臺灣高等法院民事判決
109年度上字第465號
上 訴 人 簡耀鐘
訴訟代理人 曾培雯律師
被 上訴人 林嘉梅
朱淑美
共 同
訴訟代理人 簡坤山律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國109年2月
26日臺灣宜蘭地方法院107年度訴字第180號第一審判決提起上訴
，本院於109年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落宜蘭縣○○鄉○○0段00地號土地（重測前為 尾塹段75地號，下稱系爭土地）原為伊之父親即訴外人簡清 河所有，系爭土地其上有1層磚造鐵皮頂平房（下稱系爭平 房）及2層加強磚造房屋（下稱2層房屋），皆未辦理建物所 有權登記，且使用同一門牌號碼即宜蘭縣○○鄉○○○路00巷0號 （整編前為同鄉清州路78號），均為簡清河所有，惟興建時 將系爭平房之稅籍登記於伊及兄長即訴外人簡源松名下，簡 清河於民國86年9月15日死亡，伊之母親即訴外人簡楊招治 繼承取得2層房屋，簡源松因分割繼承取得系爭土地，嗣其 積欠債務致系爭土地所有權全部及系爭平房事實上處分權1/ 2遭法院拍賣，由訴外人朱立誠於98年5月7日取得，朱立誠 於100年12月20日將系爭土地所有權出售訴外人朱瑞裕，另 將系爭平房應有部分1/2讓與被上訴人林嘉梅，其後林嘉梅 對伊提出遷讓房屋訴訟（原審法院101年度羅簡字第57號， 下稱遷讓房屋訴訟），雙方於102年12月17日調解成立（102 年度簡上移調字第2號），林嘉梅願將系爭土地所有權應有 部分165/580移轉予伊，並將2層房屋前方空地供雙方通行， 以此為條件與伊交換系爭平房事實上處分權1/2，林嘉梅已 於104年10月8日將系爭土地所有權應有部分165/580移轉登 記予伊，惟伊於107年1月間收受臺灣桃園地方法院（下稱桃 園地院）106年度存字第1977號提存通知（下稱系爭提存通 知），始發現林嘉梅於105年9月1日以買賣為由，將系爭土 地應有部分415/580移轉予被上訴人朱淑美（與林嘉梅下合 稱被上訴人），卻未通知伊，致伊無法行使共有人之優先承 購權，且朱淑美明知上情，仍予以買受，被上訴人顯係共同
侵害伊之優先承購權。又朱淑美復於106年11月10日，將系 爭土地全部出售予訴外人劉繼篷，於107年1月10日辦理所有 權移轉登記，其雖於106年11月14日以宜蘭渭水路郵局第268 號存證信函（下稱系爭存證信函）通知伊，然該存證信函記 載價款不符及未載明系爭土地買賣之稅負、費用負擔等買賣 條件，且僅因招領逾期，即以刊登新聞紙之公告方式代替通 知，與土地法第34條之1執行要點第7點第3款規定不符，不 生合法通知及送達之效力，亦致伊無法行使共有人之優先承 買權；被上訴人侵害伊之優先承購權，所有權已移轉登記於 劉繼篷而無法回復，自應以金錢賠償伊之損害。再者，系爭 土地經鑑價之結果，於105年8月16日之買賣市值為每坪新臺 幣（下同）1萬5000元，換算每平方公尺4537.5元，林嘉梅 出售價額為每平方公尺4000元（166萬元/415平方公尺 =400 0元），伊受有以系爭土地全部按市價與實際處分價格間價 差計算之所受損害及所失利益31萬1750元【計算式：（4537 .5元-4000元)x580平方公尺=31萬1750元】，被上訴人應連 帶賠償；另劉繼篷於107年8月15日將系爭土地分割出同段 8 7-1地號土地（下稱87-1地號土地），面積136.4平方公尺， 應係其上存有伊之2層房屋等因素，變更使用地類別為甲種 建築用地，87-1地號土地之公告現值因此調漲為每平方公尺 1萬4400元，則系爭土地及87-1地號土地之現值總計為365萬 8732元【136.4平方公尺xl萬4400元+445. 94平方公尺x3800 元=365萬8732元】，與106年11月之交易每坪1萬2000元計算 總價值為210萬5400元，倘朱淑美履行通知義務，伊即可取 得系爭土地所有權，並可獲得155萬3332元之土地漲價利益 ，此為伊所失利益。爰依民法第184條第2項、185條、第226 條及土地法第34條之1之規定（見本院卷第138頁），求為命 被上訴人應連帶給付伊31萬1750元
