臺灣臺中地方法院民事判決 108年度簡上字第313號
上 訴 人 馮伯均
訴訟代理人 鍾明諭律師
被上訴人 陳俐娜
訴訟代理人 黃鉦哲律師
上列當事人間請求返還停車位等事件，上訴人對於民國108 年6
月27日本院臺中簡易庭108 年度中簡字第1261號第一審判決提起
上訴，本院合議庭於民國109 年6 月5 日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：
一、上訴人起訴主張：
㈠上訴人於民國106 年6 月3 日透過法院拍賣取得臺中市○○ 區○○段000 地號之土地，及坐落於該土地上之3237建號， 門牌號碼為臺中市○○區○○○○街00號6 樓建物（下稱系 爭建物），包括地下室編號12號之停車位（下稱系爭停車位 ），並為德川家康社區大樓（下稱系爭社區）區分所有權人 ，上訴人拍定系爭建物既包含系爭停車位，就系爭停車位即 有所有及使用權利，詎上訴人完成系爭建物移轉登記後，發 現系爭停車位遭被上訴人車輛占用。上訴人所有系爭建物就 系爭社區共有部分之權利範圍（即應有部分）比例為10000 之333 ，被上訴人之應有部分比例僅有1000分之158 ，上訴 人按持分狀態應有停車位之分管使用收益之權，被上訴人應 有部分小於上訴人，上訴人自就系爭停車位有專用權。 ㈡被上訴人雖抗辯其自訴外人白錦雪處買得系爭車位云云，然 此交易係在訴外人白錦雪遭新北地方法院核發支付命令後， 恐為通謀虛偽交易。且上訴人拍定取得訴外人白錦雪之系爭 建物，依據不動產權利證明書暨所有權狀之記載，即包括債 務人「白錦雪所有門牌號碼臺中市○○區○○○○街00號6 樓之土地及建物全部」，「其中3237建號建物之共有基地43 5 地號及共有部分3244建號建物，均係拍賣所有部分，共有 人無優先購買權」，雖車位之有無，該公告囑應買人自行查 證，惟系爭社區管理委員會已告知系爭停車位為系爭建物所 附，並出具證明，上訴人購買系爭建物時即包含系爭車位。 又系爭社區地下停車場為住戶共有，使用管理約定為分管契 約性質，不動產分管契約本質上為債權契約，為保障交易安
全，依司法院大法官釋字第349 及民法826-1 第1 項規定， 不動產分管契約要拘束受讓人，必須具有公示性，被上訴人 私下向訴外人即前屋主白錦雪購買系爭車位，但沒有任何公 示性或措施，使上訴人可得而知，不能拘束上訴人，其抗辯 並無理由。
㈢爰依民法第767 條第1 項前段、第179 條之規定提起本件訴 訟，請求被上訴人返還系爭車位及占用期間之不當得利。二、被上訴人抗辯：
被上訴人為臺中市○○區○○段000 地號之土地，及坐落於 該土地上之3223建號，門牌號碼為臺中市○○區○○○○街 00號4 樓建物所有權人，亦為系爭社區之區分所有權人。系 爭大樓為訴外人創藝建設股份有限公司所起造，於出售系爭 社區時，即分別向買受人約定地下室停車位之使用權，應成 立共有物分管契約之約定，而系爭停車位依分管契約之約定 ，由訴外人白錦雪取得停車位之使用權。且各區分所有權人 之應有部分雖有不同，但就其應有部分是否即係停車位所表 彰之權利，仍應視登記狀態而定，尚難逕以認定就公共設施 之應有部分比例較高者，即擁有停車位之使用權，而應藉由 停車位使用證明書及向管理委員會登記之方式，表彰分管契 約內容之約定，以證明享有停車位之約定專有使用權。被上 訴人於104 年12月22日與訴外人白錦雪簽訂系爭停車位買賣 契約書，並向系爭社區管理委員會登記，有車位買賣契約書 及車位使用證明書可佐，足見被上訴人確有系爭停車位之專 有使用權。被上訴人自104 年12月22日購買系爭停車位後即 占有使用中，上訴人於106 年拍定系爭建物時，依據拍賣公 告「使用情形」之記載：「三、債務人……是否確實附有停 車位及實際位置與債務人之有無，因欠缺公示資料，應買人 應自行查明」等語，足見上訴人於購買系爭建物前，雖未知 悉系爭社區就地下室停車位有無分管契約，然由系爭社區地 下室停車位之狀態，顯然可見系爭停車位係由特定之部分共 有人占用之事實，自應認上訴人對系爭停車位分管契約之存 在有可得知之情形，而應受該分管契約之拘束。是上訴人主 張其對系爭停車位有合法之占有權源，請求被上訴人返還， 應無理由，被上訴人既非無權占有系爭停車位，上訴人對被 上訴人請求相當於租金之不當得利，亦屬無據。貳、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服依法提起上訴， 上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭停車位騰空 返還上訴人。㈢被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）44,0 00元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭停車位日止， 按月給付2,000 元。被上訴人則聲明：上訴駁回。
