拆屋還地
臺灣臺中地方法院(民事),簡上字,107年度,143號
TCDV,107,簡上,143,20200724,1

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　107年度簡上字第143號
上　訴　人　詹魏惠蘭
訴訟代理人　詹添陣　
　　　　　　熊治璿律師
複 代 理人　熊霈淳律師
　　　　　　翁小茵　
被 上 訴人　蔡素珍　
訴訟代理人　黃山峯　
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國107年1月
30日本院臺中簡易庭106年度中簡字第2069號第一審判決提起上
訴，本院於民國109年6月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人（即原審原告）方面：
（一）於原審起訴主張：坐落臺中市○○區○○段000 ○00地號 土地（下稱系爭524 之16地號土地）為被上訴人所有，與 上訴人所有坐落同段524 地號土地（下稱系爭524 地號土 地）相鄰，詎上訴人未得被上訴人同意，亦無正當權源， 竟占用系爭524 之16地號土地上如原判決附圖所示編號A 部分1 平方公尺，興建4 樓違建物，作為出租營利使用， 為此本於所有權提起本件訴訟等語。並聲明：上訴人應將 坐落系爭524 之16地號土地上如原判決附圖所示編號A 部 分面積1 平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還予 被上訴人。
（二）上訴後補充陳述：
1.被上訴人於民國98年3 月2 日簽署切結書，係將坐落系爭 524 之16地號土地上建號10002 號建物（即門牌號碼臺中 市○○區○○○街000 號房屋，下稱系爭199 號房屋）之 後方防火巷，提供社區消防通道通行。而系爭197 號房屋 占用系爭524 之16地號土地上如原判決附圖所示編號A 部 分，係違法增建，並占用消防通道，影響公共逃生，且上 訴人之侵占事實明確，自應拆除。
2.依社團法人臺中市土木技師公會鑑定報告書之鑑定結論第 3 點，建議上訴人拆除違法興建於消防通道上違建物，並 委由專業技師進行結構分析設計及簽證，且委由專業廠商 為之，如此既無樑柱補強問題，亦可解決公安危機及侵占 問題，讓社區消防通道暢通，使兩造產權清楚。



（三）並聲明：上訴駁回。
二、上訴人（即原審被告）方面：
（一）於原審答辯意旨略以：上訴人於98年間購買系爭524 地號 土地及其上建號10001 號建物（即門牌號碼臺中市○○區 ○○○街000 號房屋，下稱系爭197 號房屋），並不知道 占用情形。而系爭197 號房屋占用系爭524 之16地號土地 上如原判決附圖所示編號A 部分，係建商於興建過程中造 成，被上訴人並未提出異議，況被上訴人曾出具切結書， 同意上訴人通行系爭524 之16地號土地等語。並聲明：上 訴人之訴駁回。
（二）上訴後補充陳述：
1.系爭197 號房屋占用系爭524 之16地號土地上如原判決附 圖所示編號A 部分，係由訴外人漢寶建設股份有限公司建 造，上訴人或其前手即訴外人李美玲並無增建或擴建情形 。而被上訴人於購買系爭524 之16地號土地之前，已知悉 前揭占用情形，即有默許上訴人使用之意，兩造應依民法 第425 條之1 規定，就系爭524 之16地號土地如原判決附 圖所示編號A 部分成立法定租賃關係。
2.系爭524 地號土地及系爭197 號房屋移轉登記於訴外人李 美玲名下時，鄰地即系爭524 之16地號土地所有權人即訴 外人洪坤山並未提出異議，之後被上訴人繼受系爭524 之 16地號土地之權利義務，自有忍受系爭197 號房屋占用之 義務。且被上訴人明知上情，仍於98年4 月間買受系爭 524之16地號土地，應適用民法第796 條規定。 3.拆除系爭197 號房屋坐落系爭524 之16地號土地上如原判 決附圖所示編號A 部分，將造成系爭197 號房屋價值減損 ，且影響系爭197 、199 號房屋之結構安全，已有民法第 148 條規定「權利之行使，以損害他人為主要目的」之權 利濫用情事。
（三）並聲明：1.原判決廢棄。2.被上訴人在第一審之訴及假執 行之聲請均駁回。
三、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認被上訴人依民 法第767 條規定，請求上訴人應將坐落系爭524 之16地號土 地上如原判決附圖所示編號A 部分面積1 平方公尺之地上物 拆除，並將該部分土地返還予被上訴人，為有理由，應予准 許，而為被上訴人全部勝訴之判決，並依職權為假執行之宣 告。而上訴人對於原判決聲明不服，提起上訴並為前揭上訴 聲明，被上訴人則為上開答辯聲明。
四、本院會同兩造整理並簡化爭點如下（見本院卷二第4 頁背面 至第5頁背面）：