及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息；朱淑美應給 付伊155萬3332元，及自民事追加暨爭點整理㈡狀繕本（原判 決誤載為起訴狀繕本）送達翌日即108年12月26日起算之法 定遲延利息（見原審卷第237頁）之判決。原審為上訴人敗 訴之判決，上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢 棄；㈡被上訴人應連帶給付上訴人31萬1750元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢朱淑 美應給付上訴人155萬3332元，及自108年12月26日起至清償 日止，按年息5％計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭土地及系爭平房為朱瑞裕、朱淑美及朱 立誠（下稱朱立誠等人）合資，以朱立誠名義於98年間向法 院投標購買，100年12月30日朱立誠等人欲將系爭土地借名
登記在朱瑞裕名下，系爭平房則借名登記在林嘉梅名下，嗣 林嘉梅向上訴人提起遷讓房屋訴訟，並成立調解，依調解成 立內容，林嘉梅應將系爭土地所有權應有部分165/580移轉 予上訴人，然於調解成立後，始發現系爭土地係登記在朱瑞 裕名下，林嘉梅非系爭土地所有權人，故為履行調解筆錄所 載內容之義務，朱瑞裕乃於103年5月23日將系爭土地借名移 轉登記予林嘉梅，以履行調解筆錄義務，且於104年10月8日 順利將系爭土地應有部分165/580移轉登記予上訴人，林嘉 梅本應將系爭土地所有權應有部分415/580移轉返還予朱瑞 裕，因朱瑞裕指示其直接移轉登記予朱淑美，故林嘉梅於10 5年9月1日將之移轉登記返還予借名人朱淑美，伊等係合夥 人間之借名登記，並非真實買賣，應無土地法第34條之1規 定之適用，乃未通知上訴人優先承買，林嘉梅固未通知上訴 人優先承買，惟林嘉梅本於借名登記契約之法律關係，將應 有部分415/580移轉登記返還予借名人朱淑美名下後，上訴 人就系爭土地應有部分仍為165/580，並未因此受有損害， 且上訴人並未買受系爭土地應有部分或對於系爭土地有使用 收益計畫，可見其就系爭土地應有部分之取得，並無客觀可 得預期之利益，應無所失利益可言。又林嘉梅基於借名登記 契約之法律關係，將系爭土地應有部分移轉登記返還予借名 人朱淑美，難認係背於善良風俗之侵權行為，土地法第34條 之1所規定之優先承買權，亦非以防止妨害他人權益或禁止 侵害他人權益為目的之法律，非屬民法第184條第2項前段規 定所指保護他人之法律，伊等均不具備侵權行為之要件，亦 不成立共同侵權行為。另朱淑美為通知上訴人行使優先承購 權或收取價金，於106年11月14日所發系爭存證信函，已載 明與劉繼篷所約定之買賣標的、範圍、價金、付款方式等事 項，寄送至上訴人住所「桃園市○鎮區○○街00巷00號」，經 郵差二次向該址投遞，均因上訴人不在而未投妥，旋轉往其 住所地郵局暫存招領，嗣因招領逾期而遭退回，朱淑美無從 知悉上訴人是否另有其他實際住所或聯絡處所，故僅得向前 開地址通知卻無法送達，應符合「經通知而無法送達」之情 形，乃依土地法第34條之1執行要點第7點第3、4款規定，於 106年12月8日將系爭存證信函內容刊登國內新聞紙以為通知 行使優先承購權之公告，上訴人亦自承該址為其實際住所， 朱淑美業已合法通知上訴人行使優先承購權，且系爭提存通 知之價金分配計算書，於107年1月15日經上訴人受領，由其 上所載內容亦可獲知出賣條件，上訴人以系爭存證信函未載 明稅賦、費用負擔等項，否認朱淑美已合法通知，請求損害 賠償，顯有違誠信原則。退萬步言，縱認朱淑美未合法通知
致上訴人之優先承購權受侵害，惟上訴人並未證明受有何實 際上之損害，且於朱淑美出售系爭土地予劉繼篷前，均未提 及就系爭土地有何分割之計畫，就劉繼篷將系爭土地分割所 致土地公告現值調漲利益155萬3332元，純屬其主觀期待， 可否辦理土地分割及分割後之土地價值是否如其所願，均屬 未知。