參、得心證之理由：
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。而對於現在占有人告爭 所有權者，應由告爭人提出確實憑證，以證明其主張之真實 ，如果告爭人不能為切當之證明，則現在占有人自無須提出 何等反證，仍應維持現狀歸其管業，而駁回告爭人之訴（最 高法院18年上字第672 號裁判意旨參照）。再按各區分所有 權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基 地有使用收益之權。但另有約定者從其約定，公寓大廈管理 條例第9 條第1 項定有明文。又地下室倘登記為共有，由共 有人全體劃分停車位分別停車使用者，應視為全體共有人就 該地下室有分管之約定（最高法院81年度台上字第1060號、 88年度台上字第3223號判決意旨參照）。又契約固須當事人 互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不 限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之 意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未 成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓 大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別 有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已 按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有 部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約 之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束 （最高法院96年度台上字第2025、1152號判決意旨參照）。 且各區分所有權人間本即得自行約定建築物之共用部分之使 用收益方式及範圍，倘某特定專用部分由特定區分所有權人 專用，業經各區分所有權人合意或默示合意，則該特定區分 所有權人即得專用該特定專用部分，自與其所持有之應有部 分之多寡無涉（最高法院89年度台上字第1994號判決意旨參 照）。
二、上訴人主張其為系爭大樓區分有權人，於拍定系爭建物時， 即包括系爭停車位，且就其對系爭大樓公共設施之應有部分 比例較被上訴人多，自應取得系爭停車位云云，雖提出系爭 建物所有權狀、北屯區東山段3223建號建物謄本、本院105 年度司執助卯字第1091號不動產權利移轉證書、拍賣公告、 系爭大樓地下室車位平面圖為證（見原審卷第21-31 、73頁 ）。然依前揭權利移轉證書，並未記載買賣之範圍包含停車 位。且前揭拍賣公告更記載「三、債務人……是否確實附有 停車位及實際位置與債務人之有無，因欠缺公示資料，應買 人應自行查明」等語，更可見本院執行處進行拍賣時，並未 認定附有停車位，故由拍賣公告及權利移轉證書，尚無從推
認上訴人已因拍賣而取得系爭車位。又上訴人雖提出其所有 房屋（即北屯區東山段3237建號）之建物登記謄本，認其上 所載之就北屯區東山段3244建號（即系爭大樓共有部分）之 應有部分比例為10000 分之333 較被上訴人所有房屋（即北 屯區東山段3223建號）之建物登記謄本所載之共有部分之應 有部分比例為10000 之158 為高，然查系爭大樓之共用部分 ，僅編列單一建號即北屯區東山段3244建號，並未將停車位 使用空間另行單獨編號，且細察系爭建物登記謄本（見原審 卷第21頁）之建物標示部，固有記載「共有部分東山段3244 建號，936.29平方公尺，權利範圍：10000 分之333 」，惟 並無關於系爭停車位（即編號第12號停車位）之記載，則上 