（一）兩造之不爭執事項：
1.系爭524 之16地號土地及其上系爭199 號房屋於98年4 月29日以買賣為原因移轉登記於被上訴人蔡素珍名下。 2.系爭524 地號土地及其上197 號房屋於98年7 月16日以 買賣為原因移轉登記於上訴人詹魏惠蘭名下。
3.系爭199 、197 號房屋均由訴外人漢寶建設股份有限公 司興建，並於96年10月31日辦理第1次登記，且系爭197 、199 號房屋為相鄰之透天厝，共同使用1面牆壁。 4.原判決附圖所示編號A 部分為系爭197 號房屋之一部分 ，係坐落系爭524 之16地號土地上，乃由訴外人漢寶建 設股份有限公司建造。
5.上訴人詹魏惠蘭於98年6 月16日與訴外人李美玲簽署不 動產買賣契約書，向訴外人李美玲購買系爭524 地號土 地及系爭197 號房屋。
6.被上訴人蔡素珍之配偶黃山峯於95年6 月15日與訴外人 漢寶建設股份有限公司簽訂房屋預定買賣契約書，向訴 外人漢寶建設公司購買系爭199 號房屋。
7.被上訴人蔡素珍之配偶黃山峯於95年6 月15日與訴外人 洪坤山簽訂土地預定買賣契約書，向訴外人洪坤山購買 系爭524之16地號土地。
8.系爭524 之16地號土地從未登記於訴外人漢寶建設股份 有限公司名下。
（二）兩造之爭執事項：
1.被上訴人主張依民法第767 條規定，請求上訴人應將坐落 系爭524 之16地號土地上如原判決附圖所示編號A 部分面 積1 平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還被上訴 人等情，有無理由？
2.上訴人辯稱：被上訴人於98年4 月9 日前已知悉系爭197 號房屋坐落系爭524 之16地號土地上如原判決附圖所示編 號A 部分存在，兩造應依民法第425 條之1 規定，就系爭 524 之16地號土地如原判決附圖所示編號A 部分成立法定 租賃關係等情，有無理由？
3.上訴人辯稱：被上訴人於98年4 月9 日前，對於系爭197 號房屋坐落系爭524 之16地號土地上如原判決附圖所示編 號A 部分乙節，未提出異議，應適用民法第796 條規定等 情，有無理由？
4.上訴人辯稱：如拆除系爭197 號房屋坐落系爭524 之16地 號土地上如原判決附圖所示編號A 部分，將造成系爭197 號房屋價值減損，且影響系爭197 、199 號房屋之結構安 全，已有民法第148 條規定「權利之行使，以損害他人為



