臺灣臺北地方法院民事判決
108年度訴字第209號
原 告 陳衛平
訴訟代理人 劉冠廷律師
楊貴智律師
陳宣劭律師
被 告 蘇姿玉
訴訟代理人 官朝永律師
謝文鎧
被 告 賓士大廈Ｂ區管理委員會
法定代理人 朱公望
訴訟代理人 林俊吉律師
複代理人 沈妍伶律師
被 告 賓士大廈聯合管理委員會
法定代理人 李鎮成
訴訟代理人 李亢和律師
上列當事人間請求返還樓頂平台等事件，本院於民國一０九年七
月二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告蘇姿玉應給付原告新臺幣伍萬伍仟貳佰叁拾陸元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（不含鑑定費用部分）由被告蘇姿玉負擔百分之二，餘由原告負擔；訴訟費用（鑑定費用部分）由被告蘇姿玉負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告蘇姿玉如以新臺幣伍萬伍仟貳佰叁拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面
一、被告賓士大廈Ｂ區管理委員會（下稱Ｂ區管委會）原法定代理 人陳怡婷於本院審理中代理權消滅，業經新法定代理人朱公 望於民國一０八年二月二十七日具狀聲明承受訴訟（見訴字 卷第七三、七五頁）；被告賓士大廈聯合管理委員會（下稱 聯合管委會）原法定代理人馬詩芸於本院審理中代理權消滅 ，經新法定代理人李鎮成於一０九年四月十日具狀聲明承受
訴訟（見訴字卷第四五一、四五三頁），均核無不合，應予 准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：㈠被告同意者；㈡請求之基礎事 實同一者；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者；㈦不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者；被告於訴之變更或追加無異議， 而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法 第二百五十五條第一項第一至三、七款、第二項定有明文。 原告原起訴請求：「㈠被告蘇姿玉將門牌號碼臺北市○○區○居 街○號、六號建物（下稱「賓士大廈」）屋頂平台上之建築 物拆除，將屋頂平台返還予原告及全體共有人。㈡被告Ｂ區管 委會應施作「賓士大廈」共用部分漏水修繕防漏工程。㈢蘇 姿玉應容許原告或Ｂ區管委會進入其門牌號碼臺北市○○區○居 街○號十二樓房屋（下稱被告房屋）內施作漏水修繕及防漏 工程。㈣前項及使原告門牌號碼臺北市○○區○居街○號十二樓 房屋（下稱原告房屋）回復原狀費用由蘇姿玉、Ｂ區管委會 共同負擔」（見調解卷第二頁書狀）。
（一）原告於一０八年一月十五日追加聯合管委會為被告，並變 更聲明第㈡、㈢項部分，將聯合管委會與Ｂ區管委會並列（ 見訴字卷第五九至六九頁書狀）。原告此次追加，基礎事 實同一，且於第一次言詞辯論期日前即為之，無礙追加被 告之防禦及原訴之終結，且經被告無異議為本案言詞辯論 ，於法自無不合。
（二）原告於一０九年五月二十二日依測量及鑑定結果變更聲明 為：「㈠蘇姿玉應將「賓士大廈」屋頂平台上如附圖即臺 北市大安地政事務所（下稱大安地政）一０八年七月五日 土地複丈成果圖（原告變更訴之聲明狀漏未檢附附圖或援 引複丈成果圖為附圖，惟參酌本院於大安地政檢送土地複 丈成果圖後，曾命原告到院閱卷後更正聲明並陳報訴訟標 的價額，原告乃具狀陳明依大安地政土地複丈成果圖編號 Ａ、Ｂ之記載，計算蘇姿玉占用屋頂平台面積為一五九平方 公尺、訴訟標的價額為四百七十五萬六千二百一十六元【 參見訴字卷第三四三、三四四頁書狀】，是原告聲明所指 附圖應為大安地政一０八年七月五日土地複丈成果圖，爰 逕予補充，下稱附圖）紅色斜線區域所示之增建物拆除， 將屋頂平台返還原告及全體共有人。㈡蘇姿玉應容許原告 按臺北市土木技師公會一０九年三月十二日北土技字第１０９ ３０００４５２號鑑定報告書（下稱鑑定報告）之附件九、十所 示項目及方式，進行漏水修繕工程。㈢被告應給付原告新 臺幣（下同）五萬九千八百三十三元」（見訴字卷第四六
