臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
109年度重簡字第914號
原 告 大順物業管理顧問有限公司
法定代理人 林郁婷
訴訟代理人 蔡弘銓
林宜靜
被 告 李義德
訴訟代理人 賈世民律師
李龍生律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，於民國109年8月11日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣（下同）200,900元。訴訟費用2,210元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以200,900元為原告預供擔保，或將原告請求之金額提存後，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告起訴聲明：被告應給付原告200,900元。並主張如下：（一）原告於民國109年9月25日拍賣取得新北市○○區○○路 000巷00號1樓之房屋（以下簡稱系爭房屋一樓），惟被告 未經系爭房屋一樓至五樓全體所有權人同意，擅自將系爭 五樓房屋頂樓平台所搭增建物出租予電信業者使用。系爭 房屋之屋頂平台屬全體區分所有權人所共有，區分所有權 人本於其應有部分，均有權使用該頂樓平台，未經其他共 有人同意，任一共有人均不得為排他性之獨佔使用，而妨 礙其他區分所有權人使用。然被告自107年9月25日起至 109年4月30日止，擅將上開頂樓平台出租予電信業者，收 取每月55,000元之租金，共計19個月計1,045,000元；卻 僅於109年3月19日匯款8,100元予原告。原告對於系爭頂 樓平台有1/5之應有部份，應享有租金1/5的權利，而被告 無權占有系爭五樓頂樓平台受有利益，致原告受有不能使 用該頂樓平台之損害，被告依法應返還相當於租金之不當 得利。為此，爰依不當得利之法律關係，請求被告應給付 原告200,900元（計算式：1,045,000元×1/5＝209,000元 ，再扣除已給付之8,100元，為200,900元）（二）被告所提出台灣高等法院108年度抗字第617號民事裁定， 並不能證明被告是有權收租金之人。原告取得所有權移轉 證書之日為107年9月12日，自該日起即為所有權人。又系 爭五樓平台之增建物於105年5月6日，已由被告出賣予訴
外人呂錫奇，被告自已無任何使用收益處分之權利存在， 故被告所主張之抵銷抗辯，實屬無據。
二、被告則請求駁回原告之訴，及如受不利益判決，願供擔保請 准免為假執行，並辯稱如下：
（一）系爭房屋一樓至五樓及坐落土地原為被告所有，被告於80 年間於頂樓平台上再行增建建物，增建物業將原頂樓平台 完全佔滿，原頂樓平台不復存在，被告係增建物之所有權 人，就該增建物自得任意使用收益。故被告將該增建物出 租予中華電信、台灣大哥大及遠傳電信三家電信業者用以 設置基地台，租金並由被告單獨收取，自屬有權。（二）嗣被告於104年10月間將系爭房屋及增建物整棟出售予訴 外人周恭印及林庭廣，被告於105年5月6日經買受人指示 而將其中系爭4、五樓房屋所有權移轉登記予第三人呂錫 奇，惟周恭印及林庭廣未交付尾款約6,000,000元，亦未 完成後續之買賣及交屋程序，故系爭四、五樓房屋及增建 物並未交屋予周恭印、林庭廣及呂錫奇，而仍由被告持續 占有使用。臺灣高等法院108年度抗字第617號民事裁定對 於系爭四、五樓房屋及增建物之強制執行事件，法院認為 「…四、五樓房屋無人居住，須經由事實上由李義德管理 使用之同棟一樓房屋內樓梯方能進出，全棟房屋均未點交 買受人，仍由李義德管理使用…」為由，而認依系爭四、 五樓房屋之占有公示外觀，應足以供他人辨識於查封時被 告對系爭四、五樓房屋有事實上管領力。因此，被告雖已 非系爭五樓房屋及增建物之所有權人，惟系爭五樓及增建 物並未完成買賣及交屋程序，被告仍基於出賣人地位占有 使用。故被告遂繼續占有使用系爭五樓房屋及增建物，並 向上開三家電信業者收取基地台租金之行為，自屬於法有 據。
（三）原告於107年9月25日以拍賣為由，並於同年10月23日取得 系爭房屋一樓之所有權，惟被告既係有權占有使用增建物 ，自得就增建物出租作為基地台並收取租金，原告並非增 建物所有權人，自無從就基地台租金主張返還不當得利。 又原頂樓平台即系爭五樓房屋頂樓平台於80年間因被告於 其上興建增建物而佔滿整個平台，該平台已不復存在，而 為增建物所取代，本件增建物內基地台之租金歸屬，實涉 增建物之用益權歸屬，事屬被告與周恭印、林庭廣及呂錫 奇間之法律關係，而與原告無涉。則原告20多年後如欲主 張原頂樓平台之使用權云云，顯無可採。因此於原告請求 被告返還頂樓基地台租金之不當得利等語，實無理由。（四）原告雖請求自107年9月25日至109年4月30日，其間19個月
關於基地台粗金之不當得利云云，惟查，原告係於107年 10月23日始取得系爭建物1樓所有權，縱認原告請求不當 得利有理由（假設語氣，被告否認之），亦應自107年10 月23日起算，約為18個月期間。
