臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度訴字第959號
原 告 劉徐旻萱
訴訟代理人 李榮唐律師
陳欣怡律師
吳源律師
施秉慧律師
焦文城律師
上 1人
複代理人 陳甲霖律師
被 告 吳永傑
兼上1人
訴訟代理人 吳永祿
被 告 吳永文
吳永傑、吳
永文之共同
訴訟代理人 吳語喬
被 告 吳何凉
上 1 人
訴訟代理人 吳坤發
被 告 吳游阿美
上 1 人
訴訟代理人 吳智壽
上列當事人間拆除地上物事件，本院於民國109年7月14日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國105年11月25日因拍賣取得坐落高雄 市○○區○○段000○00000○000○00000地號等4筆土地（ 下合稱系爭土地）之所有權，原告應有部分均各為86400分 之23944，被告吳何凉、被告吳游阿美（下稱吳游阿美等2人 ）占用系爭137地號土地如附圖所示A部分（下稱A部分土地 ），被告吳永文、吳永祿、吳永傑（下稱吳永文等3人）占 用系爭137、137-1地號土地如附圖所示B部分（下稱B部分土 地），兩造間就系爭土地未存有分管協議，且系爭土地於查 封、履勘時，亦無人主張系爭土地存有分管協議。詎被告等 未經全體共有人同意，吳游阿美等2人長期於A部分土地設置 鐵皮圍籬，並放置有流動廁所、建築材料等地上物並鋪設水 泥地板等方式占用系爭土地，吳永文等3人復長期以鐵絲網
環繞、種植芒果樹等方式占用系爭土地，被告上開行為，顯 妨礙原告及全體共有人所有權之行使，爰依民法第767條第1 項前段、第821條規定，請求被告等應將A、B部分土地之地 上物拆除，並將占用土地返還原告及其他全體共有人。又被 告無權占用系爭土地，受有使用系爭土地之利益，致原告受 有損害，爰依民法第179條規定，請求吳游阿美等2人、吳永 文等3人各應返還不當得利計新臺幣（下同）100,532、 149,861元，吳游阿美等2人、吳永文等3人並各應自109年4 月起至返還系爭土地之日止，按月給付原告2,513、3,746元 。為此，爰依前揭法律規定，提起本訴，並聲明：㈠吳游阿 美等2人應將A部分土地所示之地上物拆除，並將占用土地騰 空返還原告及其他全體共有人；㈡吳永文等3人應將B部分土 地所示之地上物拆除，並將占用土地騰空返還原告及其他全 體共有人；㈢吳游阿美等2人應給付原告100,532元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息， 並自109年4月起至返還土地之日止，按月給付原告2,513元 ；㈣吳永文等3人應給付原告149,861元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自109年4 月起至返還土地之日止，按月給付原告3,746元；㈤願供擔 保，請准宣告假執行。
二、被告則均以：系爭土地本原為日治時代起即由吳姓家族之先 祖所有，之間約定由各房子孫分管系爭土地，嗣後除部分持 分係因買賣或拍賣導致有其他姓氏之人成為共有人外，大部 分共有人均為吳姓家族成員。吳姓家族之先祖於登記取得系 爭土地應有部分初始，因在系爭土地上種植農作物，為便於 確認各自作物，即已有口頭分管協議存在，並由後代子孫持 續傳承，嗣後購買系爭土地之人亦遵守分管契約，於前手分 管之部分使用土地，原告既購買系爭土地之應有部分，自應 受分管契約之約束，接續其前手使用系爭土地之位置。故被 告等人並非無權占有，其乃基於共有人間分管契約之約定， 歷來已數十年之久，且其自無造成原告損害，自無不當得利 可言等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不 利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造均為系爭土地之共有人，原告於105年11月25日因拍 賣取得系爭土地之持分，其前手為陳文光。
（二）附圖A部分為吳游阿美等2人所占有，其上之地上物為其所 有，附圖B部分為吳永文等3人所占有，其上之地上物為其 所有。
四、本件爭點為：
（一）系爭土地原共有人間是否有分管協議？如有，約定內容為 何？原告是否應受拘束？