五、四六六頁書狀）；同年月二十五日再變更聲明第㈢項 給付金錢部分為連帶請求，另撤回聲明第㈡項之請求（見 訴字卷第四七五頁）。原告此次變更，訴訟標的相同、基 礎事實同一，僅係依測量及鑑定結果確認應受判決事項之 聲明（即拆除返還範圍及修繕費用），且均經被告當庭表 示同意，於法仍無不合，本院爰就變更後之訴為裁判，合 先敘明。
乙、實體方面
一、原告方面：
（一）訴之聲明：
１被告蘇姿玉應將「賓士大廈」屋頂平台上如附圖（即大安 地政一０八年七月五日土地複丈成果圖）紅色斜線區域所 示之增建物拆除，將屋頂平台返還原告及全體共有人。 ２被告應連帶給付原告五萬九千八百三十三元。 ３願供擔保請准宣告假執行。
（二）原告起訴主張：
原告自七十九年三月十四日起為原告房屋（即坐落臺北市 ○○區○○段○○段○○○○地號土地上、建號同段第六四七三號、 門牌號碼臺北市○○區○居街○號十二樓房屋）之所有權人， 蘇姿玉則為被告房屋（即同段建號第七二二三號、門牌號 碼臺北市○○區○居街○號十二樓房屋）之所有權人，原告房 屋、被告房屋同屬「賓士大廈」之區分所有房屋，而「賓 士大廈」屋頂平台屬「賓士大廈」全體區分所有權人共有 ，並由Ｂ區管委會、聯合管委會負責管理、修繕、維護， 依「賓士大廈」規約陸一般公約第十七條之規定，住戶不 得在頂樓興建建物。詎蘇姿玉未經全體區分所有權人之同 意，無權占用「賓士大廈」屋頂平台如附圖即大安地政一 ０八年七月五日土地複丈成果圖紅色斜線編號Ａ所示、面積 一四八平方公尺部分搭蓋增建物（下稱本件增建物），編 號Ｂ所示、面積十一平方公尺部分設置雨遮，妨礙共有人 之權能，且致屋頂平台剩餘空間僅餘約三三平方公尺【小 數點以下四捨五入】（計算式：長七‧四三公尺、寬四‧四 公尺），以「賓士大廈」住戶高達三百人計算，屋頂平台 剩餘空間已不足建築技術規則設計施工編第一百四十一條 關於每人避難空間以０‧七五平方公尺計算之規定，且「賓 士大廈」興建之初並未就本件增建物重量為設計，本件增 建物危及「賓士大廈」結構安全、造成「賓士大廈」傾斜 ，損及屋頂平台之逃生避難功能、危害公共安全，甚而造 成原告房屋「與大樓樓梯間共用牆壁漏水」、「角隅辦公 室天花板頂板漏水及鋼筋嚴重鏽蝕」二處損害，扣除蘇姿
玉已施作排除共用牆壁漏水部分，剩餘應由被告負責修繕 之費用計五萬九千八百三十三元（即「與大樓樓梯間共用 牆壁漏水」關於原告房屋之回復原狀費用三千五百七十元 ，「角隅辦公室天花板漏水及鋼筋嚴重鏽蝕」之屋頂平台 修繕費用三千四百二十七元、原告房屋修繕費用六萬一千 四百零四元扣除原告應自行負擔之邊窗修繕費用八千五百 六十八元）。爰依民法第七百六十七條第一項（先位）前 段、（備位）中段、第八百二十一條規定，請求蘇姿玉將 「賓士大廈」屋頂平台上、如附圖編號Ａ、Ｂ紅色斜線部分 所示之本件增建物拆除，將屋頂平台返還予原告及全體共 有人，並依公寓大廈管理條例第十條第二項、民法第一百 八十四條第一項前段、第二項、第一百八十五條、第一百 九十一條規定，請求被告連帶賠償漏水修繕費用五萬九千 八百三十三元。
二、被告方面：
（一）被告蘇姿玉部分
１答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請 准免為假執行。
２被告蘇姿玉以：
