損害賠償
臺灣桃園地方法院(民事),重訴字,107年度,510號
TYDV,107,重訴,510,20200731,1

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臺灣桃園地方法院民事判決      107年度重訴字第510號
原   告 陳如意 

      楊肅懿 
共   同
訴訟代理人 黃士洋律師
被   告 林淑卿 

訴訟代理人 郭佩君律師
被   告 劉祥鳳 

訴訟代理人 劉其來 
      張運弘律師
上 一 人
複 代理人 李大偉律師
被   告 信義房屋股份有限公司(原名:信義房屋仲介股
      份有限公司)

法定代理人 薛健平 
訴訟代理人 林珪嬪律師
      翁詩淳律師
上列當事人間損害賠償事件,本院於民國109 年6 月23日言詞辯
論終結,判決如下:
主 文
一、被告林淑卿應給付原告陳如意新臺幣488,000 元,及自民國 107 年11月11日起至清償日止,按年息5 %計算之利息。二、被告信義房屋股份有限公司應給付原告陳如意新臺幣488,00 0 元,及自民國107 年10月30日起至清償日止,按年息5 % 計算之利息。
三、本判決第一、二項所命給付,如任一被告已為給付,他被告 於同額範圍內免給付義務。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告林淑卿信義房屋股份有限公司連帶負擔3 %,原告陳如意負擔47%,餘由原告楊肅懿負擔。六、本判決第一項得假執行,但被告林淑卿如以新臺幣488,000 元為原告陳如意預供擔保,得免為假執行。
七、本判決第二項得假執行;但被告信義房屋股份有限公司如以 新臺幣488,000 元為原告陳如意預供擔保,得免為假執行。八、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由




壹、程序方面:
一、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求之 基礎事實同一者,不在此限,民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。原告起訴係聲明如後開原告訴之聲明中先位 聲明所示,嗣於本院審理中追加備位聲明如後開原告訴之聲 明中備位聲明所示(本院卷二第90至92頁),核其請求均係 基於同一基礎事實即原告陳如意楊肅懿經由被告信義房屋 股份有限公司(下稱信義房屋公司)居間介紹分別向被告林 淑卿及劉祥鳳買受停車位之事實,合於上開規定,應予准許 。
二、被告信義房屋公司於本院審理中更名,且法定代理人由周俊 吉變更為薛健平,茲由薛健平檢附公司變更登記事項表具狀 聲明承受訴訟(本院卷二第118 至121 頁),並由本院送達 對造,合於民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項、第176 條規定,應予准許。
貳、實體方面:
一、原告主張:
甲、先位部分:
㈠原告陳如意於民國105 年9 月25日透過被告信義房屋公司 居間介紹向被告林淑卿購買桃園市○○區○○路00號4 樓 建物及其坐落土地(下稱系爭不動產A )暨地下二層編號 31停車位(下稱系爭B2車位),業已給付新臺幣(下同) 888 萬元買賣價金,詎原告陳如意於107 年2 月12日收受 桃園市政府建築管理處107 年2 月12日桃建拆字第107000 7596號函文(下稱系爭建管處函文)通知桃園市○○區○ ○路00○00號(長春藤社區)增建地下第二層停車場使用 係屬違章建築,應自行拆除等語,方知被告林淑卿及信義 房屋公司之業務員王信雄、許由德在締約過程中共同隱匿 系爭B2車位所在之地下二層為應拆除之違章建築,將系爭 B2車位所在位置記載為地下一層,致原告陳如意誤信所買 停車位是有產權的停車位,而受有停車位價金120 萬元之 損失。
㈡原告楊肅懿於106 年6 月12日透過被告信義房屋公司居間 介紹向被告劉祥鳳購買桃園市○○區○○路00號3 樓建物 及其坐落土地(下稱系爭不動產B )暨地下一層編號21停 車位(下稱系爭B1車位),業已給付850 萬元買賣價金, 詎原告楊肅懿於107 年2 月12日收受系爭建管處函文,方 知被告劉祥鳳信義房屋公司之業務員許由德在締約過程 中共同隱匿系爭B1車位無專用權之事實,致原告楊肅懿受 有停車位價金120 萬元之損失。




