臺灣桃園地方法院民事判決 108年度重訴字第331號
原 告
即反訴被告 邱淑蕙
訴訟代理人 高靖棠律師
複代理人 吳定宇律師
吳湘傑律師
被 告
即反訴原告 陳柄嶂
訴訟代理人 羅一順律師
複代理人 張益昌律師
上列當事人間請求履行協議事件，本院於民國109 年7 月2 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳佰萬元及自民國一零九年一月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。反訴原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由反訴被告負擔二分之一，餘由反訴原告負擔。 事實及理由
甲、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院 ，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴 之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法 不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程 序者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項、 第2 項分別定有明文。又所謂反訴之標的與本訴之標的及其 防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標 的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告 作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言 ，即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律 關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之 權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之 原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同 ，均可認兩者間有牽連關係。而查，本件原告係因兩造簽訂 之不動產買賣契約提起本件訴訟，請求被告給付買賣價金及 相關手續費用，而被告於訴訟繫屬中提起之反訴，亦為基於 前開買賣契約之法律關係，請求原告返還已收取之價金及給 付違約金等情，足認本件本訴及反訴標的之法律關係於審判 資料有其共通性及牽連性，且反訴標的非專屬他法院管轄，
並得與本訴行同種訴訟程序，復無延滯訴訟情形，是本件被 告提起反訴，核於上揭法律規定無違，應予准許。乙、實體方面：
壹、本訴部分
一、原告主張：兩造前於民國108 年3 月16日簽訂不動產買賣契 約書（下稱系爭契約），約定被告以新臺幣（下同）1,818 萬元購買伊所有坐落桃園市○○區○○段0000地號土地（下 稱系爭土地），及其上392 建號建物（門牌號碼桃園市○○ 區○○路○段000 號，下稱系爭房屋並與上開土地合稱系爭 房地），而被告於簽約後即將第一期款簽約款200 萬元匯入 第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經）之價金信託履 約保證專戶（下稱履保帳戶）。依系爭契約第3 條第2 項第 3 款之約定，被告應於稅單核發後5 日內將第三期款項匯入 履保帳戶，惟被告於土地增值稅單核發後，並未給付上開款 項。嗣伊更於105 年5 月14日收受被告於108 年5 月11日寄 發之存證信函，主張系爭土地部分遭馬路占用，有重大瑕疵 為由解除契約。然被告於系爭契約簽訂前已前往現場確認3 次，且由仲介陪同至系爭土地之4 個鑑界點確認土地界址， 另系爭契約第12條特約事項亦載有「買方確定本標的物土地 有被道路占用情事」之內容，所附標的物現況說明書亦載明 「基地有供公眾通行之私有道路，側邊，面對房子右側」等 情，是應認被告對於上開情事早已知悉，自不得解除系爭契 約。故伊得依民法第367 條、系爭契約第3 條第2 項第3 款 、第4 款、第7 條第7 項、第8 條第2 項、系爭契約所附不 動產說明書之買賣雙方解約、違約之處罰第2 項之約定，請 求被告給付剩餘價金1,618 萬元及自第三期款給付期限隔日 即108 年4 月23日起算至起訴狀送達被告之日即108 年7 月 1 日，每日按價款萬分之5 計算之違約金合計5 萬7,050 元 ，並請求自最晚點交日隔日即108 年5 月15日起算至起訴狀 繕本送達被告日之第四期款（即尾款）違約金34萬1,925 元 ，及自108 年7 月2 日起算至清償日止，每日依第三期、第 四期買賣款項計算之違約金8,090 元。