臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第540號
原 告 林宜龍
訴訟代理人 楊家寧律師
何文雄律師
複代理人 楊家寧律師
蘇建宇律師（訴訟中解除委任）
李珮瑄律師（訴訟中解除委任）
被 告 賴埈鎰（歿）
陳美圓（即賴埈鎰之繼承人）
賴廷宥（即賴埈鎰之繼承人）
賴以倫（即賴埈鎰之繼承人）
上3 人 之
共 同
訴訟代理人 黃逸仁律師
複代理人 陳苡瑄律師
上列當事人間請求減少價金事件，經本院於民國109 年6 月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告陳美圓、賴廷宥、賴以倫應於繼承被繼承人賴埈鎰遺產 範圍內連帶給付原告新臺幣陸拾貳萬捌仟零參拾元，及自民 國一百零七年六月十日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告陳美圓、賴廷宥、賴以倫於繼承被繼承人賴 埈鎰遺產範圍內連帶負擔百分之二，餘由原告負擔。四、本判決第一項，於原告以新臺幣貳拾萬玖仟參佰肆拾參元為 被告陳美圓、賴廷宥、賴以倫供擔保後，得假執行；但被告 陳美圓、賴廷宥、賴以倫如以新臺幣陸拾貳萬捌仟零參拾元 為原告供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律
關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。查依原告與被告賴埈鎰間所簽立之「不 動產買賣契約書」（下稱系爭契約）第12條第10項約定：「 本約如有爭議致涉訟時，雙方合意以買賣標的所在地之法院 為第一審管轄法院。本約縱經解除亦不影響本條款之適用。 」（見本院卷一第14頁）。而本件買賣標的房屋之門牌號碼 為桃園市○○區○○○街0 號（下稱系爭房屋），即屬本院 管轄區域，依上開合意管轄之約定，本院就本件訴訟自有管 轄權，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款分別定有明文。查，本件原告起訴時，原係以賴埈鎰為 被告，依民法第359 條瑕疵擔保責任之規定，主張減少價金 ，再依不當得利法律關係請求被告返還新臺幣（下同）200 萬元，並聲明：（一）被告應給付原告200 萬元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。（ 二）願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第2 頁）；嗣 經本院命原告陳報被告賴埈鎰之戶籍謄本，原告始行發現被 告賴埈鎰已於起訴前死亡之情事，遂於民國107 年6 月22日 當庭具狀追加陳美圓、賴廷宥、賴以倫即賴埈鎰之繼承人為 被告，並變更第一項聲明為：被告陳美圓、賴廷宥、賴以倫 應於繼承被繼承人賴埈鎰之遺產範圍內，連帶給付原告200 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％ 計 算之利息（見本院卷一第160 頁）；再於108 年1 月8 日具 狀追加依瑕疵擔保責任之規定主張解除契約請求被告返還已 受領之價金，及依系爭契約之約定請求被告給付懲罰性違約 金，並變更聲明為：（一）先位聲明：1 、被告陳美圓、賴 廷宥、賴以倫應於繼承被繼承人賴埈鎰之遺產範圍內，連帶 給付原告3,420 萬元，及其中1,720 萬元自被告受領該價金 時起至清償日止按年息5 ％計算之利息，暨其餘1,720 萬元 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利 息。2 、願供擔保，請准宣告假執行。（二）備位聲明：1 、被告陳美圓、賴廷宥、賴以倫應於繼承被繼承人賴埈鎰之 遺產範圍內，連帶給付原告200 萬元及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。2 、願供擔保， 請准宣告假執行（見本院卷一第209 至210 頁）。經核原告 上開追加賴埈鎰之繼承人即陳美圓、賴廷宥、賴以倫為被告 之部分，乃係基於同一基礎事實，所為請求之主張具有關連 性，其所提出之證據資料於審理時得加以利用，無甚礙訴訟 之終結，並具有統一解決紛爭之效果。雖原起訴之被告賴埈
鎰於起訴前已死亡，不具當事人能力，有民事訴訟法第249 條第1 項第3 款之起訴不合法情形，然於受訴法院裁定駁回 起訴前，該訴訟繫屬尚未消滅，原告非不得利用尚存在之訴 訟程序為訴之變更（最高法院102 年度台抗字第589 號、10 6 年度台抗字第370 號裁定意旨參照），是原告此部分之訴 之變更追加自屬合法。另就原告聲明之變更部分，亦係基於 系爭契約瑕疵擔保責任之基礎事實，請求被告為給付，屬請 求之基礎事實同一，依前揭規定，亦應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告106 年7 月24日與被告賴埈鎰簽訂系爭契約，向被告 賴埈鎰購買系爭房屋及其坐落之土地（下合稱系爭房地） ，雙方約定買賣總價金為1,720 萬元，並於同年9 月8 日 點交完竣。嗣原告發現系爭房屋不僅存有鋼筋外露、生鏽 、水泥剝落暨漏水壁癌等現象，且除頂樓外，尚有大範圍 違建部分，恐隨時面臨遭檢舉拆除命運，完全與被告賴埈 鎰於買賣時所保證系爭房屋無「鋼筋裸露」及「滲漏水」 之瑕疵，違建亦僅有「頂樓第五層鐵皮」部分，顯然不符 。