訴人在共用部分之應有部分比例，既僅係抽象地存在於公共 設施之全部，並非具體於特定之停車位上，即僅能證明上訴 人有取得系爭大樓公共設施所在建號之10000 分之333 ，成 為系爭大樓公共設施之共有人之一，尚不能證明上訴人有取 得系爭停車位之全部所有權或專用約定之使用權；故上訴人 建物就共用部分之應有部分比例雖較被上訴人建物就共用部 分之應有部分比例為高，惟因上訴人之權利範圍仍存在於全 部共用部分上，且共用部分應有部分比例之多寡，與其能否 取得停車位約定專用使用權並未存在必然關係，前揭最高法 院判決已闡釋甚明，故難僅以上訴人所有共用應有部分比例 之多寡，遽即認定上訴人為系爭停車位之專用權人，是上訴 人前揭主張自非可採。
三、上訴人雖另提出系爭大樓地下室車位平面圖為證。然被上訴 人以其向訴外人白錦雪買受系爭停車位，上訴人自應受分管 契約之拘束等語置辯。經查：
㈠本件被上訴人為系爭社區區分所有權人，於104 年12月22日 與訴外人白錦雪簽訂車位買賣契約書，並附有創藝建設股份 有限公司（即建造系爭大樓之建商）於83年2 月21日所立之 車位使用證明書，該證明書上並註明車位編號為12號，即系 爭車位，且車位僅得住戶間買賣等語（見原審卷第53至55頁 ），被上訴人並已依照買賣契約付款，有LINE對話記錄及匯 款單附卷可按（見本院卷第123-127 頁）。 ㈡證人即系爭大樓管理委員會前任主任委員康文燕於本院準備 程序中證稱：我於107 、108 年擔任主委。買房時沒買停車 位，就我所知，不是有房子就一定會有停車位，系爭大樓有 39戶，只有十幾個停車位。停車位可否單獨買賣轉讓我不清 楚。但有停車位的人要多繳清潔費400 元。原審卷31頁車位 平面圖我沒有看過，也不知道是否正確。原審卷55頁車位使 用證明書也沒有看過，這應該是住戶跟建商買的時候，建商
給住戶才有，管委會沒有。住戶使用停車位不會有公告，管 委會沒有保管現在使用停車位的圖，只有管理員那邊有，是 他要收費時自己看的，我們主委交接沒有交接這個，住戶之 間買賣車位，不需要通知管委會或在管委會登記，可能會跟 管理員講，以後收費找買主，但不會特別跟管委會講。本院 卷被上證一所示收據是系爭大樓收據的形式，但我不知道別 人到底應繳多少錢。負責催收費用的人是管理員，如果有人 不繳費用，管理員會告知管委會，第三次沒有繳，我們催， 再沒有繳，我們才請管理公司發存證信函催繳等語（見本院 卷第148-152 頁）。是證人雖不清楚車位實際使用情形，但 仍可證明有停車位者需每月多繳400 元清潔費，管理員應清 楚使用狀況並收款。而依被上訴人所提出之支票影本及系爭 大樓收據（見本院卷第91-121頁），被上訴人均2 個月繳費 一次，管理費為3,522 元，然104 年12月、105 年1 月期別 ，被上訴人繳納4,322 元，此後均繳納5,122 元，超過管理 費部分即為停車位費用，可見被上訴人於104 年12月購買系 爭車位後，停車位費用確實由800 元（4,322-3,522 ）倍增 為1,600 元（5,122-3,522 ），與證人所述停車位需每月繳 納400 元（被上訴人2 個月一期，故1 個車位800 元，2 個 車位1600元）相符，且管理員確實知悉此事並依此收取費用 。
㈢由上開買賣契約、LINE對話記錄及付款單據及被上訴人繳納 停車位費用之情形觀之，足認被上訴人確已向上訴人之前手 即訴外人白錦雪買受系爭停車位。上訴人稱此交易係在訴外 人白錦雪遭新北地方法院核發支付命令後，恐為通謀虛偽交 易云云，雖提出新北地方法院104 年度司促字第32925 號支 付命令為證（見本院卷第71頁），然收受支付命令非必然會 進行脫產之通謀虛偽交易，也有可能是處分資產以求償還債 務，此交易已有前揭證據可證明，自不能僅以當時白錦雪遭 核發支付命令，即認為是通謀虛偽交易。上訴人提出之車位 平面圖雖記載系爭停車位由23-6F 使用，但與前揭車位使用 證明書、繳款資料等均不相符，或係管理員不慎交付未更正 之舊版平面圖所致，自不能以此認為車位仍附屬於系爭建物 而應由系爭建物之所有權人使用。
四、又依證人康文燕上開證詞，系爭大樓並非所有住戶均有停車 位，需另向建商購買，佐以被上訴人提出建商發給之車位使 用證明書，堪認系爭大樓之車位確實需要另行向建商購買。 此即前揭最高法院96年度台上字第2025、1152號判決判決意 旨，應認建商已與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部 分劃設停車位並由特定共有人使用，並得於共有人間轉讓，
