臺灣高雄地方法院民事判決 八十六年度訴字第一六一九號
原 告 乙○○
訴訟代理人 涂南寧律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 傅祖聲律師
複代 理 人 施立成律師
訴訟代理人 邱錦春
右當事人間請求租佃爭議事件，本院判決如左：
主 文
事 實
理 由
中 華 民 國 八十九 年 四 月 十三 日
臺灣高雄地方法院民事第二庭
~B法 官 黃國川
右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
~B書記官 呂素珍
中 華 民 國 八十九 年 四 月 十三 日
為兩造間因租佃爭議，依法提出起訴事：
訴之聲明
原告與被告間座落高雄縣美濃鎮○○段二一四六、地目田、面積零點壹捌伍陸公頃租約應
予終止，被告並應將耕地返還原告。
事實及理由
一、查本件系爭土地原屬邱二世嘗祭祀公業土地，於民國八十一年間由邱氏宗親派下員召
開協調會議，解決處理祭祀公業土地問題，並由祭產七人處理小組邱欽盛、邱秀友、
邱振賓、邱錦麟、邱德郎、邱賢昌及邱貴春全權負責（如原證一、二）。而原告係根
據邱二世嘗於民國八十一年一月三十日台灣時報公告，及八十二年八月八日台灣時報
公告（如原證三、四），以每分耕地新台幣一五０萬元承購即二一四六系爭土地即新
台幣二百八十六萬五千元，並以原告之先生邱武雄以農民銀行美濃分行支票Ｙ000
0000號，提示日為八十二年九月十七日（如原證五），並與邱二世嘗訂立買賣契
約書，並收到原告支付土地價款收據（如原證六、七），因此原告之取得該系爭土地
完全依法價購，絕非如被告所指勾串管理人邱國源私相授受系爭土地情事。
二、再查邱二世嘗派下員及各房代表均表同意，並立切結證明書（如原證八、九），而且
各承買人所繳之土地價款，亦於民國八十二年九月二十日分配派下員具領。又查邱二
世嘗管理人邱國源於民國八十二年八月十四日以美濃郵局存證信函第一０八號函（如
原證十）通知被告承購，而被告拒不承購，放棄權利後，始由原告價購，因此原告取
得系爭土地一切依法，並無與邱國源管理人勾串情事。
三、被告於民國八十三年八月三十日已明知原告購買系爭土地，並於八十三年九月二十六
日取得法院判決移轉登記（如原證十一土地登記本），原告並於八十五年十月二十二
日以美濃郵局存證信函第一八 號通知原告催繳租金，然被告均置之不理拒繳，顯有
違反耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款之規定：「地租積欠達兩年之 額
時」，原告得收回耕地。為此狀請
鈞院鑒核，判決如訴之聲明，以維原告之權益，至感德便。
謹 狀
就被告於八十六年九月八日提出答辯理由，提出以下抗辯。
一、就被告主張祭祀公業邱二世嘗（以下簡稱公業）管理人邱國源與原告及訴外人等七人
串謀，以非法手段盜賣系爭土地，並謂邱國源管理人身分有瑕疵，無權處分系爭土地
，其處分行為，在經有權利人之承認前，不生效力。
然查，原告購買系爭土地在八十二年八月三十日與公業財產處理小組簽訂買賣契約，
非向管理人邱國源購買，而且公業財產處理小組系經派下員召開協調會多次而決議授
權祭產處理小組登報公告，並通知原承租人優先承購權。先後自民國七十三年至八十
三年等多年時間不斷召開派下員大會決議。在原承租人即被告放棄優先承購權後，方
由原告以每分地一百五十萬元購買，以當時市價，並無便宜，而且原告購買價金，均
由農民銀行支出價金，並分配給派下員具領乃不爭之事實。被告主張串謀管理人，完
