給付服務報酬
臺灣桃園地方法院(民事),訴字,108年度,2121號
TYDV,108,訴,2121,20200731,1

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第2121號
原　　　告　好城市不動產經紀有限公司

法定代理人　王孟章　
訴訟代理人　陳志隆律師
被　　　告　睿能創意股份有限公司

法定代理人　陸學森　
訴訟代理人　蕭富山律師
訴訟代理人　黃鈺如律師
上列當事人間請求給付服務報酬事件，於民國109 年5 月26日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：
㈠原告公司人員李萬福前於民國109 年3 月7 日先至被告公司 ，欲介紹待出售之廠房予被告公司，惟經該公司人員劉如芬 表示被告暫無購買廠房之需求。後劉如芬即於3 月下旬至4 月初間某日，以電話聯繫李萬福被告有承租廠房之需求，後 兩人則於107 年4 月17日以電子郵件通訊往來，並經李萬福 告知被告須先提供所需承租廠房之基本條件後，被告公司人 員鄭弘奇即於107 年4 月23日提出標的面積約為2,000 坪、 租金可談之承租條件，原告即以此為被告尋覓符合條件之承 租物件，並於同年月24日至被告公司提示被告兩個租賃標的 物（包括華亞廠辦大樓，面積為1,400 坪，每坪單價新臺幣 （下同）800 元、每月租金112 萬元）之文件資料供被告人 員劉如芬選擇參考，且說明物件內容及告知若有成交時，原 告將會依成交價0.5 個月收取服務報酬。劉如芬初始雖不同 意，並聲稱就原告所提供之服務，不會給付服務費用，也不 願簽署任何文件，但再經李萬福告知若不給付服務費用，原 告將不會繼續提供服務後，劉如芬始於李萬福離開被告公司 後，再以電話改口稱願意支付相當於1 個月租金之服務費用 ，但仍不願簽署任何文件。
㈡嗣原告人員李萬即於107 年4 月25日將原告所提出兩個廠房 之文件資料及「帶看資料表」交予鄭弘奇，後經原告考量承 租標的不能有違建之情形，故從原告所提供之兩個標的物件 中，選擇出租人為訴外人神達電腦股份有限公司（下稱神達 公司）之「華亞廠辦大樓」（下稱系爭廠房），與原告進行



洽談。原告人員李萬福並聯繫原告人員俞世偉於當日下午偕 同鄭弘奇前往系爭廠房。而於107 年4 月25日至5 月6 日期 間，原告人員多次帶領被告公司人員至系爭廠房查看物件狀 況，並聯繫神達公司人員親自介紹廠房之狀況及相關設備予 被告了解，且由被告人員與神達公司人員面對面直接接洽談 論租賃標的內容，包括廠房有無違建、符合建築規範、機電 問題，及提供廠房建築圖資，以供被告確認該廠房是否合乎 需求，原告更從中居間雙方之往來電子郵件，討論廠房之相 關承租條件。之後被告人員劉如芬即於107 年4 月30日寄發 郵件予李萬福，要求李萬福將鄭弘奇於107 年4 月25日去廠 勘時所提及之12點細項，轉知神達公司確認，李萬福並於同 日回劉如芬已著手進行，並委請俞世偉將該租賃細項轉知神 達公司人員呂學敏，呂學敏再於107 年5 月3 日針對該12點 細項提出回覆郵件予原告人員俞世偉，嗣經俞世偉轉發予李 萬福再轉寄給劉如芬、鄭弘奇。李萬福並於107 年5 月7 日 早上前往被告公司與劉如芬再討論租賃事項後，被告即依上 開原告及神達公司之說明後，於當日下午再以電子郵件提出 更詳細之承租條件予原告人員李萬福，且指示李萬福再次與 神達公司洽談租賃細節，劉如芬並於信件中表達「請幫我們 促成此案…」之要求，原告即繼續居中與神達公司協調。是 兩造間之居間契約成立時期應認係在第107 年4 月24日或 107 年4 月30日。
㈢嗣神達公司再於107 年5 月16日列表回覆後，被告與神達公 司間就租賃事宜已達成共識，僅剩每坪租金單價及每年是否 調漲房租等內容仍有待商議，神達公司並將出租面積增加至 2, 013坪後，原告人員李萬福即持已整理好之租賃資料，於 10 7年5 月17日至被告公司向劉如芬經理進行說明，但劉如 芬經理卻不顧係因租賃坪數增加以致於每月租金金額提高， 且原告人員李萬福再三表示願就租金問題從中斡旋，且建議 租金調整為每月每坪750 元等情，即拒絕由原告為後續處理 ，更表明被告已委請桃園市政府找尋其他適合廠房，而毋需 原告再與神達公司進行協談。
㈣但原告嗣因神達公司於107 年11月間依約支付原告仲介費用 後，始知悉被告後來跳過原告，直接與神達公司聯繫洽談廠 房承租事宜，最終更與神達公司簽立租賃契約，而成立之租 賃內容，亦與原告先前從中協調之條件大致相符，即每坪租 金降至720 元，故原告乃向被告請求以0.5 個月租金計算之 居間服務報酬，但遭被告拒絕。
㈤是以，原告自107 年4 月間受被告委託找尋適合承租之廠房 ，被告並承諾對於原告提供之服務願給付報酬，兩造自屬已