主要目的」之權利濫用情事等情，有無理由？
五、本院得心證之理由：
（一）經查，系爭524 之16地號土地及其上系爭199 號房屋於98 年4 月29日以買賣為原因移轉登記於被上訴人蔡素珍名下 ，及系爭524 地號土地及其上系爭197 號房屋於98年7 月 16日以買賣為原因移轉登記於上訴人詹魏惠蘭名下。且系 爭199 、197 號房屋均由訴外人漢寶建設股份有限公司興 建，並於96年10月31日辦理第1 次登記於其名下等情，有 土地及建物登記謄本、地籍異動索引在卷可稽（見原審卷 第37至40頁，及本院卷一第33、47、69、73頁），並為兩 造所不爭執（見本院卷二第5 頁），自堪信為真實。（二）次查，系爭197 號房屋占用系爭524 之16地號土地上如原 判決附圖所示編號A 部分面積1 平方公尺乙節，業經原審 於106 年9 月30日會同兩造至系爭524 之16地號土地現場 勘驗明確，並囑託臺中市中興地政事務所派員會同測量， 有勘驗筆錄、現場照片及臺中市中興地政事務所檢送土地 複丈成果圖附於原審卷可稽（見原審卷第45至53頁），自 堪信為真實。復查，系爭197 、199 號房屋為相鄰之透天 厝，共同使用1 面牆壁，且原判決附圖所示編號A 部分為 系爭197 號房屋之一部分，係由訴外人漢寶建設股份有限 公司建造等情，有現場照片附於原審卷可稽（見原審卷第 48頁），並為兩造所不爭執（見本院卷二第5 頁），自堪 信為真實。
（三）上訴人固辯稱：被上訴人於98年4 月9 日前已知悉系爭 197 號房屋坐落系爭524 之16地號土地上如原判決附圖所 示編號A 部分存在，兩造應依民法第425 條之1 規定，就 系爭524 之16地號土地如原判決附圖所示編號A 部分成立 法定租賃關係等情。惟查：
1.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與 相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋 受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租 賃關係。其期限不受第449 條第項規定之限制。前項情形 ，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法 第425條之1定有明文。
2.系爭524 地號土地於87年11月間以分割繼承為原因登記於 訴外人陳國來名下，嗣於92年11月間以買賣為原因移轉登 記於訴外人本富建設股份有限公司名下，之後，於93年3 月間以買賣為原因移轉登記於訴外人洪坤山名下，復於97 年12月間以買賣為原因移轉登記於訴外人李美玲名下，再



於98年7 月間以買賣為原因移轉登記於上訴人名下等情， 有土地登記謄本及地籍異動索引在卷可稽（見原審卷第37 頁及本院卷一第64至68頁），自堪信為真實，足見系爭 524 地號土地未曾登記於訴外人漢寶建設股份有限公司名 下。
3.系爭524 之16地號土地於94年12月間分割自系爭524 地號 土地，並登記於訴外人洪坤山名下，嗣於98年3 月間以買 賣為原因移轉登記於訴外人張榮仁名下，再於98年4 月間 以買賣為原因移轉登記於被上訴人名下等情，有土地登記 謄本及地籍異動索引在卷可稽（見見原審卷第39頁及本院 卷一第75至77頁），自堪信為真實，足見系爭524 地號土 地亦從未登記於訴外人漢寶建設股份有限公司名下。 4.上訴人詹魏惠蘭於98年6 月16日與訴外人李美玲簽署不動 產買賣契約書，向訴外人李美玲購買系爭524 地號土地及 系爭197 號房屋，有不動產買賣契約書影本在卷可稽（見 原審卷第66至77頁），並為兩造所不爭執（見本院卷二第 5 頁），自堪信為真實。
5.被上訴人蔡素珍之配偶黃山峯於95年6 月15日與訴外人漢 寶建設股份有限公司簽訂房屋預定買賣契約書，向訴外人 漢寶建設公司購買系爭199 號房屋，及於同日另與訴外人 洪坤山簽訂土地預定買賣契約書，向訴外人洪坤山購買系 爭524 之16地號土地等情，有土地及房屋預定買賣契約書 影本在卷可稽（見本院卷一第180 至196 頁），並為兩造 所不爭執（見本院卷二第5 頁），自堪信為真實。 6.綜上以析，系爭197 、199 號房屋雖均由訴外人漢寶建設 股份有限公司興建並登記於其名下，然系爭524 、524 之 16地號土地均非屬訴外人漢寶建設股份有限公司所有，則 系爭524 之16地號土地與系爭197 號房屋，顯非同屬一人 所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地 及房屋同時或先後讓與相異之人，自無適用民法第425 條 之1 規定之餘地。從而，上訴人所辯前情，尚非可採。（四）上訴人雖辯稱：被上訴人於98年4 月9 日前，對於系爭 197 號房屋坐落系爭524 之16地號土地上如原判決附圖所 示編號A 部分乙節，未提出異議，應適用民法第796 條規 定等情，然查：
1.按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者， 鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或 變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應 支付償金。前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以 相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其



