臺灣臺北地方法院民事判決
108年度重訴字第1133號
原 告 吳姿蓉
訴訟代理人 李平義律師
被 告 李大威
高花
共 同
訴訟代理人 林順益律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國109年7月6日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告李大威應將坐落新北市○○區○○段○○○地號土地上，如附圖所示之A部分之門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○號建物及其前方平台（合計面積一八四點三平方公尺）拆除，並將上開土地返還原告及其他共有人全體。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告李大威負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣參佰參拾參萬伍仟元為被告李大威供擔保後，得假執行。但被告李大威如以新臺幣壹仟壹佰貳拾萬伍仟肆佰肆拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之 訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會 生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料， 於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得 期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得 加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之 （最高法院90年度台抗字第2號裁定意旨參照）。查原告起 訴時，原僅請求被告李大威應將坐落新北市○○區○○段000地 號土地（下稱系爭土地）上之門牌號碼新北市○○區○○路0段0 00巷0號房屋（下稱系爭房屋）拆除，並將土地返還原告及 其他共有人全體（至於其原另請求之返還不當得利部分，業 經原告於起訴狀繕本送達被告李大威前即撤回〈參見重訴卷 一第41、53頁〉）。嗣於民國109年1月22日具狀追加被告高 花，並依系爭房屋經地政機關測量占用系爭土地之面積及範
圍（即附圖A所示部分），請求被告李大威、高花（下稱被 告二人）應共同將坐落於系爭土地上，如附圖所示A部分之 系爭房屋（含前方平台）拆除，並將土地返還原告及其他共 有人全體（見重訴卷二第489頁）。其追加被告高花部分， 核屬訴之追加，然原訴與此追加之訴，均係以系爭房屋究為 何人所有、是否有無權占用系爭土地等情為主要核心爭點， 先前審理中之訴訟及證據資料均有相當程度範圍內之一體性 ，揆諸前揭說明，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：被告高花與李大威為母子，高花與訴外人即李大 威之父李成發於57年6月6日之前，即未經當時系爭土地之全 體共有人之同意，無權占有系爭土地出資興建系爭房屋，該 屋占用系爭土地如附圖所示A部分計184.3平方公尺。嗣李成 發於102年1月26日過世後，由被告李大威單獨繼承李成發就 系爭房屋之所有權，是系爭房屋即由被告二人所共有。原告 於105年7月7日拍賣取得系爭土地應有部分20分之1之所有權 ，為土地共有人，而被告二人共有之系爭房屋既無權占用系 爭土地，原告自得依民法第767條、第821條規定，請求被告 二人拆除系爭房屋無權占用系爭土地之部分，將土地返還原 告及全體共有人等語。並聲明：如主文第1項所示；願供擔 保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告李大威為系爭土地之共有人之一，系爭房屋 係高花及李成發共同出資興建，建成後於57年6月6日以高花 名義與訴外人即系爭土地原共有人中之高金中、高定、高朝 (下稱高金中等3人)簽訂土地買賣契約書（下稱系爭土地買 賣契約），購買系爭房屋坐落之系爭土地及附近土地共160 坪之範圍，並已付清買賣價款，然因故並未辦理所有權移轉 登記。系爭房屋嗣由被告李大威單獨取得所有權，被告高花 已非所有權人。至高金中於簽訂系爭土地買賣契約時雖行方 不明而由其女即訴外人黃美玉代理，然高金中於58年間經本 院判決宣告於54年11月已死亡，黃美玉為其唯一繼承人，故 黃美玉上開代理高金中簽訂系爭土地買賣契約，係屬有權代 理。又簽訂買賣契約並非處分行為，無須經他共有人全體之 同意，基此，系爭土地買賣契約固無高金中等3人以外之其 他共有人（即訴外人高枝、高泉源）之簽名，仍無礙於買賣 契約之成立。雖然高花依系爭土地買賣契約之所有權移轉登 記請求權之消滅時效已完成，惟其占有系爭土地係原共有人 高金中等3人本於買賣之法律關係所交付，具有正當權源， 並非無權占有。退萬步言，縱認系爭土地買賣契約因未取得 全體共有人之同意而為無效，然共有物之分管契約為不要式
