臺灣士林地方法院民事簡易判決 107年度士簡字第1169號
原 告 王立揚
訴訟代理人 劉上銘律師
宛蓉律師
王立凱
被 告 謝豔
兼
訴訟代理人 杜仁忠
上列當事人間請求損害賠償等事件，於民國109年8月5日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣4萬2892元，及其中7,597元部分自民國108年9月4日起；其中1萬7,600元部分自108年8月1日起；其中1萬7,695元部分108年7月2日起，均至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣6萬2,980元，其中2萬元由被告連帶負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣4萬2,892元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠民國104 年8 月31日，兩造就門牌號碼為新北市○○區○○ 路0 段000 號21樓之3 房屋（下稱系爭房屋）簽訂租賃契約 （下稱系爭契約），約定由原告將系爭房屋出租予被告杜仁 忠，租賃期間為104 年9 月3 日起至108 年9 月2 日止，每 月租金新臺幣（下同）1 萬7,600 元，押租金為3 萬5,200 元；依照系爭契約，杜仁忠得將系爭房屋部分轉租，但需取 得原告同意，方得進行改裝，但杜仁忠卻擅自將系爭房屋進 行改裝後，全部轉租予他人，原告寄發存證信函要求被告於 一個月內回復原狀，否則即終止系爭契約，然杜仁忠卻否認 有上述情事，因此系爭租約已於107 年4 月18日終止，杜仁 忠應將系爭房屋回復原狀後，返還原告。然而，杜仁忠僅返 還系爭房屋，經鑑定後，系爭房屋之回復原狀費用為16萬1, 558 元，杜仁忠應照價賠償。
㈡系爭契約既已終止，杜仁忠於系爭契約終止後然繼續占有系 爭房屋，於108 年9 月3 日方將系爭房屋返還原告，且杜仁 忠僅給付租金至108 年8 月2 日，因此杜仁忠受有相當於租 金1 個月即1 萬7,600 元之利益，原告則受有1 萬7,600 元 之損失，杜仁忠應賠償。又杜仁忠於返還系爭房屋時未結清
水電瓦斯等費用共5,597 元，亦應如數給付原告；另杜仁忠 返還系爭房屋時，系爭房屋原有之熱水器、門禁卡、廚房水 龍頭均損壞，杜仁忠應賠償原告5,600 元。 ㈢依照系爭契約，若杜仁忠有違約情事，致損害原告之權益時 ，願聽從原告損害賠償，如原告因涉訴訟所繳納之訴訟費、 律師費用，均應由杜仁忠負擔；系爭契約因杜仁忠違約而終 止，致生原告損害，並因而產生本件訴訟，杜仁忠應賠償原 告所支出之律師費8萬元。
㈣依系爭契約，被告謝豔為杜仁忠之連帶保證人，且已經拋棄 先訴抗辯權，因此，本件損害賠償，謝豔應與杜仁忠同負責 任，連帶賠償。
㈤聲明：1.被告應連帶給付原告27萬355元，及其中1,500元自 民事訴之聲明追加聲請四狀繕本送達翌日起；其中9,697元 自108年9月4日起；其中15萬503元自108年7月2日起；其中1 萬7,600元自108年8月1日起，其餘部分自107年7月19日起， 均至清償日止，按年息5％計算之利息。2.原告願供擔保請 准宣告假執行。
二、被告答辯略以：
㈠系爭契約係定型化契約，且未給予合約審閱期，其中第12條 關於律師費部分，更係僅維護原告利益，棄被告權益不顧， 應為無效。
㈡被告杜仁忠並未改裝系爭房屋之原有設施，杜仁忠僅就系爭 房屋為隔屏區隔，可以於一日內迅速拆除，故不算改裝，且 僅將系爭房屋部分轉租予他人，及無償借用與親戚居住，並 無任何違反系爭契約之情事。
㈢被告就系爭房屋進行改裝時，均有向系爭房屋之大廈管理中 心申請許可，管理中心會拍照存證並通知原告，原告應係知 悉被告進行改裝，並無向被告為任何反對之表示，應認為原 告默示同意被告進行改裝。
㈣被告不爭執尚有一個月租金未付，水電瓦斯費用亦未結清， 但是被告有交付押租金3萬5,200元，且代墊電費561元，原 告應扣除一個月租金及水電瓦斯費用後，將上述金額返還被 告。
㈤於系爭契約簽訂時，原告係提供1部10年以上的熱水器，被 告用不到半年就故障，原告對此表示，被告可以自行維修或 係更換新品，租約到期可以把新品帶走，現原告竟然要被告 就熱水器負責，甚為無理；又廚房水龍頭及門禁卡，於就系 爭房屋進行點交時，被告係將原告所交付的門禁卡交還，若 因社區系統更新，而致使不能使用，原告應自行更新或更換 ，且上述物品，原告點受後均未表示任何問題，嗣後發生問
題，與被告無關。
㈥社團法人台灣住宅品質消費者保護協會（下稱住宅保護會） 之鑑定報告，並無就出租前後之照片進行比對，無法說明系 爭房屋的原有狀態為何，其僅係就現況鑑定，無法以此認定 責任歸屬，且二次鑑定時，系爭房屋已經交還原告，屋況可 能已經遭原告變更而有損壞，豈可令被告負責。而鑑定報告 所認定之施工範圍大於被告之施工範圍，更將許多原有之損 壞均歸責於被告，並二次鑑定報告所表示之工法竟然不同， 被告原已經依照第一次鑑定報告之工法為施作，卻又要付第 二次責任，另被告亦已清潔完畢，理應不得再請求細部清潔 費用等等，故該鑑定報告實不可採信，
㈦聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利判決，被告願供擔保請 准宣告免為假執行。