①「賓士大廈」係公寓大廈管理條例公布施行前即已興建完 成之建物，七十二年三月十六日訴外人鄧月嬌與建商友森 建設股份有限公司（下稱友森建設公司）所簽立之「賓士 大廈」後棟十二樓Ｅ、Ｆ戶（即現原告房屋、被告房屋）預 訂房屋買賣契約，其中第九條第七項即約定屋頂使用權歸 十二樓住戶使用，應認「賓士大廈」全體原始區分所有權 人，已就屋頂平台達成合意、成立分管契約；且原告於七 十八年十一月二十八日與鄧月嬌簽立協議書，約定原告房 屋與被告房屋上方屋頂平台之增建物歸被告房屋使用，同 年十二月一日與鄧月嬌簽立之不動產買賣契約，亦約定承 諾放棄屋頂平台使用權，而蘇姿玉於八十五年九月二十四 日買受被告房屋及本件增建物全部，契約書並檢附原告與 鄧月嬌間協議書，迄至原告提起本件訴訟時止，已逾三十 年，本件增建物並在一樓設有電鈴、對講機，蘇姿玉亦長 年就本件增建物繳付管理費，以及登記使用停車位，足見 「賓士大廈」之屋頂平台已有分管協議，分管協議未經全 體共有人同意終止，不因公寓大廈管理條例施行後區分所 有權人會議另定規約而失其效力，被告房屋之所有權人有 屋頂平台之專用權、本件增建物並非無權占用屋頂平台， 原告亦應受分管契約效力拘束，自不得請求蘇姿玉拆除本 件增建物、返還屋頂平台。原告房屋漏水情形得以鑑定報
告所載方式排除、修繕，本件增建物並與「賓士大廈」Ｂ 區水塔及其他共有物相連，拆除可能導致之損害遠大於原 告房屋漏水之損害，原告之主張違反誠信原則並為權利濫 用。否認屋頂平台因本件增建物致喪失逃生避難功能，原 告所援引之規則在規範供公眾使用建築物之防空避難空間 ，「賓士大廈」非供公眾使用之建築物，且屋頂平台為逃 生避難空間，非防空避難空間，而由勘驗結果可知，屋頂 平台尚留有寬裕空間可供逃生避難之用。又本件增建物外 觀材料與「賓士大廈」外牆相同，顯係起造人取得使用執 照後所增建，亦不影響「賓士大廈」之外觀。至附圖編號 Ｂ所示雨遮，並非本件增建物之一部，非蘇姿玉占用範圍 。
②關於修繕費用部分，同意就「與大樓樓梯間共用牆壁漏水 」關於原告房屋部分，扣除折舊後負擔修繕費用二千四百 元；至「角隅辦公室天花板漏水及鋼筋嚴重鏽蝕」，係因 屋頂排水不良與防水材料劣化所致，均不應由蘇姿玉負擔 等語，資為抗辯。
（二）被告Ｂ區管委會部分
１答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請 准免為假執行。
２被告Ｂ區管委會以依「賓士大廈」住戶規約之規定，屋頂平 台橫跨Ａ、Ｂ、Ｃ三區，應歸聯合管委會管理，非Ｂ區管委會 之權責範圍等語置辯。
（三）被告聯合管委會部分
１答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請 准免為假執行。
２被告聯合管委會則以依鑑定報告之記載，原告房屋漏水損 壞起因為本件增建物，與聯合管委會無涉，且「賓士大廈 」長年由各分區管委會各自獨立運作、收取管理費，本件 增建物在Ｂ區頂樓，自應由Ｂ區管委會負責，又聯合管委會 僅能道德勸說、並無任何強制力得以命人拆除違建，況本 件增建物與「賓士大廈」Ｂ區水塔及其他共有部分結構相 連，拆除恐影響共有部分結構安全，參諸鑑定報告記載排 除漏水之方式分別為本件增建物全數改採明管及屋頂平台 施作洩水坡度，應無強制拆除本件增建物致危及「賓士大 廈」結構安全之必要等語置辯。
三、原告主張其自七十九年三月十四日起為原告房屋之所有權人 ，被告蘇姿玉則為被告房屋之所有權人，原告房屋、被告房 屋同屬「賓士大廈」之區分所有房屋，「賓士大廈」屋頂平 台屬「賓士大廈」全體區分所有權人共有，本件增建物占用
「賓士大廈」屋頂平台如附圖紅色斜線編號Ａ所示、面積一 四八平方公尺部分，造成原告房屋「與大樓樓梯間共用牆壁 漏水」之事實，業據提出相片、土地所有權狀、建物所有權 狀、錄影檔光碟為證（見調解卷第二二頁、訴字卷第一０一 至一０三、二一三、二一五、三四九頁）。