並得依系爭契約第6 條第4 項、第一建經價金信託履約保證申請書第6 條之約定 及民法第179 條不當得利之規定請求被告給付伊代為支出之 代書費用6 千元、履約保證手續費5,454 元。為此，爰提起 本件訴訟等語。並為訴之聲明：被告應於原告將系爭房地所 有權移轉登記予被告之同時，給付原告1,659 萬0,429 元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息；並應自108 年7 月2 日起至清償價金日止，按日給 付原告8,090 元；原告並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊因信賴原告而認系爭土地僅少部分為既成道路 ，始簽訂系爭契約，惟經伊於108 年5 月間委請技師測量， 始知系爭土地有40餘% 之面積為既成道路，是原告顯有刻意 隱瞞之情事，導致伊對系爭土地上既成道路面積所佔比例有 所誤認，此為交易上重要事項，伊自得依民法第88條、第92 條之規定，以意思表示內容錯誤、被詐欺而撤銷購買系爭房 地之意思表示。且系爭土地屬於既成道路之部分，已無再次 作為農用之可能，嚴重減少系爭土地之通常效用，亦即系爭 土地已不具系爭契約預定之效用，屬物之瑕疵，伊亦得依民 法第354 條、第359 條之規定解除契約，且伊尚未實際使用 收益系爭房地，故解除契約並無顯失公平之情事等語，資為 抗辯。並為答辯聲明：駁回原告之訴。
三、經查，兩造於108 年3 月16日簽訂系爭契約，由被告向原告 購買系爭房地，約定總價金1,818 萬元，其中第一期款即簽 約款200 萬元業經被告給付完畢，第三期款即完稅款163 萬 元、第四期尾款1,455 萬元，合計1,618 萬元則尚未經被告 給付。且被告曾於108 年5 月11日寄發存證信函向原告主張 系爭土地因有既成道路之瑕疵，故解除系爭契約等語。原告 則係於108 年5 月14日收受前開存證信函等事實，有原告提 出之系爭契約、第一建經價金信託履約保證申請書、不動產 說明書、上開存證信函、第一建經字第0000000 號撥款函、 系爭房地登記謄本附卷可稽（見本院卷第21至50頁、77至81 頁），並為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、次查，系爭土地總面積905.3 平方公尺，其中362.46平方公 尺之現況為既成柏油道路之事實，則經本院依職權履勘現場 ，並囑託桃園市楊梅地政事務所測量無誤，有本院108 年10 月29日勘驗筆錄暨現場照片在卷可稽（見本院卷第115 頁至 第137 頁），並有上開地政事務所楊地測字第1080041651號 函覆本院所附之收件日期文號108 年9 月24日楊測法複字第 00000 號土地複丈成果圖附卷可佐（見本院卷第139 至141 頁），亦為兩造所不爭執，同足認定為真實。
五、系爭契約既經有效成立，則原告據以請求被告給付未付價金 1,618 萬元，固屬有據。惟被告既已抗辯其依得依民法第88 條、第92條之規定，以意思表示內容錯誤或被詐欺而撤銷購 買系爭房地之意思表示，亦得主張系爭土地有上開面積之既 成道路，不具契約預定之效用，有物之瑕疵，故伊亦得解除 契約等情。則本件所續應審究者，即為被告上開抗辯是否可 採？而被告就其上開抗辯，已在本件反訴中做為其請求之依 據，且主張本院依⑴購買系爭房地之意思表示內容錯誤；⑵ 被詐欺而為購買系爭房地之意思表示；⑶系爭契約因標的物
有瑕疵而得解除等順序審理，若有理由，即無庸再審理其後 之權利主張是否可採（見本院卷第230 頁，本院109 年5 月 7 日言詞辯論筆錄）；參之被告於本院109 年1 月30日言詞 辯論時亦曾陳明於本件本訴部分之抗辯，首先為撤銷系爭契 約，若認無理由，則主張解除系爭契約（見本院卷第193 頁 ）。是本件被告於本訴所為抗辯，其真意亦應係以上開3 者 之順序請求本院審理，若前者有理由，即無庸再予審酌其後 順序之抗辯。故本件首應審究者，即為被告上開意思表示內 容錯誤之抗辯是否可採。
六、查，被告於購買系爭房地時所委託之台灣房屋板橋加盟店店 長即證人賴玉枝於本院109 年5 月7 日言詞辯論時業經到庭 結證稱：其有受理兩造系爭房地之買賣，並與台灣房屋之楊 梅直營店聯絡。簽立系爭契約前，其有帶被告至現場，第一 次是跟被告之總務一起，第二次是被告夫妻與風水師，只看 房子與圍牆內土地。而一般人對於坪數大小不大有具體概念 ，其做仲介10年，要分辨300 坪或100 坪也不見得精準，因 做建物買賣比較多，土地比較少。在現場看不出來被道路佔 用的面積有多少。系爭契約之標的物現況說明書是經賣方告 知後由楊梅店的員工所寫。有告知被告系爭土地被占用，但 未說明明確坪數。事後被告之裝潢師傅先去測量要裝潢的面 積，發現面積有點小，被告乃再請測量公司測量，始發現土 地被占用後有提出減價之要求，而其簽約時知道系爭土地被 占用，但不清楚明確界線，是經測量公司測量後才知道。