臺灣高雄地方法院民事判決 109年度雄簡字第430號
原 告 王孟旦
訴訟代理人 施秀勤
被 告 張賜德
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109 年7 月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣伍萬貳仟玖佰陸拾柒元，及自民國一○八年九月十六日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾參萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣伍萬貳仟玖佰陸拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國108 年5 月23日簽立房屋租賃契約書 （下稱系爭租約），由原告將所有之門牌號碼高雄市○○區 ○○○路000 號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告使用，租 期為108 年6 月25日起至111 年6 月24日止，每月租金為新 臺幣（下同）38,000元。被告雖開立12張支票交付予其以繳 納租金，詎原告屆期提示卻遭退票，被告迄今未依約給付租 金，遲付租金達2 期以上，原告遂以存證信函終止系爭租約 法律關係，系爭租約既已終止，被告應將系爭房屋全部遷讓 返還予原告。又被告自108 年6 月25日起至同年9 月15日， 尚積欠租金102,967 元未給付，應將欠繳租金給付原告。另 原告依法終止系爭租約後，被告迄未搬離系爭房屋，致原告 受有不能使用該屋之損害，被告應自108 年9 月16日起至遷 讓返還系爭房屋之日止，按月以原租金38,000元之標準給付 不當得利。為此，爰依民法第179 條、民法第439 條、民法 第455 條、民法第767 條等規定，提起本件訴訟等語。並聲 明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告應給付租 金102,967 元予原告。㈢被告應自系爭契約終止之翌日起即 108 年9 月16日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付38,000 元予原告。
二、被告則以：系爭房屋之租金未達每月38,000元之行情，原告 不得依此標準向其請求不當得利。又其曾支出300,000 元之 整修費用，於此範圍內主張抵銷抗辯。另其於108 年5 月間 經鄰居告知系爭房屋曾有女子於屋內自縊，方知原告刻意隱 瞞系爭房屋為凶宅之事實，原告應負損害賠償責任等語置辯 。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請 准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由
㈠關於請求遷讓房屋部分
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767 條前段定有明文。又承租人租金支付有遲延者， 出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其 期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲 付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終 止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付 逾2 個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應 返還租賃物，民法第440 條第1 、2 項、第455 條前段亦定 有明文。經查，原告主張其為系爭房屋所有權人，與被告簽 立系爭租約，約定每月租金38,000元，租期自108 年6 月25 日起至111 年6 月24日止，然被告迄未給付任何租金，嗣經 原告催告被告繳付租金未果，再以存證信函終止系爭租約， 並經被告於108 年9 月15日收受等情，為兩造所不爭執（見 本院卷第168 頁），業有系爭租約、存證信函暨回執、系爭 房屋登記謄本為憑（見本院卷第17頁至第43頁、第61頁至第 63頁），核屬相符。是堪認兩造間之租賃關係已於108 年9 月15日終止，且被告未主張及舉證其另有合法占有系爭房屋 之權源，則其於系爭租約終止後猶占該屋，已無法律上原因 ，原告依民法第767 條第1 項前段、第455 條前段規定，對 無權占有之被告請求返還系爭房屋，洵屬有據。 ㈡關於請求給付租金部分
按承租人應依約定日期支付租金，民法第439 條前段定有明 文。又系爭房屋租金為每月38,000元，為系爭租約第4 條所 明文，有系爭租約可稽（見本院卷第19頁）。經查，原告請 求被告給付自108 年6 月25日起至同年9 月15日之未付租金 ，業經被告自承其迄未繳付（見本院卷第169 頁），是原告 於此範圍內請求被告給付102,967 元乙節，自屬有據。又上 開金額於扣除押租金50,000元後，被告尚積欠租金52,967元 未給付（計算式：102,967 元－押租金50,000元＝52,967元 ），故原告得請求被告給付52,967元。逾此範圍之請求，為 無理由，應予駁回。
㈢關於相當於租金不當得利部分
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害，應返還其利益 ，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人房屋或土地 ，可能獲得相當於租金之利益，復為社會一般通常之觀念（ 最高法院61年台上字第1695號判決可資參照）。經查，系爭 租約已於108 年9 月15日終止，業經認定如前，則被告自系 爭租約終止日之隔日即108 年9 月16日起，即無法律上正當 權源占有使用系爭房屋，應就此負不當得利返還義務，是原 告請求被告自108 年9 月16日起應負不當得利返還義務，為 屬有據。又系爭租約原約定之月租金為38,000元，此係兩造 依契約自由及平等之締約條件，進而合意以此作為108 年至 111 年之租金標準，堪認屬被告每月無權占有系爭房屋得獲 之利益，且該租金標準未與系爭房屋所在區位之行情標準有 何顯不相當之情事，則被告於系爭租約終止後所負之相當於 租金之不當得利，自應按系爭租約之租金標準計算，較符事 理之衡平，被告抗辯：原告請求之不當得利標準過高云云， 並非可採。是原告依系爭租約所定之標準，請求被告自108 年9 月16日起，按月給付不當得利38,000元，應屬適當。 ㈣被告固抗辯：其於系爭租約存續期間支出300,000 元之整修 費，其得就此部分為抵銷抗辯云云。按租賃關係存續中，租 賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當 期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者， 承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於 租金中扣除之。承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該 物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃 關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限，民 法第430 條、第431 條分別定有明文。經查，被告未就系爭 房屋有何修繕之必要、其如何催告原告修繕，以及該支出如 何屬於有益費用等節舉證以實其說，亦未能提出所指之300, 000 元修繕單據供本院調查核實，自難為有利於其之認定。 是被告此部分抗辯，非屬有據。
㈤被告另抗辯：兩造簽立系爭租約時，原告未告知系爭房屋為 凶宅，故得其請求原告賠償云云。經查，觀諸系爭租約之附 加條款明載：「屋主之親人約50年前發生非自然身故，乙方 已知悉」等語，並經雙方於該租約上簽名蓋章，有該租約可 憑（見本院卷第25頁），可認原告於簽約時應已告知系爭房 屋曾發生非自然身故之事，並以此明文記載於系爭租約之上 ，被告既在知悉系爭房屋曾發生上開事件之情形下，猶同意 承租系爭房屋，原告基此出租系爭房屋之舉即難謂有何不完 全給付之情事，是被告此部分主張，自非有據。至被告辯稱
：原告嗣後於系爭租約上自行加載該附加條款云云，惟按當 事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴 訟法第277 條定有明文。又事實有常態與變態之分，其主張 常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須 就其所主張之事實負舉證責任（最高法院108 年度台上字第 510 號判決意旨參照），被告所稱該附加條款為嗣後加註乙 節，應屬變態事實，然被告未能就此變態事實舉證以實其說 ，其所辯亦非可採。
四、從而，原告本於系爭租約、所有物返還請求權及不當得利之 法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還，復請求被告 給付52,967元，及自108 年9 月16日起至遷讓返還上開房屋 之日止，按月給付38,000元，為有理由，應予准許。逾此範 圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件係就民事訴訟法第427 條第2 項第1 款，訴訟適用簡易 程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 第1 項第3 款規 定，依職權宣告假執行。另被告聲明願供擔保請准宣告免為 假執行，經核與法律規定相符，爰酌定如主文所示相當擔保 金額宣告之。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 109 年 7 月 30 日
高雄簡易庭 法 官 陳彥霖
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
書記官 賴怡靜