（二）被告等人就A、B部分土地是否有適法之使用權源？原告請 求被告拆除其上之地上物並返還予全體共有人，是否有理 由？
（三）如認原告得請求被告給付相當於租金之不當得利，其得請 求對象為何人？得請求之金額為若干？應如何計算？五、本件得心證之理由：
（一）按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間 實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍 ，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉 ，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高 法院83年度台上字第1377號判決意旨參照）。再所謂默示 同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承 諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特 定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之 意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。經查： 1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。但依其情形顯失公平者，不在此限，為民事訴訟法第27 7條所明定。本件被告主張：吳姓家族先祖就系爭土地（ 含附近139、139-1地號土地，不僅限於系爭土地範圍）有 分管契約存在，其係本於分管契約，占用A、B部分土地等 語，為原告所否認，揆諸前揭舉證責任分配法則及說明， 被告就主張分管契約之事實固應就民事訴訟法第277條規 定負舉證責任。惟台灣在日治時期關於契約成立之約定及 其資料之保存而言，因年代久遠，人物全非，難以查考， 致舉證不易；法院於審理中，應斟酌當事人所提出之證據 資料，綜合全辯論意旨，並衡量社會通念、經驗法則後， 依同條但書規定，為適切之判斷認定，俾符衡平之旨。 2.參諸系爭土地於35年總登記之時，其原為旗山鎮北勢段62 -1地號土地（重測後為系爭137地號土地），其所有權人 為吳晽、吳旺、吳財、吳東、吳輪、吳英、吳守、吳𪷅所 有，足見系爭土地確實原為吳姓家族所有，嗣62-1地號土 地再分割出62-8地號土地（重測後為系爭135地號土地） ，系爭135地號土地再分割出系爭135-1、135-2地號土地 ，之後雖有少數共有人出售持分予非吳姓之第三人，惟絕 大多數共有人均係經繼承關係而取得系爭土地，是現今共 有人中除李瑞定、原告外，其餘共有人均為吳姓家族之後 人，此有旗山地政事務所107年8月23日函文所附之系爭土 地人工、電子登記謄本在卷可稽（見審訴卷第115-209頁
），故被告辯稱：系爭土地自其吳姓家族先祖取得系爭土 地開始，即已依各房持分，以口頭定有分管協議，並各自 使用分管之土地種植農作物迄今等語，實有所本，並非憑 空杜撰。
3.被告復對於其分管協議之範圍提出圖面標示（見本院卷二 第205頁），說明吳姓家族利用系爭土地之情形由北至南 乃為吳游阿美等2人、吳永文等3人、原告前手陳文光、吳 孟陽、原告前手、吳偕燭、吳郭草、吳金來、吳登科、吳 春城、吳智謀，而上情亦為其他共有人即吳孟陽、吳金來 、吳偕燭、吳登科、李瑞定、吳智謀等人或親自到庭或委 任訴訟代理人多次到庭確認真實無誤（見本院卷一第30、 31頁、卷二第198頁），足見被告所辯非虛，渠等於原告 拍定系爭土地之前，確實依照該分管契約之約束，依照上 開內容使用系爭土地多年。又參諸被告提出之繼承系統表 （見本院卷二第207頁），其正確性為原告所不爭執，由 該繼承系統表可知，吳游阿美等2人、吳永文等3人係出於 吳店一房，吳孟陽、吳郭草、吳偕燭乃出於吳爐一房，吳 智謀、吳登科、吳春城乃出於吳江一房，此與上開分管契 約之內容相互核對後，其出於同一房者，其分管之位置相 鄰，亦符合被告所辯依各房子孫分管使用之舊有習慣，堪 認被告所辯並非無稽。