全以臆測之詞無證據證明下，圖謀改變原告合法價購取得所有權之事實。況且經過
鈞院判決移轉所有權，在該判決未撤銷前，不能否定其效力。至於浩主張邱國源管理
人身分有瑕疵，無權處分祭產問題，原告是在八十三年八月購買，邱國源縱然於八十
五年台上字第一００號判決，邱國源與公業間不存在任何委任關係。亦與本件買賣無
法律上無效問題。因祭產處理小組受邱二世嘗大會決議授權原告與祭產七人處理小組
簽定買賣契約，非與邱國源簽約。不發生「無權處分」，出賣人對於出賣之標的物不
以有處分權為必要（三十七年上字七六四五號判例）。因此在 鈞院八十三年訴字第
一０五號及八十三年訴字第一五六號判決，未經廢棄前，不得認為所有權移轉登記無
效。
二、被告主張系爭土地仍需受原租賃關係之拘束，對原出租人之免除租金給付決議，自不
得違反。
就該項決議原告事前不清楚，於購買系爭土地時未受告知。但依原告主張顯有矛盾，
㈠被告既然否定邱國源管理人身分，認為其無權處分，同時又主張其於八十年二月二
十三日召開「八十年度春季及各房代表，派下員會議時決議嘗田今八十年起停止收租
，七十九年以前租金於十日內繳清」，被告前後主張矛盾。㈡既然被告知道自八十年
停收租金又為何以邱二世嘗承租人繳存租金到美濃農會，顯然停收租金顯非事實。㈢
再查八十二年八月三十日派下員大會暨各房代表大會會議紀錄：「本公業祭田承租人
等自八十年起至今，多次要求承購耕地，皆經杯葛訴訟而無結果，一切議決無效。現
由出標者，取得承買。原承租人八十二年以前租金，全部追繳」。更益證明停繳租金
非事實，而且被告一直在欠繳租金中，因此原告自無表示終止免收租金之義務。
三、被告主張原告催繳租金係在租約變更登記之前，其催告之合法性顯有疑義：
關於此點，被告主張顯然無理由，查原告於八十二年八月三十日購買系爭土地即已知
，除在 鈞院八十三年訴字第其一五六，及八十三年訴字第一０五號判決，並在同年
九月地政完成所有權移轉登記，而且被告亦先後在八十三年地檢署提出告訴，又在八
十四年提出自訴。租金之繳納是以買賣所有權移轉登記為主，並非以租約變更時間決
定。在買賣不破租賃原則，當然原告應向被告收取租金，被告主張顯然歪曲事實，圖
謀達到不繳租金免費使用系爭土地之利益。
四、被告 鈞庭主張租金繳向美濃農會之事實，應不具清償之效力，依民法第三百零九條
規定：依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償：：㈠經債權人承認者：：。
被告向美濃農會清償原告根本不知，亦未承認。又被告未針對租金問題向法院提存清
償。應不具清償效力。因此原告主張被告違反三七五減租條例第十七條第一項第三款
之規定「地租積欠達兩年之總額時，得終止租約，收回耕地。為此狀請 鈞院鑒核，
賜判如訴之聲明之判決，以維權益。
謹 狀
答辯理由
一、原告取得系爭土地係基於訴外人邱國源之無權處分行為，在未經有權利人之承認前，
並不生效力：
查被告承租之高雄縣美濃鎮○○段二一四六地號一筆土地（以下簡稱「系爭土地」）
，係由被告之上代祖先向所有人「祭祀公業邱二世嘗（邱夢龍嘗）」（以下簡稱「公
業」）承租，迄今約有百年之歷史，於光復後並改為耕地三七五租約，租期原至八十
五年十二月三十一日屆滿，並可依法續租六年。
唯「公業」遭訴外人邱國源冒名登記為管理人，並為謀奪「公業」財產，與原告乙○
○及訴外人邱細昌、邱成興、邱李淑媚、邱李菊香及邱雙明等七人，以串謀之非法手
段，盜賣系爭土地，並提起虛假之訴訟，以圖得一確定判決作為護身符（即 鈞院八