（五）退步言之，縱認被告出租他人之系爭增建物亦屬無權占用 系爭土地，被告就無權占用土地之用益應予返還，即相當 於租金之不當得利（假設語氣，被告否認之）。惟查，原 告請求返還不當得利係逕以電信業者給付被告之租金額作 為計算基礎但此等租金額實包括兩部分：租用土地及租用 增建物。縱認被告因無權占有土地而應返還此等不當得利 （假設語氣），但此等增建物實係被告所有，被告有權使 用收益，包括出租予電信業者，則電信業者給付租金額中 屬於租用增建物之部份應歸被告所享有，原告就此並無權 益可言。故被告主張電信業者給付之租金數額，其中半數 係租用土地，另外半數係租用增建物。因此，原告請求返 還不當得利，應以每月土地租金合計27,500元〔計算式： （遠傳電信18,000元＋中華電信18,000元＋台灣大哥大 19,000元）÷2＝27,500〕為計算基礎。原告逕以電信業 者每月給付租金合計55,000元作為被告不當得利數額，忽 略其中屬於增建物之租金額非屬不當得利，顯非可採。且 增建物面積102.14平方公尺，原告持分應為1/5，而坐落 土地之107年1月公告地價為21,600元/平方公尺，則申報 地價為百分之80即17,280元/平方公尺（計算式：21600× 80%＝17,280），如以申報地價之年息5%、、占用期間為 107年9月25日至109年4月30日計19.4月計算，原告請求被 告因占用頂樓平台取得相當於租金之不當得利所應返還數 額至多為28,534元（計算式：102.14平方公尺×申報地價 17,280×5%＋12個月×19.4月×原告持分1/5＝28,534元 ）。何況，被告實際出租予電信業者使用之範圍遠小於增 建物之面積102.14平方公尺，原告所為計算基準明顯有誤 ，所為之請求亦顯不合理。
（六）再退步言之，縱認被告對於原告負有不當得利返還債務（ 假設語氣），被告主張以原告自109年5月1日起出租被告 所有之系爭六樓增建物之部分區域予電信業者，應負不當 得利返還責任，且原告因其法定代理人執行職務而加損害 於被告，原告應負法人連帶賠償責任等情形，茲對於原告 之債權互為抵銷。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告於104年10月26日已將系爭房屋全部出賣周恭印。（二）本件系爭五樓房屋頂樓平台之增建物目前僅出租給電信公
司使用。該頂樓平台為全體區分所有權人共有，原告對上 開平台有1/5應有部分之權利。
（三）被告向電信公司每月收取租金共計55,000元，被告因此曾 支付8,100元之租金給原告，且自107年9月25日起至109年 4月30日止共計19個月租金均係由被告向電信公司收取， 共計1,045,000元。
四、本件爭點及本院之判斷：
（一）本件原告請求被告返還使用系爭五樓頂樓平台之不當得利 ，為被告所否認。本院論斷如下：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段有明文規定。本件被告辯稱對 於系爭五樓樓頂平台上之增建物有合法使用權限等語，雖 據提出臺灣高等法院108年度抗字第617號民事裁定乙份為 憑，惟依該裁定內容來看，僅可推知本院於107年度司執 字第99071號執行事件中，在查封系爭四、五樓房屋時， 因為四、五樓沒有獨立的出入口，因此認為當時管領一樓 的被告，對於四、五樓及增建物仍存在一個事實上的管領 力。然而，這只是本院為前述裁定時，對於系爭建物當時 現況的認定，並不表示被告有合法使用該五樓房屋之頂樓 平台及該增建物並取得出租收益的合法權利。況且，系爭 四、五樓房屋及第六層頂即系爭增建物等，早已經被告賣 出，並分別登記移轉及交付予呂錫奇，此有卷附本院109 年6月9日新北院賢109司執土字第4340號第二次拍賣公告 之拍賣標的物記載可按，顯見本件被告對於系爭頂樓平台 及增建物應已無合法正當使用之權利，甚為明確。 2.次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益；依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還 其價額，民法第179條前段、第181條但書定有明文。又依 不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而 受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範 圍，應以對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干 為準，無權占有他人土地，可以獲得相當於租金之利益為 社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照 ）。而所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法 契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致 所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於 租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定 占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使 用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定 ，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限