三、法院得心證的理由：
㈠系爭契約係坊間例示之制式契約，惟簽訂該契約書之兩造均 為一般民眾，自無契約一方利用其經濟上強者地位預擬契約 條款，致他方無磋商變更餘地之情形存在。且觀之系爭租賃 契約就租期、租金、押租保證金及能否部分轉租部分，均有 手寫或增刪之處，顯見兩造就系爭租約內容非無磋商變更之 餘地，所以系爭契約並非消費者保護法所稱之定型化契約， 亦無審閱期之適用。
㈡原告主張杜仁忠有擅自改裝系爭房屋，及將系爭房屋全部轉 租予他人之事實，被告則以上詞抗辯。經查，被告確有將系 爭房屋客廳及餐廳改裝為2 間房間並另行裝設五個電錶之情 事，此有本院現場勘驗之筆錄及原告提供照片在卷可證，且 為被告所不爭執，應足認為真實。又被告將5 個房間均設個 別電錶，足以證明被告有全部轉租之意圖，否則如果留一間 自用，則僅須裝設四個即可，又被告或其子女並未住於該地 ，顯見被告並非一部轉租。因此，被告已違反系爭租約第8 條及第9 條的規定。又被告雖然主張原告已經知悉上述改裝 房間及電錶之事，應認為係默示同意，然而單純沉默不能表 示係默示同意，被告又無法提出原告有何足以評價為默示同 意之言行舉止，故無法對被告為有利之認定；因此，依照系 爭契約第，原告有終止之權利；而原告已經以存證信函要求 杜仁忠將系爭房屋於一個月內回復原狀，否則即終止系爭契 約，杜仁忠並未如期將系爭房屋回復原狀，則系爭契約已經 終止，原告並得依照系爭契約求償。
㈢回復原狀費用16萬1,558元部分：
1.按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定 方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」、「承租
人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者 ，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損 、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質 而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。 」民法第438 條第1 項、第432 條分別定有明文。可知承租 人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之 約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依 不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟 酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。而承租人訂 立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍 承租人以合於契約目的之方法使用、收益租賃物之義務。又 依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應 於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所 謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人 應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用 收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、 一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返 還，而非回復租賃物之「原有」狀態，先予敘明。 2.本件原告主張被告於租賃期間未盡善良管理人之保管義務， 而系爭房屋未回復其原有之狀態返還原告，致原告受有損害 等語，且有鑑定人出具報告為證。惟查，依系爭契約第11條 之約定: 「乙方（即被告）應以善良管理人之注意使用房屋 ，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋 毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損害有修繕必要時 ，由甲方（即原告）負責修理」，有系爭契約1 份在卷可查 （見本院卷一第19頁），是被告自僅就因其過失所致之房屋 毀損負損害賠償之責，如為自然耗損之損害，則由上訴人負 責修繕之。又系爭房屋是在85年7 月10日建築完成，而原告 係在102 年4 月5 日購入，此有系爭建物查詢資料在卷可參 ，是系爭房屋迄被告承租時的屋齡已有19年餘，且兩造間之 租賃關係自104 年8 月31日起，至108 年9 月2 日止，則至 被告搬離系爭房屋時，就已超過20年，而原告並未舉證其在 此期間曾就系爭房屋進行修繕、裝潢之情事。是系爭房屋作 為住家使用已20餘年，屋內附屬設備使用多年，有所耗壞在 所難免，此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之 裝潢、設施（如牆面油漆、燈具等），本即有折舊及自然耗 損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強 人所難，亦非法律所應保護之權利。承租人對租賃期間因其 使用需求而就系爭房屋有所改裝之部分，應回復至出租前未 改裝之狀態，但於租賃期間系爭房屋於正常使用下之自然折
