臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第408號
原 告 周梅翠季
訴訟代理人 林萬憲律師
被 告 朱黛麗
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年6月10日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將新北市○○區○○街000號1樓房屋騰空遷讓返還原 告。
二、被告應給付原告新臺幣1,784,667 元，及自民國108 年12月 5 日起至清償之日止，按年息百分之5 計算之利息。三、被告應自民國108 年12月5 日起至騰空遷讓返還第一項房屋 予原告之日止，按月給付原告新臺幣4 萬元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣1,377,514 元供擔保後，得假 執行。但被告如以新臺幣4,132,542 元預供擔保，得免為假 執行。
六、本判決第二、三項於原告以新臺幣594,889 元供擔保後，得 假執行。但被告如以新臺幣1,784,667 元預供擔保，得免為 假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。查原 告起訴時，聲明第2 項原請求被告應給付原告新臺幣（下同 ）1,686,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息（見簡易庭卷第11頁）；嗣於109 年5 月28日具狀變更為被告應給付原告1,784,667 元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本 院卷第69頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開規 定，應予准許。
二、被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386 條各款所列事由，爰准原告之聲請，由其一造辯論而為 判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告為新北市○○區○○街000 號1 樓房屋（下稱系爭房屋 ）之所有權人，長年將系爭房屋出租予被告經營「仁愛321 歌友會」使用，兩造所訂續租之租約約定（下稱系爭租約） 租期自105 年5 月9 日起至106 年5 月8 日止，每月租金4 萬元。然被告自承租系爭房屋以來，即有習慣性拖欠租金之 情形，迄106 年8 月8 日被告最後一次給付租金時，尚積欠 原告71萬元租金，被告並於租約上親簽欠租71萬元，嗣後被 告即未再給付分文租金，兩造間系爭租約因此成為不定期租 賃契約。被告積欠租金已逾2 個月，原告乃於108 年9 月9 日以LINE通訊軟體及簡訊催告被告應於108 年9 月20日前清 償積欠之租金，否則即終止系爭租約，惟被告仍置之不理。 原告遂提起本件訴訟，並以起訴狀繕本送達被告作為終止系 爭租約之意思表示通知，暨催告被告清償積欠之租金及返還 系爭房屋。而被告迄106 年8 月8 日最後一次給付租金時尚 積欠租金71萬元，並自106 年9 月起至108 年12月4 日起訴 狀繕本送達被告時止，已累積26個月又26日租金未付，總計 積欠原告1,784,667 元租金【計算式：71萬元＋（4 萬元× 26個月）＋（4 萬元×26∕30）＝1,784,667 元】。又兩造 間系爭租約既於108 年12月4 日終止，被告即無繼續占用系 爭房屋之權源，且每月受有相當於4 萬元租金之不當得利。 爰依租賃契約之法律關係、民法第455 條前段、第767 條第 1 項前段、第179 條前段規定，請求擇一判決被告應將系爭 房屋遷讓返還予原告，並給付積欠之租金1,784,667 元本息 ，暨自起訴狀繕本送達翌日即108 年12月5 日起至遷讓返還 系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利4 萬 元等語。
㈡聲明：
⒈被告應將新北市○○區○○街000 號1 樓房屋騰空遷讓返還 原告。
⒉被告應給付原告1,784,667 元，及自起訴狀繕本送達之翌日 即108 年12月5 日起至清償之日止，按年息5%計算之利息。 ⒊被告應自起訴狀繕本送達翌日即108 年12月5 日起，至騰空 遷讓返還第一項房屋予原告之日止，按月給付原告4 萬元。 ⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未 提出書狀作任何有利於己之聲明或陳述。
三、本院之判斷：
㈠原告已合法終止系爭不定期租賃契約：
⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法
第451 條定有明文。是定期租賃契約期滿後之得變為不定期 租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件， 而所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當 之時期內，不表示反對之意思而言，此項意思表示亦不必以 明示之方法為之。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得 定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不 為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之 總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約； 其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月 時，始得終止契約，民法第440 條第1 項及第2 項定有明文 。又未定期限之租賃，承租人積欠租金除以擔保金抵償外， 達2 個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100 條第 3 款亦有明定。