4.又原告之前手為訴外人陳文光，據被告指稱：附圖所示C 、D部分為陳文光當時所占有使用等語，原告雖主張：其 無法查知，不知情等語。惟被告陳稱：陳文光當時是作園 藝的，Ｃ部分當初有圍牆，還做鐵門圍起來，Ｄ部分則沒 有圍牆，當初陳文光先跟吳羅金葉購買，後來再跟陳康金 葉購買持分，所以兩塊是先後買的，中間還隔著吳孟陽的 地等語，此除經吳孟陽之子吳寶賢當庭確認無誤之外（見 本院卷二第197頁），參諸系爭土地之異動索引，亦可見 吳羅金葉、陳康金葉乃分別在78年6月19日、78年9月25日 將系爭土地持份因買賣移轉予陳文光（見審訴卷第169頁 ），此核與被告上開辯解相符，得認陳文光就系爭土地之 持分乃來自兩個不同時點向兩個不同之共有人購買。由陳 文光上開利用系爭土地之情形，益證系爭土地之分管契約 確實存在，陳文光對此顯然亦事先知悉並願意受其拘束， 其始會在吳孟陽分管土地之區隔下，分別以兩地分隔之方 式使用系爭土地，否則陳文光之持分為共有人中最高，若 能合併利用，不僅能提高土地利用價值，又可免除其兩地 興建圍牆之成本，其之所以不得不分開兩地使用系爭土地 ，即因當初繼承吳羅金葉、陳康金葉於系爭土地之原分管
位置之故。是陳文光購買系爭土地時，系爭土地確實已存 有分管契約，而陳文光亦繼續受該分管契約之約束一節， 堪以認定。
5.綜上，系爭土地之共有人間定有分管契約，各共有人依該 分管契約分別使用、占有系爭土地一事，堪可認定。原告 徒以：被告未舉證當初分管契約之書面、協議過程、參與 人、協議時間云云為由否認分管契約之存在，惟參諸首開 說明，其分管契約乃成立於日治時代，被告之先人均已死 亡數十年，若強諸被告提出上開舉證，實有事實上困難， 而被告已提出上開相關佐證，且如今除原告或已死亡且未 辦理繼承登記之共有人外，其他所有共有人幾乎均已當庭 表示該分管契約確實存在，渠等亦依該分管契約使用系爭 土地，堪認被告之舉證已認充足。又原告陳稱：被告所提 分管契約與持分面積並不相符等語，經被告辯稱：很久以 前系爭土地上種滿香蕉，共有人間就以香蕉行數來劃分， 例如我有3行、他有6行，但後來相互間又有買賣，所以多 買的就又多3行，而相鄰之中華路開闢之後，水源被阻斷 ，香蕉才漸漸的種不起來，上面才沒有香蕉樹等語（見本 院卷二第300頁），衡諸系爭土地位處偏鄉，係以種植農 作物為其利用目的，價值難認甚高，共有人間又有家族關 係，當初分管約定時未實際丈量，而以地上物之存在大致 分配，亦合常情，是其分管之面積與持分未能完全吻合， 亦無礙於分管契約之存在，至於香蕉樹僅為辨認替代樁界 之用，縱然事後因枯萎而不存，惟共有人如能以其他方式 分辨彼此間分管之位置所在，對分管契約之存在亦不生影 響，原告就此陳稱：香蕉樹不存在後，分管協議也不存在 云云，俱無足採。
（二）按「共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共 有人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自 占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約 ，尚非法所不許。」、「倘共有人已按分管契約占有共有 物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人， 除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即 有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」，最高法 院100年度台上字第1776號、98年度台上字第633號分別著 有裁判意旨可資參照。是共有物之分管契約雖屬債權契約 性質，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約， 對於受讓人仍繼續存在，惟應有部分之受讓人若不知悉有 分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人始不受其拘束（ 司法院大法官會議釋字第349號解釋參照）。