成立居間契約無誤，且期間經由原告仲介報告，被告始查知 神達公司有符合被告需求之廠房，嗣更經由原告之居間努力 ，被告與神達公司始得就租賃條件為更進一步之具體討論並 洽談細節。況被告係於拒絕原告提供服務後之翌日，即私下 聯繫神達公司，足認被告與神達公司之所以後來可達成租賃 契約之簽訂，實係透過原告報告訂約之機會，及媒介被告與 訴外人神達公司洽談交易細節，甚於最後成立之租賃條件， 亦與原告居間成果有關，故該租賃契約之簽訂，難謂非因原 告之居間仲介所得。惟被告故意以不正當行為終止該居間契 約，阻止居間報酬條之支付，原告自得依民法第568 條、第 101 條第1 項及兩造造間成立之居間契約之規定，請求被告 依約給付相當於1 個月租金（140 萬976 元）之居間報酬。 ㈥並聲明：被告應給付原告140 萬976 元及減縮自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。訴訟 費用由被告負擔。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：
㈠兩造並未成立居間契約，原告不得請求居間報酬： ⒈兩造間並未簽署任何仲介系爭廠房之居間契約，原告公司人 員李萬福亦未於107 年4 月24日前往被告公司與劉如芬有任 何接觸，李萬福係於107 年5 月7 日至被告公司向劉如芬表 示：「系爭廠房面積為1,400 坪，租金每坪為800 元，如成 交，則原告將收取1 個月之租金作為服務費用」，劉如芬並 表示如原告可促成系爭廠房之租金調降為每坪700 元，則被 告願意支付1 個月之租金作為服務費用，顯然劉如芬係將原 告之要約加以限制或變更後，提出新要約。但原告對於被告 此等新要約並未承諾，且此後兩造皆未再協商居間報酬，則 兩造對於居間契約必要之點即居間報酬並未合意，兩造自未 成立居間契約。再被告員工劉如芬並未如原告所稱於107 年 4 月24日與原告員工李萬福有任何會面、交談或書信往返之 接觸，兩造公司人員於當日亦無接觸，故原告主張於該日被 告人員告知願意支付1 個月租金之服務費用，顯非事實。 ⒉至於107 年4 月25日、26日，原告公司人員雖有帶領被告公 司人員赴神達公司查看場地，但此等帶看行為，充其量僅能 視為促進契約成立之要約，即係原告為爭取締約機會，創造 媒介成功之可能。且原告於本案審理中亦自承有與神達公司 簽立仲介契約，後亦有就此收取仲介服務報酬，故應認原告 係基於其與神達公司間之居間契約，以神達公司受任人之地 位而帶領被告公司查看現場，自不能僅因有此帶看行為，遽 認兩造有成立居間契約。甚者，於107 年5 月17日被告人員 劉如芬已表示無法承租系爭廠房，而曾請李萬福留下神達公