而上開瑕疵已嚴重減少系爭房屋價值暨通常效用之瑕疵 、欠缺保證品質，原告自得以變更聲明暨準備一狀繕本送 達被告，作為解除契約之意思表示送達，契約既經解除， 被告即應返還所受領之價金1,720 萬元。另依系爭契約第 10條第3 項約定，因被告賴埈鎰保證系爭房屋有如現況說 明書所載之品質，卻未誠實告知上開瑕疵存在而情節重大 ，經原告依法解除契約，被告自應再另行給付原告已支付 價金總額之同額即1,720 萬元作為懲罰性違約金。退步言 之，若認上開瑕疵尚無達到可解約程度，亦係會嚴重影響 交易價格低落之因素，造成買方質疑房屋存在安定性或購 買意願低落，原告仍得行使減少價金形成權，請求被告返 還所減少之價金200 萬元。
（二）又因被告賴埈鎰已於106 年12月30日死亡，其繼承人為被 告陳美圓、賴廷宥、賴以倫，是其等應於繼承被繼承人賴 埈鎰之遺產範圍內連帶給付原告已受領之價金、違約金及 減少之價金，爰依民法第354 條、第359 條、第259 條、 第179 條之規定、系爭契約及繼承之法律關係提起本件訴 訟等語。
（三）並聲明：
1、先位聲明：被告陳美圓、賴廷宥、賴以倫應於繼承被繼承 人賴埈鎰之遺產範圍內，連帶給付原告3,420 萬元，及其 中1,720 萬元自被告受領該價金時起至清償日止按年息5
％計算之利息，暨其餘1,720 萬元自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。願供擔保，請准 宣告假執行。
2、備位聲明：被告陳美圓、賴廷宥、賴以倫應於繼承被繼承 人賴埈鎰之遺產範圍內，連帶給付原告200 萬元及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。 願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告賴埈鎰於103 年9 月間透過仲介向訴外人劉 玉珍以1,720 萬元購買系爭房屋，作為投資收租之用。由於 當時系爭房屋內之套房均已出租，被告賴埈鎰於購買後並未 進行大規模整修，且自被告賴埈鎰購入系爭房屋後，套房承 租人均未曾反應過房內有漏水或是水泥塊掉落之狀況，被告 對原告所述天花板拆開後出現鋼筋裸露、水泥脫落之狀況全 然不知，更無刻意隱瞞不告知之情。又系爭房屋於簽定系爭 契約時，其屋齡為近30年之中古屋，原告所主張天花板漏水 、鋼筋裸露、水泥剝落，應屬建材老化之自然現象，且中古 屋所使用之材質隨時間經過，依社會通念，其強度自不能與 新成屋相較，自不能以系爭房屋老化，而認系爭房屋欠缺屋 齡近30年之中古房屋所具有之通常效用及價值，亦不能認系 爭房屋欠缺中古屋通常之品質，而有危害居住安全或無法居 住之疑慮。衡諸通常之中古屋交易觀念，建材結構老化當屬 買受人合理預期之範圍，自不能認系爭房屋存有瑕疵，是被 告不負瑕疵擔保及不完全給付責任，被告以建材結構老化， 導致鋼筋裸露、水泥脫落，主張減少價金，並請求被告返還 此部分價金，自屬無據。縱認被告應依買賣關係對原告負損 害賠償責任，被告亦僅應依鑑定機關所建議之修復方式，所 需費用為369,000 元，負回復原狀之責任等語資為抗辯，並 聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，原告與被告賴埈鎰於106 年7 月24日簽訂系爭契約， 約定以1,720 萬元出售系爭房地予原告，被告陳美圓、賴以 倫出具之不動產標的現況說明書上記載「房屋鋼筋無裸露、 無滲漏水狀況、僅建物頂樓有違建、增建情事」；系爭房屋 於交屋時存有天花板水泥剝裂、鋼筋外露及存有違建等情事 ；被告賴埈鎰於106 年12月30日死亡，被告陳美圓、賴廷宥 、賴以倫為其繼承人，均未拋棄繼承等情，有系爭契約、現 場照片、戶籍謄本、臺灣彰化地方法院107 年5 月31日彰院 司家協字第1070531001號函、桃園市政府建築管理處108 年 3 月7 日桃建拆字第1080014602號函在卷可稽（見本院卷一 第8 至17頁、第22至31頁、第34至39頁、第44至49頁、第78
頁、第156 頁、第216 至230 頁、第245 頁），且為兩造所 不爭執，堪信為真實。
四、本院得心證之理由：
（一）關於被告賴埈鎰部分：
按有權利能力者，有當事人能力；原告或被告無當事人能 力者，法院應以裁定駁回原告之訴，民事訴訟法第40條第 1 項、第249 條第1 項第3 款定有明文。次按人之權利能 力，始於出生、終於死亡，此為民法第6 條所明文規定。 是原告或被告於起訴前死亡者，因喪失權利能力，自無訴 訟上之當事人能力，法院應依民事訴訟法第249 條第1 項 第3 款規定，以裁定駁回原告之訴，且無補正或承受訴訟 之問題（最高法院87年度台抗字第217 號、91年度台上字 第455 號判決意旨可資參照）。故依民事訴訟法第168 條 規定，因當事人死亡而聲明承受訴訟，必以訴訟程序進行 中當事人死亡者為限，如於起訴前當事人已死亡，則為自 始欠缺當事人能力，無從命補正，亦無從適用上開規定命 其繼承人承受訴訟。查，本件原告於起訴時以賴埈鎰為被 告，有民事起訴狀本院收文戳章在卷可稽（見本院卷一第 2 頁），惟原告起訴前，被告賴埈鎰已於106 年12月30日 死亡，有戶籍謄本附卷可參（見本院卷一第78頁）。是以 ，原告起訴時，被告賴埈鎰已死亡，並無當事人能力，不 得為訴訟法律關係之主體，且該訴訟要件之欠缺係，屬無 從補正之事項。揆諸上開說明，原告對被告賴埈鎰所提訴 訟，自不合法，應予駁回。