㈢被告信義房屋公司未提供合於專業水準之服務,違反消費 者保護法第7 條規定,且刊登不實廣告稱系爭B2車位是有 產權的停車位、稱系爭B1車位是有專用權之停車位,違反 消費者保護法第22條規定,致原告各受有停車位價金120 萬元之損失,依消費者保護法第51條規定,被告信義房屋 公司各應賠償5 倍懲罰性違約金即600 萬元予原告陳如意楊肅懿
㈣爰依民法第184 條第1 項、第185 條、第188 條、消費者 保護法第51條規定,提起本件訴訟,請求擇一為原告勝訴 判決等語。並先位聲明:
1.被告林淑卿信義房屋公司應連帶給付原告陳如意120 萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息 5 %計算之利息。
2.被告劉祥鳳信義房屋公司應連帶給付原告楊肅懿120 萬元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息 5 %計算之利息。
3.被告信義房屋公司應給付原告陳如意600 萬元,及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5 %計算之利 息。
4.被告信義房屋公司應給付原告楊肅懿600 萬元,及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5 %計算之利 息。
5.願供擔保,請准宣告假執行。
乙、備位部分:
㈠原告陳如意向被告林淑卿購買之系爭B2停車位係屬應拆除 之違建,有物之瑕疵,原告陳如意業於107 年6 月7 日以 存證信函通知被告林淑卿上開瑕疵,並以起訴狀繕本送達 行使減少價金之權利,依民法第179 條及第227 條第1 項 規定,被告林淑卿應給付原告陳如意停車位價金120 萬元 。
㈡原告楊肅懿向被告劉祥鳳購買之系爭B1停車位非專用停車 位,依住戶規約上記載為共用,有物之瑕疵及權利瑕疵, 原告楊肅懿業於107 年6 月7 日以存證信函通知被告劉祥 鳳上開瑕疵,詎被告劉祥鳳在買賣契約上記載之地址虛偽 致該信遭以查無此址為由退件,不能歸責原告楊肅懿。嗣 原告楊肅懿並以起訴狀繕本送達行使減少價金之意思表示 ,依民法第179 條、第353 條及第227 條第1 項規定,被 告劉祥鳳應給付原告楊肅懿停車位價金120 萬元。 ㈢系爭B2停車位為違建,然被告信義房屋公司在廣告上記載 該停車位「有產權」、在買賣契約上記載該車位「登記於



共有部分建號9600」,顯然未依不動產經紀業管理條例之 規定盡調查及說明義務,應依不動產經紀業管理條例第26 條第2 項、民法第227 條第1 項、第226 條規定,賠償原 告陳如意停車位價金120 萬元。
㈣系爭B1停車位為共用車位,然被告信義房屋公司在買賣契 約上記載該停車位為「個人專用」,顯然未依不動產經紀 業管理條例之規定盡調查及說明義務,應依不動產經紀業 管理條例第26條第2 項、民法第227 條第1 項、第226 條 規定,賠償原告楊肅懿停車位價金120 萬元。 ㈤被告信義房屋公司未提供合於專業水準之服務,違反消費 者保護法第7 條規定,且刊登不實廣告稱系爭B2車位是有 產權的車位、稱系爭B1車位是有專用權之車位,違反消費 者保護法第22條規定,致原告各受有停車位價金120 萬元 之損失,依消費者保護法第51條規定,應各賠償5 倍懲罰 性違約金即600 萬元予原告陳如意楊肅懿。 ㈥爰依民法第179 條、第353 條及第227 條第1 項、第226 條、不動產經紀業管理條例第26條第2 項、消費者保護法 第51條規定,提起本件訴訟,請求擇一為原告勝訴判決等 語。並備位聲明:
1.被告林淑卿應給付原告陳如意120 萬元,及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止,按年息5 %計算之利息。 2.被告信義房屋公司應給付原告陳如意120 萬元,及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5 %計算之利 息。
3.被告劉祥鳳應給付原告楊肅懿120 萬元,及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止,按年息5 %計算之利息。 4.被告信義房屋公司應給付原告楊肅懿120 萬元,及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5 %計算之利 息。
5.被告信義房屋公司應給付原告陳如意600 萬元,及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5 %計算之利 息。
6.被告信義房屋公司應給付原告楊肅懿600 萬元,及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5 %計算之利 息。
7.第1 項、第2 項請求之金額,如任一被告履行後,另項 被告於給付範圍內,免給付義務。
8.第3 項、第4 項請求之金額,如任一被告履行後,另項 被告於給付範圍內,免給付義務。
9.願供擔保,請准宣告假執行。