十三年訴字第一０五號及八十三年訴字第一五六號判決），繼而想盡辦法以攆走被告
等承租人，謀取其不法利益。
而訴外人邱國源並非「公業」之對外合法代表人，其管理人身分有瑕疵，業經最高法
院八十五年台上字第一一００號判決確定其與「公業」間不存在任何委任關係在案（
請見被證一），故其處分「公業」之財產，包括系爭土地均屬「無權處分」，依民法
第一百十八條第一項之規定，其處分行為在經有權利人之承認前，並不生效力。
又「公業」已定於近日依法召開派下員大會，以推舉新任之管理人，並將由新任管理
人對前述二號判決（即 鈞院八十三年訴字第一０五號及八十三年訴字第一五六號判
決）依法提起再審之訴，以合法維護「公業」之財產。懇請 鈞院准予延遲訴訟之進
行，以免訴外人邱國源及原告等七人之奸計得逞，並保障被告等合法承租人之權益。
二、訴外人既為無權處分系爭土地，被告之優先承受權行使期限自無法計算，被告之優先
承受權當無由認為不存在：
次查系爭土地係遭訴外人邱國源無權處分，在未經有權利之人承認前，並不生效力，
已如前述，因此縱認原告已向訴外人邱國源表示願買受系爭土地之意，亦因其為無處
分權之人，訴外人邱國源所為對被告要求表示是否願優先承受之通知，自不生效力，
而無法符合耕地三七五減租條例第十五條所定之要件。
從而被告之優先承受權行使期限篡無法計算，被告之優先承受權行使期限自無法計算
，被告之優先承受權當無由認為不存在，且依耕地三七五減租條例第十五條第三項規
定，及最高法院四十七年台上字第一五一號及六十五年台上字第四二六號判例意旨（
被證二、三），承租人之優先承受權具有相當於物權之效力，因此原告自不得以出租
人之地位訴請被告交還系爭土地。
三、縱認原告已取得系爭土地之所有權，然其仍需受原租賃關係之拘束，對原出租人之免
除租金給付決議，自不得違反：
退萬步言，縱認原告已取得系爭土地之所有權，然原出租人（即「公業」）於八十年
三月二十三日召開「八十年度春季及各房代表、派下員會議」時，即已決議「嘗田議
決今年八十年起停止收租，七十九年以前租金於十日內繳清」（請見被證四「會議記
錄」六、決議事項），之後即未再有任何開始收租之決議。
而原告於八十三年九月二十六日始持 鈞院八十三年訴字第一０五號及八十三年訴字
第一五六號判決，前往地政事務所辦妥所有權移轉登記，依民法第四百二十五條「買
賣不破租賃原則」，及最高法院三十八年台上字第一九五號判例：「原出租人已將訟
爭房屋之所讓與上訴人，依民法第四百二十五條之規定，其租賃契約既對上訴人繼
續存在，上訴人當然繼承原出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務。」意旨
（被證五號），原告自需受上開決議事項之拘束，而不得在未經表示終止免除被告給
付租金義務前（亦即變更原出租人免除債務之意思表示），即催告被告給付租金，並
進而主張被告積欠租金達兩年，其得終止租約云云。
經查，原告於所有權移轉登記辦妥後（被告否認其合法性），從未對被告表示終止免
收租金之意思，係遲至八十五年下半年突發函向被告催收租金，依前開說明，其既未
先表示終止免收租金之意思，自需繼受原出租人之義務，而不得向被告收取租金，更
不得主張被告積欠租金達兩年，其得終止租約，是其貿然起訴，自屬無理，應予駁回
。
四、原告催繳租金係在租約變更登記之前，催告之合法性顯有疑義：
又被告對原告取得系爭土地本即存有疑義，而不予承認，且由宗親邱錦春先生及被告
為代表，對原告及訴外人邱國源等七人就取得系爭土地過程之違法提起刑事訴追，經
鈞院以八十四年自字第五一九號開股受理在案，因此被告自然不認同地政事務所所為
