臺灣高等法院民事判決
108年度上字第1389號
上 訴 人 張明峯
訴訟代理人 余敏長律師
謝武全
被 上訴人 楊佳純
訴訟代理人 蕭仁杰律師
複 代理人 游泗淵律師
上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國108年1
0月1日臺灣臺北地方法院106年度訴字第4351號第一審判決提起
上訴，本院於109年7月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國105年12月10日經信義房屋仲介股 份有限公司（下稱信義房仲公司）居間，簽立不動產買賣契 約（下稱系爭買賣契約），由上訴人以總價新臺幣（下同） 2,780萬元，向被上訴人購買臺北市○○區○○段○○段000○號（ 門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段000號）、000建號（門牌號 碼為臺北市○○區○○路0段0號地下室）房屋（下合稱系爭房屋 ），及坐落之同段000地號土地應有部分（與系爭房屋合稱 系爭房地），上訴人已依約付清全數價金，被上訴人亦於10 6年2月14日交屋。詎上訴人僱工裝潢時，發現系爭房屋存有 「G17樑遭切斷及無法於附圖A部分所示位置興建夾層（下稱 系爭夾層）」之瑕疵，縱使G17樑回復，上訴人仍受有欠缺 夾層價值401萬元之損害，其並已將瑕疵通知被上訴人，爰 擇一依民法第184條第1項前段、第179條、第360條、第227 條第1項準用第226條第1項等規定，請求被上訴人給付上訴 人401萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5%計算之利息（未繫屬本院部分不予贅述）。二、被上訴人則以：被上訴人不知系爭房屋G17樑有遭切斷之情 形，且兩造簽訂系爭買賣契約時，並無系爭夾層存在，被上 訴人亦未保證上訴人得施作夾層，則該夾層自非系爭買賣契 約之範圍，上訴人以系爭房屋無法施作系爭夾層為由，主張
該房屋存有瑕疵或被上訴人有債務不履行或侵權行為之情事 ，均非可採；縱認系爭房屋原曾有夾層存在，其出入口亦非 G17樑遭切除之位置，故上訴人將G17樑回復後，並無不能興 建夾層之情事，自難認有何瑕疵或不完全給付可言；另上訴 人主張夾層價值為401萬元部分，並無依據，自不足採信等 語，資為抗辯。
三、原審就上訴人前開請求，判決其全部敗訴。上訴人不服而提 起上訴，並聲明：㈠原判決關於駁回後開第2項部分廢棄。㈡ 上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人401萬元，及自起 訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 ㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁 回。㈡如受不利判決，願提供擔保請准宣告免為假執行（原 判決命被上訴人給付上訴人G17樑回復原狀費用65,835元本 息部分，未據被上訴人不服提起上訴，已告確定）。四、兩造不爭執事項（見本院卷第207頁）： ㈠兩造於105年12月10日經由信義房仲公司居間，簽立系爭買賣 契約，由上訴人以總價2,780萬元向被上訴人購買系爭房地 。上訴人已依約付清全數買賣價款予被上訴人。 ㈡系爭房屋經莊忠鵬土木技師事務所鑑定後，認定有G17樑遭切 斷之情形。
㈢上訴人於106年4月13日以律師函對被上訴人為系爭房屋存有 橫樑遭切除瑕疵之通知，經被上訴人於106年4月16日以律師 函回覆否認應負物之瑕疵擔保責任。
㈣上訴人曾對被上訴人提起詐欺之刑事告訴，經臺灣臺北地方 檢察署檢察官認定罪嫌不足，以106年度偵字第25549號為不 起訴處分確定。
五、本院之判斷
兩造均同意簡化本件爭點之項目（見本院卷第207頁），茲 分述如下：
㈠系爭房屋是否存有無法興建系爭夾層之瑕疵？ 1.按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀 念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質 而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院108年度台上字第426 號判決意旨參照）。
2.上訴人主張依系爭買賣契約之約定，系爭房屋應具備得興建 系爭夾層之效用，然為被上訴人所否認，經查： ⑴兩造於簽訂系爭買賣契約時，系爭房屋內並無系爭夾層存在 ，此為兩造不爭之事實（見本院卷第46、63頁），是上訴人 主張系爭買賣契約之範圍，應包含當時並不存在系爭夾層， 已難認可採。至系爭買賣契約第1條第1項、第17條第12項及