二、被告則以:
㈠被告林淑卿
1.被告林淑卿於101 年12月9 日向訴外人黃宗德黃暉雅 購買系爭不動產A 及系爭B2車位後,隨即分別於102 年 1 月11日出租予他人,租約分別於104 年7 月31日及10 5 年1 月10日屆至,被告林淑卿未曾入住,自始不知地 下二層整層均屬違章建築
2.被告林淑卿於105 年間委託被告信義房屋公司銷售系爭 不動產A 及系爭B2車位,原告陳如意有意購買,於105 年9 月25日簽訂買賣契約時,被告信義房屋公司業務員 王信雄向被告林淑卿表示,為使不動產說明書之內容與 謄本或使用執照等相關文件所示一致,請被告林淑卿信義房屋買賣仲介一般委託書(下稱仲介委託書)上停 車位位置由B2更改為B1,並裝訂於買賣契約書後做為附 件。被告林淑卿因信任被告信義房屋公司專業,因此配 合更改。
3.被告林淑卿非專業人士,無法知悉地下二層為違章建築 ,未曾隱匿,亦無任何可歸責事由,原告陳如意於購買 前已親至現場查看,明知瑕疵仍願購買,被告林淑卿不 負瑕疵擔保責任。又買賣契約第9 條第6 項已約定:「 違章建築物部分:…若在交屋後被通知須拆除(或被拆 除)時,則由買方自行負擔風險。…。」,本件係於交 屋後之107 年2 月12日才被通知地下二層係違章建築, 自應由原告陳如意自負風險,其請求被告林淑卿負賠償 責任為無理由。
4.並聲明:原告之訴駁回。如受不利之判決,願供擔保請 准宣告免為假執行。
㈡被告劉祥鳳
1.被告劉祥鳳於101 年12月3 日向訴外人黃宗德、黃意婷 購買系爭不動產B 及系爭B1車位,嗣於106 年6 月12日 出售予原告楊肅懿相同之車位,原告楊肅懿迄今仍使用 、收益系爭B1車位,被告劉祥鳳無任何瑕疵給付之情形 ,原告楊肅懿請求被告劉祥鳳賠償為無理由。
2.並聲明:原告之訴駁回。如受不利之判決,願供擔保請 准宣告免為假執行。
㈢被告信義房屋公司:
1.被告信義房屋公司受被告林淑卿委託後,隨即派員對屋 況進行查驗並調閱建物謄本及建物測量成果圖,由於共 用部分僅顯示地下層,而被告林淑卿在買賣仲介委託書 之車位現況標示位置填寫「地下層第B2層」,產權調查