之登記，而直至八十五年十一月十八日，高雄縣美濃鎮公所發出「租約變更登記通知
書」（詳請見原告所提之證物四），被告始知租約之出租人已遭變更為原告，從該時
開始，被告方知如需給付租金時之對象。
唯如前段所述，原告從未對被告表示終止免收租金之意思，卻於美濃鎮公所發出「租
約變更登記通知書」前之八十五年十月間，突發函向被告催收租金，其催告之合法性
顯有疑義。是其起訴顯無理由，應予駁回。
謹 狀
為租佃爭議事件，依法提出答辯狀㈡事：
一、被告已代表邱二世嘗祭祀公業（以下簡稱「公業」）依法向原告提起再審之訴：針對
原告與「公業」之偽管理人「邱國源」勾串取得系爭土地所有權登記之 鈞院八十三
年度重訴字第一五六號確定判決，如被告前次聲請狀中所陳述，已由系爭土地之合法
所有人邱二世嘗祭祀公業依法召開派下員大會，推舉本案被告「甲○○」為新任之合
法管理人，並立即依法針對上述確定判決提出再審之訴在案。今特將該再審起訴狀全
文影本乙份呈庭，以供 鈞院參考（被證七號）。
二、本案中，原告根本不具出租人身份：
除如上述再審起訴狀理由中所述，原告無權取得系爭土地之所有權移轉登記外，其買
受系爭土地之買賣契約亦屬無效。原告就系爭土地既根本未具有所有權，當然亦不具
出租人地位，無由提起本件訴訟。
㈠原告取得系爭土地係與訴外人即原「公業」之「偽管理人」邱國源勾串取得，其買賣
契約不生效力：
除如被告於前答辯狀㈠中所強調，訴外人邱國源之「偽管理人」身份，業經最高法院
以八十五年台上字第一一００號判決確認其與「公業」間不存在任何委任關係而告確
定（參見被證一號），故邱國源與原告訂立之買賣契約當然為無權處分外；原告前次
主張之所謂「財產處理小組」，亦同樣為不具處分權之非法組織，蓋：
⒈原「公業」管理暨組織規約第十條明文規定：「本公業財產之處分或解散，經派下
員過半數同意，得授權管理人為之。」其中並無任何所謂之「財產處理小組」之組
織存在，顯然為「偽管理人」邱國源所一手設計之非法組織，其所為盜賣祭產之處
分，當然不生效力。
⒉原告之主張前後矛盾：依原告於上述 鈞院八十三年度重訴字第一五六號判決中之
主張，其承買系爭土地係「基於祭祀公業全體派下員決議處分」。姑不論如再審理
由中所述，其所謂之「全體派下員」完全與事實不符，此決議根本無效外，此一主
張亦顯然與本次所提出財產處理小組之說法相互矛盾，顯見其與事實不符。
㈡原告非「公業」派下員，亦非現承耕人，更不具自耕農身份，根本不得承買系爭土地
：
原告於前述八十三年度重訴字第一五六號判決中亦一再主張，其「均係該祭祀公業之
派下員或親屬，且均有自耕能力並早就承租耕作系爭土地」，然事實上，由八十二年
即確定之「公業」派下員名冊（被證八號）及高雄縣美濃鎮公所美鎮民字第九九九二
號函中所附之承租登記表（被證九號）可知，原告根本非「公業」之派下員或親屬，
且系爭土地之承租人自始至終均為被告「甲○○」，與非派下員之原告乙○○根本毫
無關係。同時，原告亦根本不具自耕農身份，何來自耕能力可言。凡此種種，均足以
證明原告根本無權承買系爭土地，其買賣契約已違反土地法第三十條及耕地三七五減
租條例之規定而無效。
㈢被告從未放棄優先承買權：
原告所謂被告放棄優先承買權一事，完全與事實不符。蓋自民國七十年起「偽管理人
」邱國源即一再利用「公業」派下員眾多，召開大會不易之缺點，除以偽造文件之方
式取得形式上管理人之名義外，更再三企圖以勾串之不法手段出售「公業」財產圖利
；就其種種不法行徑，被告等合法派下員除多方收集證據，並一再嘗試以法律途俓維
