臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
108年度重簡字第2005號
原 告 中國海BC棟公寓大廈管理委員會
法定代理人 王一婷
訴訟代理人 陳鴻琪律師
被 告 謝瑛嬌
上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國109 年7 月23日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落其設置於門牌號碼新北市○○區○○街000 巷0 號頂樓平臺之如附圖「暫編地號000 ⑴」、「暫編地號000 ⑵」所示面積各為０點六三平方公尺、０點四平方公尺之冷氣主機、鐵架及其管線均拆除，並將上開頂樓平臺回復原狀。訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告為新北市○○區○○街000 巷0 號至00號、○○街00 0 號至000 號之中國海BC棟大樓公寓大廈（下稱系爭社區 ）所屬管理委員會，被告為新北市○○街000 巷0 號00樓 建物之所有權人，亦為系爭社區之區分所有權人，竟未經 全體區分所有權人之同意，擅自於系爭社區內之新北市○ ○區○○街000 巷0 號大樓（系爭大樓）之頂樓平台設置 二部冷氣主機、鐵架及管線（下稱系爭設備）而占有頂樓 平台如附圖「暫編地號000 ⑴」、「暫編地號000 ⑵」所 示面積各為0.63平方公尺、0.4 平方公尺。（二）按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部 分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵 鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓 大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直 轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或 區分所有權人會議決議之限制。」公寓大廈管理條例第8 條第1 項定有明文；同法第9 條第2 、3 、4 項規定：「 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為 之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不 得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規 定。住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予 制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要 之處置。如有損害並得請求損害賠償。」系爭大樓頂樓平
臺為共用部分，被告未經區分所有權人會議決議同意，即 擅自於頂樓平臺設置系爭設備，均非依共用部分設置目的 與通常使用方法為之，違反公寓大廈管理條例前揭規定， 原告自得依照公寓大廈管理條例第9 條第4 項規定向被告 請求拆除系爭設備，並將平臺回復原狀。
（三）被告所辯稱第27屆區分所有權人第二次會議有通過不予追 溯云云，系爭社區106 年10月11日修訂通過之住戶手冊第 31條第3 項第1 款明定「公寓大廈法定空地、樓頂平臺為 共用部分：1 、頂樓不可安置冷氣主機，或放置私人物品 」，106 年11月19日召開之第26屆區分所有權人第二次會 議亦決議通過「頂樓冷氣主機應於106/12/31 日前移除， 若未移除者，仍須繳交租金每台100 元，並取消社區所有 之優惠直至改善為止。」，此租金係指相當租金之不當得 利，嗣第27屆管理委員會向新北市政府工務局函詢頂樓裝 置冷氣是否違反公寓大廈管理條例第8 條第1 項規定而得 依同條例第49條第1 項第2 款予以裁罰，經該局答覆略以 ：倘明文禁止之社區規約作成前，已存在有住戶冷氣主機 占用頂樓平台之事實，本於不溯及既往原則，本局無從依 據公寓大廈管理條例第49條第1 項第2 款規定裁罰該住戶 等，據此，第27屆區分所有權人第二次會議乃依照前揭工 務局之答覆函於決議事項提及「因107 年9 月收到工務局 之公函，認定冷氣主機可不拆除，但不可更新冷氣主機。 」，此內容旨在闡明已存在冷氣主機縱未自行拆除亦不會 受主管機關裁罰，亦即系爭社區無從請求工務局依公寓大 廈管理條例裁罰該住戶（公法上之權利義務），並非同意 住戶有權使用頂樓平臺（私法上之權利義務）。系爭社區 繼之於108 年11月10日召開第28屆區分所有權人第二次會 議，已決議通過針對被告委任律師處理，益證被告係無權 占用頂樓平臺。
（四）聲明：⑴被告應將設置於系爭大樓頂樓平臺之如附圖「暫 編地號000 ⑴」、「暫編地號000 ⑵」所示面積各為0.63 平方公尺、0.4 平方公尺之系爭設備拆除，並將系爭大樓 之頂樓平臺回復原狀。⑵願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則請求駁回原告之訴，辯稱：系爭大樓已經28年了，當 初設置的時候就沒有放冷氣機的設計，我們頂樓住戶只有二 個選擇，不是放在頂樓就是放在陽台外牆，但是因為系爭社 區外牆的磁磚都老舊，每年冬天都會掉落，我顧慮到住戶的 安全，所以沒有掛在外牆。107 年度第27屆區分所有權人第 二次會議有通過不予追溯，住戶可不拆頂樓主機，但是日後 不可更新等語。
三、法院之判斷：
（一）原告主張其為系爭社區所屬管理委員會，被告則為系爭社 區之區分所有權人，並於社區內之系爭大樓頂樓平台設置 系爭設備之事實，業據其提出報備申請書、新北市新莊區 公所函、現場照片、建物登記第一類登記謄本等件為證， 且為被告不爭執，而系爭設備占用系爭大樓頂樓平臺面積 為如附圖「暫編地號000 ⑴」、「暫編地號000 ⑵」所示 面積各為0.63平方公尺、0.4 平方公尺，亦經本院會同兩 造至現場履勘屬實，並有新北市新莊地政事務所複丈成果 圖在卷佐稽，原告主張，洵堪採信。
（二）又原告主張被告於系爭大樓頂樓平台設置系爭設備，已違 反公寓大廈管理條例第8 條第1 項、第9 條第2 、3 項規 定，原告自得依照同條例第9 條第4 項規定向被告請求拆 除系爭設備，並將頂樓平臺回復原狀等語，則為被告以前 詞置辯，查：
