臺灣新竹地方法院民事判決 108年度訴字第508號
原 告 曾郁婷
訴訟代理人 鄒玉珍律師
複 代理人 李新宗
被 告 吳天佑
訴訟代理人 任秀妍律師
複 代理人 陳美惠律師
上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國109 年6 月11
日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣肆拾貳萬陸仟元，及自民國一○八年 七月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之二十七，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣肆拾貳萬陸仟元 為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關 係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法 第24條定有明文。本件依兩造間簽訂之不動產買賣契約書（ 下稱系爭契約）第12條第10款約定，本約如有爭議致涉訟時 ，雙方合意以買賣標的所在地之法院為第一審管轄法院等語 （見本院訴字卷第25頁），而系爭契約之買賣標的位在新竹 縣，此觀系爭契約第1 條自明（見本院訴字卷第19頁），故 本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、原告前於民國107 年12月11日就坐落新竹縣○○市○○段00 0 地號土地及其上249 建號建物（即門牌號碼新竹縣○○市 ○○路0000巷0 弄0 號房屋，以下統稱系爭不動產）與被告 簽訂系爭契約，約定買賣總價金新臺幣（下同）606 萬元， 系爭不動產於108 年1 月24日點交予原告。惟原告點交入住 系爭不動產後，竟發現系爭不動產側邊僅10餘公尺處，早有 3 處墳墓（即俗稱之嫌惡設施，下稱系爭墓碑）存在，平日 為茂密林木所遮掩，系爭墓碑早已存在多年，原告於兩造簽 約買受前、後，雖經數度詢問被告及仲介人員周邊有無嫌惡 設施，但均經告知：「無」，而被告就此嫌惡設施即系爭墓 碑之存在，亦未於兩造不動產買賣契約書中及附件「不動產
標的現況說明書」中告知說明。
㈡、基上所述，被告明知或可得而知系爭不動產旁邊有系爭墓碑 存在之情事，且按照一般情形，上開情事之存在，均足以影 響系爭不動產之價值，應屬系爭不動產之瑕疵。又系爭不動 產距離系爭墓碑僅10餘公尺，等同比鄰而居，而該等瑕疵， 依社會通念，嚴重程度者，房地即使賤價出售，亦恐乏人問 津，平日居住於此，等於住在系爭墓碑邊，無論就心理、生 理層面而言，均屬煎熬、折磨，嚴重貶損系爭不動產之價值 ，系爭不動產比鄰即有系爭墓碑之瑕疵對其價值貶損之程度 ，已達貶損價值30% ，原告酌請減少價金約25% （即156 萬 元）之價值，而該貶損之不動產價額，原告自得請求被告返 還。
㈢、又原告點交入住系爭不動產後，發現系爭不動產側邊有系爭 墓碑存在，即已於108 年2 月26日以湖口德盛郵局存證號碼 第24號存證信函通知被告，惟被告均未善意回應，是原告提 起本件訴訟，依民法第359 條之規定行使減少價金請求權， 並未逾民法第365 條規定之除斥期間。
㈣、為此，爰依法提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原 告156 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠、系爭不動產原是被告祖母吳敏一人獨居，5 年前（即103 年 ）吳敏將該屋贈送予孫子即被告，被告自大學畢業後即長期 定居國外求學、工作，並未使用系爭不動產，吳敏因年已90 歲，擬搬去臺北和女兒同住，故於107 年間委託仲介出售系 爭不動產。而被告長期定居國外，僅短暫回國辦理買賣簽約 事宜，在簽約當天才看到原告，在此之前都是被告祖母吳敏 及仲介和原告接洽系爭不動產買賣事宜，不論是仲介還是原 告都沒有問過被告有無嫌惡設施，原告和仲介也從未向吳敏 詢問，不動產現況說明書上也沒有「嫌惡設施」一欄，吳敏 或被告並無故意隱瞞系爭不動產旁有系爭墓碑情事。㈡、原告主張減價為無理由：
１、系爭不動產鄰近山坡（係國有地）上有系爭墓碑，但那是早 已荒廢的無主孤墳，原告於買受前曾數次到現場看過，既然 其有到現場看過，仍同意買受，顯然原告當時應該不在意系 爭墓碑的存在，且在臺灣山坡上有荒廢的無主孤墳之情況所 在多有，對房價絕不致有影響。
２、且系爭不動產係位在新竹縣竹北市「山水天地」社區，該社 區有9 排房屋，每排8 戶，共72戶之小型社區，被告祖母吳 敏在多年前以高價450 萬元購入，如今以606 萬元賣出，扣
除增值稅及通膨，被告根本沒什麼賺。
３、另被告出售之價格為606 萬元，移轉總面積為75.29 坪，平 均每坪8 萬488 元，同社區其中一戶於107 年4 月出售時每 坪約10萬3,668 元；另一戶於108 年3 月出售時為9 萬3,63 8 元，均較被告出售之價格高出甚多，被告既以較便宜之價 格出售系爭不動產，原告仍以鄰近有系爭墓碑為由要求被告 減價，顯無理由。
４、再依證人董綺雯之證述可知，本案確實是因為仲介之過失漏 未記載系爭墓碑，但是原告在買受前也知道有系爭墓碑存在 ，事後再主張要減價等語，顯無理由。且證人董綺雯亦證稱 ：系爭墓碑要從鳳崗路往上看，從系爭不動產站在圍牆邊往 下看才看得到，平常都是被雜草叢林遮蓋，也有一段距離， 是因為經過清明節有人清掃除草後才露出來等語，可見根本 不屬於對生命安全形成威脅或對居家生活寧適度產生干擾之 嫌惡設施，原告自無理由要求減價。
