最高法院民事判決 八十九年度台上字第七四三號
上 訴 人 乙○○○
訴訟代理人 范 光 群律師
林 發 立律師
鄒 純 怡律師
被 上訴 人 甲 ○ ○
丙 ○ ○
右當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十七年九月一
日台灣高等法院第二審判決（八十七年度重上字第二一五號），提起上訴，本院判決
如左：
主 文
原判決關於駁回上訴人請求被上訴人甲○○給付賠償金新台幣陸佰零叄萬貳仟元之上訴，及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。其他上訴駁回。
第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。 理 由
本件上訴人主張：被上訴人甲○○、丙○○分別於民國八十六年六月十九日及同年六月十六日，與伊簽訂不動產買賣契約書，依序將如原判決附表一、二所示之不動產出售與伊，約定出賣人應於簽約時交付房屋，並配合辦理所有權移轉登記；且原判決附表一所示土地之增值稅由甲○○負擔，原判決附表二所示土地之增值稅則由第一審共同被告楊雅婷負擔。詎土地增值稅單核下後，被上訴人竟藉詞申請複查，拒不繳納，致無法辦理所有權移轉登記，亦未交付房屋，經伊催告未果等情。爰依買賣之法律關係，求為命被上訴人各交付如原判決附表一、二所示之不動產，並辦理所有權移轉登記與伊，及自簽約翌日起至交付房屋日止，被上訴人甲○○每日給付伊新台幣（下同）一萬六千元，丙○○每日給付伊三千元賠償金（違約金）之判決（第一審駁回上訴人之請求，上訴人提起上訴。上訴人另請求楊雅婷繳納土地增值稅部分，經第一審駁回上訴人之請求後，未據其聲明不服。）。並於第二審主張﹕因原判決附表一所示不動產經訴外人吳良基聲請法院強制執行查封，陷於給付不能。此給付不能係可歸責於被上訴人甲○○之事由，伊以準備書狀繕本之送達，為對於甲○○解除契約之意思表示，契約解除後，甲○○應負回復原狀之義務。爰就請求交付原判決附表一所示不動產及辦理所有權移轉登記部分，變更聲明，求為命被上訴人甲○○返還伊買賣價金一百萬元並加付法定遲延利息。就請求被上訴人甲○○給付賠償金之上訴部分，則減縮聲明求為命被上訴人甲○○給付伊六百零三萬二千元之判決（原審就被上訴人甲○○部分，駁回上訴人變更之訴及賠償金請求之上訴。就被上訴人丙○○部分，改判命丙○○將原判決附表二所示不動產移轉登記與上訴人，並於上訴人給付一百五十萬元之同時，將該不動產交付與上訴人，駁回上訴人其餘之上訴。上訴人及丙○○各就其敗訴部分，提起第三審上訴。丙○○上訴部分，業經原審另以上訴不合法，裁定駁回其上訴確定）。
被上訴人則以：上訴人應依買賣契約，代被上訴人甲○○清償附表一所示不動產之第一、二順位抵押債權，竟違約未履行，致該不動產遭抵押權人吳良基聲請查封，陷於
給付不能，自應歸責於上訴人，甲○○業已解除雙方間之買賣契約，故上訴人之請求已失所據。且依契約約定，上訴人須付清價金，伊才有交屋之義務。再者，被上訴人丙○○出售附表二所示不動產予上訴人，約定價金為三百萬元，乃丙○○應實得之金額，不負擔土地增值稅；上訴人既不繳納土地增值稅，且尚未付清尾款一百五十萬元，丙○○自得於其給付尾款以前，為同時履行之抗辯，拒絕移轉所有權登記及交付房屋等語，資為抗辯。
原審以﹕一、關於原判決附表一所示不動產買賣部分﹕上訴人與被上訴人甲○○於八十六年六月十九日簽訂不動產買賣契約書，由上訴人向甲○○購買如原判決附表一所示之不動產，約定價金一千六百萬元。因該不動產經台灣銀行設定本金最高限額一千一百萬元之第一順位抵押權，及訴外人吳良基設定本金最高限額六百萬元之第二順位抵押權，故兩造於契約第二條約定：「㈠本約簽訂三日內甲方（上訴人）應代乙方（被上訴人甲○○）先償還台銀新台幣壹佰萬元正，俟銀行撤封後，乙方應提供本買賣之不動產予甲方設定抵押權，作為甲方就本契約所付價款之擔保。㈡於辦妥抵押權設定予甲方後，甲方代乙方償還原第二順位抵押權計新台幣參佰萬元正，並塗銷第二順位抵押權。㈢乙方原第一順位抵押權台銀貸款新台幣玖佰伍拾萬元餘，俟乙方與貸款之台銀溝通確定償還餘額後，由甲方代為全部清償……。㈣乙方土地增值稅核下後由甲方代為繳納並完稅，由甲方需付價款中扣抵……。㈤甲乙雙方於土地增值稅完稅時，核計甲方代乙方所償之價款，若與總價款合計後之餘額，甲方就餘額之一半於完稅時交付，餘額之一半於產權移轉完成三日內交付。」