標的物現況說明書第13條、產權調查表第3類第4項等內容， 雖均有系爭房屋現況包含地下室增建夾層之相關記載（見原 審卷第14、16、24、29頁），然上開記載內容與買賣當時並 無系爭夾層存在之實際狀況不同，且為上訴人所明知等情， 業據證人即出面為上訴人看屋之上訴人友人謝武全及買方仲 介人員陳議添到庭一致證述明確（見原審卷第267-269頁、 本院卷第125-127頁），陳議添並證稱其當時有告知謝武全 前述關於夾層之記載為誤載，因為現況並無夾層等語（見本 院卷第126頁），則上訴人既明知系爭房屋實際上並無系爭 夾層存在，前述契約文件關於夾層之記載均屬誤載，自難認 系爭買賣契約之買賣標的，尚包含當時並不存在之系爭夾層 。
⑵上訴人復主張系爭夾層當時雖不存在，然依系爭買賣契約前 述有關增建夾層之記載內容，可知兩造有約定系爭房屋應具 備得興建系爭夾層之效用云云。然查，系爭買賣契約及標的 物現況說明書、產權調查表中有關系爭房屋現況包含地下室 增建夾層之記載，均為誤載，且為上訴人所明知等情，前已 詳述，自無從據此推認兩造已有系爭房屋應得興建夾層之約 定存在；且觀諸該等記載內容，除未載明系爭房屋應具備得 興建夾層之效用外，並特別註明：「買方已確實知悉增違建 部分存在被拆除之風險以及相關權利移轉登記的限制」或「 現況之夾層係屬非合法夾層」等語（見原審卷第14、16、24 頁），更顯見並無約定系爭房屋應具備得興建夾層之效用甚 明。是上訴人前開主張，自難認可採。
⑶上訴人雖又稱其係以401萬元之價格買受系爭夾層，足見兩造 有約定系爭房屋應具備得興建系爭夾層之效用云云，並提出 載有手寫「閣樓6P×137×0.5」、「401 」等文字之信義房屋 買賣仲介專任委託書影本為證（見原審卷第279頁），然查 ，上開手寫文字僅為證人謝武全與仲介人員陳議添討論之過 程中，由謝武全信手於陳議添提供之賣方委託書影本上，書 寫其對價金之計算意見，此業據上訴人陳明在卷（見原審卷 第278頁），則該等內容既未經上訴人向被上訴人表明並獲 其同意，自無合意可言。且證人陳議添就此表示已無印象（ 見本院卷第127、128頁），觀諸系爭買賣契約之內容，僅記 載買賣價金2,780萬元，亦未見夾層價金為401萬元之相關記 載，則上訴人僅憑前揭單方之手寫文字，主張兩造已就系爭 夾層之價格為401萬元達成合意，並進而推論系爭房屋應具 備得興建系爭夾層之效用云云，自屬無稽，非可憑採。 ⑷再查：
①證人謝武全曾於原審到庭證稱：「（你剛才提到契約書上面
有圈選夾層，可是上面寫『已』增建，但當時看屋的時候，實 際上是沒有夾層存在，是否如此？則是否有矛盾？）看屋當 時沒有存在夾層，因為那時候，斡旋金過程我出2,780萬元 ，被告也沒有說要加價，所以被告就說現況交屋，他說要做 什麼夾層你在自己去做，我想說做夾層2、3萬元而已，我沒 有很計較，因為信義房屋跟屋主（被告）都有對我說，之前 的使用者是有做夾層，我現場看高度，大概有400多，後來 我再去看的時候確實有帶尺量，確實有440幾公分，確實可 以做，沒有問題，所以我就沒有針對這點要求被告做夾層給 我。」等語（見原審卷第268頁背面），依其證詞，充其量 僅顯示被上訴人曾稱系爭房屋過去曾有設置夾層，現場則無 夾層，至於上訴人日後欲如何施作夾層由上訴人自行處理， 尚難認被上訴人有何保證系爭房屋需具備得興建系爭夾層之 效用之意。
②又證人陳議添亦曾到庭證稱：「（有無向張明峯表示現況雖 然沒有夾層，但是可以做夾層？）我絕對不會說這種話，因 為這是違法的，政府規定竣工圖上面或測量成果圖有才是合 法的，其他超過的都是非法的，就我執業的經驗，這樣會出 事。」、「（本件客戶就夾層部分有無什麼想法？）我不確 定，因為有點忘記了，但是還是回歸到原始，客戶告訴我們 他打算做什麼，我們也不會說對，因為這樣會讓我們捲入爭 端。」 、「（你有無聽過買賣雙方有提過關於夾層的問題 ，例如挑高空間如何利用？）這很細節，簽約前雙方沒有碰 過面，碰面已經是談妥價金要簽約時，我對於雙方有無提過 這個問題無印象。」等語（見本院卷第127、129頁）；證人 賴重錫則到庭證稱：「（就你所知，賣方勾的地下室夾層， 是何地方？現場是否存在？）是指地下室後面，接近廚房的 地方，因為比較高所以有做一個夾層的隔板出來。這個房子 我只去看過一遍，我記得上開地方有夾層，但是面積好像不 多，因為上面有放一些東西，時間有點久。」、「（你印象 中的夾層如何進去？）從一樓到地下室下樓梯以後右轉，右 邊到底是廚房的窗戶，到廚房窗戶的中間右邊，有木頭蓋的 夾層，有一個活動木梯放著，可以爬上去夾層，裡面放置雜 物，但是我記得空間不大，人是否可以站上去，我沒有看得 這麼清楚。」、「（你所述的夾層，不是從原審卷第233頁 的門進去？）那個門我沒有看到也沒有注意，我不是走那個 門到夾層。那時候我記得好像沒有門。」、「（是否知道帶 看房屋時及後來正式簽約時你所稱的夾層是否仍在？）我不 清楚，簽約時我沒有再去看現場，我看過一次是空屋委託出 租時，那時候離這個房屋成交前差不多有3、4、5年左右。