（二）關於被告陳美圓、賴廷宥、賴以倫部分： 1、按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無 滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之 程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物 於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有 瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受 人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約 顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第354 條 、第359 條定有明文。又按所謂物之瑕疵係指存在於物之 缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為 物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵 （最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。經查， 原告對於被告於出賣時「故意不告知瑕疵」一事，迄今未 舉證以實其說，而觀諸系爭房地出售時之不動產標的現況 說明書，亦已勾選違建情事，有上開不動產標的現況說明
書在卷可參（見本院卷一第16至17頁），自難認原告就此 部分主張有據。然查，系爭房屋於交屋時，即存有天花板 水泥剝裂、鋼筋外露及違建等情事，已如前述，則揆諸前 揭說明，系爭房屋自有減少價值及通常效用之瑕疵，要屬 可採。
2、次按所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損 害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。則 買受人解除契約是否顯失公平，自應比較買賣雙方因解除 契約所受損害程度而為判斷（最高法院97年度台上字第25 6 號判決意旨參照）。經查，系爭房屋固有天花板水泥剝 裂、鋼筋外露及存有違建之瑕疵，惟天花板水泥剝裂、鋼 筋外露部分經鑑定僅有第2 、3 、4 樓後方房間及浴廁局 部範圍，且係屬可修復之損害，修復後即不影響其外觀及 使用功能，且修復費用經鑑定為369,000 元，有鑑定報告 書可按（見本院卷二第12頁）；另就系爭房屋之2 、3 、 4 各層樓天花板水泥剝裂及鋼筋外露，及存有違建等情事 ，經本院囑託社團法人桃園市土木技師公會鑑定系爭契約 成立時即106 年7 月24日因此所減損之金額，鑑定結果認 系爭房地因前開瑕疵合理減損之金額為628,030 元，並有 上開桃園市土木技師公會於108 年9 月9 日所為減少價金 事件鑑定報告書可按（見本院卷二第135 頁）。從而，系 爭房屋雖有天花板水泥剝裂及鋼筋外露瑕疵，然既屬可以 補正，且修復費用僅須369,000 元，又有關存有違建部分 ，其與天花板水泥剝裂及鋼筋外露等瑕疵致系爭房地減損 價值僅為628,030 元，經與系爭房地買賣價金1,720 萬元 相較，難謂已達喪失或嚴重減損房屋之價值。則原告主張 依民法第359 條規定解除系爭契約，請求返還價金1,720 萬元，顯失公平，非有理由。又原告既不得解除系爭契約 ，則原告主張依系爭契約第10條第3 項約定，請求被告給 付懲罰性違約金1,720 萬元，自屬無據，亦應予駁回。 3、又按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵 物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕 疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額；買受人依民 法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人 以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之 範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無 該價金之請求權存在（最高法院99年度台上字第1972號裁 判、87年台簡上字第10號判例意旨參照）。故買受人因買 賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢 付之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還。本件系