應認共有人間已合意成立分管契約，由向建商購買車位而取 得車位使用證明書之共有人使用劃定之停車位，若賣與其他 共有人則由買受之共有人繼續使用之，被上訴人向白錦雪買 受系爭停車位使用權並取得車位使用證明書，自已依分管契 約取得系爭車停位之專屬使用權利，白錦雪則失去使用系爭 車位之權利。而上訴人係由其前手即白錦雪購得系爭建物， 其所有之權利，均係承繼白錦雪而來，則白錦雪自身已無車 位使用權，如何能透過拍賣將之轉移給上訴人？上訴人又豈 能取得較前手更多之權利？故上訴人主張其拍定系爭建物而 取得系爭停車位使用權，實難採信。
五、上訴人一再陳稱被上訴人購買系爭車位並未在管委會登記或 為其他公示行為，依釋字第349 號意旨此分管契約不能拘束 上訴人，具有拘束力之分管契約應如其提出具公示性之車位 平面圖，故上訴人依此取得系爭停車位使用權云云。然依分 管契約系爭停車位之使用權為被上訴人所有，上訴人提出之 車位平面圖難以採信，已如前述，上訴人此部分主張，已嫌 無據。且釋字第349 號解釋文略以：「最高法院48年度台上 字第1065號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物 分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割 或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之 安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有 分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分 管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保 障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不 再援用。」，是大法官亦肯認分管契約對於受讓人原則上應 繼續存在，僅有「受讓人無可得而知之情形，恐因此受不測 損害之虞」之情況下，例外認為不應存續。最高法院96年度 台上字第2025判決據此闡釋「倘共有人已按分管契約占有共 有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人， 除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有 可得而知之情形，而應受分管契約之拘束」。而本件被上訴 人自104 年12月即購買系爭車位使用權並占有使用至今，除 前揭買賣契約書、匯款單據、支票、繳費收據外，並有上訴 人提出之占用照片存卷可查（見原審卷第33頁），顯然被上 訴人已按分管契約占有共有物之特定部分，應認受讓人已有 可得而知之情形，上訴人主張其不可得知，已屬無據。且上 訴人係由拍賣取得系爭建物，拍賣公告已記載是否有車位不 明，上訴人既然仍予買受，則不論有無車位均屬其可以預見 之結果，亦難認使其受分管契約拘束將因此受有何種不測之 損害，或因此損害交易安全，亦與釋字第349 號解釋所示之
情形不符，上訴人此部分主張，難以採取。
六、綜上所述，上訴人並未經由法院拍賣自其前手即訴外人白錦 雪取得系爭停車位之使用權利，被上訴人占有使用系爭停車 位非無合法權源，應屬有權占有，則上訴人依民法第767 條 前段所有物返還請求權、第179 條不當得利請求權，請求被 上訴人應將系爭停車位返還予上訴人並請求被上訴人給付相 當於不當得利之租金，為無理由，應予駁回。原審為上訴人 敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢 棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一論述。肆、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項 、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 7 月 3 日
民事第五庭 審判長法 官 黃綵君
法 官 張意鈞
法 官 王奕勛
上正本照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 7 月 3 日
書記官 顏督訓