棄租賃，但是也在11月22日詢問調整單元，並 不了解被告實際的需求是要取消或調整，一直到11月30日被 告再次發電子郵件，表示放棄租賃，所以當時直覺回覆，與 11月19日回覆相同。12月3日隔週星期一電話通知被告正式 發函。」等語，顯見證人李佳靜見被告之說詞反覆，不確定 被告是否要終止租約，於107年12月3日至19日一直要求被告 正式發函，證人熊欣蕙證稱「李佳靜先以電子郵件告知我要 退還合約，跟確定沒收押租金。在11月30日之後還有電話告 知我，希望被告公司出具正式書函終止租約，李佳靜有告知 ，我轉達高層，(之後不語)高層那邊，我們有把合約退還， 所以高層那邊認為已經算是終止租約了，依字面的意思。」 等語，被告法定代理人為律師，在兩造對終止合約各執一詞 之狀況下，當明瞭此節恐將成為訴訟上之重大爭議，對於熊 欣蕙之回報，猶堅持己方意見為適法，未為作任何書面之通 知，也未依對方之意見踐行相關程序，更未對先前請求返還 押租金之意思表達意見，即自認已達解約之程度，實屬無稽 。
㈣被告復辯稱：證人李佳靜既負責招商招租，本就其職務範圍 有代理權限，基於表見事實，其就被告公司所詢問放棄租賃 關係相關程序之回覆，原告公司仍負表現代理之授權責任云 云(本院卷第167頁)。惟證人李佳靜、熊欣蕙係兩造洽談租 賃事宜之窗口，彼等尚非決定是否終止租賃之業務主管，僅
能將對方所提之諸條件回報給公司由公司相關決策人員決定 ，此觀證人李佳靜證稱：「（原則上對外轉達事項都有做過 請示或授權，或你有權決定？）公司有分層授權之規定，原 則上我轉達訊息，回歸公司內部簽辦程序。」等語(本院卷 第142頁第25行至29行)、證人熊欣蕙證稱：「（你在雙方接 洽租約的過程，你有沒有告訴李佳靜你可以全權代表被告公 司？）我沒有全權。」等語(本院卷第202頁第9至13行)，足 徵證人皆回報對方需求，僅係使者之角色，被告誆稱證人李 佳靜既負責招商招租，應負表見代理責任云云，為圖卸責而 辯，實屬荒謬。
㈤被告再辯稱：依系爭租約第12條第2項是指被告不得在租賃期 間提前終止租約，然被告在租賃開始前之107年11月19日即 表明放棄租賃之意，而原告於107年11月30日達成合意而解 約，故不適用第12條第2項之約定；且因系爭租約第3條已針 對租賃期間加以定義，亦即本租約的「租賃期間自107年12 月1日（起租日）起至112年11月30日止」，故系爭租約中提 及租賃期間之條款，皆應以上開期間為準，兩造在租約期間 開始前已合意解約，自不適用系爭租賃契約第12條第2項之 約定云云(本院卷第211至212頁)。然前已述及，本件兩造於 電子郵件中均為各自表述，尚無合意終止之事實，故此節無 需論述。退萬步言，依系爭租賃契約第12條第2項之約定「… 除本租約另有約定外，於本租約租賃期間內，乙方不得提前 終止本租約，惟如乙方於6個月前以書面通知甲方並徵得甲 方書面同意時則不在此限，但乙方除應支付截至提前終止日 之租金及相關費用外，並應給付相當於1個月含稅租金作為 懲罰性違約金…」，該約定所謂「本租約租賃期間內」，自 指系爭租賃契約第3條第1項所稱「一、…租賃期間自民國107 年12月1日（下稱『起租日』）起至民國112年11月30日止，共 計5年(下稱租賃期間)…」，前已述及，縱使將被告寄回第一 份契約正本的時間（107年12月19日），推認係兩造合意終 止的時間(假設語氣)，該時間亦在契約第3條所規範之租賃 期間內，故被告所言殊屬無理，不值採信。
㈥至於原告主張被告終止租約未依系爭租約第17條約定之書面 通知效力，原告亦未以書面終止租約，自難認定有終止租約 之合意等語。被告辯稱：文義上實可認原告同意被告放棄租 賃即合意解除租約之要約，況被告後來亦遵照原告要求寄回 已用印契約，原告收受後未有任何異議，可見兩造已於107 年11月30日達成放棄原來的租賃關係之意，亦即合意解除租 約云云。因本件本院認定兩造尚無合意終止系爭租約之行為 ，故合意終止是否適用系爭契約第17條之方式，此爭點即無
論述之必要，附此敘明。但被告於租賃期間如欲終止該租約 ，仍應踐行系爭租賃契約第12條第2項之方式，亦即需「6個 月前以書面通知原告並徵得原告書面同意」方可提前終止， 自不待言。
