臺灣臺北地方法院民事判決
109年度訴字第2384號
原 告 區路得
訴訟代理人 陳仲豪律師
許峻銘律師
被 告 敦化雙星大廈管理委員會
法定代理人 張進益
訴訟代理人 周興哲
陳憲政律師
複 代理人 陳偉強律師
上列當事人請求間確認區分所有權人會議決議無效等事件，本院
於民國109 年6 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認民國一百零五年三月二十四日之敦化雙星大廈區分所有權人暨住戶規約第四條第八項關於「本大廈一、二樓不得開設餐飲業，三樓以上不得為公司、營業場所或其他常態性供非住戶聚會之用」部分無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 。次按，確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者， 不得提起；所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係 之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀 態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言 。查本件原告其主張敦化雙星大廈社區（下稱系爭社區）之 區分所有權人，詎系爭社區民國105 年3 月24日第33屆區分 所有權人會議（下稱系爭所有權人會議）決議修訂系爭社區 區分所有權人暨住戶規約（下稱系爭規約），並就系爭規約 第4 條第8 款約定決議修定為「本大廈一、二樓不得開設餐 飲業，三樓以上不得為公司、營業場所或其他常態性供非住 戶聚會之用」（下稱系爭決議），然前開之舉，已違反民法 第765 條、公寓大廈管理條例第4 條第1 項、臺北市土地使 用分區管制規則第24條第1 項第18款規定而屬無效，惟為被 告所否認，足徵兩造間就系爭決議及系爭規約第4 條第8 款 關於「本大廈一、二樓不得開設餐飲業，三樓以上不得為公 司、營業場所或其他常態性供非住戶聚會之用」效力之存否 ，處於不明確之狀態，且致原告於私法上之地位有受侵害之
危險，而此危險得以確認訴訟予以除去，揆諸上開說明，原 告提起本件訴訟，有即受確認判決之法律上利益，合先敘明 。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為坐落系爭社區門牌號碼臺北市○○區○○○路○ 段000 號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，被告則為系爭 社區之管理委員會。詎被告於105 年3 月24日召開系爭所有 權人會議決議修訂系爭規約之內容，並於該次會議中作成系 爭決議，然依系爭房屋建物謄本所載可知，系爭房屋建物面 積為99.41 平方公尺，主要用途為商業用，且系爭社區原雖 位於第四之一種住宅區，其後已改編為敦化南北路特定專用 區（Ａ區），故依臺北市敦化南北路特定專用區土地及建築 物使用管制要點第3 條「Ａ、Ｂ二區之容許使用組別依本市土 地使用分區管制規則第三種商業區辦理」及臺北市土地使用 分區管制自治條例第5 條「第21組：飲食業 」、「第22組 ：餐飲業」等規定，系爭房屋倘作為食品、小吃等行業使用 ，應符合都市計畫、土地使用分區管制等相關法律規定。又 參建築管理主管機關就系爭社區所核發之70使字第1861號使 用執照所載，系爭社區1 樓房屋所核准之用途為「店舖」、 「辦公屋」，是依建築管理規範，系爭房屋本得逕作為餐廳 及麵、飯、麵包等食品、小吃等行業使用，迄料系爭決議竟 禁止系爭房屋作為餐飲使用，與公寓大廈管理條例第4 條第 1 項、第15條第1 項、都市計畫、建築管理等相關法規均有 未合。另依公寓大廈管理條例第5 條及第23條規定，除法律 另有規定外，固得以規約對區分所有權人之所有權為限制， 然對區分所有權人所有權之限制，仍應合於公共秩序及善良 風俗，亦不可違背比例原則，即系爭規約所欲保護之公共利 益，需顯然大於個人財產利益，且合於比例原則外，否難認 具法律行為之容許性，應屬違反公共秩序而為無效。依此， 系爭房屋主要用途既為商業用，其所坐落現復為敦化南北路 特定專用區（Ａ區），本即得作為飲食業、餐 飲業使用，已 如前述，系爭決議顯違反民法第765 條、公寓大廈管理條例 第4 條第1 項、臺北市土地使用分區管制規則第24條第1 項 第18款等規定，亦違反誠信原則，且屬權利濫用，此部分決 議應為無效，爰依民事訴訟法第244 條第1 項前段及類推適 用民法第56條規定提起本訴等語。並聲明：㈠先位聲明：確 認系爭規約第4 條第8 項關於「本大廈一、二樓不得開設餐 飲業，三樓以上不得為公司、營業場所或其他常態性供非住 戶聚會之用」部分無效。㈡備位聲明：確認系爭決議無效等 語（先備位聲明，請求擇一判決）。