制。本件被告於原告主張之時段內占有系爭屋頂平台及增 建物，並非合法使用權利之人一事，本院已經認定如前， 則原告主張被告無權占有該頂樓平台增建物而受有收取租 金的利益，致原告受有損害，而請求給付相當於租金之不 當得利等語，自屬於法有據。
3.本件頂樓平台上已為增建物完全佔滿，除作為出租電信公 司使用外，並無作為其他用途等情，為被告所自承。故本 件被告占用頂樓平台之不當得利，以上述出租予電信公司 的租金來計算，應屬合理。經查，本件被告向電信公司每 月收取租金共計55,000元，自107年9月25日起至109年4月 30日止，共收取19個月的租金合計1,045,000元等情，為 兩造所不爭執，已如前述，堪予認定。
4.原告經本院106年度司執字第78280號清償票款強制執行事 件於107年9月12日拍賣程序中得標買受，並經本院於107 年9月25日核發權利移轉證明書，由原告取得系爭一樓房 屋所有權全部，有本院不動產權利移轉證書存卷可佐，依 強制執行法第98條第1項前段規定：拍賣之不動產，買受 人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不 動產所有權。是本件應認原告於107年9月25日取得系爭一 樓房屋之所有權；被告辯稱原告係於107年10月23日始取 得系爭一樓房屋所有權等語，容有誤會。由此可見，原告 請求被告返還上述期間的不當得利，自有理由。經查，系 爭房屋共有五層，原告是一樓房屋之所有權人，故頂樓平 台（含增建物）出租使用之利益，應由一樓至五樓之所有 權人平均分受1/5，方屬合理。故被告前開享有相當於租 金之不當得利1,045,000元，原告自得請求其中1/5，即 209,000元。又原告自認被告已經清償其中8,100元，此部 分自應予扣除，故原告得請求被告給付不當得利之數額即 應為200,900元（209,000-8,100＝200,900）。（二）關於被告就本件不當得利之範圍及抵銷之抗辯，本院論斷 如下：
1.被告抗辯系爭頂樓增建物係被告所有，被告有權使用收益 ，包括出租予電信業者，則電信業者給付租金額中屬於租 用增建物之部份應歸被告所享有，原告就此並無權益可言 云云，惟本件頂樓增建物，縱認屬原告所興建，但也早已 附隨整棟房屋出售給周恭印，此有被告與周恭印所簽訂之 不動產買賣契約書備註事項文字可按，嗣後系爭五樓之所 有權也移轉登記給周恭印指定的呂錫奇，故被告已經喪失 系爭頂樓增建物的所有權，自無權再出租該增建物使用收 益，至為明確。
2.末按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者 ，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1項前段定有明文。又債務之抵銷，以雙方當事人互 負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務， 則根本上即無抵銷之可言（最高法院18年上字第1709號民 事判決要旨參照）。本件被告辯稱自109年5月1日起，前 述承租頂樓增建物裝設基地台的電信業者，有將1/5的租 金交給原告，而原告不應享有這部分的租金，應構成不當 得利，要返還給被告，被告也可以用之來抵銷本件原告的 請求云云。惟查，本件原告有權享有出租頂樓（含增建物 ）1/5的租金利益，業已認定如前。何況本件被告早已將 系爭增建物出售給他人，並非所有人，何來對原告主張不 當得利的權利？故被告此部分抵銷抗辯，自無理由。 3.被告雖又抗辯原告的法定代理人對其有違反個資法等侵權 行為存在，原告公司也要負連帶責任，故要以此損害賠償 數額（慰撫金25萬元）作為抵銷云云。惟查，被告主張此 部分侵權行為損害賠償債權，並未經法院判決確定，其是 否確實存在，尚屬不明，被告就此應負舉證責任然並未提 出相當證據加以證明，其空言主張抵銷，本院自難採認。五、從而，原告本於不當得利之法律關係，請求被告給付209,00 0元，為有理由，應予准許。本件係行簡易訴訟程序，就原 告勝訴部分，應依職權宣告得為假執行。至於被告陳明如受 不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合 ，爰酌定相當之擔保金額併予准許。併依職權確定本件訴訟 費用額為2,210元，應由敗訴之被告負擔之。六、兩造其餘主張抗辯及攻擊防禦方法，經審酌與判決結果不生 影響，爰不予一一論駁，附此說明。
中 華 民 國 109 年 8 月 25 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 許映鈞
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 8 月 25 日
書 記 官 陳君偉
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