1.系爭拍賣公告記載：「本件標的物於88年6月15日假扣押 查封時，債務人不在場，系爭標的上種有香蕉、檳榔，不 在查封範圍之內，又於105年1月13日履勘時，債務人不在 場，系爭執行標的均為雜樹林，另據債權人於105年1月21 日陳報，系爭執行標的現為雜木林，拍定後不點交，惟實 際使用情形，投標人應自行查明。」等語，業經本院調閱 104年度司執字第165029號卷宗（下稱系爭執行事件）核 閱無誤（並見本院卷一第213頁），參諸系爭土地為面積 合計逾7,000平方公尺之廣大土地，系爭土地於拍賣前之 情形，依系爭執行事件中廣信不動產估價師事務於104年 12月24日現場勘查所拍攝之照片觀之，所謂公告中「種有 香蕉、檳榔」之作物乃為自系爭土地臨路口目視範圍可見 之農作物（見該卷宗內估價報告第1頁照片），惟系爭土 地之實際情形，必須走進系爭土地內之私設道路勘查，始 得知悉系爭土地之地上物實際情況，依上開公告記載：「 實際使用情形，投標人應自行查明。」等語，是投標人自 應知悉，其對於標的物之實際使用情形，自應負查明義務 ，而不能僅以拍賣公告之記載斷定之。
2.A部分土地之使用情形，經吳游阿美辯稱：之前就有堆放 板模與棧板，100年時就有鋪設部分水泥，因為有人偷放 廢棄物，被環保局開單，所以在107年4月才用鐵製圍籬圍 起來等語（見本院卷二第197頁），其所辯核與林務局農 林航空測量所105年8月20日之航空照片中，系爭土地上大 多為綠色植被披覆，僅有一塊水泥地有別於其他部分一情 相符（見本院卷一第86頁），堪認吳游阿美上開辯解，並 非無據。而B部分土地使用情形，經吳永祿辯稱：我們從 80幾年開始就在B部分土地種芒果樹、檳榔樹還有破布子 ，當時就有鐵絲網圍籬等語（見本院卷二第196、301頁） ，參諸上開檳榔樹，業於88年間法院履勘即已存在，有上 開拍賣公告可稽，而存在系爭土地上之芒果樹，其樹圍為 超過45公分之多年生果樹，其顯然已生長多年之果樹，要 非在原告於105年拍賣取得後所生，有現場照片附卷可參 （見本院卷一第162、71、75頁），堪認其係於原告拍賣 取得前即存在，而吳永祿於105年1-3月時，亦有就其種植 之芒果樹申請農業災害補助，經旗山區公所核定符合補助 標準，有其提出之農業天然災害審核通知書在卷可佐（見 本院卷一第164頁），堪認被告辯稱：其占有A、B部分土 地使用至今已數十年，且一直持續至今，原告只要到現場 勘查，自可得知等語，並非虛妄，而值採信。至於原告主 張：由上開航照空拍圖未能照出被告使用情形云云，惟芒
果樹、檳榔樹、破布子等植物，在空拍之距離下，僅得拍 攝出一片綠色植被，而無法辨別其植被係雜木或果樹，而 原告主張：當時原告公公劉慶福曾至現場勘查，放眼望去 只見雜草、雜樹，並未見農作物等語，惟其是否有確實進 入系爭土地勘查，或僅在外部查看，其對於果樹及雜木之 辨別，是否具有辨識能力等節，均未可知，自無從因此否 定上開地上物早在拍賣前業已存在之事實。
3.此外，附圖所示C部分土地，其上建有水泥圍牆及鐵門防 止他人進入，僅因久未使用，圍牆內有許多雜木生長一情 ，業經本院108年2月13日現場履勘並拍攝照片在卷（見本 院卷一第66、72、74頁），被告就此辯稱：此即為陳文光 所建造，範圍內土地即為其當時做園藝使用等語。參以上 開紅磚牆及水泥磚牆之材質新舊及其上青苔附著狀況，其 建成顯然已有一段時間，要非105年後所新建，有現場照 片附卷可稽（見本院卷二第212-216頁），惟參以系爭執 行卷宗內估價師及債權人所拍攝之現場照片，均未見該部 分地上物之照片，堪認被告辯稱：法院跟原告當初應該都 只在系爭土地外圍看，而沒有進到系爭土地內部查看等語 ，並非毫無依據。又依現場照片所示，其圍牆高度約較一 般成人身高略高，其範圍非短，而鐵門面寬度亦長，若經 由貫穿系爭土地私設之柏油道路，應可輕易發現該圍牆及 鐵門之存在，而參諸上開鐵門及圍牆之設置，其顯然乃為 排除他人使用，占有該部分土地供己使用之意思，故原告 當時若有確實前往系爭土地訪查，應得發現系爭土地上有 經他人種植之農作物，環繞之圍牆、防閑之鐵門，鋪設水 泥之地面、其上堆放建築材料之棧板等物，且其占有情形 均呈相互平行狀態，並非隨意占有。參諸系爭執行事件拍 賣公告既已明示投標人應自行查明系爭土地使用狀況，原 告自不能僅依拍賣公告記載而免除投標前自行勘查之義務 ，原告由其外觀應可得知系爭土地現在或過去曾有人占有 使用之中，自應查訪其占有是否屬有權占有，即得自其他 共有人處輕易得知分管契約之存在，惟原告對於其有何查 證之行為，要不能有所主張及舉證，是原告對於系爭分管 契約存在之事實，縱非明知，亦屬可得而知，自難謂係善 意無過失，自應仍受系爭分管契約之拘束。