關於原告自七十九年三月十四日起為原告房屋之所有權人， 被告自八十五年十月二十二日起為被告房屋之所有權人一節 ，已經本院職權查證屬實，有建物所有權狀、土地建物查詢 資料可稽。關於本件增建物占用「賓士大廈」屋頂平台如附 圖編號Ａ所示、面積一四八平方公尺部分，附圖編號Ｂ所示、 面積十一平方公尺部分則為雨遮，又本件增建物跨越占用原 告房屋及被告房屋上方之屋頂平台，固在屋頂平台被告房屋 側設有一獨立之出入口，但內部不唯全部連通，且設有室內 梯連通被告房屋，該室內梯復未設隔間牆及門扇阻隔上下樓 層間之連通狀態，不能獨立於被告房屋之外單獨供居住使用 ，應屬被告房屋之一部，同屬被告房屋所有權人即蘇姿玉所 有，亦據本院會同兩造到場勘驗並囑託地政事務所測量明確 ，有勘驗筆錄、相片、平面簡圖、大安地政覆函暨土地複丈 成果圖立卷足憑（見訴字卷第二三七至二七三、二七七至二 七九頁）。關於原告房屋有「與大樓樓梯間共用牆壁漏水」 、「角隅辦公室天花板頂板漏水及鋼筋嚴重鏽蝕」、「角隅 辦公室邊窗上緣漏水」情狀，其中「與大樓樓梯間共用牆壁 漏水」導因於本件增建物之水管年久劣化破裂滲漏，「角隅 辦公室天花板頂板漏水及鋼筋嚴重鏽蝕」導因於本件增建物 與屋頂平台女兒牆間通道排水孔遭本件增建物阻隔造成積水 ，及屋頂防水材料劣化，至「角隅辦公室邊窗上緣漏水」導 因於邊窗周邊及上方橫樑混凝土結構材料年久劣化失修，則 經本院囑託臺北市土木技師公會鑑定詳明，有鑑定報告在卷 可考。以上原告主張及本院查證情節並均為被告所不爭執， 應堪信為真實。
但原告主張蘇姿玉所有之本件增建物無權占用「賓士大廈」 屋頂平台如附圖紅色斜線編號Ａ、Ｂ所示、面積共一五九平方 公尺部分，危及「賓士大廈」公共安全，被告均未盡公寓大 廈管理條例第十條之維護、修繕屋頂平台之責，應連帶賠償 原告漏水修繕費用共五萬九千八百三十三元部分，則為被告 否認，蘇姿玉辯稱：「賓士大廈」全體區分所有權人就屋頂 平台訂有由十二樓房屋所有權人使用之分管協議，原告房屋 、被告房屋之所有權人並協議Ｂ區屋頂平台使用權全數歸被 告房屋所有權人，本件增建物非無權占有屋頂平台、亦未危 及「賓士大廈」全體住戶之公共安全，原告之請求違反誠信
原則、為權利濫用，其應負擔修繕費用扣除折舊後僅二千四 百元；Ｂ區管委會辯稱屋頂平台歸聯合管委會維護管理；聯 合管委會辯稱本件增建物占用之屋頂平台歸Ｂ區管委會維護 管理，且拆除本件增建物恐將危及「賓士大廈」結構安全等 語。
四、茲分述如下：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有 物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅 得為共有人全體之利益為之；因故意或過失，不法侵害他 人之權利者，負損害賠償責任；違反保護他人之法律，致 生損害於他人者，負賠償責任；數人共同不法侵害他人之 權利者，連帶負損害賠償責任，不能知其中孰為加害人者 亦同；造意人及幫助人，視為共同行為人；土地上之建築 物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人 負賠償責任；公寓大廈管理條例用辭定義如下：㈠公寓大 廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界 線，得區分為數部分之建築物及其基地；㈡區分所有：指 數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按 其應有部分有所有權；㈢專有部分：指公寓大廈之一部分 ，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；㈣共用 部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之 附屬建築物，而供共同使用者；㈤約定專用部分：公寓大 廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者；㈨管理委 員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管 理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員 