契約，在有分管契約之情況下，共有人將自己分管範圍，同 意他人使用收益者，該他人亦非無權占有。而系爭房屋興建 甚早，於35年10月1日即設戶籍，且當時系爭土地上另蓋有 其他7戶房屋，各住戶分別管理，50年來就系爭房屋占用系 爭土地之情，未有任何系爭土地共有人提出異議，堪認有分 管協議存在，故系爭房屋亦係基於分管協議占用系爭土地， 而原告拍賣買受高金中之繼承人黃美玉之土地，自應繼受其 義務，受上開分管協議之拘束。又依民法第796條越界建築 之規定，因原告取得系爭土地係來自於高金中之繼承人黃美 玉，而從無共有人對系爭房屋建築於系爭土地上提出異議， 故被告係有權占有系爭房屋坐落之系爭土地，原告不得請求 拆除系爭房屋返還系爭土地等語，並聲明：（一）原告之訴 及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，請准提供擔 保免予假執行。
三、兩造不爭執之事項：
經查，系爭土地於102年11月重測前為新北市○○區○○段○○○○○ 段0000地號（下稱91-2地號土地），而91-2地號土地係於68 年2月5日分割自同小段91-1地號土地（下稱分割前91-1地號 土地）。分割前91-1地號土地為高金中等3人與高枝、高泉 源所共有，李成發與被告高花於57年6月6日前，占用分割前 91-1地號土地之部分範圍，共同出資興建未經辦理保存登記 之系爭房屋，系爭房屋占用系爭土地如附圖所示A部分計面 積184.3平方公尺。被告高花嗣於57年6月6日與高定等3人簽 訂系爭土地買賣契約，約定由高花買受系爭房屋所占用之分 割前91-1地號土地及附近土地共160坪之範圍，高花已付清 買賣價金，然並未辦理所有權移轉登記。被告李大威為李成 發、高花之子，李成發於102年1月26日過世。被告李大威於 103年4月8日因高花贈與而取得系爭土地應有部分300分之1 ，原告則於105年7月7日經由法院拍賣程序買受高金中之繼 承人黃美玉就系爭土地之應有部分20分之1，成為系爭土地 之共有人等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本、 系爭土地買賣契約、土地價金收據、新北市新店地政事務所 108年12月2日函及所附分割前91-1地號土地日據時期土地登 記簿、土地臺帳、光復後土地登記舊簿、土地登記新簿、地 籍異動索引及重測後土地登記謄本、地籍異動索引、新北○○ ○○○○○○108年12月31日函所附系爭房屋門牌整編資料、本院 不動產權利移轉證書、土地登記申請書、李成發之除戶戶籍 謄本等件在卷可稽（見重訴卷一第13至21、75至77、91、29 3至397頁、卷二第263至266、407至415、495頁），復經本 院於108年12月26日會同新北市新店地政事務所地政人員至
系爭房屋現場履勘及囑託該所測量明確，有勘驗測量筆錄、 現場照片、該所109年1月9日函所附如附圖之土地複丈成果 圖附卷可參(見重訴卷二第259至263、457至459頁），堪信 為真實。
四、本院之判斷
（一）系爭房屋為被告李大威單獨所有
按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時 或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；自認之撤 銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造 同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第1、3項定有明 文。經查，系爭房屋為李成發與被告高花共同出資興建之 未辦保存登記建物，業如前述，應由李成發與高花原始共 同取得系爭房屋之實際所有權。而被告主張嗣由被告李大 威單獨取得該屋所有權之事實，業經原告於108年11月29 日本院言詞辯論時當庭表示不爭執（重訴卷一第129至130 頁），堪認原告已就「系爭房屋為被告李大威單獨所有」 之事實自認明確。原告嗣後撤銷此自認，改主張「被告李 大威應係單獨繼承取得李成發就系爭房屋之所有權，至被 告高花目前尚健在，故高花仍具有對系爭房屋之所有權， 是系爭房屋應為被告高花與李大威共有」等語，然被告不 同意原告撤銷自認。而查，被告高花仍健在乙情，乃原告 於108年11月29日為上開自認時已知之事實，且此一事實 亦與「高花與李成發有將系爭房屋所有權由李大威單獨取 得」之事實並非矛盾對立，此由「李成發於99年間即將其 就系爭房屋所設之稅籍贈與李大威」（見重訴卷二第215 至243頁新北市政府稅捐稽徵處新店分處108年12月20日函 所附系爭房屋歷年稅籍資料）、「高花亦於103年間將其 就系爭房屋所占用之系爭土地之應有部分300分之1贈與李 大威」等節，亦可佐證高花與李成發確實有將系爭房屋之 所有權轉由李大威單獨取得之事實。此外，原告即未再舉 證證明其先前自認之「系爭房屋為李大威單獨所有」係與 事實不符，揆諸上開說明，應認系爭房屋為李大威單獨所 有。