其 有帶被告到系爭房屋右側與左側之土地界點，但只大概比了 一下。而原告只說後面有一塊要經過道路進出等語（見本院 卷第224 至227 頁）。另證人即108 年3 月間曾與證人賴玉 枝一起任職於台灣房屋板橋店之證人鄭兆霖則於同日到庭結 證稱：其與證人賴玉枝是買方經紀人，有參與系爭房地買賣 事宜，簽立系爭契約前有帶被告到現場看了3 次，屋主都有 在家。第一次只跟買方的會計還是財務詹先生去看，看環境 跟內部。賣方有說道路佔用，但實際坪數其不清楚，因沒有 測量過。第一次不知道被占用，經過跟賣方簽斡旋，賣方有 說到，所以第二次去看才知道，但以為只有房屋前面的道路 。第三次才走到房子側面的馬路，賣方才說旁邊的馬路也有 被占到。簽完約之後才有請測量公司測量。屋主有說有鑑界 的點，從點拉出去都是他們的土地。當下看的時候也看不出 被佔用的土地面積跟比例。簽約的時候，楊梅店店長有來跟 其說房子側邊馬路好像都是買賣土地範圍，但楊梅店長說要 測量才知道確定面積。所以其等跟買方講的比較含糊。買方 就說看其這邊的作法，就是簽完約之後再請測量公司測量。
照理講接案方楊梅店跟他們的代書要處理測量事宜，但後來 他們沒有處理，變成其等自掏腰包請測量公司測量。測量結 果出來才知道面積差距這麼大等語（見本院卷第227 至229 頁）。另再參酌系爭契約第12條特約事項已載有「買方確定 本標的物土地有被道路占用情事」之內容（見本院卷第27頁 ）；所附標的現況說明書第37項「基地是否有供公眾通行之 私有道路」欄內，確勾選「是」，且在此項之備註欄寫明「 側邊（面對房子右側）」等文字（見本院卷第46頁），足認 兩造簽訂系爭契約前，原告確有告知被告系爭土地現狀有被 既成道路占用之事實，惟並未表明被占用之確實面積無誤， 而原告身為系爭土地之所有權人，對於自己土地被道路占用 之面積大小，應知之甚詳，其卻未於系爭契約或其附加文件 內加以明確陳述。而系爭土地總面積905.3 平方公尺，以國 人私下慣用之面積單數計算，高達約273 坪餘，衡之一般人 對於如此大小土地之面積，通常均無法以目視之方式產生具 體數目之概念。此觀從事不動產買賣仲介業務之證人賴玉枝 、鄭兆霖亦自承其等在現場觀看系爭土地時，就其實際被占 用之面積大小，亦無具體概念可知。原告復非土地測量之專 業人員，於買賣時縱知系爭土地有被占用之情，參諸上開說 明，其對於系爭土地被占用為道路之面積高達362.46平方公 尺之事實，亦應無具體之認知甚明。亦即，在原告刻意未就 系爭土地被道路占用之實際面積為說明之情形下，被告所辯 其未能預料被占用之土地面積如斯之廣乙節，尚可採信。七、按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思 表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知 事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之 性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之 錯誤，民法第88條定有明文。本件兩造於簽訂系爭契約時， 原告雖有說明系爭土地有被道路占用之事實，惟並未清楚表 明被占用之面積究有多少；被告在此情況下，依一般常情， 誤認被占用為道路者僅系爭土地之少部分，而為願意購買之 意思表示，本院認為尚難課之以上開規定但書過失之責。再 衡量系爭土地面積905.3 平方公尺，被占用為道路之面積為 362.46平方公尺，已達40% ，是依社會一般土地交易之情況 ，此事實所影響系爭土地之性質，在交易上已達到甚為重要 之程度，且足致一般人若知其事情，即不為意思表示無誤， 則被告辯稱其依上揭法律規定，得將其訂立系爭契約之意思 表示撤銷，洵堪採信。復查，被告已於本件反訴起訴狀中對 原告為上開撤銷之意思表示（見本院卷第172 頁），此反訴 起訴狀繕本並已於109 年1 月10日送達原告，有送達證書1
紙在卷足參（見本院卷第188-1 頁），是系爭契約業經被告 於109 年1 月10日撤銷之事實，亦足認定無誤。八、按法律行為經撤銷者，視為自始無效，民法第114 條第1 項 定有明文。系爭契約業經被告依上揭民法第88條第1 項、第 2 項之規定撤銷，既經認定如前，則依上揭法律規定，系爭 契約已視為自始無效，亦即與兩造未曾訂立系爭契約同，則 原告仍依民法買賣、不當得利之規定及系爭契約之約定、第 一建經價金信託履約保證申請書第6 條之約定，請求被告給 付未付價金及相關違約金、代書費6 千元、履約保證手續費 5,454 元，自難認有據。