4.原告雖主張：其乃根據拍賣程序取得系爭土地，並非私人 間買賣契約，無法查知分管契約之存在等語。惟參諸拍賣 程序中，債務人往往不曾出面，是其買賣程序中無賣家提 供資訊，即為拍賣中「買賣」與「一般買賣」有別特點之 一，然原共有人（被告）間分管契約之秩序及買受人（原
告）間利益之衡平，本應徵諸何者較能獲得查證之可能， 所能耗費之資源較少，而達成之整體利益較高，而視何者 應優先受保護。衡以不動產價值昂貴，依一般買賣不動產 之習慣，買受人恆親至現場調查，以瞭解該不動產位置、 現況、使用情形及權利關係。共有不動產之法律關係複雜 ，買受人尤為謹慎，認為產權清楚，不致發生紛爭時，始 予買受，可見買受共有不動產應有部分者，其既早已知產 權共有，對於不動產實際利用情形為何，是否存有分管契 約一情，本應更加謹慎查證為之，拍賣取得不動產之人， 亦不能免除上開查證之義務。依現今得知資訊之管道廣泛 之情形觀之，共有人已依其分管之狀態利用系爭土地，且 為外觀可見之情形下，投標人自應就其是否存有分管契約 一情，自行查訪清楚後，再決定是否投標，較諸不知潛在 買方為何之原共有人，其除了不動產拍定後受優先承買與 否之通知之外，其若非居住在該不動產之內，得於查封、 履勘時在場，其實無方式得將分管契約存在之情通知潛在 買方，是在上開前提下，投標人較諸原共有人而言，其顯 然較有查證之可能性，其如不知有分管契約存在，乃係可 歸責於己之事由所致，應無特予保護之必要。況拍賣之取 得價格通常較諸市價為低，其原因本即係投標人需由法院 提供之有限資訊，自行查訪及調查該標的之狀況後，自行 判斷是否購買之故，故原告自不得因其無法與執行債務人 聯繫接洽，作為減低自己查證義務之理由，否則原共有人 將因此立於不安之地位，其多年依分管契約使用該不動產 之現狀，將因其他共有人持分遭拍賣後，竟遭新買受人之 拆除及求償，此乃顯非事理之平，亦有違大法官解釋第34 9號解釋文之意旨。
（三）綜上，原告經由法院強制執行程序取得系爭土地之應有部 分前，系爭房屋原全體共有人間業已成立分管契約，且於 原告拍定前，被告早已占用A、B部分土地，原告之前手陳 文光亦已占用C部分土地，在其上興建鐵門、圍牆，占用 特定部分供己使用，原告對上開占用情形，要屬「通常即 有可得而知之情形」，揆諸前揭說明，原告嗣後因拍賣取 得陳文光之應有部分，自應受該分管契約之拘束。基此， 本件被告占用系爭土地A、B部分，係基於系爭土地原全體 共有人之分管契約，原告既應受該分管契約之拘束，則被 告占用系爭土地具有正當權源，自非無權占有，原告依民 法第767條規定，訴請被告拆除系爭土地A、B部分之地上 物，並返還予全體共有人，洵無理由。
（四）按依不當得利之法律關係請求返還不當得利，必以無法律
上原因受利益，致他人受損害為要件，此觀之民法第179 條之規定自明，是倘若所受之利益係基於法律上之原因， 即無不當得利可言。本件被告係基於原全體共有人之分管 契約而占有使用系爭土地A、B部分，原告應受該分管契約 之拘束，已如前述，則被告占有使用系爭土地A、B部分， 即非無法律上原因，其因而所受利益，自難謂不當得利， 故原告請求被告給付相當於租金之不當得利，亦屬無據。六、綜上所述，被告占有使用系爭土地A、B部分，係基於原全體 共有人之分管契約，並非無權占有，亦無不當得利之可言。 從而，原告依民法第767條、第179條規定，請求吳游阿美等 2人應將A部分土地所示之地上物拆除，吳永文等3人應將B部 分土地所示之地上物拆除，並將占用土地騰空返還原告及其 他全體共有人，及因此應給付相當於租金之不當得利予原告 等語，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行 之聲請，因訴之駁回而失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於本件 判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
民事第二庭法 官 張琬如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
書記官 楊淳如