」、「（在仲介買賣時，有無人與你詢問關於夾層的事？） 沒有。」、「（在你整個仲介過程中，有無聽到買方或賣方 在討論關於夾層的事情？）沒有。買方不是我接洽的我不清 楚，簽約時也沒有人提到，夾層已經寫在上面就很清楚。」 等語（見本院卷第131-133頁），由此可知，證人陳議添及 賴重錫對於兩造於簽訂系爭買賣契約之過程中，有無討論系 爭夾層之問題，均無特別印象；且依證人賴重錫之證述內容 ，更可知前述系爭買賣契約及標的物現況說明書、產權調查 表等關於增建夾層之記載，均為系爭買賣契約成立前約3至5 年間之屋況，且當時之夾層係以活動木梯進出，而非以上訴 人所指設於樓梯間之門做為出入口（見原審卷第119、233頁 ），則上訴人所稱兩造業已約定系爭房屋需具備得興建系爭 夾層之效用云云，自難認可採。
⑸綜上所述，上訴人所舉證據，均無法證明依通常交易觀念或 當事人間之約定，系爭房屋應具備得興建系爭夾層之效用； 且上訴人主張系爭房屋無法興建系爭夾層之原因，係該夾層 之出入口依原始設計應有G17樑通過，故如將業遭切斷之G17 樑回復，即無法進出該夾層，惟系爭夾層如經設置，其出入 方式應不限於上訴人所指之位置及型式，此觀證人賴重錫前 開證述內容即稱原有夾層係以架設活動木梯之方式進出等語 （見本院卷第132頁），即甚明確，是上訴人所稱系爭房屋 於G17樑回復後即無法興建夾層云云，亦難認可取。從而， 上訴人主張系爭房屋存有無法興建系爭夾層之瑕疵，即屬無 據，洵非可採。
㈡上訴人得否依民法第184條第1項前段或第179條或第360條或 第227條第1項準用第226條第1項規定，請求被上訴人給付40 1萬元？
1.承前所述，上訴人既無法證明系爭房屋有無法興建系爭夾層 之瑕疵存在，或被上訴人曾保證系爭房屋應具備得興建系爭 夾層之品質，自難認被上訴人應負瑕疵擔保責任，或有何侵 權行為或不完全給付之情事。從而，上訴人依民法第184條 第1項前段、第179條（因請求減少價金）、第360條、第227 條第1項準用第226條第1項規定，請求被上訴人給付401萬元 ，均無理由，不應准許。
2.另上訴人主張系爭房屋存有G17樑遭切斷之瑕疵乙節，有莊 忠鵬土木技師事務所106年3月26日鑑定報告書附卷足憑（見 原審卷第37-42頁），固堪認可採，然上訴人因上開瑕疵所 受之損害，應為將該G17樑予以回復所需之費用65,835元（ 此部分業經原判決判命被上訴人應給付上訴人65,835元本息 ，且被上訴人未提起上訴，業已確定），至上訴人所稱無法
興建系爭夾層乙事，依其主張乃因G17樑回復後即無法按其 主觀意願進出夾層之故，而非因系爭房屋G17樑遭切斷之瑕 疵所造成，自與G17樑遭切斷之瑕疵無相當因果關係存在， 是上訴人以系爭房屋存有G17樑遭切斷之瑕疵為由，依前揭 相同規定，請求被上訴人給付401萬元，亦無理由，無從准 許。
六、綜上所述，上訴人依民法第184條第1項前段、第179條、第3 60條、第227條第1項準用第226條第1項規定，請求被上訴人 應給付401萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息，非屬正當，不應准許。從而原審所 為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當 ，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列；另上訴人聲請向中華民國不動產仲介經紀商業同 業公會全國聯合會及中華民國不動產估價師公會全國聯合會 函詢相關事項，及命被上訴人提出與前手間之完整買賣契約 書等，經核均無必要，併附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 7 月 16 日 民事第二十庭
審判長法 官 吳燁山
法 官 林玉蕙
法 官 馬傲霜
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 16 日
書記官 鄭兆璋
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。