爭房屋既有前揭天花板水泥剝裂、鋼筋外露及存有違建等 瑕疵，且原告不得請求解除契約，則原告依民法第359 條 規定請求減少價金，自屬有據。又本院依原告聲請囑託社 團法人桃園市土木技師公會鑑定，系爭房地於本件買賣契 約成立日即106 年7 月24日之價值，是否會因上開瑕疵而 減損，如有減損，減損之數額為何，其鑑定結果認為：「 （一）堪估標的之2 、3 、4 各樓層天花板水泥剝裂及鋼 筋外露等範圍，及存有違建等情事，堪估標的於民國106 年7 月24日之合理房地評估總價：NT＄16,571,970.-（二 ）堪估標的以交易價格新臺幣1,720 萬元觀之。系爭不動 產因前開瑕疵合理減損之金額：NT＄628,030.- 另修復後 即不影響其外觀及使用功能，其市場合理價格應為（NT＄ 17 ,078,000 ），無價值減損。」，有社團法人桃園市土 木技師公會減少價金事件鑑定報告書在卷可憑（見本院卷 二第135 頁），則原告主張價金應予減少，於628,030 元 範圍內，應屬可採。被告雖以其僅需負回復原狀之責任， 且鑑定機關建議之修復方式所需之費用為369,000 元為由 ，辯稱其僅需給付原告369,000 元云云，惟查，鑑定報告 上雖載明：「有關損害修復之方式，應將頂版混凝土保護 層打除，並進行鋼筋除銹工作後，再行表層修復及部分碳 纖維補強，其所需之初步修復費用為新台幣參拾陸萬玖仟 元整…」等語（見本院卷二第12頁），然此部分僅為天花 板水泥剝裂及鋼筋外露等瑕疵之修復費用，並未將修復期 間系爭房屋無法利用之租金損失及因違建所致之減損計入 ，是被告此部分抗辯，並無理由。從而，原告就系爭房屋 存有天花板水泥剝裂、鋼筋外露及存有違建等瑕疵，本於 民法第359 條前段規定請求減少價金，固屬有據，惟其得 以請求減損之價金，應為628,030 元，原告就此範圍所為 之減價請求，為有理由，應予准許，逾此範圍所為之請求 ，則屬無據，不應准許。
4、末查，原告另聲請不動產估價機關就系爭房屋價金減損為 鑑價，經廣福不動產估價師事務所109 年5 月19日函覆估 價報告書在卷可參，惟觀諸上開估價報告書第3 頁所載， 該估價條件含有「建物如存有違建，其市場價值之減損， 係考量賣方在未告知、且難以辨識情況下，以致買方誤認 系爭建物為合法建物，判斷偏差所造成的價值減損」之主 觀人為有無隱匿資訊之因素，非僅客觀單純以系爭房屋存 有天花板水泥剝裂、鋼筋外露及存有違建等瑕疵而估價， 尚難據此做為減少價金之認定標準，附此敘明。 5、按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承
人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承 人本身者，不在此限。繼承人對於被繼承人之債務，以因 繼承所得遺產為限，負清償責任；繼承人對於被繼承人之 債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任，民法第1148 條、第1153條第1 項分別定有明文。查，本件被告陳美圓 、賴廷宥、賴以倫為賴埈鎰之繼承人，且均無拋棄繼承， 已如前述，則原告主張依民法第354 條、第359 條、第17 9 條規定及繼承之法律關係請求被告陳美圓、賴廷宥、賴 以倫於繼承賴埈鎰之遺產範圍內連帶給付628,030 元，為 有理由，應予准許；逾此部分之請求，即無理由，應予駁 回。
五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項本文 、第203 條分別定有明文。經查，本件民事起訴狀係於107 年5 月30日寄存送達被告陳美圓、賴廷宥、賴以倫（見本院 卷一第150 至152 頁），是原告併請求自起訴狀繕本送達翌 日即107 年6 月10日起，至清償日止，按週年利率5 ％計算 利息，亦屬有據。
六、綜上所述，系爭房屋有天花板水泥剝裂、鋼筋外露及存有違 建等瑕疵，惟原告先位依民法第359 條規定，主張解除系爭 契約，並依同法第259 條規定請求被告陳美圓、賴廷宥、賴 以倫連帶給付3,420 萬元及其利息，顯失公平，尚非有據。 然其備位依民法第359 條規定請求被告陳美圓、賴廷宥、賴 以倫減少價金628,030 元，應屬有當，逾此範圍之請求，則 非有理。從而，原告請求被告陳美圓、賴廷宥、賴以倫於繼 承賴埈鎰之遺產範圍內連帶給付628,030 元及自107 年6 月 10日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應 予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。七、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行 或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予 以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予 駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判 決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 109 年 7 月 3 日
民事第五庭 法 官 林常智
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 3 日
書記官 鄒明家