價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決 定之，民法第796條定有明文。
2.證人即訴外人漢寶建設股份有限公司之法定代理人洪坤山 於108 年1 月30日本院準備程序期日具結證稱：「（提示 建號10001 號建物之建物登記謄本及異動索引〈見本院卷 第33、69頁〉，建號10001 號建物即門牌號碼臺中市○○ 區○○○街000 號房屋是否由漢寶建設股份有限公司興建 ？）是。」、「（提示原審卷第48至50頁照片及原審卷第 53頁土地複丈成果圖，其上所示編號A 部分是門牌號碼臺 中市○○區○○○街000 號房屋占用坐落臺中市○○區○ ○段000 ○00地號土地範圍，證人是否知道編號A 部分建 物是由何人於何時興建？）編號A 部分是在一開始房屋興 建的時候就有了，不是後來興建的，197 與199 號房屋是 共用牆壁，所以一開始蓋就是這個樣子了，編號A 部分是 屬於197 與199 號房屋的共同牆壁。（提示建號10001 號 建物之建物登記謄本〈見本院卷第33頁〉，建號10001 號 建物即門牌號碼臺中市○○區○○○街000 號房屋於96年 9 月27日建築完成時，前開土地複丈成果圖所示編號A 部 分是否亦同時興建完成？）是，編號A部分不是事後增建 。（提示坐落臺中市○○區○○段000 ○00地號土地登記 謄本及異動索引〈見本院卷第71、75頁〉，大新段524 之 16地號土地是否於94年間分割自524 地號土地，並登記所 有人為證人洪坤山？）是。（大新段524 之16地號土地已 於94年間分割自524 地號土地，門牌號碼臺中市○○區○ ○○街000 號房屋坐落基地為大新段524 地號土地，為何 該房屋於96年9 月27日建築完成時會占用坐落臺中市○○ 區○○段000 ○00地號土地？）應該是共同壁興建過程中 ，工作人員作業上有些疏失，才會占用到隔壁的土地。」 等語（見本院卷一第121 頁背面至第122 頁）。 3.觀諸上開證人洪坤山之證詞，已詳述系爭197 、199 號房 屋之間共同壁興建情形，與原審卷附現場照片顯示系爭 197 、199 號房屋為相鄰之透天厝，共同使用1 面牆壁乙 節（見原審卷第48頁），互核一致，是以，上開證人洪坤 山之證詞，應堪採信，足見坐落系爭524 之16地號土地上 如原判決附圖所示編號A 部分之地上物，為系爭197 、 199 號房屋之間共同壁，因訴外人漢寶建設股份有限公司 興建過程中發生疏失，致系爭197 號房屋之一部分占用系 爭524 之16地號土地。
4.參以，系爭197 、199 號房屋均係於96年9 月27日建築完 成乙節，有建物登記謄本在卷可稽（見本院卷一第33、73



頁），足見系爭197 、199 號房屋於96年間興建時，系爭 524 、524 之16地號土地均登記於訴外人洪坤山名下。綜 上，足認訴外人漢寶建設股份有限公司於96年間興建系爭 197 、199 號房屋時，系爭524 、524 之16地號土地均登 記於訴外人洪坤山名下，且因訴外人漢寶建設股份有限公 司於興建過程中發生疏失，導致系爭197 號房屋之一部分 占用系爭524 之16地號土地，顯不適用民法第796 條規定 ，則上訴人所辯前情，尚非可採。
（五）上訴人辯稱：如拆除系爭197 號房屋坐落系爭524 之16地 號土地上如原判決附圖所示編號A 部分，將造成系爭197 號房屋價值減損，且影響系爭197 、199 號房屋之結構安 全，已有民法第148 條規定「權利之行使，以損害他人為 主要目的」之權利濫用情事等情，又查：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項固定有明文 。惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為 主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法， 民法第148 條亦有明定。又按權利之行使，是否以損害他 人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益， 與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以 定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家 社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目 的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院 101年度台上字第1106號民事裁判意旨參照）。 2.本院依上訴人之聲請，囑託社團法人臺中市土木技師公會 進行鑑定，經該會檢送鑑定報告書記載鑑定結果如下：（ 1 ）系爭197 、199 號房屋共用同1 牆壁，且共用同1 支 樑。（2 ）拆除如原判決附圖所示編號A 部分，因需重建 補強新的樑、柱，故拆除範圍會比編號A 部分大。且拆除 部分包含1 樓至頂樓之樑、柱、牆及內部頂板，並需臨時 支撐以替代拆除構建之力量傳遞，拆除費用合計新臺幣 （下同）298,209 元。（3 ）拆除部分有包含1 支結構柱 （含屋排水管線）、共同樑及共同壁，其中樑與柱均為結 構中相當重要之桿件，特別是結構柱，因此拆除會嚴重影 響整體結構安全。若拆除，需重建新柱、新樑、新牆，及 用來連接新舊樑之共同柱，系爭197 號房屋所需結構補強 費用計486,783 元，系爭199 號房屋所需結構補強費用計 33,184元，以上合計519,967 元（4 ）拆除後，系爭197 號房屋減少建坪4 平方公尺（1.21坪），依內政部不動產