護「公業」權益外，對邱國源與原告等企圖出售祭產即系爭土地一事，更是再三以存
證信函之方式表達抗議並拒絕接受，此隶後附影本之三份存證信函即可得知（被證十
號），該等存證信函中，不但明確否認邱國源之管理人身份，更明白表示：「出售邱
二世嘗祭祀公業案，俟經全體派下各房代表另行選舉管理人，並設有財務委員會後再
行開會決定。」絕非如原告所言，有放棄優先承買權之情形，故原告之承買系爭土地
，顯然違反耕地三七五減租條件第十五條之規定，不得對抗承租人即被告。
三、縱退萬步而言，即使原告具出租人身份，被告亦未違反耕地三七五減租條例第十七條
第三項之規定：
按耕地三七五減租條例第十七條第三項規定之要件，乃需「地租積欠達兩年之總額時
」，本案中，原出租人即「公業」除於八十年三月二十三日召開之派下員會議中，曾
決議「停止收租」外，其後即未曾就收租一事做出具體結論。如依原告所主張承之依
承買系爭土地而取得出租人地位，其亦從未與被告協調或通知地租之數額及給付方式
，地租之「數額」及「給付方式」既未經約定，何來「積欠兩年之總額」可言，顯見
原告之請求根本無法律上依據。
四、綜上所陳，原告無論自出租人地位及請求權基礎而言，均顯無理由，其主張應予駁回
。
謹 狀
為租佃爭議事件，依法提呈答辯理由事：
答辯聲明
一、原告之訴及假執行聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
答辯理由
一、原告乙○○與訴外人邱國源串勾，假冒承耕美濃鎮○○段二一四六地號土地，以不法
手段向地政事務所辦理移轉登記為所 ，業經經 鈞院於民國八十八夫十一月三０日
以八十七年度重訴字第五一九號判決：塗銷所有權案，惟原告乙○○根本無有權人及
出租人之地位提起本案請求：
⑴查美濃鎮○○段二一四六地號土地（簡稱「系爭土地」），係「祭祀公業邱二世嘗（
邱夢龍嘗）」（簡稱「邱家嘗」） 由被告甲○○之上代祖先承租迄今已有百年之歷
史，於光復後改為耕地三七五租約，租約期限至八十五年十二月三十一日，並可依法
續租六年（證物⑴號）。
⑵唯訴外人邱國源為謀奪「邱家嘗」財產，以偽造文書冒名登記為管理人，並與原告乙
○○等人非法串謀，盜賣「系爭土地提起虛假之訴訟（證物⑵），欺騙法官圖得確定
判決書作為護身符，並方便渠等辦理土地所有權移轉登記（即 鈞院八十三年度重訴
字第一五六號判決），繼而想盡辦法以攆走被告等承租人，謀取其不法之利益（證物
⑶）。
⑶查訴外人邱國源並非「邱家嘗」之對外合法代表人，其管理人之身分有瑕疵，業經最
高法院八十五年台上字第一一００號判決確定，訴外人邱國源與「邱家嘗」間不存在
任何委任關係在案（證物⑷），故其處分「邱家嘗」之財產，包括系爭土地均屬「無
權處分」，依民法第一百十八條第一項之規定，對已否認該處分行為效力之「邱家嘗
」及派下員全體，並不生效力。
⑷本「邱家嘗」於八十六年九月依照祭祀公業土地清理要點，推舉甲○○為管理人後以
合法維護「邱家嘗」之財產外，並另已針對包括本案美濃鎮○○段二一四六號系爭耕
地在內之六筆耕地，請求塗銷所有權人之移轉登記之訴。
二、原告乙○○非系爭耕地之真正所有權人，其取得之土地包括其他六筆土地之所有權人
均已蒙 鈞院於八十七年度重訴字第五一九號案判決：全部塗銷（證物⑸）在案。
三、查訴外人邱國源已經最高法院判決：與「邱家嘗」間委任關係不存在，既為無權處分
系爭土地，被告等之優先承受權行使期限自無法計算，被告之優先承受權當無由認為
不存在：
次查系爭土地係訴外人邱國源無權處分，在未經有權利之人之承認前並不生效力，已