人員遂向接案之業務員王信雄查證,確認該社區電梯只 能到1 樓,地下層只有1 層,但有上、下落差,而系爭 B2車位在較低之層面,才會請被告林淑卿在委託書上將 B2層更改為B1層。又從建物謄本及建物測量成果圖無法 確認地下層之用途、是否有合法增建,且桃園市政府未 提供違建查詢之公開管道(臺北市政府則有違建查報案 件查詢系統),故被告信義房屋公司僅能向賣方確認, 當時被告林淑卿表示社區地下層現況做停車使用,並提 出繳納管理費收據,作為共用部分約定專用證明。被告 信義房屋公司據實告知原告陳如意,並於不動產說明書 註記如附表一所示內容,於買賣契約上亦有再次提醒, 被告信義房屋公司已盡調查及說明義務,原告陳如意仍 同意購買,且在買賣契約第17條第14項記載買方無須申 請使用執照,又原告陳如意自買受系爭B2車位後仍實際 使用、收益,未受有損失,故其請求被告信義房屋公司 賠償為無理由。
2.被告信義房屋公司受被告劉祥鳳委託後,隨即派員對屋 況進行查驗並調閱建物謄本及建物測量成果圖,因無法 得知地下層之使用用途,故於不動產說明書註記如附表 二所示內容,於買賣契約上亦有再次提醒,被告信義房 屋公司已盡調查及說明義務,原告楊肅懿仍同意購買, 且在買賣契約第17條第11項記載買方無須申請使用執照 ,又原告楊肅懿自買受系爭B1車位後仍實際使用、收益 用,未受有損失,故其請求被告信義房屋公司賠償為無 理由。
3.再者,消費者保護法第7 條規定保護之範圍,不包括純 粹經濟上損失,原告請求停車位價值之減損,無上開規 定適用,被告信義房屋公司既無違反消費者保護法之規 定,原告請求被告信義房屋公司依消費者保護法第51條 規定賠償懲罰性違約金即無理由。
4.並聲明:原告之訴駁回。如受不利之判決,願供擔保請 准宣告免為假執行。
三、經查:㈠原告陳如意於105 年9 月25日透過信義房屋公司居 間介紹向被告林淑卿購買系爭不動產A 暨系爭B2車位,業已 給付888 萬元買賣價金(停車位未單獨計價)。㈡原告楊肅 懿於106 年6 月12日透過被告信義房屋公司居間介紹向被告 劉祥鳳購買系爭不動產B 暨系爭B1車位,業已給付850 萬元 買賣價金。㈢原告陳如意於107 年2 月12日收受系爭建管處 函文通知系爭B2車位所在之地下第二層停車場使用係屬違章 建築,應自行拆除等情,有買賣契約、系爭建管處函文在卷



可稽(本院卷一第37至54、55、56、80至97頁),且為兩造 所不爭執,堪信為真實。
四、得心證之理由:
甲、先位部分:
原告陳如意主張被告林淑卿信義房屋公司隱匿系爭B2車位 所在之地下第二層停車場使用係屬違章建築;原告楊肅懿主 張被告劉祥鳳信義房屋公司隱匿系爭B1車位為無專用權之 車位;爰依民法第184 條第1 項、第185 條、第188 條、消 費者保護法第51條規定提起先位訴訟等情,為被告所否認, 並以前詞置辯,故本件先位部分爭點為:㈠被告林淑卿及信 義房屋公司是否負民法第184 條第1 項侵權行為損害賠償責 任?㈡被告劉祥鳳信義房屋公司是否負民法第184 條第1 項侵權行為損害賠償責任?㈢被告信義房屋公司是否負消費 者保護法第51條規定之懲罰性違約金賠償責任?分述如下: ㈠被告林淑卿信義房屋公司不負民法第184 條第1 項侵權 行為損害賠償責任。
1.按因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償 責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦 同,民法第184 條第1 項定有明文。又過失侵權行為限 於侵害「權利」,如被侵害者為權利以外之利益,尤其 是純粹經濟上損失,僅能適用民法第184 條第1 項後段 或第2項規定。
2.原告陳如意主張被告林淑卿信義房屋公司共同隱匿系 爭B2車位所在之地下第二層停車場使用係屬違章建築, 使原告陳如意受有停車位價金損失120 萬元乙節,經核 原告陳如意交付價金係為給付其買受系爭不動產A 暨系 爭B2車位之對價(總價888 萬元,停車位未單獨計價) ,原告陳如意之金錢(貨幣)所有權並未受侵害,原告 陳如意所受損害為系爭B2車位為違章建築之價值減損, 屬純粹經濟上損失,故原告陳如意依民法第184 條第1 項前段請求被告林淑卿信義房屋公司負損害賠償責任 ,即屬無據,本院僅就被告林淑卿信義房屋公司是否 有民法第184 條第1 項後段之「故意」侵害行為論述。 3.原告陳如意固主張被告林淑卿在仲介委託書上將停車位 位置由「地下層第B2層」改為「地下層第B1層」,及訴 外人黃宗德於臺灣桃園地方檢察署108 年度偵字第0000 0 號黃宗德等人被訴詐欺案件(下稱另案偵查)中辯稱 出售系爭B2車位予被告林淑卿時有告知是違章建築等語 ,足以證明被告林淑卿有故意隱匿之情形云云。惟查: ⑴依仲介委託書上車位現況標示欄記載車位位置由「地