換言之，本件買賣價金，係由上訴人代甲○○清償抵押債權及土地增值稅後，再就其餘額分二次給付，此亦為雙方不爭之事實，並有不動產買賣契約書、土地及建物登記簿謄本可稽（一審卷十三至十六、六五至七○、七三至八三頁）。上訴人已依買賣契約第二條第㈠款之約定，代被上訴人甲○○清償台灣銀行債權一百萬元，甲○○並已提供辦理抵押權設定登記及所有權移轉登記所需之文件予上訴人，由上訴人於八十六年七月二十一日設定本金最高限額一千四百萬元之抵押權，同時向稅捐稽徵機關申報土地移轉現值，經台北市稅捐稽徵處中山分處於八十六年七月二十三日核定土地增值稅，但因迄未繳納，致未完成原判決附表一所示不動產所有權移轉登記。又因訴外人吳良基之第二順位抵押債權三百萬元未經受償，經吳良基聲請法院於八十六年十一月十四日查封該不動產，目前仍未撤銷查封之事實，亦為上訴人與被上訴人甲○○所不爭執，並有支票影本、法院囑託查封登記書、台北市稅捐稽徵處中山分處函（一審卷十七至十九、八四頁、原審卷五五頁），與前揭土地及建物登記簿謄本足憑，堪信為實在。原判決附表一所示土地買賣所發生之增值稅，依買賣契約第四條第㈡款及第五條約定，固應由甲○○負擔。但依契約第二條第㈣款約定，甲○○應負擔之此項增值稅，則應由上訴人「代為繳納並完稅」，然後再從「需付價款中扣抵」，故土地增值稅未繳納，責在上訴人，尚不能執此指摘甲○○違約。上訴人雖又主張：因甲○○未交付增值稅繳款書，致伊無法代為繳納云云。惟按平均地權條例第五十條前段規定：「土地所有權移轉，其應納之土地增值稅，納稅義務人未於規定期限內繳納者，得由取得所有權之人代為繳納。」故上訴人代繳土地增值稅，於法亦屬有據，自可逕向稅捐稽徵機關申請代繳，不因未持有繳款書，而無法履行代繳之義務。被上訴人甲○○已依約提供辦理抵押權設定登記及所有權移轉登記所需之文件予上訴人，由上訴人辦妥抵押權設定登記。依買賣契約
第二條第㈡款約定，辦妥抵押權設定登記後，上訴人應代甲○○「償還原第二順位抵押權計新台幣參佰萬元正，並塗銷第二順位抵押權」，亦如前述。而第二順位抵押權人吳良基聲請法院查封原判決附表一所示不動產，係因其抵押債權三百萬元未獲清償之故。且法院實施查封登記之日期係在八十六年十一月十四日，然甲○○早已提供相關文件，於八十六年七月二十一日辦妥抵押權設定登記，土地增值稅亦於八十六年七月二十三日核下。因此，如上訴人依上開約定代為繳納土地增值稅，及代為清償訴外人吳良基之抵押債權，並塗銷其抵押權，則原判決附表一所示之不動產即不致因查封，而陷於給付不能。此項給付不能之事由，殊不可歸責於甲○○，應無疑義。上訴人據此解除買賣契約，自屬不合，從而其請求甲○○返還價金一百萬元並加付法定遲延利息，及違約賠償金六百零三萬二千元，均不應准許。二、關於原判決附表二所示不動產買賣部分：上訴人與被上訴人丙○○於八十六年六月十六日簽訂不動產買賣契約書，由上訴人向丙○○購買如原判決附表二所示之不動產，約定價金三百萬元，除上訴人已於簽約時給付一百五十萬元外，其餘一百五十萬元，依買賣契約第二條第㈡款約定，應於土地增值稅完稅時給付之。又原判決附表二所示土地之增值稅，業經台北市稅捐稽徵處中山分處於八十六年七月十日核定，惟亦迄未繳納，且未辦妥不動產所有權移轉登記，丙○○亦未交付該不動產予上訴人之事實，為上訴人與丙○○所不爭執，並有不動產買賣契約書、台北市稅捐稽徵處中山分處函、及交款備忘錄足憑（一審卷三一至三七頁），足信為真實。按土地增值稅之納稅義務人，於土地為有償移轉者，為原所有權人；土地所有權之移轉為絕賣者，其增值稅向出賣人徵收之，土地稅法第五條第一項第一款及土地法第一百八十二條分別定有明文。本件依雙方買賣契約第四條第㈡款約定：「有關買賣時發生之土地增值稅，由本約債務人楊雅婷負擔，各不推諉。」第十四條特約事項記載：「本約乙方（丙○○）土地增值稅依自用優惠稅率申報，惟未准改課一般土地增值稅時，本約之債務人楊雅婷應負責繳納。」復據證人即土地代書廖俊吉證稱：「……丙○○說他要實得三百萬元，其他他不管，增值稅有約定由楊雅婷繳，她（楊雅婷）很明確同意要繳……」，又稱：「……第十四條是楊雅婷與丙○○的約定，說增值稅由楊雅婷繳」等語（一審卷八九、一○○頁）。本件土地增值稅並未約定應由上訴人負擔，至為明灼。丙○○所稱買賣價金三百萬元係伊應實得之金額，自與上訴人不負擔土地增值稅無涉。土地增值稅既未約定由上訴人負擔，依上開規定，應由被上訴人丙○○負繳納之責。