司如原證三神達公司回覆之資料，但卻遭李萬福拒絕。是以 若兩造確有成立居間契約，則原告本應依民法第565 條、第 567 條第1 項之規定，就其所知，據實報告被告，李萬福焉 有拒絕而不予提供之理，足認兩造確無成立居間契約。 ㈡縱兩造確有成立居間契約，但被告並無以不正方法規避仲介 費用，故原告仍不得請求居間報酬：
⒈本件原告已自認其所謂兩造間已成立之居間契約，係屬媒介 居間，且就原告所提出之說明，亦可認應屬居間契約，但被 告係自行與神達公司協商後而簽立系爭租賃契約，並非因原 告之媒介而成立，或因原告之報告而致簽約，故原告於法亦 無請求被告給付居間報酬之理由。
⒉再者，兩造既無簽立書面之居間契約，且對於居間報酬之確 切金額亦未合致，故被告拒絕原告繼續提供服務，但非拒絕 原告已經媒介完成就緒之契約，並無主觀上故意拒絕之可言 。再者，於被告拒絕原告繼續提供服務前，不論是原告向被 告轉知之出租條件（出租面積1,400 坪、每月每坪租金800 元、租金總額為112 萬元）或神達公司於107 年5 月16日提 出之出租條件（出租面積2,013 坪，每月每坪租金800 元、 租金總額161 萬400 元）、被告所提出之承租條件（承租面 積2,000 坪、每月每坪租金700 元、租金總額為140 萬元） ，其間差異甚大，顯見對於「每坪租金」及「租賃面積」等 之必要之點並無達成共識，神達公司亦未針對被告於107 年 4 月30日、5 月7 日所提出之其他需求，於107 年5 月16日 之答覆中完全同意，是依上開情形，實際上並未達可以簽約 程度之共識，而無原告媒介「已就緒契約」之情形，即無原 告所稱被告故意拒絕訂約之情事。
⒊況被告後與神達公司所簽立之自訂租約，其租賃內容為承租 面積為1,945.8 坪、每月每坪租金720 元，每月租金總價為 140 萬976 元，確與原告上開轉知之租賃內容、神達公司回 覆之內容，均不相同。意即原告與神達公司於媒介期間所告 知之承租內容與被告後來自行簽立之自訂租約內容，並不相 同，該自訂租約之所以可順利完成，乃係因神達公司願意退 讓承租條件所致。
⒋再者，被告人員鄭弘奇前往廠勘時，原告人員俞世偉即向鄭 弘奇表示，如對承租廠房一事有任何問題，可與神達公司呂 學敏直接聯繫，且呂學敏更於107 年5 月17日將其於107 年 5 月16日寄給原告之信件（原證三）寄予鄭弘奇，是被告於 居間期間前後與神達公司聯繫，自無違反誠信可言。 ㈢並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。如受不利之 判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。