下層第B2層」改為「地下層第B1層」,產權記載「無 獨立權狀,登記於共有部分建號9600,依照與起造人 約定、分管契約或依現狀移轉使用。」(本院卷一第 24頁)。
⑵被告林淑卿於另案偵查中辯稱略以:這是在簽買賣契 約時才改的,是被告信義房屋公司的仲介王信雄要求 我改成B1,他那時候跟我說是為了符合相關文件,大 概是謄本或使用執照的文件,我有說我的車位是在B2 等語(107 年度他字第5446號卷,下稱他字卷,卷三 第55頁反面);訴外人王信雄於另案偵查中證稱略以 :代書按照產權調查表第五點,鑑價部表示只有地下 一層,請我們和屋主更改委託書、車位位置,我在更 改當下有和買賣雙方及買方仲介許由德再度表示,我 們的位置是在地下層的下層等語(他字卷三第128 頁 )。則依被告林淑卿及訴外人王信雄上開陳述,尚難 認被告林淑卿於締約時明知系爭B2車位是違章建築。 ⑶黃宗德固於另案辯稱略以:出售系爭B2車位予被告林 淑卿時有告知是系爭B2車位違章建築也沒有所有權狀 云云(他字卷四第2 頁反面),然查,依黃宗德與被 告林淑卿之買賣契約觀之,被告林淑卿於101 年12月 9 日向黃宗德黃暉雅購買系爭不動產A 及系爭B2車 位,總價800 萬元,並未記載系爭B2車位違章建築, 且附有地下室二樓停車位編號平面圖(本院卷一第28 2 至292 頁);對比被告劉祥鳳於101 年12月3 日向 黃宗德、黃意婷購買系爭不動產B 及系爭B1車位,總 價亦為800 萬元,且附有地下室一樓停車位編號平面 圖(本院卷一第367 至373 頁),二屋面積差異不大 、購買時間僅相差1 週,倘黃宗德於出賣時有告知被 告林淑卿系爭B2車位為違章建築,被告林淑卿怎可能 以相同價格購買違章建築停車位,足認黃宗德所述不 實。
⑷而原告陳如意於107 年2 月12日收受系爭建管處函文 ,方知系爭B2車位所在之地下第二層停車場使用係屬 違章建築,被告林淑卿同為一般無不動產專業知識之 人,亦難期待其於主管機關通知前即知悉系爭B2車位 為違章建築,原告陳如意既未舉證證明被告林淑卿故 意隱匿系爭B2車位為違章建築,則原告陳如意請求被 告林淑卿負民法第184 條第1 項後段之侵權行為損害 賠償責任,即屬無據。
4.原告陳如意固主張被告信義房屋公司受僱人王信雄、許