舊及減損，不應要求被上訴人回復至未使用系爭房屋之狀態 ，蓋如此不僅不合於租賃契約中承租人本就享有租賃物之使 用收益之本質，且要求被上訴人負此程度之回復義務亦屬過 苛。又鑑定人係以房屋現況為鑑價基準，然原狀為何？依民 事訴訟法第277 條規定，應由原告負舉證責任，以下就原告 請求部分加以分別說如：
⑴就地坪修復部分：
原鑑定報告說明：以現況施作輕隔間必當影響地板磁磚完 整性，故拆除後之區域範圍內磁磚需做更新處理，但由於 原有磁磚為10年以上之產品，無法取得原色樣之磁磚予以 更換，故建議後續修復以該區域性整體更新為原則，玄關 、客廳及餐廳區域範圍共為26㎡，磁磚更新以1,324 元/ ㎡計價，合計為3 萬4,424 元；原有地坪磁磚敲除至結構 層以200/㎡計價，合計為5,200 元，總計為3 萬9,624 元 。
又鑑定人於補充鑑定說明：依現場鑑定，承攬人已自行拆 除輕隔間，但地坪磁磚縫隙有金屬釘殘留未清除及明顯釘 孔未填補及多處破損、刮傷（詳照片03-22 ），若以磁磚 美容修補工法，其修補金額已大於重新施作金額，建議本 項目依原系爭鑑定報告書內容金額辦理，以符合一般中等 品質市場合理行情均價範圍，此有住護會補充報告在卷可 參（卷三121 頁）。
本院認為，依前述鑑定人報告及照片所示之地板磁磚受損 狀況，係在被告裝設輕隔間之處，故得認定係因被告即承 租人之非正常使用而有過失導致毀損，惟鑑定人並未扣除 系爭磁磚已逾20年，應扣除拆舊部分。是法院為判決時， 應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷事 實之真偽。但別有規定者，不在此限。當事人已證明受有 損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審 酌一切情況，依所得心證定其數額，此為民事訴訟法第 222 條第1 項及第2 項所明定。故原告此部分之請求，本 院認為應以2萬元為合理，逾此部分則無理由。 ⑵牆面、天花板部分：
依鑑定人補充說明：依現場鑑定，承攬人已自行修繕，但 有下列瑕疪，即牆面孔洞為挖設監視器線路所致（原系爭 鑑定報告書第19頁04-3監視器位置與配線）未修繕（詳照 片編號23）。建議本項目牆面孔洞重新填平修補連工帶料 約為（1 工）4,456 元。（卷三第122頁）。 本院認為此部分是被告即承租人之非正常使用而有過失導 致毀損，故此原告此部分之請求為有理由。
⑶浴廁部分：
依鑑定人補充說明：依現場鑑定，承攬人已自行修繕，修 繕後產生牆面磁磚明顯凹凸不平瑕疪（詳照片編號24）， 建議該瑕疪重新美容研磨連工帶料約為3000元。 本院認為，依前述鑑定人報告及照片所示之地板磁磚受損 狀況，係在被告裝設輕隔間之處，故得認定係因被告即承 租人之非正常使用而有過失導致毀損，故此原告此部分之 請求為有理由。
⑷天花板、牆面補土粉刷（乳膠漆）部分：
依原鑑定報告說明：依現況需拆除修復部分及舊有部分， 於牆面、天花板皆須批土補平、油漆粉刷，牆面為186.3 ㎡，以318/㎡計價，合計為5 萬9,243 元；天花板為58.1 ㎡，以350/㎡計價，合計為2 萬335 元，總計7 萬9,578 元。再依鑑定人補充說明：依現場鑑定，承攬人已自行修 繕，修繕後牆面、天花板有明顯色差、裂縫及不平整（詳 照片編號25-45 ），後續修繕需全面性更新，避免造成前 述瑕疪，建議後續修繕費用為7 萬9,578元。 本院認為鑑定報告所指裂縫及不平整，原告並未舉證係被 告所為；又就色差部分而言，亦非被告即承租人非正常使 用。因此，不能認定被告即承租人應負擔此部分之修繕費 用。故原告請求此部分鑑定人建議之修復費用7 萬9578元 ，為無理由。
⑸電源線路重新配階整理部分：
依補充報告說明：依現場鑑定，承攬人已自行修繕，修繕 後配電盤未固定於牆面且有明顯縫隙（詳照片編號46-47 ），建議復續修繕費用為2,000元。
本院認為依上述鑑定報告及照片所示，原告此部分之請求 為有理由。
⑹細部清潔部分：
依鑑定人補充說明，係指前述五項修繕所產生之髒亂、污 損與廢棄物需再次搬運、清運及細部清潔，建議細部清潔 金額為1 萬5900元及廢棄物清運1 車（含搬運）約為6500 元，共計2萬2400元。
本院認為此部分係以上述⑴至⑸全部都應由被告負責修繕 時，所應負擔之賠償金額，但如上所述，上述⑷的部分並 不應由被告負責。是此部分之金額，本院依民事訴訟法第 222條規定，認應以1萬8000元為合理。 ⑺廚房牆面磁磚鑽孔之修復金額1萬500元部分： 此部分依鑑定人補充報告書說明：保護工程1,000 元，磁 磚孔洞處切割敲除及更新鋪貼3,500 元（連工帶料）、天
花板孔洞處局處拆除及天花板局部更新3,500 元（連工帶 料）、清潔2,500 元，合計為1 萬500 元，並有照片在卷 可參（卷三第62頁），惟其中的清潔費用2,500 元，應可 併入上述⑹，不必另行計算。故此部分於8000元之範圍內 為有理由，逾此部分為無理由。