三、本院之判斷：原告主張兩造已成立居間契約，但被告公司人 員劉如芬卻於107年5月17日向原告人員李萬福表示拒絕原告 繼續提供服務，而不願訂立原告媒介就緒之契約；而被告對 於其公司人員劉如芬確於上開時日表示拒絕原告提供服務部 分並不爭執，但以上開情詞為辯。而神達公司確與原告於10 7 年7 月31日簽立委託租賃契約書，約定由原告為神達公司 仲介系爭廠房之出租事宜，委託出租之面積為1,945.8 坪， 每月租金為140 萬976 元，神達公司並同意支付相當於0.7 個月租金之服務報酬，且於107 年12月17日給付服務費用98 萬653 元（如含匯款費為98萬683 元）予原告等情，亦有該 委託租賃契約書、發票附個人資料卷及本 院卷第147 頁至 第149 頁可參。是本案之爭點即為：兩造是否成立居間契約 ？係成立何種居間契約？被告是否有故意以不正當行為阻止 居間報酬條件成就？原告之請求是否有據？茲分述如下： ㈠兩造是否成立居間契約？係成立何種居間契約？ ⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會， 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。如依情形，非受報 酬，即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報 酬額者，按照價目表所定給付之；無價目表者，按照習慣給 付。居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報 酬。民法第565 條、第566 條、第568 條第1 項分別定有明 文。是民法第565 條所定之居間有二種情形，一為報告訂約 機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不 以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報 告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居 間而成立契約時，應許其請求（最高法院52年台上字第2675 號判決意旨參照）。至媒介居間，則以斡旋於委託人與相對 人雙方之間，折衷協調並為之說合，以促成雙方當事人訂立 契約，如委託人與相對人因其斡旋而訂立契約，媒介居間人 始得請求報酬。
⒉是查，參以兩造上開陳述，可認不論是原告或被告均主張應 給付原告報酬之時機，係原告為被告與神達公司間之租賃條 件折衷協調，並因此達成租賃契約之時，是兩造若有成立居 間契約，當為媒介居間契約，而非報告居間契約，合先敘明 。
⒊再查，兩造雖爭執原告公司人員李萬福是否曾於107年4月24 日前往被告公司與劉如芬洽談居間契約之細節，包括表示如 被告不同意給付報酬，原告即不繼續提供居間服務等，及被 告人員劉如芬在李萬福離去後，是否自行以電話再聯繫李萬 福並同意給付報酬等，而就該部分兩造所各自傳喚之證人李



萬福、劉如芬到庭就此之證述（參本院卷第214頁至第227頁 、第314 頁至第316 頁、第446 頁至第449 頁），亦分別同 原告之主張及被告之答辯，難辨真偽；另被告雖提出被告公 司關於劉如芬於4 月24日該日之到勤刷卡紀錄（參本院卷第 459 頁至第465 頁），欲證明劉如芬當日並不在李萬福所述 會面之處即被告位於龜山之廠區，而係位於被告在台北之辦 公室，然該等刷卡紀錄係由被告所提出，且被告自承並不強 制員工每日須刷卡登記、員工經常成群結伴跟隨他人進出而 未另行刷卡（參本院卷第457 頁），即該刷卡紀錄並無法真 實反映員工出入龜山廠區之情形，故本院並無法驗證該等紀 錄是否正確，是若僅以該等紀錄而來確認究係李萬福或劉如 芬所證述情節為真實，再據以認定原告之主張或被告之答辯 有理由，即有未當。再參以兩造上開陳述，均不否認原告人 員李萬福與被告人員劉如芬於107 年5 月7 日當日早上有於 被告公司龜山廠區見面，被告劉如芬並有向李萬福陳稱如神 達公司所出租之系爭廠區之每月每坪租金可降至700 元，被 告即願意給付原告相當於1 個月租金之居間報酬部分（參本 院卷第222 頁），被告雖辯稱劉如芬提出該部分要求時，原 告人員李萬福未予承諾，故認兩造居間契約應不成立。然查 ，證人劉如芬在與李萬福於當日早上會面後，即於當日下午 寄發郵件予李萬福，除了重申租金為每坪700 元後，並記載 「請幫我們促成此案，如果真的沒希望，也請儘早讓我們知 道，好另作安排」等語，且告知其他租賃要求（參附本院卷 第105 頁之被證一電子郵件），可認被告人員劉如芬與李萬 福碰面後，係繼續要求李萬福為被告公司承租系爭廠區一事 加以斡旋並折衷租賃條件，未見劉如芬存有「李萬福並未同 意達成每月每坪租金700 元之條件，即由被告給付相當於1 個月租金之報酬」，而不再請求李萬福提供居間服務之情形 。且兩造均不否認原告人員李萬福、俞世偉自107 年4 月開 始即積極處理被告與神達公司之租賃契約一事，若劉如芬或 被告至107 年5 月7 日均未同意與原告成立居間契約及同意 給付原告居間報酬，原告不可能大費周章為被告挑選租賃物 件、帶看租賃標的、協調租賃條件。故綜上可認，兩造最遲 至107 年5 月7 日以前，應確已成立口頭之居間契約，即如 神達公司願將每月每坪租金降至700 元並順利簽立租賃契約 ，被告願意給付原告相當於1 個月租金之居間報酬之條件。 ⒋至被告雖辯稱原告人員之所以偕同被告人員帶看系爭廠區， 係因為原告已與神達公司簽立居間契約，為完成該契約，始 帶被告人員至系爭廠區確認實際狀況。然原告雖與神達公司 簽立居間契約，已如所述。然原告並非一開始即提出系爭廠