所設立之組織；規約：公寓大廈區分所有權人為增進共 同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之 共同遵守事項；公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有 部分，其為下列各款者，並不得為約定專用部分：㈢公寓 大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造； ㈣約定專用有違法令使用限制之規定者；共用部分、約定 共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員 會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共 有之應有部分比例分擔之；但修繕費係因可歸責於區分所 有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負 擔，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其 規定；本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受 第七條各款不得為約定專用部分之限制，民法第七百六十
七條第一項、第八百二十一條、第一百八十四條第一項前 段、第二項前段、第一百八十五條、第一百九十一條第一 項前段、公寓大廈管理條例第二條第一至五、九、十二款 、第七條第三、四款、第十條第二項、第五十五條第二項 後段定有明文。
（二）次按所謂分管協議乃指共有物之全體共有人，於共有物分 割前，合意實際上劃定範圍由共有人一人或數人各自占有 、使用、收益共有物全部或特定部分之協議（最高法院五 十七年台上字第二三八七號判例參照）；其未定有期限者 ，因協議之當事人為共有人全體，自亦須經共有人全體同 意，始得為之，難認各共有人得隨時終止分管契約；在共 有人就共有物之占有使用收益訂有分管協議之情形，共有 人已無民法第八百一十八條規定之適用，僅能就各自分管 部分為占有、使用、收益，亦無從以分管協議下劃定由他 共有人占有使用收益範圍之所有權能遭侵害為由，依民法 第八百二十一條規定行使權利。而最高法院四十八年台上 字第一０六五號判例載稱：「共有人於與其他共有人訂立 共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人 ，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，該判例 就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分 之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受 讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受 不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，是該 判例在此範圍內，嗣後不再援用，司法院大法官會議釋字 第三四九號解釋闡釋甚明。故在全體共有人訂有分管協議 之情形，共有人縱分別將應有部分讓與第三人，在受讓人 明知或可得而知有分管協議之情形，受讓人仍受分管協議 之拘束，用以維持法律秩序之安定，並免善意受讓人受不 測之損害。