（二）被告李大威單獨所有之系爭房屋係無權占用系爭土地如附 圖所示A部分之範圍
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民法第277條前段定有明文。次按以無權占有為原因， 請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執 ，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被 無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有
正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第1169號 判決意旨參照）。經查，被告李大威對於原告為系爭土地 之共有人，而其所有之系爭房屋占用系爭土地如附圖所示 A部分之範圍等情並不爭執，自應由被告李大威就其占有 具有正當權源事實盡舉證責任。
1.被告李大威不得以系爭土地買賣契約作為占用系爭土地之正當 權源
（1）按民法上之債權契約，基於債之相對性，除法律有特別規 定（如民法第1148條第1項繼承人承受被繼承人財產上之一 切權利、義務）外，原則上僅於特定人間發生其法律上之 效力。故不動產之受讓人原則上並不受讓與人與第三人間 債權契約之拘束。除非該受讓人係於知悉讓與人已就該不 動產與第三人間訂有債權契約，猶惡意受讓不動產所有權 ，嗣又對第三人行使該不動產之物上請求權者，始得參照 民法第148條第2項誠信原則之法理，駁回其請求。（2）被告李大威抗辯系爭房屋係基於系爭土地買賣契約關係而 有權占用系爭土地一節，然查，系爭土地買賣契約為高花 與系爭土地原部分共有人高金中等3人所簽訂，雙方並未依 約辦理土地移轉登記，高花嗣後取得之系爭土地應有部分3 00分之1，係另繼承自訴外人呂寶桂而來（呂寶桂繼承自訴 外人高火木、高火木繼承自訴外人高沈芋、高沈芋繼承自 高枝）（參見上開重訴卷二第285至286頁新北市新店地政 事務所109年1月7日函說明），基於系爭土地買賣契約之債 之相對性，此債權契約並不拘束契約以外之第三人。而原 告所拍定取得之系爭土地應有部分，固係黃美玉繼承自高 金中之應有部分，然原告係透過公開拍賣交易市場取得黃 美玉之應有部分，並非依繼承關係取得，本不當然承受高 金中或黃美玉就系爭土地買賣契約之權利義務。復依被告 所提當時拍賣公告（重訴卷二第482頁），於系爭土地「使 用情形」並未提及系爭房屋之存在，針對占用系爭土地之 其他建物，亦僅表示「占有使用權源不明」，原告應無由 藉此知悉「系爭土地買賣契約之存在及系爭房屋係基此契 約關係占用系爭土地」之情。至被告另抗辯：原告於86年1 月24日已知系爭土地有系爭房屋等多間建物存在，並就該 等建物與高定等人、建商斡旋洽談合建事宜，其仍甘冒風 險於嗣後拍賣取得系爭土地之應有部分，應受系爭土地買 賣契約之拘束等語，而提出李成發於86年1月24日簽具予原 告之切結書為證（重訴卷二第545頁），然該切結書僅係李 成發委託原告就系爭房屋與高定等人及建商斡旋處理合建 事宜，並未提及高花先前與高金中等3人簽訂之系爭土地買
賣契約，是此至多僅足證「原告於86年間即知悉系爭土地 上坐落有系爭房屋，並有參與建商與高定等地主洽商合建 時所需一併處理之土地上既有占用房屋」之事實，無以認 定原告當時即知系爭土地買賣契約之存在以及系爭房屋係 基此買賣契約占用系爭土地。
2.被告李大威不得對原告主張就系爭土地有共有人之分管協議（1）按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收 益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵 得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或 任何一部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人 之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵 害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判決意 旨）。再按共有人間就共有物之全部劃定範圍，約定各自 占用共有物之特定部分而為管理之契約，為共有物之分管 契約，須共有人全體訂立始能成立（最高法院105年度台上 字第1733號判決意旨參照）。