㈢、如前所述，原告於簽約前即已知悉系爭嫌惡設施存在，被告 也沒有故意不告知瑕疵之情事，自不得請求減價。縱認系爭 不動產旁有系爭墓碑係屬嫌惡設施，應予減價，就系爭墓碑 影響價格之數額，應按公平之原則判定，原告請求減少價金 達25% ，實屬過高。
㈣、綜上，原告請求減少系爭不動產之買賣價金，並無理由，並 聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，請准供擔保免 為或撤銷假執行。
三、兩造不爭執之事項：（見本院訴字卷第365 頁） 兩造於107 年12月11日簽訂系爭契約，由原告向被告購買系 爭不動產，總價款為606 萬元，原告已付訖買賣價金並辦理 交屋，被告亦於108 年1 月11日完成所有權移轉登記（登記 日期）。
四、本件之爭點：（見本院訴字卷第365 頁）㈠、系爭墓碑之存在是否為系爭不動產之瑕疵？㈡、原告依民法第354 條、第359 條之規定，請求減少之價金， 有無理由？
五、得心證之理由：
㈠、系爭墓碑之存在是否為系爭不動產之瑕疵？１、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373 條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條 定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物 之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品 質之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物
應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且 不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判 例要旨、103 年度台上字第196 號判決意旨、104 年度台上 字第418 號判決意旨參照）。
２、原告主張系爭墓碑為一般人無法忍受之嫌惡設施，已減損系 爭不動產之客觀上交易價值，自屬物之瑕疵等語。經查：系 爭墓碑距離系爭不動產約20至30公尺，有不動產估價報告書 在卷可憑（見本院訴字卷第317 頁），足認系爭不動產坐落 位置與系爭墓碑相近，且稽之一般買受不動產習慣及通常交 易觀念，買受人所著重者，除不動產本身之權利瑕疵、物之 瑕疵或建物現況外，不動產之坐落位置、嫌惡設施、風水良 窳亦是影響購買意願及出價高低之因素。尤其大多數人常對 於墳墓之陰宅產生畏懼、不祥、忌諱心理，交易流通難免產 生障礙，進而減損其交換價值，此參內政部於108 年10月31 日修正發布之不動產說明書應記載及不得記載事項第壹章關 於應記載事項之其他重要事項，均有規定應揭露土地、成屋 及預售屋中之「周邊環境，詳如都市計畫地形圖或相關電子 地圖並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內之重要環境設施 （包括：公（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐 所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變 電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火 化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、 顯見之私人墳墓、加油（氣）站、瓦斯行（場）、葬儀社） 」，更足徵系爭墓碑之存在確對系爭不動產交易價值造成負 面影響。是與系爭不動產坐落位置相近之系爭墓碑雖非系爭 不動產本身之瑕疵，但不僅在市場上影響消費心理上價值之 判斷，亦減損系爭不動產之交易價值。揆之首揭說明，原告 主張系爭不動產存有物之瑕疵等語，即屬可取。３、被告抗辯系爭墓碑是因清明節有人清掃、修剪才會顯露出來 ，平時根本都被雜草叢木遮蓋而看不清楚，非屬瑕疵等語， 然系爭墓碑附近只要經過打掃、修剪即可看到系爭墓碑，此 亦據證人即21世紀不動產副理董綺雯於本院審理時證稱：時 間差不多是清明節左右，很多人會去掃墓，因為系爭墓碑在 下坡的地方，系爭不動產在上面，經過掃墓後，附近也整理 過，就看到了等語（見本院訴字卷第134 頁），是既然於一 定條件下從系爭不動產仍可看到系爭墓碑，即無礙於系爭不 動產因鄰近系爭墓碑而交易價值減損已欠缺所應具備價值之 認定，況乎上述應記載不得記載事項就該等「設施」亦不以 從買賣標的物可以看見為限，故被告抗辯系爭墓碑非屬物之 瑕疵等語，為不足採。
㈡、原告依民法第354 條、第359 條之規定，請求減少之價金， 有無理由？
１、民法第359 條本文規定：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求 減少其價金。旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請 求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕 疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之 基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以市價扣除瑕疵 物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額。 倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是否有將瑕疵物品減 損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實際價值以為計算其減 少之價值損失數額，則失諸公平。是以法院於計算買受人得 請求之減少價金數額時，自應先調查買賣當時之市價與買賣 價金是否相當，方能為適當之裁量（最高法院86年度台上字 第1615號判決意旨參照）。又前開減少價金請求權之行使， 僅須由買受人向出賣人以意思表示為之為已足，無庸以訴之 方式向法院請求准許其減少價金（最高法院86年度台上字第 2659號判決意旨參照）；且無法律上之原因而受利益，致他 人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因而其後已不 存在者，亦同。又受領人於受領時，知無法律上之原因或其 後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時 所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償 。民法第179 條、第182 條第2 項分別定有明文。２、系爭不動產107 年12月間之市價為何，有無因鄰近系爭墓碑 而導致價值減損等節，經本院囑託凱信不動產估價師事務所 鑑定，結果認：土地價格採用比較法，建物採成本法進行評 估，以107 年12月11日為基準點，評估系爭不動產之正常價 格615 萬7,000 元，另參酌系爭墓碑與系爭不動產之距離、 可視性、遮蔽性、管理性等因素進行分析後，進而決定系爭 不動產之影響比例有8.5%，價值減損金額為52萬3,000 元， 有該不動產估價報告書在卷可憑（見本院訴字卷第311 至31 9 頁）。是依上開鑑定報告可知，系爭不動產於兩造簽約之 107 年12月11日之正常交易價值為615 萬7,000 元，惟考量 系爭不動產鄰近系爭墓碑，交易價值減損52萬3,000 元，參 以大多數人常對於墳墓之陰宅產生畏懼、不祥、忌諱心理， 進而減損其交換價值，已如上述。從而，本院審酌前開各情 ，堪認上開鑑定報告就系爭不動產因鄰近系爭墓碑所致不動 產減損價值之鑑定，洵屬可採。惟如上所述，買受人請求減 少之價金數額，應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之 買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。
本件系爭不動產因鄰近系墓碑致價值減損為563 萬4,000 元 （計算式：6,157,000 －523,000 ＝5,634,000 ），而兩造 就系爭不動產之買賣價金為606 萬元，是原告得請求減少之 價金數額應為42萬6,000 元（計算式：6,060,000 － 5,634,000 ＝426,000 ）。
３、被告雖抗辯原告於簽約前已知悉系爭墓碑，依民法第355 條 第1 項規定，亦不得令其負擔瑕疵擔保責任等語。惟查，證 人董綺雯於本院審理時證述：記得是看了2 、3 次，就房子 看一看等語（見本院訴字卷第132 至133 頁），足認原告當 初去現場時僅是就房屋之狀況為勘查，且證人董綺雯雖證稱 ：吳敏有跟我說省道以東的地方那邊有墳墓等語（見本院訴 字卷第132 頁），然原告稱吳敏所述省道以東的墳墓並非系 爭墓碑等語（見本院訴字卷第364 頁），而被告亦稱：吳敏 是因為本案訴訟才知道有系爭墓碑等語（見本院訴字卷第36 4 頁），堪認吳敏先前告知原告與證人董綺雯所謂之「省道 以東的墳墓」與系爭墓碑並非同一，且被告亦未舉證證明原 告於簽訂系爭不動產之買賣契約時，已知悉系爭墓碑之存在 ，自難認本件有依民法第355 條第1 項規定解免被告負擔物 之瑕疵擔保責任之事由。故被告此部份所辯，仍不足採。４、被告復抗辯，其並不知悉系爭墓碑之存在，也沒有故意不告 知等語，惟物之瑕疵擔保為法定無過失責任，不以出賣人有 過失為必要（最高法院107 年台上字第2072號判決意旨參照 ），除於買受人因重大過失，而不知有物之瑕疵，出賣人僅 於其保證無瑕疵時，應負物瑕疵擔保責任外，就物之瑕疵， 均應負無過失之擔保責任。是以，縱然被告並不知悉系爭不 動產鄰近系爭墓碑，而無故意不告知瑕疵之情事，惟被告既 未提出證據證明原告於契約成立時，已知悉該瑕疵，或有因 重大過失而不知系爭不動產有前述之瑕疵，被告仍應就系爭 不動產毗鄰系爭墓碑之瑕疵，負瑕疵擔保責任。５、綜上，原告依民法第359 條之規定，請求被告減少價金，並 依不當得利之法律關係，請求被告返還42萬6,000 元，為有 理由，逾此部分，則無理由。
六、從而，原告請求被告給付42萬6,000 元，及自108 年7 月3 日（見本院訴字卷第71頁）起至清償日止，按年息5%計算之 利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即屬無據， 應予駁回。
七、本件原告勝訴部分，所命給付之金額或價額未逾50萬元，應 依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執 行。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請即失 所附麗，應併予駁回。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保
，聲請宣告免為假執行，合於法律之規定，爰酌定相當之擔 保金額宣告之。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 7 月 2 日
民事第一庭 法 官 莊仁杰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 7 月 3 日
書記官 蔡美如