⑻綜合以上所述，此部分原告請求於5 萬5,456 元（計算式 ：20000+4456+3000+2000+18000+8000=55456 ）範圍內為 有理由，逾此部分為無理由。
㈣門禁卡100元、廚房水龍頭1,500元部分： 門禁卡及廚房水龍頭，原告均係於兩造就系爭房屋進行點交 後，才發現損壞，且原告並無提出任何證據證明該損壞係肇 因於杜仁忠，故原告此部分之請求為無理由。
㈤熱水器4,000元：
原告主張杜仁忠擅自拆除原有已經使用3年之熱水器，致使 原告需另行安裝同樣使用3年之熱水器，費用為4,000元（工 資700元、熱水器3,300元）；被告則表示原有熱水器已經使 用10年以上，係經過原告同意，方將之丟棄更換新品；兩造 就此部分之主張，均無提出任何證據以實其說，而系爭契約 簽訂時，係附有熱水器，該熱水器已遭杜仁忠丟棄，此為兩 造所不爭執，因此可以認定原告確實受有此部分之損害，至 於損害金額之多寡，則難以認定；唯法院為判決時，應斟酌 全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷事實之真偽 。但別有規定者，不在此限。當事人已證明受有損害而不能 證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況， 依所得心證定其數額，此為民事訴訟法第222條第1項及第2 項所明定。是本院依認原告此部分所受損害以2,000元為適 當合理。
㈥水電瓦斯費用5,597元及8月份房租1萬7,600元部分：此部分 之請求被告並不爭執，應予准許。
㈦律師費用8萬元部分：
按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約， 為加重他方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者，該部 分約定無效，為民法第247 條之1 第2 款所明定。所謂加重 他方當事人之責任，乃係指一方預定之契約條款，為他方所 不及知或無磋商變更之餘地者而言，所稱按其情形顯失公平 者，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定 加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言（最高法院94年度台 上字第2340號判決意旨參照）。經查，本件原告主張被告應 給付律師費用8 萬元，無非以系爭契約第12條為其主要論述 之依據。惟觀諸系爭契約第12條約定：「乙方若有違約情事
，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟 所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」等語， 顯見被告即承租人相對於原告即出租人之地位，係處於經濟 上弱勢，毫無與原告協議、磋商之機會，且兩造間並未有倘 原告違約時如何賠償被告之情事之約定，是足稽此項約定顯 失公平，核其約定性質與上開民法第247 條之1 第2 款之法 定要件相符，自應認系爭契約第12條之約定無效，是原告據 此請求被上訴人應賠償律師費用8萬元，為無理由。 ㈧按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額 ，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號 裁判意旨參照）。因此，綜合以上所述，杜仁忠應給付原告 7 萬8,563 元（計算式：55456+2000+5597+17600=78653 ） ；然而被告於簽訂系爭契約時，有交付押租金3 萬5,200 元 ，又被告杜仁忠有代墊電費561 元之情事，因此扣除上列金 額後，杜仁忠應給付原告4 萬2892元（計算式：00000-0000 0-000=42892 ）。
㈩按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第20 3 條分別定有明文。本件原告請求被告損害賠償屬於未定期 限債務，則原告請求自如主文所示之日起至清償日止，按週 年利率5 ％計算之利息，亦屬有據。
四、從而，原告依系爭契約法律關係，請求杜仁忠給付回復原狀 等損害賠償費用4 萬2892元及如主文所示之利息，為有理由 ，應予准許，被告謝豔為杜仁忠就系爭契約之連帶保證人， 應與杜仁忠連帶負責，原告此部分之主張為有理由，逾此範 圍為無理由，應予駁回。。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。六、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告部 分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應 依職權就原告勝訴部分宣告假執行，並依職權確定訴訟費用 額為6萬2,980元（第一審裁判費2,980元、鑑定費6萬元）， 其中2萬元由被告負擔，餘由原告負擔。
中 華 民 國 109 年 8 月 26 日
士林簡易庭 法 官 李建忠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 109 年 8 月 26 日
書記官 吳俊明