倘共有人已按分管契約占有 共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三 人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通 常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法 院104年度台上字第463號判決、102年度台上字第2154號判 決、98年度台上字第1570號判決意旨參照）。復按共有物 分管之約定，雖不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上 劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於 他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷 有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83 年度台上字第1377號判決意旨參照）。末按所謂默示之意 思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知 其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依 社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思 表示。
（2）被告李大威抗辯：系爭房屋興建甚早，且當時系爭土地上 另蓋有其他7戶房屋，各住戶分別管理，50年來就系爭房屋 占用系爭土地乙情，未有任何系爭土地共有人提出異議， 可認共有人間對系爭土地存有分管協議。而原告於86年1月 即參與處理系爭土地之協商合建事宜，明知系爭土地上有8 處建物，仍甘冒風險拍賣取得系爭土地之應有部分，應受 上開分管協議之拘束等語。然查，系爭土地分割前之91-1 地號土地經於36年7月1日辦理總登記為高金中等3人及高泉 源、高枝分別共有後，歷經分割、重測，其等各別之應有 部分更分別迭經數度繼承、買賣等頻繁變動，共有人極為
眾多，且持有關係複雜等情，有前揭新北市新店地政事務 所108年12月2日函及所附分割前91-1地號土地日據時期土 地登記簿、土地臺帳、光復後土地登記舊簿、土地登記新 簿、地籍異動索引及重測後土地登記謄本、地籍異動索引 暨該所109年1月7日函覆說明可參（重訴卷一第293至397頁 、卷二第285至345頁），是系爭土地上長期存有包含系爭 房屋在內之不同住戶分別管理之數間建物一節，可能係因 多年來土地持有關係變動頻仍，且涉及不同之共有人，各 別共有人對於系爭土地之持有及使用狀況並非均十分了解 ，而未能對土地上所占用之建物具體表示意見，至多僅係 單純之沉默，尚非能僅憑此節遽認系爭土地各共有人就系 爭土地即有形成分管協議。
（3）再者，縱認系爭土地各共有人就系爭土地存有分管協議， 亦須原告於買受應有部分時知悉此分管協議之存在，始受 該分管協議之拘束。而被告所提上開86年間簽具之切結書 ，僅提及系爭土地上有系爭房屋之存在，並未述及其占用 土地之權源為何，更遑論指涉任何土地分管協議（重訴卷 二第545頁），難認原告已於斯時知悉共有人就系爭土地存 有分管協議。而於原告拍賣買受系爭土地應有部分之本院 拍賣公告上，有關土地使用情形，亦僅表示土地上建物之 「占有使用權源不明」（重訴卷二第482頁），亦難認原告 得據此知悉有土地分管協議存在。又經本院依被告聲請、 對原告本人為當事人訊問程序，原告陳稱：我是因為黃美 玉欠我錢才於拍賣程序中買受黃美玉就系爭土地之應有部 分，在拍賣程序中我有到土地現場去看，有看到土地上有 系爭房屋占用。（在拍賣取得系爭土地前，你的認知上， 系爭房屋是合法占用系爭土地嗎？）我真的不清楚。（在 拍賣取得系爭土地前，你的認知上，系爭土地共有人有針 對土地分管協議嗎？也就是，某些共有人可以占用土地的 某些範圍嗎？）我只知道他們一、二十個地主大家同意可 以找建商來蓋，就這樣。86年講合建是講土地，我當時有 跟李成發請教過，李成發有簽切結書，他不是地主，只是 住在那，我的理想是找建商請他搬家。我只知道原來的地 主上面四兄弟，每個都有生小孩結婚，住在那裡，上面有 房子，李成發是女婿。（你既然知道上面蓋有房子，你為 什麼還要買受系爭土地？）我認為那地點還可以，也算什 麼一種投資吧。我是借錢啦，被逼著投資，黃美玉欠我錢 ，只好把地給我等語（重訴卷三第90至93頁）。觀諸原告 所述，至多僅足認其於買受黃美玉之系爭土地應有部分時 ，知悉系爭土地上坐落有系爭房屋，然其對於系爭房屋占