實價查詢交易單價計算，因此損失計288,299 元；系爭 199 號房屋增加地坪1 平方公尺（0.3025坪），依內政部 不動產實價查詢交易單價計算，因此獲益152,866 元。（ 5）若拆除及重建，需另委由專業技師進行結構分析設計 及簽證，並由專業廠商為之等情，有該鑑定報告書在卷可 佐。
3.綜上以析，拆除如原判決附圖所示編號A 部分之地上物， 被上訴人因此增加地坪1 平方公尺，其所得利益不大，然 因拆除部分包含1 樓至頂樓之樑、柱、牆及內部頂板，其 中有1 支結構柱（含屋排水管線）、共同樑及共同壁，且 樑與柱均為結構中相當重要之桿件，將嚴重影響系爭197 、199 號房屋之整體結構安全，所造成損失甚大，揆諸前 揭說明，非不得視為以損害他人為主要目的。從而，上訴 人辯稱：拆除如原判決附圖所示編號A 部分之地上物，有 民法第148 條規定權利濫用之情事等情，尚屬有據，自為 可採。
（六）至被上訴人主張：被上訴人於98年3 月2 日簽署切結書， 係將系爭199 號房屋之後方防火巷，提供社區消防通道通 行。而系爭197 號房屋占用系爭524 之16地號土地上如原 判決附圖所示編號A 部分，係占用消防通道，影響公共逃 生等情，再查：
1.系爭199 號房屋之後方即坐落系爭524 之16地號土地之南 側留有1 條通道，且該通道之南側有設置圍牆，無法對外 聯絡，及如原判決附圖所示編號A 部分之地上物，係位在 該通道之東側，其後方亦有置圍牆，無法對外聯絡等情， 有現場照片附於原審卷可稽（見原審卷第48、49頁），自 堪信為真實。
2.被上訴人於98年3 月2 日出具切結書，並表示同意提供系 爭524 之16地號土地及其上系爭199 號房屋之1 樓部分土 地及建物，以供系爭524 地號土地及系爭197 號建號之所 有權人通行，以及供坐落臺中市○○區○○段000 ○00○ 000 ○00地號土地及其上門牌號碼臺中市○○區○○○街 000 ○000 號房屋之所有權人通行等情，有該切結書影本 附於原審卷可稽（見原審卷第80頁），自堪信為真實。 3.證人洪坤山於108 年1 月30日本院準備程序期日具結證稱 ：「（提示原審卷第80頁切結書，證人有無見過此份文件 ？是否認識蔡宜臻即蔡素珍？）我有看過這份切結書，我 簽第81頁切結書的時候，蔡素珍同時簽了第80頁切結書， 這份切結書的用意是後面的防火巷要提供給其他住戶通行 。」等語（見本院卷一第123頁）。




4.綜上，足認系爭199 號房屋之後方即坐落系爭524 之16地 號之南側固有設置防火巷，惟該防火巷之東側、南側均有 設置圍牆，顯無法對外聯絡，尚難認如原判決附圖所示編 號A部分之地上物，有何影響公共逃生之情形。（七）綜上所述，被上訴人主張依民法第767 條規定，請求上訴 人應將坐落系爭524 之16地號土地上如原判決附圖所示編 號A 部分面積1 平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地 返還予被上訴人，有權利濫用之情事，不應准許。而原審 依被上訴人之請求，為上訴人敗訴之判決，並依職權為假 執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第 2 項所示。
（八）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據， 經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述， 附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第450條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 7 月 24 日
民事第六庭 審判長法 官 陳學德
法 官 夏一峯
法 官 賴秀雯
上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 7 月 24 日
書記官 廖明瑜