二、被告則辯以：查公寓大廈管理條例之立法目的，在於建立建 築物使用自主性管理制度，以全體住戶共同利益為出發點， 強調自發性監督與管理維護，透過管理委員會之設立，及住 戶管理規約之訂定，進行健全建築物使用管理體系，故對於 攸關區分所有權人自身權益之區分所有權人會議決議事項， 應本於尊重「住戶自治」之精神，亦即各區分所有權人應遵 守經多數決通過之「規約」來使用專有部分，且不得擅自變 更。又大廈內各區分所有權人之專有部分，係互相集合而成 整棟公寓大廈，各區分所有權人對於整棟公寓大廈之安全維 護，互具共同利害關係，區分所有權人所為有害建築物正常 使用之行為，縱其形式上係行使其專有部分所有權權能範圍 內之行為，亦不能容許。另住戶規約，乃係公寓大廈所有之 住戶，為了所居住的環境及使用上的相互關係，所達成共同 利益的複雜意思表示，其間各住戶或許會有意見上的不一致 ，但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意 規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原 則中的少數服從多數的重要原則，因此其性質上，應係屬於 所謂的「合同行為」，且無須經全體區分所有權人合意始能 制定。是規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同 行為，而形成的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞 動法中的團體協約，而且更是一種經由多數合意而形成的自 治規章性質，所以後加入的住戶，自須受此協約或自治規章 的拘束，我國公寓大廈管理條例第24條規定亦基此原理而制 定，其目的乃在於維持法律秩序之安定性，故系爭規約既係 經由合法有效之區分所有權人會議決議通過，各住戶即應遵 守之，規約應已形成一自治規章性質，依團體法制原理，凡 進入團體組織之構成員就應受其拘束，遵守規約。本件系爭 決議之目的係為維護系爭社區全體住戶之居住環境安全、安 寧及衛生，如於系爭社區一樓經營餐飲業，勢將形成噪音干 擾、妨礙公共衛生等公共問題，是而系爭社區以全體住戶共 同利益為出發點而決議增訂系爭決議，以確保全體住戶良好 生活環境，維持使用上的相互關係，此較原告一樓使用於餐 飲業獲得私人利益更值得保護，況系爭決議僅限制原告不得 開設餐飲業外，並未再作任何限制，尚無過度限制或有侵害 而違反民法第72條規定之情，系爭決議自無違反公序良俗、 誠信原則及權利濫用之情等語。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：
㈠原告主張其為系爭房屋之所有權人，而為系爭社區之區分所 有權人。詎被告於105 年3 月24日召開系爭所有權人會議決 議修訂系爭規約之內容，並於該次會議中作成系爭決議，據
以限制區分所有權人對其專有部分之使用收益權能，嗣原告 於108 年12月27日系爭社區第37屆區分所有權人第二次會議 中提出「請准許系爭房屋址得經營咖啡館」議案，經表決後 僅3 票贊成、18票反對，而未通過等情，業據提出建物登記 第二類謄本（建號全部）、系爭規約、108 年12月27日系爭 社區第37屆區分所有權人第二次會議紀錄等件為證（見本院 109 年度北司調字卷第248 號卷第31頁至第72頁），並為被 告所不爭執，堪信屬實。
㈡系爭決議構成權利濫用並違反公序良俗，應屬無效： ⒈按總會決議之內容違反法令或章程者，無效；法律行為，有 背於公共秩序或善良風俗者，無效；權利之行使，不得違反 公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務 ，應依誠實及信用方法，民法第56條第2 項、第72條、第14 8 條第1 項、第2 項分別定有明文。次按，所有人於法令限 制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他 人之干涉，為民法第765 條所明定；復人民之生存權、工作 權及財產權，應予保障；凡人民之其他自由及權利，不妨害 社會秩序公共利益者，均受憲法之保障。是而，人民之財產 權，依憲法第23條規定，除為防止妨礙他人自由、避免緊急 危難、維持社會秩序或增進公共利益必要者外，不得以法律 限制之。又以法律限制人民之財產權時，應合於比例原則， 亦即，行為應適合於達成所預期之目的，不得逾越法律目的 之必要範圍，且應採取影響最輕微之手段，以及手段與目的 間需合乎比例，若因行為所生之不利益顯然重於所欲達成目 的之利益者，即不得為該行為。而司法審判機關於行使審判 權，解釋相關法律規定時，應本諸憲法保障基本權之意旨， 為「合憲性解釋」或「合乎憲法之法律解釋」。