五、原告以被告積欠租金、應負擔之車位清潔費、管理費、水電 費為由108年4月16日主張終止系爭租約為適法： ㈠據前所述，被告遲至108年12月19日及109年1月15日才分別將 租約正本寄回原告，此時租賃期間（108年12月1日起）已開 始，被告所為寄回租約正本之行為，亦未有其他書面意思表 示，仍不符合前述契約約定方式，難認為合法有效之終止租 約意思表示，更何況依前述契約約定，仍須甲方（即原告） 書面同意，本件原告並未出具任何同意終止租約之書面，自 難認雙方業已合意終止租約。況且，證人李佳靜確實告知被 告若要終止租約需要用書面終止，此亦有被告之職員即證人 熊欣蕙之證言「（你有沒有印象，在108年11月30日後李佳 靜有電話告知希望被告公司出具正式書函終止租約？）李佳 靜先以電子郵件告知我要退還合約，跟確定沒收押租金。在 11月30日之後還有電話告知我，希望被告公司出具正式書函 終止租約，李佳靜有告知，我轉達高層，(之後不語)高層那 邊，我們有把合約退還，所以高層那邊認為已經算是終止租 約了，依字面的意思。」等語可證，雖被告108年1月14日曾 出具律師函給原告，但該律師函主要是針對原告請求租賃標 的物點交及租約公證作業，此觀其主旨自明(本院卷第157頁 )，卷內除兩造107年11月間來往電子郵件外，並無任何被告 之書面資料，顯見被告未依契約第12條第2項之約定終止自 非適法。
㈡次按，「債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者 ，自提出時起，負遲延責任。債務人非依債務本旨實行提出 給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思， 或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情， 通知債權人，以代提出。」此分別有民法第234、235條規定 可資參照。查，雙方原已約定107年11月21日進行系爭租約 公證，後因被告已於11月19日聲稱放棄租賃，即屬上開規定 之預示拒絕受領之意思，故原告取消與公證人及後續辦理點 交之安排，之後如前所述，因被告遲遲未依約以書面函文的 終止系爭租約之意思表示，原告遲遲無法簽辦同意終止租約 與否，為求慎重，再於108年1月9日發函被告配合辦理點交 事宜（本院卷第155至156頁），被告委託訴訟代理人函覆再 次拒絕配合辦理（本院卷第157至159頁），關於雙方聯絡及 辦理點交過程，以上業經證人李佳靜證述明確，證人熊欣蕙
亦證稱原告曾通知點交，雖證人證詞反覆，然而依其回答內 容，原告承辦人確實曾通知辦理點交事宜，故該節仍可從證 人避重就輕之證詞而得，故被告受領遲延之事實可資認定。 ㈢被告應依約給付之租金為266萬8176元： 依系爭租賃契約第7條第2項約定「…二、上述期間內乙方不 須支付房屋租金，但仍需支付汽車停車位租金、大樓管理費 、車位清潔費、水電費、空調及其他公用事業費。為免疑義 ，免租期為本租約租賃期間之一部，乙方無論於任何時點提 前終止本租約時，不得以免租期無須繳付租金為由，據以減 輕或免除其依本租約應支付費用、損害賠償、違約金之義務 。…」，足見107年12月1日至108年1月31日是免租期之約定 ，原則上被告無需給付租金，系爭第3項之約定，則為第2項 之例外，此觀「…三、倘本租約因任何理由提前終止者，乙 方應依本租約履行應支付費用、損害賠償、違約金之給付義 務，並須給付甲方已使用之免租期相等之含稅租金乘以（剩 餘租期除以本租約租賃期間之比例）之金額，作為補償金（ 公式如下）。不論本租約依任何原因提前終止，乙方皆應支 付前述補償金。補償金=『已使用之免租期相等之含稅租金』X 『剩餘租期÷本租約租賃期間』」，足見租約以任何理由終止 者，免租期免收租金將不再適用。但第3項文字是以「…並須 給付甲方已使用之免租期…」為前題，然本件被告並無使用 租賃物，自不符合該項「已使用」之描述。從而，被告辯稱 ：第7條第3項係以被告已使用租賃物為前提，本件被告未曾 使用，甚至未點交而無從使用，自無需給付該期間租金（本 院卷第177頁）等語，自屬可信。故原告自108年2月1日至4 月15日部分被告應給付之租金為266萬8176元（計算式：101 萬6448元×1.05×2.5＝266萬8176元，含稅），超過部分之租 金請求應予駁回。
㈣被告應負擔107年12月1日至108年4月15日所積欠之管理費16 萬9408元、水電費6萬2248元：