而公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購 戶約定，公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有 人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管 契約，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他 共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外， 其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形 ，而應受分管契約之拘束。又分管契約如未經全體共有人 之同意終止，不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人 會議決議另訂規約而失其效力。
（三）原告請求蘇姿玉拆除「賓士大廈」屋頂平台上、如附圖紅 色斜線編號Ａ、Ｂ所示、面積共一五九平方公尺之本件增建 物及雨遮，無非以本件增建物為蘇姿玉所有、無權占用「
賓士大廈」全體區分所有權人共有、應由Ｂ區管委會及聯 合管委會管理維護之屋頂平台，並致原告房屋「與大樓樓 梯間共用牆壁漏水」、「角隅辦公室天花板頂板漏水及鋼 筋嚴重鏽蝕」，修繕費用為五萬九千八百三十三元為論據 ，蘇姿玉以「賓士大廈」全體區分所有權人就屋頂平台訂 有分管協議、本件增建物非無權占有，Ｂ區管委會與聯合 管委會以發生損壞之屋頂平台非其負責維護管理等語置辯 。是本件首應審究者，厥為：本件增建物是否無權占用「 賓士大廈」屋頂平台，即「賓士大廈」全體區分所有權人 是否就屋頂平台成立分管協議，同意Ｂ區屋頂平台由被告 房屋之所有權人使用？如是，是項分管協議或被告房屋所 有權人即蘇姿玉之現實使用情形，是否違反強制規定或危 及「賓士大廈」之公共安全？
１「賓士大廈」係友森建設公司依臺北市政府工務局七十建 字第一一六四號建造執照所新建，於七十三年四月二十日 建築完成，領得臺北市政府工務局七三使字第五九九號使 用執照，此經本院職權調取前述使用執照卷宗審認無訛。 訴外人鄧月嬌於七十二年三月十六日與友森建設公司簽立 預定房地買賣契約書，約定鄧月嬌向友森建設公司買受坐 落臺北市○○區○○○段○○○段○○○○○○○○○地號土地上所興建之 「賓士花園大廈」十二層樓房後棟第十二樓Ｅ、Ｆ房二戶， 其中第九條「特約條款」第⒌點約定「本大廈地下室除停 車場二分之一部份歸五樓以上全體住戶使用，其餘部分‧‧ ‧」，第⒎點約定「屋頂使用權歸十二樓住戶使用」，第⒏ 點約定「一樓停車場歸一樓住戶使用」（見訴字卷第一一 七至一三五頁）；而臺北市大安區辛亥段六小段原為臺北 市大安區六張犁段重劃小段，此觀原告所提建築改良物所 有權狀亦所載原告房屋建號及坐落基地地號即明（見訴字 卷第一０一頁），亦即鄧月嬌向友森建設公司買受之不動 產，不唯坐落土地與「賓士大廈」相同，建案名稱、起造 人、樓層高度亦均與「賓士大廈」吻合；參諸原告於七十 八年十一月二十八日以「天衛出版社陳衛平」名義與鄧月 嬌簽立協議書，雙方就購買原告房屋略約定：因原告房屋 與被告房屋打通使用需辦理分割，待分割完成雙方再簽訂 買賣契約，及頂樓加蓋部分不歸原告房屋使用而歸被告房 屋使用等（見訴字卷第一七一頁），雙方嗣於同年十二月 一日簽立不動產買賣契約書，約定由原告以總價七百零三 萬二千五百元向鄧月嬌買受原告房屋及坐落之基地持分， 另在「特別約定」項下以手寫記載「⒎買方承諾放棄第十 三樓之使用權」（見訴字卷第一三九至一五五頁），要皆
與現狀一致，該等協議書、不動產買賣契約書之真正，並 為原告所不爭執，鄧月嬌向友森建設公司買受之二戶房屋 為原告房屋與被告房屋，堪以認定。