質言之，憲 法所定基本權，除屬人民主觀之公權利外，復具客觀價值秩 序意義，雖非得直接適用於私法之法律關係，惟就私法法律 之規範，乃生「價值闡明」功能。法院於法律解釋或具體個 案適用，應以法律文義為基石，惟於有實現憲法價值之必要 時，非不得於多數解釋方法中，擇採其一合憲性之解釋；或 本諸基本權保障之意旨，透過民法第72條、第148 條所定「 公序良俗」、「誠信原則」、「權利濫用」等抽象、概括規 定間接適用，調整當事人自治領域，檢視私法法律行為之容 許性，為合乎憲法之法律解釋（最高法院105 年度台上字第 2268號、103 年度台上字第2036號判決論旨參照）。依此， 人民之財產權依憲法第23條之規定，除於防止妨礙他人自由 、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外 ，不得以法律限制之，且在以法律限制人民之財產權時，應
合於「比例原則」，否即有權利濫用。至所謂「比例原則」 ，包括行為應適合於目的之達成之適當性原則，行為不超越 實現目的之必要程度，亦即達成目的需採取影響最輕微之手 段之必要性原則，以及手段應按目的加以衡判之衡量性原則 ，上述三原則如有違反任一，即可認為違反「比例原則」， 而有違反憲法第23條規定保障人民財產權之意旨者，可認為 係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效，此亦有 司法院大法官會議著有釋字第517 號及第510 號解釋可茲參 照。
⒉第按，區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得 自由使用、收益、處分，並排除他人干涉；區分所有權人對 專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分 所有權人共同利益之行為；住戶應依使用執照所載用途及規 約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更，觀諸公寓 大廈管理條例第4 條第1 項、第5 條、第15條第1 項規定至 明。又依公寓大廈管理條例第23條 第1 項之規定，區分所 有權人非不得召開區權人會議制定規約，以限制區分所有權 人之權利行使，此基於私法自治原則，於加強公寓大廈之管 理維護、居住品質提昇之目的，使各區分所有權人得透過決 議，於規約限制公寓大廈、基地之使用及住戶間相互關係。 申言之，規約係公寓大廈住戶自治下，所形成具「團體法」 性質之團體契約，並具「準規範」地位，於住戶自治目的範 圍內，就有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他 住戶間相互關係事項，固非不得限制區分所有權人所有權之 行使。然倘區分所有權人將其專有部分，自行或供他人經營 使用執照使用類組所允許之行業，係符合法律之規定，除所 欲保護之公共利益顯然大於個人財產利益情形，且合於比例 原則外，否規約對區分所有權人所為限制，於法益權衡下顯 不具社會相當性，且違反比例原則，悖於憲法保障人民財產 權意旨，本諸憲法對民事法律關係價值闡明功能，即非不得 謂該部分規約違反公共秩序，而屬無效。
⒊經查，系爭房屋面積為99.41 平方公尺，主要用途則為商業 用，且系爭房屋所位在之系爭社區，原雖屬於第四之一種住 宅區，其後經主管機關臺北市政府都市發展局改編為敦化南 北路特定專用區（Ａ區），此有建物登記第二類謄本（建號 全部）、臺北市政府都市發展局土地使用分區線上查詢及核 發系統單筆查詢結果等件為證（見本院109 年度北司調字卷 第248 號卷第31頁至第34頁、第73頁），可見依臺北市敦化 南北路特定專用區土地及建築物使用管制要點第3 條第1 項 「Ａ區：係指原第二種商業區及其補足街廓，及配合鄰近已
變更為商業區之道路轉角第一街廓，以提供各種商業、辦公 事業發展為主之地區」、第4 條「Ａ、Ｂ二區之容許使用組別 依本市土地使用分區管制規則第三種商業區辦理」及臺北市 土地使用分區管制規則第3 條第1 項第2 款、第4 條第10款 、第23條等規定，系爭房屋得作為臺北市土地使用分區管制 規則第5 條第1 項「第21組：飲食業 」、「第22組：餐飲 業」使用，系爭社區於符合臺北市敦化南北路特定專用區土 地及建築物使用管制要點第4 條第1 項第1 款「非住宅使用 之樓層應立體連續使用，且同層及以下諸樓層均應供非住宅 使用為原則」規定時，亦得作為前開規則第5 條第1 項「第 28組：一般事務所」、「第29組：自由職業事務所（見本院 109 年度北司調字卷第248 號卷第75頁、第83至第93頁、第 113 頁）。復觀以系爭房屋建物登記謄本所載，其主要用途 本即載為「商業用」，系爭社區所領70使字第1861號使用執 照，亦載明第一層建築物乃作為「店鋪、辦公室」使用（見 本院109 年度北司調字卷第248 號卷第31頁、第185 頁）。 準此，依建築管理之相關規範，系爭社區內一樓建物應得個 別作為餐飲業之使用，系爭社區二樓以上建物於符合臺北市 敦化南北路特定專用區土地及建築物使用管制要點第4 條第 1 項第1 款規定時，則得作為一般事務所、自由職業事務所 使用，系爭規約一律限制限制原告不得就系爭房屋為「餐飲 業」及限制三樓以上不得為辦公處所，乃與都市計畫、建築 管理之相關法規均有未合。
