臺灣臺中地方法院民事判決 109年度豐簡字第287號
原 告 林水濱
訴訟代理人 紀建洲
被 告 張俊雄
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年6月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○段○○○○號、門牌號碼臺中市○○區○○路○段00號房屋遷讓返還原告。被告應給付原告新臺幣伍萬貳仟伍佰元，並自民國一百零九年三月二十四日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬柒仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，原告負擔五分之一。本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第 386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
二、原告主張：被告向原告承租門牌號碼臺中市○○區○○路○ 段00號房屋，租賃期間自民國105年11月5日起至107年11月4 日止，每月租金新臺幣（下同）17,500元，自107年12月5日 起未再簽訂租賃契約，原告同意以前開條件繼續出租予被告 ，被告亦有按月繳付租金。詎被告自108年12月5日起即未按 期繳納租金，迄至原告於109年2月27日起訴時，已積欠三個 月之租金52,500元，經原告通知被告搬遷，被告迄今仍未遷 讓返還系爭房屋，自應賠償原告按每月租金數額計算之損害 金至遷讓返還系爭房屋之日止。原告爰依租賃契約及不當得 利之法律關係，請求被告將坐落臺中市○○區○○路○段00 號房屋全部遷讓交付原告，並自108年12月5日起至交屋日止 ，按月給付賠償金52,500元。
三、本院之判斷：
（一）原告主張兩造自107年11月5日起成立不定期租賃契約，每 月租金為17,500元，被告自108年12月5日起即未按期給付 租金等情，業據提出房屋租賃契約書（見本院卷第19至21 頁）、原告存摺內頁（見本院卷第23至25頁）、兩造身分 證影本（見本院卷第27至29頁）、臺中市政府地方稅務局 10 8年房屋稅轉帳繳納通知（代繳款書）（見本院卷第43 頁）、土地登記第一類謄本（見本院卷第65頁）、建物登
記第一類謄本（見本院卷第67頁）為證；而被告已於相當 時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準 備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段之規定，視 同自認，是原告前開主張之事實，自堪信為真實。（二）按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出 租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約， 民法第 451條定有明文。又按承租人租金支付有遲延者， 出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於 其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者 ，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規 定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於 遲延給付逾二個月時，始得終止契約；民法第440條第1項 、第 2項亦有明文。再按出租人非因承租人積欠租金額， 除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋，土地 法第100條第3款定有明文。另按承租人於租賃關係終止後 ，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。（三）本件原告提出之租賃契約記載兩造間之租賃期間為105年1 1月5日起至107年11月4日止，每月租金為17,500元，此有 房屋租賃契約（見本院卷第19至21頁）在卷為憑；而被告 於107年11月5日後仍繼續使用系爭房屋，原告亦持續收取 租金，此有原告存摺內頁所顯示被告按月匯入租金之紀錄 （見本院卷第23至25頁）在卷可稽，是兩造間自107年 11 月 5日起即有以前開條件繼續租賃之合意而成立不定期租 賃契約。再者，被告自108年12月5日起即未依約給付租金 之情，此由前開原告存摺內頁之明細應堪認定，原告雖未 提出催告被告給付積欠租金之相關事證，亦未向被告為終 止租約之意思表示，然原告於109年2月27日提起本件訴訟 ，請求被告搬遷返還房屋時，其真意應可認定係以起訴狀 繕本之送達作為終止系爭不定期租賃契約之意思表示，則 本件起訴狀繕本已於109年3月23日送達被告收受，此有本 院送達證書（見本院卷第37頁）在卷為憑，而被告迄今仍 未給付前開積欠之租金，且積欠之租金數額已逾二個月， 自應認兩造間之不定期租賃契約已於109年3月23日經原告 合法終止。準此，兩造間之不定期租賃契約既已合法終止 ，被告繼續占用系爭房屋即屬無權占有，依前揭規定，原 告請求被告應將系爭房屋遷讓返還，於法有據，應予准許 。
（四）次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第 439條前段 定有明文。兩造間之不定期租賃契約，既經認定係於 109 年3月23日終止，則原告依法自得請求被告給付108年12月
5日起至109年 3月23日止不定期租賃契約存續期間，被告 積欠之3個月租金52,500元（計算式：月租17,500元×3個 月＝52,500元）。本件原告雖未提及依據租賃契約請求被 告給付前開積欠之租金，然依據原告起訴狀之聲明中所記 載「108年12月5日起」者，即係被告未按期給付租金之時 間，而「按月給付賠償金52,500元」者，既與兩造約定之 月租金額不符，按理原告之真意應係指被告自108年12月5 日起所積欠合計 3個月之租金數額，故本院認為原告請求 之真意，應該包含請求被告給付前開積欠租金部分。（五）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同， 民法益 179條定有明文。又按無權占有他人之土地，可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占 有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當 於租金之利益（最高法院97年度台上字第 294號判決參照 ）。系爭租約已於109年3月23日終止，業如前述，被告既 未於約終止時遷讓返還系爭房屋，則被告於租約終止之翌 日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得 利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，原告自得 請求被告給付相當於租金之不當得利。參以系爭房屋每月 租金為17,500元，本院認為以此數額為被告使用系爭房屋 所受之利益，並為原告所受無法使用收益系爭房屋之損害 ，核屬適當。是以，原告請求被告自系爭租約終止之翌日 即109年3月24日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付 相當於租金之不當得利17,500元，洵屬有據，應予准許。 至於，被告雖自108年12月5日起未依約給付租金，然自10 8年12月5日起至109年3月23日終止租約前之期間，仍屬系 爭不定期租賃契約之存續期間，原告所為不當得利之請求 ，即屬無據，故原告逾此範圍及數額之請求，要屬無據， 無從准許。
（六）綜上所述，原告依據兩造間之不定期租賃契約及不當得利 之法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，並給 付積欠之租金52,500元，及自109年3月24日起至遷讓返還 系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利17 ,500元，為有理由，應予准許；原告逾此範圍之請求，為 無理由，應予駁回。
四、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第 1項第3款之規定 ，依職權宣告假執行。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 109 年 7 月 2 日
豐原簡易庭 法 官 巫淑芳
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 7 月 2 日
書記官 許瑞萍