由德刊登廣告記載系爭B2車位有產權,故意對原告陳如 意隱匿系爭B2車位為違章建築云云,惟查:
⑴依許由德刊登之系爭不動產A 銷售廣告單上記載車位 資料為「有(坡道平面)編號31有產權地下1 層」( 本院卷一第308 頁)。
王信雄於另案偵查中證稱略以:不動產說明書是由鑑 價部同仁製作,鑑價部同仁有跟我照會,他們看到的 建物測量成果圖只有地下層,而委託人的委託書上面 表示是B2層,我回答我看到的車位位置是地下層的下 層,而地下層有分上下兩層。我無法判斷是否屬違建 ,要由鑑價部調查等語(他字卷三第127 頁反面)。 ⑶許由德於另案偵查中辯稱略以:我們看完房屋,回來 講解不動產說明書時,有注意到車位是地下二層,我 有打電話給王信雄,他說這是地下層上下層,因為我 們建物測量成果圖上只有寫地下層,現場有一個坡道 下去,有二個地板,是不是違建可能需要更多資料, 我遇到其他住戶,也都沒有跟我反應是違建等語(他 字卷三第104 頁)。
⑷綜合上開銷售廣告、王信雄及許由德之陳述,至多僅 能認被告信義房屋公司未盡調查義務,尚難認有何明 知違章建築而故意隱匿之情形,故原告陳如意主張被 告信義房屋公司應負民法第184 條第1 項後段、第18 5 條、第188 條侵權行為損害賠償責任,均無理由。 ㈡被告劉祥鳳信義房屋公司不負民法第184 條第1 項侵權 行為損害賠償責任。
1.按公寓大廈等集合住宅之買賣,建商與各承購戶約定, 公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用 者,除別有規定外,應認共有人間已合意成立分管契約 。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分,他共 有人嗣後將其應有部分讓與第三人,除有特別情事外, 其受讓人對於分管契約之存在,通常即有可得而知之情 形,而應受分管契約之拘束(最高法院98年度台上字第 633 號民事判決意旨參照)。
2.原告楊肅懿主張被告劉祥鳳信義房屋公司業務員許由 德在締約過程中共同隱匿系爭B1車位無專用權之事實, 致原告楊肅懿受有停車位價金120 萬元之損失乙節。經 查:
⑴系爭不動產B 建築完成日期90年7 月10日,停車位登 記在桃園區埔子段埔子小段9600建號(下稱9600建號 )之共用部分,權利範圍74分之2 ,9600建號於84年



10月3 日建築完成,總面積共1685.80 平方公尺,平 面圖載有「防空避難室兼作停車空間」之註記,有建 物登記謄本、建物測量成果圖、桃園市政府建築管理 處108 年1 月15日桃建拆字第1070088734號函附之地 下室平面圖在卷可稽(本院卷一第145 、146 、231 、260 頁)。
⑵依黃宗德於另案偵查中陳稱略以:我是第一手,系爭 不動產A 、B 的土地是我和兄弟的,拿錢委託建商幫 我們蓋房子,車位由我們兄弟間自行分配位置、口頭 約定,7 層樓每戶都有地下1 樓持分等語(他字卷三 第146 頁及反面)。再依被告劉祥鳳於101 年12月3 日向黃宗德、黃意婷購買系爭不動產B 及系爭B1車位 之買賣契約附有地下室一樓停車位編號平面圖(本院 卷一第367 至373 頁),及被告林淑卿於101 年12月 9 日向黃宗德黃暉雅購買系爭不動產A 及系爭B2車 位之買賣契約附有地下室二樓停車位編號平面圖(本 院卷一第282 至292 頁),可知原始起造人及各承購 戶間已合意成立分管契約,將9600建號之共用部分約 定作專用停車位使用,且設有停車位編號平面圖使受 讓人知悉分管約定而受拘束。
⑶被告劉祥鳳於106 年6 月12日將系爭不動產B 及系爭 B1車位出售予原告楊肅懿,在仲介委託書上車位現況 標示欄記載車位位置為「地下層第1 層」,現場編號 第21號,產權記載「無獨立權狀,登記於共有部分建 號9600,依照與起造人約定、分管契約或依現狀移轉 使用」,使用方式記載「個人專用」(本院卷一第69 頁)。另買賣契約第1 條第1 項本買賣標的物停車位 使用約定記載「車位使用如有特別約定(如住戶規約 、區分所有權人會議決議、分管契約、現況使用慣例 等),買方願繼續承受遵守,停車位之使用及管理, 應依照相關法令及其管理機關之規定。」(本院卷一 第82頁),已詳載系爭B1車位「無獨立權狀,登記於 共有部分建號9600」,且記載停車位編號,並已交付 原告楊肅懿占有使用迄今,並未違反買賣契約記載停 車位使用方式為「個人專用」之約定,原告楊肅懿空 言指稱被告劉祥鳳信義房屋公司業務員許由德在締 約過程中共同隱匿系爭B1車位無專用權云云,並不可 採。
⑷原告楊肅懿雖主張停車位之約定專用未記載於住戶規 約,或違反住戶規約而不得專用云云,然原告楊肅懿