區做為居間租賃契約之標的，而係依被告對於面積之需求， 提出兩個租賃標的物供被告選擇，此亦為被告所不爭執。故 可認原告是立於被告之立場為被告提出居間服務，被告則係 因避免所承租物件有違章建築，始恰好選擇神達公司之系爭 廠房；被告人員劉如芬並曾於107 年4 月30日以電子郵件告 知原告李萬福：「如果房東的條件無法達成共識，是否有其 他龜山林口2,000 坪廠房的物件」等情（參本院卷第125 頁 ），即被告亦表示原告可提供系爭廠房以外之廠房做為居間 租賃標的，不以系爭廠房為限。況證人劉如芬亦到庭證稱其 並未問過李萬福是否受到神達公司之委託來仲介一情（參本 院卷第226 頁），表示被告亦不清楚原告與神達公司間之關 係，被告人員劉如芬、鄭弘奇自無法意識到原告所為之各項 行為，係在為神達公司提供居間服務，卻仍自107 年4 月開 始，即要求李萬神帶看廠區、提供被告自身租賃條件，請李 萬福轉知神達公司人員回覆，並請求李萬福居中協調租賃內 容等，均足證劉如芬確已代理被告公司與原告成立口頭居間 契約，並以委託人之地位請原告提出居間服務。是被告就此 再辯稱兩造並無簽立書面居間契約，原告李萬福亦未就劉如 芬之要約提出承諾，故兩造間並無成立居間契約一詞，即無 足採。
㈡被告是否有故意以不正當行為阻止給付居間報酬條件成就？ 原告之請求是否有據？
⒈按「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其 條件之成就者，視為條件已成就」，民法101條1項定有明文 。又居間契約係勞務契約之一種，其無規定之事項，自可適 用委任之規定，故依民法第529 條、549 條之規定，居間契 約當事人之任何一方，均得隨時終止契約。是查，兩造確有 成立居間契約，且被告係要求如原告可達成每月每坪租金70 0 元之條件，即給予原告相當於1 個月租金之報酬，已如上 述。是如原告已居間協調好合於被告所提出及要求之租賃條 件，即身為居間人之原告所媒介之契約，在行將成立之際， 身為委託人之被告卻故意告知原告不用再提供居間服務，而 終止兩造間之居間契約，依民法第101 條第1 項之法理，應 可認有故意以不正當行為阻止給付居間報酬之條件成就，而 視為居間業已成功，原告不失報酬請求權。
⒉然查，參以原證一所示107 年4 月23日電子郵件（院卷第13 頁）、被證三所示帶看簽名表（院卷第123 頁）、被證四所 示109 年4 月30日電子郵件（院卷第125 頁）、證人李萬福 、劉如芬就107 年5 月7 日當日來往情形之證詞（院卷第22 2 頁、第221 頁）、被證一所示107 年5 月7 之信件（院卷