⒈依系爭租約第7條第2項約定「…二、上述期間內乙方不須支付 房屋租金，但仍需支付汽車停車位租金、大樓管理費、車位 清潔費、水電費、空調及其他公用事業費。為免疑義，免租 期為本租約租賃期間之一部，乙方無論於任何時點提前終止 本租約時，不得以免租期無須繳付租金為由，據以減輕或免 除其依本租約應支付費用、損害賠償、違約金之義務。…」 及第8條第2項約定「因本租約所生之相關稅捐及其他費用， 其負擔方式如下：二、乙方於租賃期間因使用租賃標的物所 產生之電費、自來水費、管理費、車位清潔費（依本大樓公 告之管理費、車位清潔費費率繳納）、營業稅及因營業所產
生的各項稅捐均應由其自行負擔。乙方應於收到水、電費等 相關繳費單後於期限內繳付，未依約繳付時，甲方得逕由押 租保證金內扣抵。」，由前述約定可知，系爭租約第8條第2 項關於電費、自來水費、管理費、車位清潔費於租賃期間(1 08年2月1日至4月15日)以使用租賃標的物為前提，被告於上 開時間未使用租賃標的物，自無需給付原告該等費用。但免 租期期間(107年12月1日至108年1月31日)則適用系爭契約第 7條第2項之約定，該約定並不以使用租賃物為前題，此觀其 約定條文前段「…，但仍需支付汽車停車位租金、大樓管理 費、車位清潔費、水電費、空調及其他公用事業費…」自明 ，而且在該約定之末段再度強調「…不得以免租期無須繳付 租金為由，據以減輕或免除其依本租約應支付費用…」，自 屬第8條第2項之特別約定，故縱在免租期期間未使用租賃物 ，亦需繳納電費、自來水費、管理費、車位清潔費等費用。 ⒉被告既然不爭執未繳納免租期之管理費，則原告請求被告給 付107年12月份之管理費8萬4704元、108年1月份之管理費8 萬4704元(本院卷第65頁)，共16萬9408元為有理由，超過部 分為無理由，應予駁回。
⒊被告既然不爭執未繳納免租期之水電費，則原告請求被告給 付107年12月份之水電費3萬53元(計算式：水費228元＋電費2 萬9825元＝3萬53元)、108年1月份之水電費3萬2195元(計算 式：水費1645元＋電費3萬550元＝3萬2195元，本院卷第71至7 3頁)，共6萬2248元為有理由，超過部分為無理由，應予駁 回。
㈤被告應給付原告懲罰性違約金26萬6818元： ⒈依據系爭租賃契約書第5條第2項雙方約定「乙方逾期繳納租 金時，除應繳租金金額外，應自應繳付日起至實際交付日止 ，按遲繳日數乘以每日租金之千分之5計付遲延利息予甲方 。甲方並得按欠繳租金金額再加計10％作為逾期懲罰性違約 金。如乙方遲付租金之總額逾2個月之金額，則依第12條第1 項第1款辦理。」，據前所述，被告積欠之租金為266萬8176 元，故原告並得按欠繳租金金額再加計10%作為逾期懲罰性 違約金，故其得請求之數額為26萬6818元，超過此部分之請 求，為無理由，應予駁回。
⒉雖被告辯稱：本來免租期不用付租金，原告請求又已涵蓋額 外的免租期租金，是以，原告主張的租金損失464萬餘元， 已經得利許多，故原告除租金外再請求10％懲罰性違約金， 實有過苛，懇請鈞院予以酌減云云(見本院卷第338、339頁) 。惟查，按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數 額，為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造
所提出之事證資料，斟經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁 量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人 約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違 約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任 。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體 現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、 對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由 意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違 約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約 定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實 現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院 亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。」