迄至言詞辯論終結時均未提出住戶規約,原告楊肅懿 空言主張系爭B1車位為不得專用之車位云云,毫無可 採。
⑸原告楊肅懿另主張被告劉祥鳳信義房屋公司業務員 許由德保證系爭B1停車位是有獨立所有權狀可單獨移 轉之停車位云云,然買賣契約之附件即仲介委託書上 車位現況標示欄之產權已明確記載「無獨立權狀,登 記於共有部分建號9600」(本院卷一第69頁),且依 許由德刊登之系爭不動產A 銷售廣告單上記載車位資 料為「有(坡道平面)編號31有產權地下1 層」(應 為編號21之誤載,本院卷一第309 頁),及依原告楊 肅懿與許由德間LINE對話紀錄,原告楊肅懿稱:「你 方便調給我買房子原始廣告資料,因為大家都在說我 們B1車位是大家共有的,我想要知道我當初原始廣告 資料」等語,許由德回:「誰說的…,我們是有產權 的。」等語(本院卷一第306 、307 頁),所謂停車 位「有產權」依通常觀念,係指有建物所有權之共用 部分,而非指該停車位有獨立之所有權狀,故原告楊 肅懿上開主張顯不足採。
3.承上所述,被告劉祥鳳業已交付有約定專用權之停車位 予原告楊肅懿,合於買賣契約之約定,故原告楊肅懿主 張被告劉祥鳳信義房屋公司業務員許由德在締約過程 中共同隱匿系爭B1車位無專用權之事實,而請求渠等共 同負侵權行為損害賠償責任,為無理由。
㈢被告信義房屋公司不負消費者保護法第51條規定之懲罰性 違約金賠償責任。
1.按消費者保護法第51條關於懲罰性賠償金之規定,旨在 促使企業經營者重視商品及服務品質,維護消費者利益 ,懲罰惡性之企業經營者,並嚇阻其他企業經營者仿效 。本條所謂「依本法所提之訴訟」,於當事人提起之訴 訟,倘係消費者與企業經營者間,就商品或服務所生爭 議之法律關係,而依消費者保護法之規定起訴者即屬之 (最高法院101 年度台上字第744 號民事判決意旨參照 )。
2.次按消費者保護法第7 條規定受保護之財產,不包括具 有瑕疵商品本身的損害及其他純粹上經濟損失(最高法 院105 年度台上字第65號民事判決意旨參照)。若將消 費者保護法第7 條所謂「財產」解為包括純粹財產上利 益,則服務業者一方面要負無過失責任,他方面又承擔 廣泛難以預估的責任,在比較法上查無其例,故亦應作