再者，土地價格漲跌難以客觀確定，非當然可得該預 期利益，況系爭土地出賣予劉繼篷之買賣價金為210萬5400 元（單價每坪1萬2000元），而鑑價報告所估106年11月之買 賣市值為每坪1萬3000元，與前開實際成交價每坪僅差1000 元，亦在可接受之增減比例範圍，難認上訴人受有何損害等 語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、查，朱立誠於98年5月7日因拍賣取得系爭土地所有權，於10 0年12月20日將系爭土地所有權出售予朱瑞裕，另將系爭平 房應有部分1/2以買賣為原因移轉登記予林嘉梅，嗣林嘉梅 對上訴人提出遷讓房屋訴訟，雙方於102年12月17日成立調 解，林嘉梅願將系爭土地所有權應有部分165/580移轉予上 訴人，並將2層房屋前方空地保持空地供雙方通行，上訴人 則移轉系爭平房事實上處分權1/2予林嘉梅，林嘉梅復於105 年9月1日將系爭土地所有權應有部分415/580以買賣為原因 移轉登記予朱淑美，朱淑美於106年11月10日欲將系爭土地 以210萬5400元出售予劉繼篷，並簽立不動產買賣契約，朱 淑美於106年11月14日寄送系爭存證信函至上訴人住所，因 逾期招領而遭退回，復於106年12月8日將之刊登於國內新聞 紙，為通知行使優先承購權之公告，嗣於106年12月28日將 上訴人應分得土地出售價金54萬3054元提存於桃園地院，於 107年1月5日向地政機關申辦所有權移轉登記，於107年1月1 0日完成登記之事實，為兩造所不爭執（見本院卷第112頁） ，並有地籍異動索引、不動產權利移轉證書、調解筆錄、系 爭存證信函、公告、不動產買賣契約可據（見原審卷第16至 19、23、27、127至134頁），堪信為真實。四、上訴人依民法第184條第2項、185條之規定，請求被上訴人 連帶給付伊31萬1750元，是否有據?
㈠按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，應負賠償責任 ，民法第184條第2項定有明文。而所謂「保護他人之法律」 ，屬抽象之概念，應就法規之立法目的、態樣、整體結構、 體系價值，所欲產生之規範效果及社會發展等因素綜合研判 之（最高法院103年度台上字第1242號判決意旨參照）。且 主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要 件應負舉證責任。
㈡上訴人雖主張林嘉梅於105年9月1日以買賣為由，將系爭土地
應有部分415/580移轉予朱淑美，卻未通知伊，致伊無法行 使共有人之優先承購權，且朱淑美明知上情，仍予以買受， 被上訴人顯係共同侵害伊之優先承購權，致伊受有以系爭土 地全部按市價與實際處分價格間價差計算之所受損害及所失 利益云云。惟按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定 外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形 ，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益 ，視為所失利益，民法第216條第1項、第2項固有明文，惟 按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條亦有明文。是上訴人自應就其主張因林 嘉梅將系爭土地應有部分415/580移轉登記予朱淑美，卻未 通知伊，致伊未能行使優先承購權，造成其受有實際損害及 所失利益乙情，負舉證之責。惟上訴人迄未能舉證證明其就 林嘉梅所有系爭土地應有部分415/580有購買之具體方案， 及購買後有轉售或開發之預計計畫，難謂上訴人確因林嘉梅 未通知伊移轉所有權之事，將系爭土地應有部分415/580移 轉登記予朱淑美，致受有實際損害，亦難認此為上訴人依預 定計畫可得享有之預期利益。且上訴人係以系爭土地經鑑價 之結果，於105年8月16日之買賣市值為每坪1萬5000元，換 算每平方公尺4537.5元，林嘉梅出售予朱淑美之價額為每平 方公尺4000元，主張伊受有以系爭土地全部按市價與實際處 分價格間價差計算之所受損害及所失利益31萬1750元【計算 式：（4537.5元-4000元)x580平方公尺=31萬1750元】云云 ；惟查，系爭土地經鑑價之結果，於105年8月16日之買賣市 值固為每坪1萬5000元，換算每平方公尺4537.5元（見原審 卷第233頁），然林嘉梅出售予朱淑美之價額為每平方公尺4 000元（166萬元/415平方公尺 =4000元，見原審卷第81至82 頁），與上開鑑價之買賣市值每平方公尺僅相差537.5元， 價差僅約12％（537.5元÷4537.5元＝0.1185，小數點第4位以 下4捨5入），依不動產估價師法第41條第1項規定，就同一 標的物在同一期間價格值之差異在20％ 以內時，尚屬合理， 且市場上之交易價格仍需視買賣雙方當事人之需求、談判技 巧及議價能力而決定，上訴人未必即能以此價格出賣，倘於 該估價金額增減一定比例可接受之範圍內出賣，是否可遽認 非屬合理價格而不符合市價，亦非無疑，況林嘉梅亦為系爭 土地共有人，一般土地所有人均冀望以高於市價出賣土地， 衡情當無為損害上訴人權益而恣意壓低價格，反招自身亦同 受損害之必要，自不得僅因前開鑑價之結果，與被上訴人實 際處分價格間有價差，即謂上訴人確因此受有損害或喪失預 期利益。