第105 頁）、原證三所示107 年5 月16日電子郵件之信件往 來內容（院卷第21頁）、證人李萬福、劉如芬就107 年5 月 17日當日來往情形之證詞（院卷第219 頁、第222 頁），可 知：①被告於107 年4 月23日之租賃條件為要求承租面積達 2, 000坪。②於107 年4 月25日原告轉知神達公司之出租條 件為出租面積1,400 坪，每月每坪租金為800 元。③於107 年4 月30日被告要求承租之面積為2,000 坪。④原告於107 年5 月7 日仍轉知神達公司之租賃面積1,400 坪，每月每坪 租金為800 元，被告於當日則告知被告所能同意租賃條件， 關於每月每秤租金僅為700 元。⑤原告李萬福於107 年5 月 17日告知被告之出租條件為租賃面積可達2,013 坪、每月每 坪租金並無調整，仍為800 元，每月租金總額為161 萬400 元。是由此可認【從107 年4 月23日至5 月17日為止，被告 需求之面積始終為2,000 坪，然神達公司透過原告公司轉知 之租賃條件，係至107 年5 月16日始同意逾2,000 坪之出租 面積，且自107 年4 月25日至5 月17日止，每月每坪租金條 件始終為800 元，並未更改，此與被告之要求並不相符】。 縱如證人李萬福所證述，其有向劉如芬表示可以將租金條件 談至750 元，但是否可達成此期待，仍有未定，且750 元仍 與被告700 元之要求，相差50元，若以2,000 坪為計算，每 月即多10萬元，每年即多120 萬元，此等差距不可謂之不大 ；況除上開每坪租金外，就被告要求之其他租賃條件，例如 出租人所提供之汽、機車停車位之數量、費用及租金（被告 要求神達公司提供基本之30個汽車停車位及70個機車停車位 ，超過部分再增加費用）、是否每年調漲租金等均未達成合 致（參本院卷第23頁），意即至107 年5 月17日時，原告為 被告所居間之租賃契約內容，尚未達合於被告租賃條件之程 度，且未合致部分為最關鍵、亦為被告最在意之「每月每坪 租金」部分。是被告人員劉如芬於107 年5 月17日與李萬福 會面時，因見原告所轉知神達公司同意之出租條件仍未與被 告之承租要求達成合致，故向李萬福表示拒絕原告再繼續提 供服務，應有終止該媒介居間契約之意，但並無故意以不正 當行為阻止給付居間報酬條件成就之情形，原告就此部分之 主張實屬無據。甚者，被告與神達公司雖於107 年7 月27日 成立房屋租賃契約書，約定由被告承租神達公司所提供之系 爭廠房，面積共計1,945.8 坪，房屋及其附屬公共設施租金 每坪每月為720 元，房屋及其附屬公共設施每月租金140 萬 976 元，並約定室外機車、汽車每格租金各為200 元、3,00 0 元及可供承租之數量（汽車不得逾20格、機車不得逾70格 ），並經公證，此有該契約書附本院卷第109 頁至第122 頁



。然此等租賃內容，與被告公司及原告所居間報告神達公司 於107 年5 月17日以前所分別願意承租及提供出租之條件， 均不相同。尤其是每月每坪租金720 元部分，更較李萬福所 證稱其於107 年5 月17日向劉如芬表示可談到之條件（即每 坪750 元）更為優惠，更貼近被告之要求，且為神達公司單 方面釋出降低每月每坪80元之租金之善意始達成。是以，被 告終止與原告間之居間契約，並非係為避免居間報酬之給付 ，而係不滿意原告所居間之租金數額，意即被告與神達公司 並非以原告所居間媒介之租賃內容訂立系爭租賃契約。準此 ，原告自無從以被告中途終止契約，而認被告有故意阻止居 間報酬給付條件成就或有違誠信原則之情形，並據以提起本 件訴訟，要求被告給付居間報酬。且因兩造並無簽立書面契 約，復無約定居間委託期間，及只要被告於終止契約或契約 期滿後一定期間，承租或買受原告曾介紹客戶之不動產，即 須給付居間報酬，是原告當無請求被告給付報酬之依據，至 訴外人神達公司之所以仍給付報酬予原告，係因原告與神達 公司所簽立之委託租賃契約書第7 條第2 項就此部分有所約 定所致（參本院個資卷），故原告雖可依約向神達公司收取 報酬，卻無從向被告請求居間報酬，附此敘明。四、綜上所述，原告依據民法第568 條、第101 條第1 項及兩造 所成立居間契約，請求被告給付居間報酬，並無理由，應予 駁回。再原告之訴經駁回之部分，其假執行之聲請均已失所 附麗，應併駁回之。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
　
中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
　
民事第三庭 法 官 林靜梅
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 8 月 3 日
　
書記官 鄭敏如