２鄧月嬌向友森建設公司買受之房屋為原告房屋與被告房屋 ，細究鄧月嬌與友森建設公司簽立之預定房地買賣契約， 已明揭為「預定房地買賣契約」，締約日期亦在「賓士大 廈」七十三年四月二十日建築完成前，且有標示「大安賓 士花園大廈契約書」之封面，除買受人姓名、買賣標的樓 層、編號、戶數、面積、價款、締約日期，及付款辦法以 及收款註記外，咸係預先印刷製作，後附鄧月嬌買受樓層 及房屋之平面圖，並有律師見證，參諸友森建設公司為「 賓士大廈」之起造人，前已述及，而友森建設公司起造「 賓士大廈」，於建物完成前預先將大廈各區分所有房屋含 基地持分對外銷售、就個別區分所有房屋及基地持分與買 受人簽立預定房地買賣契約，合於我國一般建商銷售集合 住宅建案之樣態，足見友森建設公司與鄧月嬌間之「預訂 房地買賣契約」屬定型化契約，印刷條文屬定型化約款， 凡向友森建設公司買受「賓士大廈」區分所有房屋者，均 與友森建設公司訂立相同內容之契約、契約內容均含相同 之定型化約款。依前開說明，友森建設公司與鄧月嬌間預 定房地買賣契約第九條「特約條款」第⒌、⒎、⒏點關於大 樓地下室停車場、屋頂平台、一樓停車場等共有部分之專 用約定，性質應屬共有人間之分管協議，就該等共有部分 ，共有人已無民法第八百一十八條規定之適用，僅能就各 自分管部分為占有、使用、收益，無從以分管協議下劃定 由他共有人占有使用收益範圍之所有權能遭侵害為由，依 民法第八百二十一條規定行使權利，且共有人縱嗣後將其 應有部分讓與第三人，在受讓人明知或可得而知有分管協 議之情形，受讓人仍受該分管協議之拘束。
３本件增建物在原告房屋側之外牆有紅磚造型及黃綠色細長 條型壁磚二種材質，其中黃綠色細長條型壁磚不唯與「賓 士大廈」外牆壁磚之形狀、顏色、尺寸全然相同，且本件 增建物外貼覆黃綠色細長條型壁磚之部分，為最外側靠近 屋頂平台周圍女兒牆部分，本件增建物在被告房屋側樓梯 口周邊之外牆亦全部貼覆與「賓士大廈」外牆壁磚相同之 黃綠色細長條型壁磚，此經本院到場勘驗翔實，有勘驗筆 錄及相片可佐（見訴字卷第二三七至二七一頁），而屋頂 平台增建物若非由原大廈起造人友森建設公司於取得使用 執照後即施作，應無從使用與原大廈全然相同形狀、顏色 、尺寸之壁磚；另「賓士大廈」共十二樓，但在一樓所設
置之各戶門鈴、對講機，原即有「１３Ｆ」之門鈴，此經蘇 姿玉陳明在卷，且有相片可按（見訴字卷第三一九頁）， 顯見「賓士大廈」新建完成之初，已為屋頂平台增建房屋 （十三樓）額外設置門鈴，本院認本件增建物為友森建設 公司於取得「賓士大廈」使用執照後即增建，「賓士大廈 」全體區分所有權人就屋頂平台由十二樓區分所有權人專 用且經增建建物等情，已難諉為不知。
４又Ｂ區管委會長期就十三樓增建部分向十二樓住戶收取管理 費，此亦經蘇姿玉供承在卷，有Ｂ區管委會收支明細可憑 （見訴字卷第二三二至三三一頁），且為原告、Ｂ區管委 會、聯合管委會所不爭執，而依公寓大廈管理條例第三十 五條規定，利害關係人得閱覽甚或影印大樓會計憑證、帳 簿、財務報表、應分攤或其他應負擔費用情形，另蘇姿玉 甚且以本件增建物（四號十三樓）名額參與停車位之輪流 使用權（見訴字卷第三三三頁停車位輪流表），則「賓士 大廈」歷來全體區分所有權人對於屋頂平台由十二樓住戶 專用、興建有增建物情節，自屬明知或可得而知。 ５況原告於七十八年十一月二十八日以「天衛出版社陳衛平 」名義與鄧月嬌簽立協議書，雙方就購買原告房屋略約定 ：頂樓加蓋部分不歸原告房屋使用而歸被告房屋使用等（ 見訴字卷第一七一頁），雙方嗣於同年十二月一日簽立不 動產買賣契約書，其中「特別約定」項下以手寫記載「⒎ 買方承諾放棄第十三樓之使用權」（見訴字卷第一三九至 一五五頁），前業提及，原告對於被告房屋所有權人（鄧 月嬌）有「賓士大廈」Ｂ區管委會屋頂平台之專用權而以 本件增建物占用屋頂平台一節，不唯知之甚稔，且明文表 示同意，方獲鄧月嬌同意出售移轉原告房屋及基地持分所 有權予原告，易言之，原告如不同意斯時被告房屋所有權 人（鄧月嬌）繼續以本件增建物專用屋頂平台，鄧月嬌即 無可能將原告房屋出售移轉予原告，原告同意被告房屋所 有權人以本件增建物專用屋頂平台，為雙方間原告房屋買 賣契約成立之重要前提，原告於近三十年後改稱被告房屋 之所有權人無屋頂平台專用權、本件增建物係無權占有屋 頂平台云云，顯然違反自身與原告房屋暨被告房屋前所有 權人鄧月嬌間協議，有違誠實信用原則。