限制解釋。在服務責任,被害人與提供服務的經營者之 間多有契約關係,通常足以合理規範其因債務不履行而 受之經濟上損失(王澤鑑著民法學說與判例研究第八冊 ,第271 、272 頁,87年9 月出版,三民書局)。 3.原告陳如意主張被告信義房屋公司隱匿系爭B2車位所在 之地下第二層停車場係屬違章建築,受有停車位價金損 失120 萬元乙節,因原告陳如意所受損害為系爭B2車位 為違章建築之價值減損,屬純粹經濟上損失,故原告陳 如意依消費者保護法第51條規定,請求被告信義房屋公 司賠償損害額5 倍之懲罰性賠償金,即屬無據。 4.又被告劉祥鳳業已交付有約定專用權之停車位予原告楊 肅懿,原告楊肅懿並無損害,故原告楊肅懿請求被告信 義房屋公司賠償損害額5 倍之懲罰性賠償金,亦屬無據 。
㈣綜上,原告先位依民法第184 條第1 項、第185 條、第18 8 條、消費者保護法第51條規定請求被告負損害賠償責任 ,均無理由。
乙、備位部分:
原告陳如意主張其向被告林淑卿購買之系爭B2車位為違建, 有物之瑕疵;原告楊肅懿主張其向被告劉祥鳳購買之系爭B1 停車位非專用停車位,有物之瑕疵及權利瑕疵;被告信義房 屋公司未盡調查及說明義務;爰依民法第179 條、第353 條 及第227 條第1 項、第226 條、不動產經紀業管理條例第26 條第2 項、消費者保護法第51條規定,提起備位訴訟等情, 為被告所否認,並以前詞置辯,故本件備位部分爭點為:㈠ 被告林淑卿是否應負物之瑕疵擔保責任?應賠償之金額若干 ?㈡被告劉祥鳳是否應負物之瑕疵擔保責任及權利瑕疵擔保 責任?應賠償之金額若干?㈢被告信義房屋公司是否應負不 動產經紀業管理條例第26條第2 項、民法第227 條第1 項、 第226 條規定之損害賠償責任?㈣被告信義房屋公司是否應 負消費者保護法第51條規定之懲罰性違約金賠償責任?分述 如下:
㈠被告林淑卿應負物之瑕疵擔保責任,應賠償原告陳如意48 8,000 元。
1.按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373 條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦 無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵;買賣 因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責 者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形 ,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金;民



法第354 條第1 項本文、第359 條分別定有明文。次按 ,出賣人所負之權利或物的瑕疵擔保責任,係屬一種法 定責任,依民法第351 條及第355 條規定之反面解釋, 顯不以出賣人對於瑕疵之發生,有故意或過失為必要( 最高法院71年度台上字第2395號民事判決意旨參照)。 2.查系爭B2車位所在之地下第二層停車場使用係屬違章建 築,應自行拆除等情,有系爭建管處函文在卷可稽(本 院卷一第55、56頁),則被告林淑卿所交付予原告陳如 意之系爭B2車位,顯然不符合買賣契約附件委託書所載 「有產權」、「登記於共有部分建號9600」之契約約定 內容及契約約定效用,自屬有物之瑕疵。
3.原告陳如意與被告林淑卿於105 年11月10日辦理交屋( 本院卷一第45頁),原告陳如意於107 年2 月12日收受 系爭建管處函文而知悉系爭B2車位為違建,嗣於107 年 6 月7 日以存證信函通知被告林淑卿上開瑕疵(本院卷 一第208 至211 頁),被告林淑卿於107 年6 月8 日收 受送達(本院卷二第310 頁),原告陳如意並以起訴狀 繕本送達行使減少價金之權利(於107 年10月31日於寄 存送達,本院卷一第151 頁),則原告陳如意請求被告 林淑卿依民法第179 條之規定返還溢領價金自屬有據。

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參考資料
信義房屋股份有限公司 , 台灣公司情報網