再者，共有人依土地法第34條之1第4項規定出賣其
應有部分時，應由該出賣應有部分之共有人通知其他共有人 是否以同一價格優先承購，至購買該應有部分之買受人既尚 非該共有土地之共有人，不負通知其他共有人行使優先承購 權之義務，則朱淑美為系爭土地應有部分415/580之買受人 ，無通知上訴人行使共有人優先承購權之義務，自無因未通 知上訴人行使共有人優先承購權，而有不法侵害其優先承購 權之情事。
㈢綜上，上訴人並未舉證證明其就林嘉梅所有系爭土地應有部 分415/580，有何購買之具體方案及購買後有轉售或開發之 預定計畫，另就被上訴人有何共同侵害其優先承購權致其受 有損害及有失利益乙情，亦未能舉證證明；則上訴人依民法 第184條第2項、第185條規定，請求被上訴人連帶負侵權行 為損害賠償責任，即屬無據。本院就上訴人此部分得請求被 上訴人連帶賠償金額為何，即無再予審究及論述之必要。五、上訴人依民法第184條第2項、185條、第226條及土地法第34 條之1之規定，請求朱淑美給付伊155萬3332元，是否有據?
㈠按土地法第34條之1立法目的，在使優先購買權人知悉出賣條 件，以利其決定是否行使優先購買權，書面通知並無格式或 名稱 之限制，無論其係訴訟上或訴訟外為之，凡得以使優 先購買權人知悉出賣之條件者（即土地法第34條之1執行要 點第7點第5款所規定土地標示、處分方式、價金分配、償付 方法及期限、受通知人及通知人姓名住址等）者，固可認 係書面之通知（最高法院107年度台上字第288號判決要旨 參照）；又土地法第34條之1未如同法第104條第2項明文 規定行使優先承購權之期限，惟如漫無限制，勢將影響原買 賣契約之交易安全，致生影響原買賣契約當事人之權益，為 使法律關係早日確定，基於衡平原則，解釋上關於行使土地 法第34條之1優先購買權，亦宜有相當期限之限制，固非不 得參考土地法第104條第2項之規定，解為於接到出賣通知後 10日內不表示者，視為放棄（最高法院104年度台上字第157 3號判決意旨參照）。上訴人雖主張朱淑美寄送之系爭存證 信函，記載價款不符及未載明系爭土地買賣之稅負、費用負 擔等買賣條件，不生合法通知之效力，致伊無法行使共有人 之優先承購權云云。惟查，朱淑美於106年11月10日欲將系 爭土地以210萬5400元出售予劉繼篷，並簽立不動產買賣契 約，朱淑美係於106年11月14日寄送系爭存證信函至上訴人 住所，有如前述；觀諸系爭存證信函之內容略為：「台端與 本人共有坐落宜蘭縣○○鄉○○段00地號土地，面積580平方公 尺，本人依土地法第34條之1各項規定依法處分上開共有土
地並於106年11月10日以210萬5400元（即每坪1萬2000元） ，出售他人在案」、「特依土地法第34 條之1第2至4項規定 ，將處分方式及內容通知台端如下：土地標示：如上所示 ，權利範圍合計均為全部。處分方式：上列土地價款為210 萬5400元（簽約款：100萬元，尾款：110萬5400元）。價 金分配：上開價款依其共有人之土地應有持分比例計算分配 應得價金。償付方法及期限：台端如不主張優先購買權， 可於文到十日內前往陳澈煥地政士處交付相關證件、簽章及 填具收領證明、收取價金，如逾期不到或台端受領遲延，本 人將依法提存之。如台端欲依同法條第4項規定主張優先承 買權，請於文到十日內以書面為意思表示，逾期未表示者視 為放棄」等語（見原審卷第128至129頁），足見系爭存證信 函之內容已載明買賣標的、範圍、價金、付款方式等買賣要 件，而系爭存證信函記載之價款，與朱淑美、劉繼篷約定之 買賣價金相符（見原審卷第127頁），並經證人即地政士陳 澈煥於原審到庭證述上情明確（見原審卷第167頁反面至169 頁反面），是系爭存證信函已將朱淑美出賣系爭土地予劉繼 篷之同樣條件通知上訴人；至前開契約第3條約定系爭土地 買賣之土地增值稅，過戶前由賣方負擔，印花稅、增值稅由 買方負擔，代辦費用由雙方平均負擔（見原審卷第127頁） ，雖未記載於系爭存證信函，然前開費用負擔之約定，與一 般不動產買賣交易常情相同，並非特別之約定，自可預見， 若上訴人確有行使優先承購權之意，於期限內即可為之，前 開費用分擔之事項，得於買賣雙方簽訂買賣契約時再行補充 ，應認系爭存證信函已將朱淑美出賣系爭土地予劉繼篷之同 樣條件通知上訴人，俾上訴人得請求以同樣條件訂立買賣契 約；故上訴人前開主張，並不可取。