按不動產出賣人負有使買受人取得所有權之義務；而不動產移轉登記時，應由出賣人繳納土地增值稅，如不繳納，即無從辦理所有權移轉登記，使買受人取得所有權，故繳納土地增值稅亦屬出賣人應履行債務之範圍。又依買賣契約第三條約定：「乙方（丙○○）應於前條第㈠款付款時交付所有權狀，第㈠款付款時交付印鑑證明書、戶籍資料等產權移轉應備全部證件，及蓋妥辦理移轉登記等有關書表予指定之登記代理人。」，上訴人依契約第二條第㈠款給付買賣價金一百五十萬元之同時，丙○○即負有所有權移轉登記之義務，包括向稅捐稽徵機關繳納土地增值稅在內。上訴人已於簽約時給付一百五十萬元予丙○○，丙○○卻怠未繳納土地增值稅，雙方復無由上訴人代為繳納之特約，上訴人請求丙○○辦理原判決附表二所示不動產移轉登記，洵為有據。不動產買賣契約第二條第㈢款記載：「於本約簽訂日乙方（丙○○）應將房屋以現況交付之。」第十一條又載：「本契約所訂定之交屋日（即甲方付清尾款之同時）乙方應確實依約履行，不得藉故
拖延或遲延收受尾款及交屋，如有遲延，乙方應賠償自交屋日起以每一日按買賣總價千分之一計付甲方以為賠償。」上開交屋日期，一為簽約之日，一為付清尾款之同時，兩相歧異。證人即土地代書廖俊吉雖證稱：「無將第二份契約第十一條刪掉是我的過失，但應依第二條第三款手寫的才是。」等語（一審卷九○頁反面）。惟查上訴人於簽約時，並未要求丙○○同時交付房屋，即已先給付一百五十萬元之價金；且證人廖俊吉又另稱：「三、四樓是原告有同意給他時間搬，一、二樓要先交屋，在辦增值稅期間，原告有講三、四樓在所有契約履行完後再交屋……」等語（一審卷八九頁反面）。證人廖俊吉所稱三樓房屋，即係丙○○所出售之原判決附表二所示不動產，足信契約書第二條第㈢款之手寫條款，當事人雙方意思表示尚未一致，仍應以原有之第十一條約定為準。依契約第十一條約定，於上訴人給付買賣價金尾款一百五十萬元之同時，丙○○始有交付不動產之義務，丙○○自得以此為同時履行之抗辯。上訴人既未給付買賣價金尾款一百五十萬元，丙○○拒絕交付不動產，自為正當，上訴人依契約第十一條約定，請求違約賠償，即屬無憑。爰將上訴人請求被上訴人甲○○返還買賣價金一百萬元並加付法定遲延利息部分（即變更之訴部分），予以駁回。就上訴人分別請求被上訴人給付賠償金部分，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。將上訴人請求被上訴人丙○○就如原判決附表二所示之不動產所有權移轉登記與上訴人，及交付該不動產部分，第一審所為上訴人敗訴之判決廢棄，改判如其聲明，並就交付不動產部分，命上訴人為同時給付一百五十萬元之對待給付。原判決關於駁回上訴人請求被上訴人甲○○給付賠償金六百零三萬二千元之上訴部分：
查上訴人主張，被上訴人甲○○未依伊與甲○○間之不動產買賣契約第十四條第二項約定，於訂約時將系爭房屋一、二樓部分交付伊，依同契約第十一條後段約定，自遲延交屋之日即八十六年六月二十日起，至伊於原審之變更聲明暨上訴理由狀繕本送達甲○○之日止，應按每日一萬六千元計算賠償金給付伊，總計應給付伊六百零三萬二千元云云（原審卷四八、一二九頁）。上訴人此部分之請求，何以不應准許，原審未調查審酌並說明其意見，遽為不利於上訴人之判決，自有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決此敗訴部分不當，求予廢棄，非無理由。原判決其餘部分：
經核於法並無違背。查上訴人於第一審曾陳述，依其與被上訴人甲○○間之不動產買賣契約第二條第四項約定，土地增值稅係由上訴人代繳後，再於價款中扣除云云（一審卷一二三頁），原審關於此部分事實之認定，自無訴外裁判可言。上訴論旨，誤認原審有訴外裁判，並就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決此敗訴部分不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 三十一 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 曾 桂 香
法官 劉 延 村
法官 劉 福 聲
法官 黃 秀 得
法官 陳 國 禎
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 四 月 十四 日