再出租人依上開規定終止租約，應定相當期 限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者， 始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2 個月以上之事 實，出租人即得隨時終止租賃契約。且承租人租金支付有遲 延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支 付，出租人固得終止契約，惟非於催告期限屆滿時，即當然 終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之表示。 ⒉原告主張其為系爭房屋之所有權人，長年將系爭房屋出租予 被告經營「仁愛321 歌友會」使用，兩造所訂續租之系爭租 約租期為105 年5 月9 日起至106 年5 月8 日止，每月租金 4 萬元。被告自承租系爭房屋以來，即有習慣性拖欠租金之 情形，迄106 年8 月8 日被告最後一次給付租金時，尚積欠 原告71萬元租金，被告並於租約上親簽欠租71萬元，嗣後被 告即未再給付分文租金，兩造間系爭租約因此成為不定期租 賃契約。被告積欠租金已逾2 個月，原告乃於108 年9 月9 日以LINE通訊軟體及簡訊催告被告應於108 年9 月20日前清 償積欠之租金，否則即終止系爭租約，惟被告仍置之不理。 原告遂提起本件訴訟，並以108 年12月4 日起訴狀繕本送達 被告之日作為終止系爭租約之意思表示通知，暨催告被告清 償積欠之租金及返還系爭房屋等情，業據提出與其所述相符 之建物登記謄本、系爭租約影本、LINE通訊軟體及簡訊截圖 畫面等件為證（見本院卷第53頁、簡易庭卷第27至39、47至 49頁）；而被告已於相當時期受合法之通知，於言詞辯論期 日不到場，亦未提出相關書狀爭執，依民事訴訟法第280 條 第3 項前段、第1 項規定，視同自認，是原告之主張，應信 為真實。從而，兩造租賃期限於106 年5 月8 日屆滿後，係 以不定期限繼續契約，而被告積欠租金逾2 個月後，原告已 定相當期限催告被告支付租金，惟迄本件於108 年10月29日
起訴時，被告仍未支付租金，原告乃以起訴狀繕本送達被告 作為終止系爭不定期限租約之意思表示通知，而本件起訴狀 繕本已於108 年12月4 日合法送達被告，有本院送達證書1 紙在卷可稽（見簡易庭卷第61頁），揆諸上開說明，原告已 合法終止系爭不定期租賃契約。
㈡原告請求被告給付積欠租金1,784,667 元本息，為有理由： 原告主張被告迄106 年8 月8 日最後一次給付租金時尚積欠 租金71萬元，被告並於租約上親簽欠租71萬元，其後自106 年9 月起至108 年12月4 日終止租約為止，已累積26個月又 26日租金未付，總計積欠原告1,784,667 元租金【計算式： 71萬元＋（4 萬元×26個月）＋（4 萬元×26∕30）＝1,78 4,667 元】等情，業據提出系爭租約影本1 件為證（見簡易 庭卷第39頁）。而被告已於相當時期受合法之通知，於言詞 辯論期日不到場，亦未提出相關書狀爭執，依民事訴訟法第 280 條第3 項前段、第1 項規定，視同自認，是原告之主張 ，堪信為真實。關於被告自106 年9 月起至108 年12月4 日 止積欠租金之金額，按系爭租約每月租金4 萬元、共積欠27 個月又4 日（106 年：4 個月、107 年：12個月、108 年11 個月又4 日）計算，應為1,085,333 元【計算式：（4 萬元 ×27個月）＋（4 萬元×4 ∕30）＝1,085,333 元】，又被 告迄106 年8 月8 日尚積欠租金71萬元，合計共積欠租金1, 795,333 元（計算式：71萬元＋1,085,333 元＝1,795,333 元）。從而，原告請求被告給付積欠租金1,784,667 元，即 屬有據，應予准許。
㈢原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並給付相當於租金之 不當得利，為有理由：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767 條第1 項前段定有明文。又承租人於租賃關係終 止後，應返還租賃物，民法第455 條前段亦有明定。查原告 已於108 年12月4 日合法終止系爭租約，業如前述，被告即 無占有使用系爭房屋之法律權源，從而，原告依民法第767 條第1 項前段、第455 條前段規定，請求被告將系爭房屋騰 空遷讓返還原告，應屬有據。
⒉次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號判決意旨參照）。查系爭租約已於108 年 12月4 日終止，業經本院認定如前，原告自斯時起即無占用 系爭房屋之法律權源，且受有相當租金之利益，並致原告受 有相當於租金之損害，是以原告請求被告給付自系爭租約終
止之翌日即108 年12月5 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日 止，按月給付原告4萬元，洵屬有據，應予准許。四、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係、民法第455 條前段 、第767 條第1 項前段、第179 條前段規定，請求：㈠被告 應將新北市○○區○○街000 號1 樓房屋騰空遷讓返還原告 。㈡被告應給付原告1,784,667 元，及自108 年12月5 日起 至清償之日止，按年息5%計算之利息。㈢被告應自108 年12 月5 日起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月給付 原告4 萬元，均為有理由，應予准許，爰判決如主文。五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核於法尚無不合，爰 酌定相當之擔保金額准許之；並依職權宣告被告得預供擔保 免為假執行。
六、本件事證已臻明確，原告其餘主張及提出之證據，經本院斟 酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併 此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
民事第五庭 法 官 張筱琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
書記官 薛力慈