九、從而，原告依民法第367 條、系爭契約第3 條第2 項第3 款 、第4 款、第7 條第7 項、第8 條第2 項、系爭契約所附不 動產說明書之買賣雙方解約、違約之處罰第2 項之約定，以 及依系爭契約第6 條第4 項、第一建經價金信託履約保證申 請書第6 條之約定及民法第179 條不當得利之規定，請求被 告應於原告將系爭房地所有權移轉登記予被告之同時，給付 原告1,659 萬0,429 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息；並自108 年7 月2 日起至 清償價金日止，按日給付原告8,090 元，均無理由，應予駁 回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用或 請求調查之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決 之結果，自無再逐一詳予論駁或調查之必要，併此敘明。十一、本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應 併駁回之。
十二、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告雖於系爭契約所附不動產現況說明 書上載有系爭土地上有既成道路之存在，惟僅簡要說明大體 上不影響整體使用，而未告知其占用面積將近系爭土地之半 數，使反訴原告信賴系爭房地雖有部分既成道路，惟其面積 應不過度影響使用，而有所誤認並簽訂契約，屬意思表內容 有錯誤。且既成道路之規模影響土地利用甚鉅，自為交易上 重大之訊息，反訴被告於簽訂系爭契約時既隱瞞上開既成道 路之資訊，伊簽立系爭契約之意思表示自屬受詐欺所為，故 伊得以民法第88條、第92條之規定，撤銷訂立系爭契約之意 思表示；又系爭土地因有大面積之既成道路，無法供所有權 人正常使用收益，難認系爭土地具備通常效用、契約預定效 用，屬反訴被告應擔保之物之瑕疵，伊亦得依民法第354 條 、第359 條、系爭契約第8 條第1 項後段之規定，請求解除
系爭契約並加倍返還已付之訂金。為此，爰依法提起本件反 訴，請求依⑴購買系爭房地之意思表示內容錯誤；⑵被詐欺 而為購買系爭房地之意思表示；⑶系爭契約因標的物有瑕疵 而得解除等順序審理，若前者有理由，即無庸再審理其後之 權利主張是否可採等語。並為訴之聲明：反訴被告應給付反 訴原告400 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息。
二、反訴被告則引用如本訴部分之陳述為抗辯。並為答辯聲明： 駁回反訴原告之訴。
三、經查，反訴原告所為系爭契約之意思表示，業經其依民法第 88條之規定撤銷，是系爭契約依民法第114 條第1 項之規定 ，已視為自始無效等事實，業經本院於本訴部分認定明確。 是反訴原告此部分之主張，洵屬可採。
四、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條另有明文。且依不當得利之法則請求返還不當得利， 以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故 其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求 人所受損害若干為準。系爭契約經反訴原告撤銷意思表示後 已視為自始無效，既如前述，則反訴被告受領反訴原告基於 系爭契約所為之給付即第一期價金200 萬元，即已失其法律 上之原因，是反訴原告請求反訴被告返還此部分之不當得利 ，揆諸上揭法律規定，自屬可採。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1項 前段、第 203 條分別定有明文。本件反訴原告所請求給付之債，係屬 無確定期限者；又係以支付金錢為標的，則依上揭法律規定 ，反訴原告就反訴被告應給付之金額部分，一併請求自起訴 狀繕本送達翌日即109 年1 月11日（見本院卷第188-1 頁送 達證書所載）起至清償日止，按法定利率即年息5%計算之利 息，亦屬於法有據。
六、從而，本件反訴原告依民法第179 條之規定，請求反訴被告 給付200 萬元，及自109 年1 月11日起至清償日止，按年息 5%計算之利息，為有理由，應予准許；其逾此範圍之請求， 則無理由，應予駁回。至反訴原告就相同訴之聲明所另主張
後順序之其餘法律關係，本院自已無庸再予審酌，附此敘明 。
七、本件反訴之事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經 援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結 果，自無再逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 7 月 30 日
民事第二庭 法 官 張震武
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 7 月 30 日
書記官 陳𥴡濤
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