此有最高法院93年 台上字第909號判決要旨可資參照。被告之法定代理人既為 律師，其簽定系爭租約時既已盱衡自己履約之意願、經濟能 力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸 自由意識及平等地位自主決定，原告終止契約之原因為被告 未繳租金、水電費、管理費、車位清潔費等費用達2期以上 ，因此依系爭租約第12條第1項第2款終止系爭租賃契約(見 本院卷59至63頁，原告存證信函)，而被告之所以上揭費用 欠繳之原因係誤認系爭契約已合意終止，但其對於合意終止 所附之條件(或要件)，即堅持原告應返還之押租金(迄本訴 訟中仍抗辯之，見本院卷第340頁，被告抗辯抵銷)，本院認 兩造未達成合意終止，已敘說如前，審酌本件實因被告之行 為而違約，綜觀其違約之情形，及原告主張違約金之數額僅 26萬餘元，尚無過高之情形，兩造均應同受該違約金約定之 拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。故被告該 項辯解實非可採。
㈥綜上，原告主張被告應給付316萬6650元(計算式：租金266萬 8176元＋管理費16萬9408元＋水電費6萬2248元＋違約金26萬68 18元＝316萬6650元)之範圍內有理由，超過部分，為無理由 ，應予駁回。
六、被告抵銷抗辯有理由，抵銷後，原告得請求之金額為零元： ㈠系爭押租保證金之性質：
依系爭租約第6條第2項約定「乙方租金未繳付、乙方依本租 約應繳付之懲罰性違約金、賠償款及加計之利息等款項之含 稅總額，甲方得逕由押租保證金中扣抵，扣抵後不足額之押 租保證金乙方應於5日內補足」，可見系爭押租保證金是用 來擔保承租方違約時的懲罰性違約金、賠償款、利息等，故 此部分性質與押租金相當。
㈡按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力，於抵充後，猶有餘額， 始生返還押租金之問題，最高法院87年度台上字第1631號判 決可資參照。準此，依原告主張被告違反系爭租約而終止， 系爭押租金在租約終止後，亦應發生當然抵充之效力。如認 不發生當然抵充之效力，則原告雖主張依系爭租約第12條第 1項沒收押租保證金，但沒收並非單純據為己有，系爭租約 第12條第1項後段即稱，若乙方應負之賠償責任，「甲方得 隨時逕以押租保證金抵償之」，不足額時還要「賠償其差額 」，也因此縱使原告沒收押租保證金，但押租保證金仍為擔 保性質，沒收目的也是要拿來抵充或抵償，縱原告未主張之 ，被告亦得抗辯抵銷。按二人互負債務，而其給付種類相同 ，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵 銷，民法第334條第1項前段定有明文，原告未主張以押租保 證金抵償或抵充，則，被告主張抵銷為可採。被告已給付32 0萬1811元押租保證金，且迄今未取回，此為原告所不爭執 ，且有匯款紀錄可佐（見被證2，本院卷第129頁）；其與原 告得請求之上述金額316萬6650元相互抵銷之結果，其值為 負數(計算式：316萬6650元－320萬1811元＝－3萬5161元）， 故本件原告已不能向被告再請求。從而，原告提起本訴請求 被告給付562萬5049元，及自本件起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予 駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不 生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
中 華 民 國 109 年 8 月 13 日 民事庭 法 官 趙子榮
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 8 月 13 日 書記官 陳怡安
計 算 書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 5萬6539元
第一審證人旅費 1308元
合 計 5萬7847元
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