1、按「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立 性，且為區分所有之標的者。」、「共用部分：指公寓大 廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而 供共同使用者。」、「約定專用部分：公寓大廈共用部分 經約定供特定區分所有權人使用者。」，公寓大廈管理條 例第3 條第3 至5 款分別定有明文。又「公寓大廈共用部 分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得 為約定專用部分：. . . 三、公寓大廈基礎、主要樑柱、 承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。. . . 」、「公寓大廈 周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難 設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類 似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有 規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市 ）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人 會議決議之限制。. . . 住戶違反第一項規定，管理負責 人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主 管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個 月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管 理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」、「各區分 所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分 及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶 對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。 但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違 反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。 住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止
，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處 置。如有損害並得請求損害賠償。」同條例第7 條、第8 條、第9 條亦分別定有明文。是以公寓大廈之屋頂即頂樓 平臺係屬不得約定專用之共用部分，住戶對頂樓平臺之使 用應依其設置目的及通常使用方法為之，除規約另有規定 或經區分所有權人會議決議外，不得有變更構造、顏色、 設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為。而系爭社區106 年10月11日修訂住戶手冊第31條第3 項已規定：「公寓大 廈法定空地、樓頂平臺為共用部分：1 、頂樓不可安置冷 氣主機，或放置私人物品。」，亦有住戶手冊影本在卷可 稽。
2、衡以屋頂平台之設置目的乃為供逃生避難，設置電梯機械 室、共同天線、管線，屬社區住居共同使用部分，被告逕 自於系爭社區大樓頂樓平台設置固定之系爭設備即二部冷 氣主機、鐵架及其管線設備而占用頂樓平台之行為，已變 更屋頂平台之設置目的及通常使用方法，如未經規約另有 規定或區分所有權人會議決議同意，不得為之，原告自得 依公寓大廈管理條例第9 條第4 項訴請被告為拆除之必要 處置，並請求損害賠償將頂樓平臺回復原狀。
3、被告雖辯稱：系爭社區107 年度第27屆區分所有權人第二 次會議有通過不予追溯，住戶可不拆頂樓主機，但是日後 不可更新云云，並提出107 年度第27屆區分所有權人第二 次會議會議手冊影本為證。惟觀以該次會議紀錄，就「議 題二：頂樓公共區域冷氣主機」部分，依說明之記載，乃 係針對上次會議即第26屆第二次區分所有權人會議所作「 頂樓冷氣主機須於106 年12月31日前移除，冷氣主機鐵籠 凸出牆面之尺寸最多不得超出55公分」決議之執行結果報 告，而依其執行結果第1 、2 、3 點之記載，可知「00號 16樓」及「00號16樓」住戶已將頂樓冷氣主機移除完成， 「0號16樓」及「00號16樓」住戶則仍未將冷氣主機移除 ，經管理委員會於107 年9 月3 日提報新北市政府工務局 依法處理後，該局以107 年9 月5 日新北工寓字第107170 9482號函覆不可溯及既往，而「00號16樓住戶於107 年9 月17日親自前往新北市工務局查詢此案，承辦員回覆說住 戶頂樓不可放置冷氣主機是本社區106 年10月11日手冊才 增訂的條例，冷氣主機在此日期已安裝，故不可溯及既往 ，意指住戶可不拆除頂樓冷氣主機，但不可更新冷氣主機 ，一更新，即適用新住戶手冊之規定。」，亦有執行結果 第4 點之記載可參。足見，該次區分所有權人會議針對前 開議題二之執行報告，僅係向區分所有權人說明關於未移
除頂樓冷氣主機之「0號16樓」及「00號16樓」住戶，經 管理委員會依公寓大廈管理條例第8 條第1 項規定報請新 北市政府工務局依同條例第49條第1 項規定處理後，該局 認定系爭社區106 年10月11日修訂住戶手冊第31條第3 項 之規定不得溯及適用，無法依該條例規定裁處住戶，此復 有原告所提新北市政府工務局107 年9 月5 日新北工寓字 第1071709482號函文影本在卷可稽，並非區分所有權人已 於該次會議作成同意該「0 號16樓」及「00號16樓」住戶 得於社區頂樓平臺設置冷氣主機之決議。是被告所辯，並 無可採。
（三）從而，原告依公寓大廈管理條例第9 條第4 項規定，請求 被告將設置於系爭大樓頂樓平臺之系爭設備拆除，將系爭 大樓頂樓平臺回復原狀，為有理由，應予准許。（四）本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權 宣告假執行。原告聲明願供擔保請准宣告假執行，並無必 要，附此敘明。
（五）本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之 證據，經斟酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論 駁，併此敘明。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 8 月 13 日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 葉靜芳
以上為正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，表明上訴理由，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
書記官 林穎慧
中 華 民 國 109 年 8 月 13 日