６綜上，「賓士大廈」原始全體區分所有權人於七十三年「 賓士大廈」建築完成時起，就屋頂平台成立分管協議，同 意Ｂ區屋頂平台由被告房屋之所有權人搭蓋本件增建物專 用，該分管協議效力尚不因「賓士大廈」區分所有權人於 一０一年五月間訂定規約而有異，而此一分管協議為後續
受讓「賓士大廈」區分所有所有權（含共有部分應有部分 ）之人所明知或可得而知，並為原告明知，原告自應受該 分管協議之拘束，不得主張蘇姿玉以本件增建物無權占有 屋頂平台。至原告另稱本件分管協議內容或本件增建物占 用屋頂平台如附圖編號Ａ所示、面積一四八平方公尺部分 ，危及「賓士大廈」之（結構、逃生避難空間）公共安全 部分，已經蘇姿玉、聯合管委會否認，就本件增建物危及 「賓士大廈」建築結構安全部分，原告並未提出任何證據 以實其說，自難遽採，關於妨礙「賓士大廈」屋頂平台逃 生避難功能部分，經本院到場勘驗結果，Ｂ區通往屋頂平 台之樓梯間兩側扇門扇均未加鎖，且除本件增建物外，至 少尚有長七‧四三公尺、寬四‧四公尺，長六‧五五公尺、 寬二‧三五公尺，長三‧八四公尺、寬二‧七八公尺之空地 ，復與Ａ區、Ｃ區屋頂平台直接連通，仍保有相當之屋頂平 台逃生避難功能，至原告指稱依建築技術規則建築設計施 工編第一百四十一條第一項第二款之規定，建築每人應按 零點七五平方公尺計算避難空間，顯有誤會，蓋建築技術 規則第一百四十一條所指之「防空避難設備」為地下構造 ，此觀同規則第一百四十四條關於防空避難設備之設計及 構造準則明定天花板高度、進出口設置、開口防火材質、 露出地面部分比例、需有通風設備及防水措施、構造為鋼 筋混凝土材質等即明，且該條文載明「每人零點七五平方 公尺計算」者，限於供公眾使用之建築物其中供學校或工 廠使用者，參諸「賓士大廈」設有地下停車場，亦應計入 防空避難空間，則尚難僅因本件增建物占用「賓士大廈」 Ｂ區屋頂平台一四八平方公尺部分，即認「賓士大廈」之 逃生避難空間不足。既無證據足認「賓士大廈」全體區分 所有權人就屋頂平台成立同意Ｂ區屋頂平台由被告房屋之 所有權人搭蓋本件增建物專用之分管協議，有違反強制規 定或公共安全情事，該分管協議應屬有效。
（四）修繕費用部分
１原告房屋有「與大樓樓梯間共用牆壁漏水」、「角隅辦公 室天花板頂板漏水及鋼筋嚴重鏽蝕」情狀，其中「與大樓 樓梯間共用牆壁漏水」導因於本件增建物之水管年久劣化 破裂滲漏，「角隅辦公室天花板頂板漏水及鋼筋嚴重鏽蝕 」導因於本件增建物與屋頂平台女兒牆間通道排水孔遭本 件增建物阻隔造成積水，及屋頂防水材料劣化，前亦載明 ，而被告房屋所有權人蘇姿玉有「賓士大廈」Ｂ區屋頂平 台之專用權，業如前敘，則原告依民法第一百八十四條第 一項前段、第一百九十一條第一項前段規定請求蘇姿玉就
前述二項損害負賠償之責，尚無不合。
２至Ｂ區管委會、聯合管委會部分，公寓大廈管理條例第十條 第二項前段係規定「共用部分、約定共用部分之修繕、管 理、維護，由管理負責人或管理委員會為之」，而「賓士 大廈」Ｂ區屋頂平台已經全體區分所有權人以分管協議約 定由蘇姿玉專用，依同條第一項之規定，專有部分、約定 專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約 定專用部分之使用人為之，並負擔其費用，則Ｂ區管委會 、聯合管委會自無庸就「賓士大廈」Ｂ區屋頂平台負管理 維護修繕之責，原告請求Ｂ區管委會、聯合管委會賠償其 上述二項損害，難認有據。
３賠償數額部分：
①「與大樓樓梯間共用牆壁漏水」部分，依鑑定報告附件九９ －１之記載，關於原告房屋部分修繕費用為三千五百七十元 ，惟其中含牆面壁紙更新二千四百元，而物被毀損時，被 害人除得依民法第一百九十六條請求賠償外，並不排除民 法第二百十三條至第二百十五條之適用，依民法第一百九 十六條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為 估定之標準，但以必要者為限，如修理材料以新品換舊品 ，應予折舊，最高法院七十七年度第九次民事庭會議決議