用土地之權源並不清楚，亦不知悉有被告所謂之分管協議 存在。被告另聲請調查之證人即系爭土地共有人之一高如 羚，其到庭結證亦稱：（系爭土地的共有人有說系爭房屋 可以合法占用該土地嗎？）當初我爸爸高定、我叔伯都死 掉了，當初是跟李成發有買賣契約，但當時我還沒出生， 我也不知道是怎麼一回事，我不清楚為什麼系爭房屋蓋在 系爭土地上等語（重訴卷三第95頁），自亦無由依其證述 證明系爭土地共有人間存有系爭房屋得合法占用之分管協 議之存在。復參諸針對原告當場指稱高如羚擅自在系爭土 地上部分區域規劃為停車場使用一節（重訴卷三第94頁） ，高如羚亦回應：因為前面有個土地公廟，那個停車場是 信徒專用。（其他共有人有同意你把該處當作信徒專用的 停車位嗎？）因為所有的地主是沒有住在那，我們家族有 同意，像高姓，但不是所有全部的其他共有人都同意。（ 原告知道高姓家族有同意你把該處作為信徒專用的停車場 嗎？）他不知道，因為他很久沒有進來了，我們也不曉得 原告住哪裡等情（重訴卷三第94至95頁），益徵系爭土地 實係因持有關係複雜，共有人眾多，大多未居住該處而分 散各地，對於土地實際使用狀況不甚明瞭，始會形成土地 上各不同區域經不同人分別占據使用之情形，並非土地共 有人間確有對土地使用存有分管協議。
3.此外，被告即未再對其所抗辯：系爭土地共有人間對於系爭土 地存有容許系爭房屋占用之分管協議，以及原告於買受系爭土 地應有部分時即已知悉此分管協議或系爭土地買賣契約之存在 等事實，提出其他具體證據資料以實其說，自難認原告應受系 爭土地買賣契約或所謂分管協議之拘束。
（三）按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者， 鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求一去或 變更其房屋，民法第796條第1項前段固有明文。觀其立法 理由為：「謹按土地所有人建築房屋，遇有逾越疆界之時 ，鄰地所有人如知其越界，應即提出異議，阻止動工興修 。若不即時提出異議，俟該建築完成後，始請求移去或變 更其建築物，則土地所有人未免損失過鉅，姑無論鄰地所 有人是否存心破壞，有意為難，而於社會經濟，亦必大受 影響，故為法所不許。」足見上開規定之立法目的，係為 調和建物所有人及鄰地所有人之利益而設，避免偶然因部 分之建物越界，而必須全部拆除之窘境，而造成經濟之浪 費。經查，被告另抗辯：被告李大威為系爭土地之共有人 之一，而高金中、黃美玉從未對系爭房屋越界建築於系爭 土地上提出異議，因原告取得系爭土地係來自於高金中之
繼承人黃美玉，依上開規定亦不得請求李大威拆屋還地等 語。而查，系爭房屋經本院囑託地政事務所測量結果，係 分別坐落於系爭土地及同地段之564、565地號土地上，有 上開複丈成果圖可憑（重訴卷二第459頁），是本件要能 適用上開民法越界建築規定之前提，必須是高花或李成發 在興建系爭房屋之時（即57年6月6日前），即已為564地 號或565地號土地之所有人，然被告並未就此提出任何具 體證據資料佐證。又縱認高花或李成發確於建屋前即為56 4地號或565地號土地之所有人，然觀諸上開複丈成果圖， 系爭房屋主要範圍係坐落於系爭土地上，占用面積達184. 3平方公尺，另僅分別占用564、565地號土地面積48.34平 方公尺、0.5平方公尺，占用比例上以系爭土地為大宗， 故系爭房屋實係「主要」占用系爭土地，並非「偶然」越 界而「部分」占用系爭土地之情況，核與上開規定之立法 意旨不符，當無上開規定之適用。從而，被告依上開規定 抗辯原告不得請求拆除系爭房屋無權占用系爭土地之範圍 ，並非可採。
（四）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權 之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益 為之，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。 原告為系爭土地之共有人，被告李大威所有之系爭房屋無 正當權源占用系爭土地如附圖所示A部分之範圍，是原告 得依上開規定，請求被告李大威將系爭房屋占用系爭土地 之上開範圍拆除，並將該等土地返還原告及其他共有人全 體。至被告高花則非系爭房屋之所有人，並無拆除房屋之 權能，故原告對被告高花之請求部分，則非有理。五、綜上所述，原告依民法第767條、第821條規定，請求被告李 大威為主文第一項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍之 對於被告高花之請求，則無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，分別酌定相當之擔保金額宣告 之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予 駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘 明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但 書。
中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
民事第二庭 法 官 林伊倫
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 7 月 31 日 書記官 黃品蓉