㈡復按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人 時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。所謂達到，係 指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解 其內容之客觀狀態而言。若表意人以書信為意思表示（或意 思通知），該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接 收，或相對人已受郵局通知往取書信（郵件），該書信既已 達到相對人之支配範圍內，相對人處於隨時可以了解其內容 之狀態，依上說明，應認為已達到而發生效力（最高法院96 年度台上字第2792號裁定意旨參照）。上訴人雖主張朱淑美 寄送系爭存證信函，因招領逾期，即以刊登新聞紙之公告方 式代替通知，與土地法第34條之1執行要點第7點第3款規定 不符，不生合法送達之效力，亦致伊無法行使共有人之優先 承購權云云。惟查，朱淑美於106年11月14日依上訴人住所
地址「桃園市○鎮區○○街00巷00號」，將系爭存證信函寄送 予上訴人，以通知其行使優先承購權，經郵差二次向該址投 遞，均因上訴人不在，而未收受，嗣經郵務機關招領，上訴 人逾期仍未前往領取，致遭退回，有系爭存證信函回執可據 （見原審卷第129頁反面），復為兩造所不爭執（見原審卷 第158至159、236頁），則系爭存證信函已送達至上訴人住 所，即處於其得支配範圍內，依上說明，已可認為合法到達 上訴人，不因上訴人有無確實領取，致影響其通知之效果， 則上訴人經通知而無法送達，朱淑美嗣將系爭存證信函以刊 登新聞紙之公告方式代替通知（見原審卷第130頁），亦與 土地法第34條之1執行要點第7點第3款「公告代替通知他共 有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限 」之規定相符，應認朱淑美業已依土地法第34條之1規定， 合法通知上訴人行使優先承購權；故上訴人前開主張，仍不 可取。
㈢綜上，系爭存證信函記載之買賣標的、範圍、價金、付款方 式等買賣要件，與朱淑美出賣系爭土地予劉繼篷為同樣條件 ，經朱淑美依土地法第34條之1規定，合法通知並送達上訴 人以行使優先承購權，上訴人並未行使，自不得主張受有損 害，亦不得據而對朱淑美請求賠償。故上訴人依民法第184 條第2項、185條、第226條及土地法第34條之1之規定，請求 朱淑美給付155萬3332元，仍屬無據。本院就上訴人此部分 得請求朱淑美賠償金額為何，亦無再予審究及論述之必要。
六、從而，上訴人依民法第184條第2項、185條、第226條及土地 法第34條之1之規定，請求㈠被上訴人應連帶給付其31萬1750 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之 利息，㈡朱淑美應給付其155萬3332元，及自108年12月26日 起至清償日止，按年息5％計算之利息，均非正當。原審為上 訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨仍執前詞指摘原判決 不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 7 月 29 日 民事第十四庭
審判長法 官 蔡和憲
法 官 蕭清清
法 官 邱靜琪
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 29 日
書記官 張淨卿
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。