⒋至被告雖抗辯系爭決議之目的係為維護系爭社區全體住戶之 居住環境安全、安寧及衛生，如於系爭社區一樓經營餐飲業 ，勢將形成噪音干擾、妨礙公共衛生等公共問題，是系爭社 區住戶所享環境品質之公共利益，較諸原告出租於餐飲業獲 得私人利益，法律上更值保護云云；然區分所有權人對專有 部分之利用，本即不得有妨害建築物之正常使用及違反區分 所有權人共同利益之行為，且於住戶於行使其權利時，不得 妨害其他住戶之安寧、安全及衛生，各住戶亦不得任意棄置 垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他 與此相類之行為，此公寓大廈管理條例第5 條、第6 條第1 項第1 款、第16條第1 項已有明文，是專有部分之區分所有 權人或住戶經營餐廳及麵、飯、麵包等食品、小吃等行業， 倘有妨害其他住戶之安寧、安全及衛生情事，本為法律所明 文禁止。又經營餐飲、食品等行業是否造成影響他住戶之衛 生、喧囂、氣味、煙燻等問題，係屬前開行業經營管理、外 部性控制之問題，本即得經由衛生管理、加強隔音設備、除 油煙及廢棄物處理系統等予以改善，殊非得謂餐飲、食品等
行業之經營，必生對他住戶生活品質之不利影響，且無從避 免或排除，被告逕以餐飲業通常具衛生、喧囂、氣味、煙燻 等問題，不論適法與否，一律限制系爭社區一樓專有部分區 分所有權人或住戶經營餐飲而用益專有部分，難認所欲保護 之被告所指「住戶公共利益」，顯然大於原告對於專有部分 所有權之「個人財產利益」，甚且觀系爭規約之禁制內容以 察，其欲達成保障住戶安寧、安全及衛生目的所採取者，顯 非對區分所有權人影響最輕微之手段，亦未考量最輕微手段 必要性之可能，更有過度限制專有部分之使用、收益，對人 民財產權造成不合理之侵害，違背憲法保障人民財產權之意 旨，並違反國家社會之一般利益。從而，本件難認系爭決議 修訂系爭規約第4 條第8 款之部分有何正當性，則原告先位 主張系爭規約關於「本大廈一、二樓不得開設餐飲業，三樓 以上不得為公司、營業場所或其他常態性供非住戶聚會之用 」部分違反公序良俗，屬權利濫用，應為無效等語，應屬可 採。
四、綜上所述，民法第765 條既已明定在法令限制範圍內，所有 權人均得自由使用、收益及處分所有物，不受他人干涉，此 乃源自於憲法上對於人民財產權之保障。系爭社區所制（修 ）定之系爭規約，於無正當理由下，應不得牴觸前開法令規 定，惟系爭決議限制社區內建物經營餐飲業、飲食業或作為 公司辦公處所、營業場所，均未說明其正當性並舉證以實其 說，自難採認。是原告訴請求確認系爭規約關於「本大廈一 、二樓不得開設餐飲業，三樓以上不得為公司、營業場所或 其他常態性供非住戶聚會之用」部分無效，為有理由，應予 准許。又原告雖另以備位請求確認系爭決議無效，惟本院既 已就原告所提先位訴訟，為原告勝訴之判決，自無庸再就原 告此部分之備位訴訟予以審究。
五、末以，現今社會比鄰而居，本即易有摩擦衝突，然住戶間為 社區管理維護宜互相尊重，原則上雖以多數決為處理事務進 行，然在部分事務下仍需考量公平及限制的合理性，以避免 權利濫用之發生。然住戶於使用專有部分仍應尊重其他住戶 ，不宜過度侵害他人權益。公寓大廈管理條例亦有對於使用 專有部分之限制依據，如其中第5 條及第6 條第1 項已明訂 對於專有部分之利用，不得妨害建築物之正常使用及違反區 分所有權人共同利益之行為；維護、修繕專有部分或行使其 權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。可見系爭 決議固有權利濫用之情事而無效，業如前述，然亦非代表任 一住戶可恣意於專有部分開設任何各種行業，影響其餘住戶 之生活品質或造成他人不便，此部分仍可尋求其他途徑續而
溝通、處理。兩造及其餘住戶既均為相鄰關係，期許多體諒 及尊重他人立場，推己及人，齊心謀求居住品質，減少衝突 ，對兩造及其他住戶方屬最大利益。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 經本院詳予斟酌後，認均不足以影響判決之結果，自無逐一 論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 109 年 7 月 17 日 民事第五庭 法 官 張詠惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 7 月 17 日 書記官 陳香伶