最高法院民事判決 八十九年度台上字第五四七號
上 訴 人 昱瑭建設股份有限公司
法定代理人 沈鶴桐
被 上訴 人 甲○○
訴訟代理人 武忠森律師
右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十七年十一月九日台灣高等法
院台中分院第二審判決（八十七年度上字第三六六號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由
本件被上訴人主張：伊係宗教傳道之士，為尋求教會固定會址，於民國八十二年七月十日與上訴人及訴外人即「地主」黃源清分別簽訂房屋及土地預定買賣契約書，購買上訴人在坐落台中市○○○段二一○六號等土地上所興建之「近水樓台」預售案之「桂冠棟」五樓編號Ａ至Ｈ、Ｊ至Ｍ、Ｐ至Ｔ、Ｖ至Ｙ等二十一戶房屋（下稱系爭房屋）及基地應有部分，伊已依約繳納房屋期款計新台幣（下同）三百七十六萬元與上訴人，並曾出示規劃平面圖向上訴人銷售人員約明上述小套房房屋隔間設計應予變更。詎上訴人竟未依約變更設計施工，且於該房屋建造完成後，擅將伊買受之上述房屋中之十七戶另行售賣與他人，復將其中二戶出租與第三人使用，致兩造原定之房屋買賣契約陷於給付不能。伊業於八十六年四月十六日發函向上訴人及黃源清為解除各該房屋及土地買賣契約之意思表示，上訴人應負契約解除後回復原狀之義務等情，爰依民法第二百五十九條之規定，求為命上訴人返還上開伊已繳交之房屋價金三百七十六萬元並自訴狀繕本送達翌日即八十六年六月十四日起加計法定遲延利息之判決。上訴人則以：被上訴人並未依約向伊提出房屋變更設計之聲請，伊仍依原設計圖予以施工，自無違約。又被上訴人就系爭房屋應繳之期款遲延給付，經伊催告履行亦不繳納，復變更住址，致伊不能為通知送達，被上訴人顯有可歸責於己之事由。伊已於八十四年十二月十九日依買賣契約第二十二條約定向被上訴人解除兩造間就系爭房屋之買賣契約，並沒收其繳納之價金。另被上訴人既於八十四年十二月十六日委任律師致函與伊，同意伊將系爭房屋轉售他人，則其反以系爭房屋伊給付不能為由解除契約，即與誠信原則有違，伊應不負返還價金之義務等語，資為抗辯。原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人主張兩造就系爭房屋簽訂買賣契約，伊已給付房屋期款三百七十六萬元與上訴人收受，上訴人並未變更設計施工，復將系爭房屋中之十七戶轉售他人及出租二戶供人使用，經伊於八十六年四月十六日發函向上訴人為解除該買賣契約之事實，已據其提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書及存證信函為證，且為上訴人所不爭，自堪信為真實。上訴人雖以上開情詞置辯，惟查上訴人於八十四年十二月十九日因被上訴人不依約繳付期款所發函向被上訴人為解約之通知，既非向買賣契約所載被上訴人位於台中市○○路二四一號之地址為送達，且上訴人不能舉證證明被上訴人業以書面通知變更地址為台中縣龍井鄉○○○路五六九號，則對上開處所為送達並遭退回之解約通知，自難援引兩造簽訂之買賣契約第二十二條送達特約之約定，認已視為送達被上訴人而生解約之效力。另被上訴人在第一審祇是認口頭上曾向上訴人提及契約記載以外之地址而
已，因上訴人於上述解約之通知經退回後，未再查明被上訴人確實地址而為送達或依法聲請公示送達，亦難謂上開解約之通知為適法。又依被上訴人於八十四年十二月十六日委任林豐順律師致函上訴人述及「請上訴人將房屋轉賣他人」一語之後經加載「如蒙同意請前來林豐順律師事務所協商」等語觀之，應係要約上訴人一同「協商」，茲上訴人既是認始終未予回復，兩造自不受該函之約束，是被上訴人在上訴人未合法解除契約之情形下，認上訴人自八十五年五月七日起將系爭房屋中之十七戶售賣他人並經辦畢所有權移轉登記，並以其買受系爭房屋目的在供教會使用，該其餘四戶之給付於被上訴人無利益，其得拒絕該給付為由，於八十六年四月十六日發函向上訴人為解除本件買賣契約之意思表示，依民法第二百五十六條規定，即屬合法有效。上訴人所為上開抗辯，均非可採。從而，被上訴人依民法第二百五十九條規定，訴請上訴人返還上述房屋價金三百七十六萬元本息，洵為正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查兩造不爭之上開房屋預定買賣契約書第二十二條關於契約所載地址送達遭退回視為送達之特約條款後段固載明：「雙方地址，如有變更應即以「書面通知」對方，否則自行負責」云云（見一審卷五六、五七頁），惟其中「書面通知」一語，似僅約定雙方通知對方地址變更之證據方法而已，若契約一方確以口頭將變更之新址通知他方，依該變更之新址所為之送達似仍有上述特約條款之適用。果爾，則能否因上訴人未予舉證被上訴人曾以書面通知變更之新址即謂該通知不生效力，已滋疑問。且原審一方面認定被上訴人曾口頭向上訴人提及契約所載以外之新址無訛，一方面又謂上訴人依被上訴人通知變更之「台中縣龍井鄉○○○路五六九號」為送達，無上開送達特約條款視為送達之適用云云，難謂無判決理由前後矛盾之違法。究竟上訴人依被上訴人口頭通知變更之新址向被上訴人為解約之通知已否發生效力﹖該送達特約前段所載「甲乙雙方所為之徵詢、洽商或通知辦理事項」文字有無涵攝買賣契約解除之通知在內﹖此與被上訴人得否請求上訴人返還本件房屋價金所關頗切。原審未遑詳為調查審認，並進一步探明該送達特約之真意，遽以上開理由而為上訴人敗訴之判決，亦嫌速斷。又上訴人曾於事實審抗辯稱：「姑不論伊有無合法解除契約，被上訴人主觀上有不履行之意思，經催告而不付價金，應負遲延責任，伊客觀上有將給付標的轉賣第三人，以解決資金週轉困難問題，即使形式上有給付不能之事實，顯非可歸責伊之事由，……則被上訴人在已負遲延責任後，又經同意伊將標的轉賣他人，反而據以為給付不能而解除契約，殊違誠信原則。從而，被上訴人不得以伊有民法第二百二十六條之情形，依同法第二百五十六條解除契約」、「被上訴人明知八十四年七月二十日即完工交屋，卻遲至八十六年四月十六日始委由大律師武忠森要求解除契約，期間長達二十二個月之久，期間又於八十五年八月五日另購置坐落台中市○○路四六八號三樓房屋一棟」各等語（分見一審卷一一六、一一七頁及原審卷三○、三一頁）。查本件上訴人轉賣系爭房屋中十七戶與他人而陷於給付不能，是否可歸責於上訴人之事由所致﹖原審未予斟酌，復恝置上訴人此項重要攻擊方法於不顧，遽為其不利之論斷，尤有可議。上訴論旨執以指摘原判決為不當，求予廢棄，不能認為無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 九 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 朱 錦 娟
法官 蘇 茂 秋
法官 蘇 達 志
法官 顏 南 全
法官 陳 碧 玉
右正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十三 日
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