如前述，因此縱認原告乙○○已向訴外人邱國源表示願買受系爭土地之意，亦因訴外
人邱國源為無處分權之人，過去訴外人邱國源所為對被告等人要求表示，是否願優先
承受「邱家嘗」土地之通知，自不生效力，而無法符合耕地三七五減租條例第十五條
所定之要件。從而被告之優先承受權行使期限自無法計算，被告之優先承受權當無由
認為不存在，且依耕地三七五減租條例第十五條第三項規定，及最高法院四十七年台
上字第一五一號及六十五年台上字第四二六號判例意旨，承租人之優先承受權具有相
當於物權之效力，因此原告自不得以出租人之地位訴請被告交還系爭土地（證物⑹）
。
四、原告乙○○已自認被告為系爭田地之現耕承作人，其所謂之「買賣契約」違反耕地三
七五減租條例第十五條之物權絕對效力，對被告不生效力：
正如被告之前所一再強調，原告已明確自認，其就系爭耕地訂立所謂「買賣契約」時
，原告並未使用系爭耕地，且被告方為當時系爭耕地之現耕承租人。依耕地三七五減
租條例第十五條明文規定，耕地出賣時承租人本有優先承受之權，且此一承租人之優
先承買權，依判例（最高法院四十七年台上字第一五一號及六十五年台上字第四二六
號判例，請參照證物⑹）及學說之一致通說，移轉所有權之行為，對於承租人不生效
力，被上訴人即不得以出租人地位訴請交還」（請參照證物⑹：最高法院六十五年台
上字第四二六號判例），就此而言，被告以合法派下員現耕人身分，不但未曾依法獲
得任何出賣條件之書面通知，甚且一再以存證信函之方式向「偽管理人」邱國源明確
表達不承認其為管理人，且警告其不得違法擅自出售派下員承耕土地之書面聲明（證
物⑺）。依上述判例之一致見解，此一違反耕地三七五減租條例第十五條之買賣契約
及移轉土地所有權之行為，「對於承租人（即被告）不生效力」，原告「即不得以出
租人地位訴請交還土地」。
五、完全與本案事實相同之訴外人邱双明提出收回中坛段二一二五、二一二九二筆地號之
耕地案，已蒙 鈞院依法判決駁回。
末按，與本案事實幾乎完全相同，僅當事人即被告相異之同批耕地中之且地段二一二
五及二一二九號土地，經 鈞院詳加調查後，已蒙 「鈞院以八十六年度重訴字第四
七七號案判決：駁回原告交還土地及假執行之聲明在案（證物⑻）。」
其判決之主要理由為：
⑴原告取得所有權之權源有瑕疵，故無從繼受現耕地出租人之地位而得合法行使催告
租金及終止租約之意思表示，更無從行使土地返還請求權；
⑵從而認原告可繼受取得系爭土地所有權及出租人資格，亦應受原派下員會議決議之
拘束，在未為變動停收租金之決議前，應不得向承租人之被告請求任何租金；
⑶依耕地三七五減租條例第十五條第一項及第三項之明文規定，及最高法院四十九年
台上字第二三八五號及六十五年台上字第四二六號判例意旨所示，在未依法或合法
通知承租人而出賣耕地之情形，該以買賣為原因而成立之移轉物權行為，對於承租
人之被告不生效力，且原告亦不得以出租人之地位訴請交還土地。
六、綜上所陳，原告之訴顯無理由，應予駁回。為此狀請 鈞院鑒察，賜為答辯聲明之判
決，以維權益。
謹 狀
證物⑴：美濃鎮公所⒏美鎮民字第九九九二號函影印本。
證物⑵：乙○○向高雄地院提起虛假之訴訟狀影印本。
證物⑶：高雄地院八十三年度重訴字第一五六號判決書影印本。
證物⑷：最高法院判決書訴外人非邱家嘗管理人判決書影印本。
證物⑸：高雄地院八十七年度重訴字第五一九號判決書影印本。
證物⑹：最高法院四十七年台上字第一五一號及六十五年台上字第四二六號判例。
證物⑺：答復訴外人邱國源之存證信函影印本。
證物⑻：高雄地院八十六年度重訴字第四七七號案判決影印本。