臺灣高等法院高雄分院民事判決 八十九年度上字第四八號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 陳新三律師
被 上訴人 甲○○
訴訟代理人 朱育男律師
右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十八年十一月十八
日臺灣屏東地方法院八十八年訴字第三四三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人在第一審之訴。
二、陳述：除與原判決記載相同，茲予引用外，補稱：
㈠本件土地讓渡契約書並未明白指定登記與任何有自耕能力之第三人或具體約定登
記與有自耕能力之特定第三人，則本件買賣契約自屬無效。且縱依被上訴人之主
張，其行為應屬脫法行為，則被上訴人之請求自屬無理。
㈡本件證人施淑惠、何水旺之證詞與事實不符，而證人林竹宗之證詞亦不足以證明
兩造間於立約時有明白指定登記與任何有自耕能力之第三人或具體約定登記與有
自耕能力之特定第三人；且伊等三人之證詞及被上訴人所述不一（即被上訴人根
本不知移轉農地須有自耕能力），則本件自不得以前揭三位證人之證詞為本件之
判決基礎。
三、證據：援用原審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：如主文所示。
二、陳述：與原判決書記載者相同，茲引用之。三、證據：援用原審所提證據。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人於民國七十八年一月十一日，與伊訂立買賣契約 ，將訴外人退輔會配耕給上訴人之坐落屏東縣內埔鄉○○○段八二一之三地號， 面積四五二九平方公尺及同段八二二之五地號，面積八八七三平方公尺等二筆農 地（下稱系爭土地），以二百三十萬元出售與伊，並言明系爭土地於辦理所有權 移轉登記時，得由伊指定具有自耕能力之人承受，伊依約已付一百九十萬元給上 訴人，餘額四十萬元則約定俟上訴人取得所有權並移轉登記與伊取得後支付，嗣 上訴人於八十七年十二月二十三日因放領而取得系爭土地所有權後，伊要求上訴 人依約將系爭土地移轉登記與伊指定具有自耕能力之第三人陳做武，惟為上訴人 所拒，爰本於買賣契約之法律關係，求為命上訴人應將系爭土地所有權移轉登記 與陳做武所有之判決。
二、上訴人則以：依兩造訂立買賣契約時，原土地法第三十條之規定，私有農地之移 轉，其承受人以能自耕者為限，違反此規定者，其所有權之移轉無效，故約定出
賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，即以不能之給付為契約標的，依民法第 二百四十六條第一項前段規定，應屬無效，倘約定得指定登記第三人時，必須「 明白指定登記與任何有自耕能力之第三人」或「具體約定登記與有自耕能力之特 定第三人」，惟兩造間之土地讓渡契約書第七條係約定「本約取得名義人若甲方 （即被上訴人）用第三者名義登記或再轉讓于第三者時乙方（即上訴人）不得異 議」，並未明白指定第三者須具有自耕能力或具體約定登記與有自耕能力之特定 人，是兩造間之土地買賣契約顯仍未具備例外允許之要件，當應認為無效等語， 資為抗辯。
三、查坐落屏東縣內埔鄉○○○段八二一之三、八二二之五地號二筆土地，地目為旱 ，使用類別為農牧用地，原屬退輔會所有，嗣於八十八年一月十三日放領給上訴 人，現為上訴人所有，此有被上訴人提出之土地登記謄本二件附卷可稽，且為兩 造所不爭執。次查被上訴人主張兩造於七十八年一月十一日，約定由被上訴人以 二百三十萬元向上訴人購買系爭土地，並簽訂土地讓渡契約書，嗣被上訴人並已 支付一百九十萬元之價款由上訴人收訖，另四十萬元則約定於上訴人經放領取得 所有權並將土地所有權移轉登記與被上訴人後支付等事實，業據被上訴人提出為 上訴人所不爭執其真正之土地讓渡契約書一件為證，且為上訴人所是認，是上開 事實，堪信為真實。
四、又被上訴人主張上訴人既經放領而取得系爭土地之所有權，依約應將土地所有權 移轉登記與被上訴人或被上訴人指定之第三人，因被上訴人無自耕能力，爰依兩 造簽訂之土地讓渡契約書第七條規定：「本約取得名義人若甲方（即被上訴人） 用第三者名義登記或再轉讓于第三者時乙方不得異議」，請求上訴人將系爭土地 移轉登記與有自耕能力之第三人陳做武，然為上訴人所拒之事實，業據被上訴人 提出前揭之土地讓渡契約書及陳做武之自耕能力證明書一件為證，而上訴人對於 被上訴人不具自耕能力、被上訴人指定之人陳做武具自耕能力及兩造簽訂土地讓 渡契約第七條確有如此約定乙節並不爭執，惟辯稱兩造間之土地讓渡契約書第七 條並未明白指定第三人須具自耕能力或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人 ，而私有農地之承受人以有自耕能力者為限，且被上訴人又無自耕能力，故兩造 間之買賣契約係以不能之給付為標的，應屬無效等語，然為被上訴人所否認，是 本件應審究者，乃兩造簽訂之土地讓渡契約書第七條所謂之第三者是否即指具有 自耕能力之第三人。
五、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八 條定有明文，故解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何 在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意 ，最高法院著有十九年度上字第四五三號、三十九年度台上字第一○五三號判例 可供參照。查被上訴人主張當初兩造簽訂土地讓渡契約書時，因被上訴人非自耕 農，故為第七條之約定，而該條所謂第三者即係指有自耕能力之第三人之事實， 業據證人即本件契約之見證人施淑惠、何水旺到庭證稱：因被上訴人無自耕能力 ，所以要求上訴人將系爭土地登記在有自耕能力之第三人名下，因此才有第七條 之約定，訂約當時，兩造確有口頭約定，要登記給有自耕能力之第三人等語（見 原審卷一０五頁、本院卷六四、六五頁），另據證人即撰寫本件契約書之代書林
竹宗亦到庭證稱：因為農地買賣之承受人須有自耕能力，所以第七條所謂之第三 者即係指有自耕能力之第三人，至於契約文字未載明第三人須有自耕能力，係依 照內政部頒布之範本所擬等語（見原審卷一０五頁反面），並提出契約範本一件 附卷為憑（見原審卷一一一、一一二頁），核與被上訴人主張相符，堪信為實在 ，揆諸上開說明，解釋系爭土地讓渡契約書第七條約定之真意，應依訂約當時被 上訴人無自耕能力，及兩造、見證人均知悉私有農地之承受人須有自耕能力等過 去事實及內政部頒布之不動產買賣契約範本亦未載明第三人須有自耕能力為斷， 顯見兩造於簽訂系爭土地讓渡契約書第七條約定時，即有約定第三人係指有自耕 能力之第三人。是上訴人辯稱兩造於訂約時並未想將「承受土地之第三人須具有 自耕能力」此點納入成為契約內容，亦未約定第三者係指有自耕能力之第三人云 云，即不足採。
六、次按關於耕地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記 與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記有自耕能力之特定第三人，即非民 法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，固難認其契約為無效，最 高法院著有八十三年台上字第五七五號判決可供參照。查兩造就系爭土地之買賣 ，有於土地讓渡契約書第七條約明：「本件取得名義人若甲方（即被上訴人）用 第三者名義登記或再轉讓于第三者時乙方（即上訴人）不得異議」，且所謂第三 者，依兩造訂約時之真意，係指有自耕能力之第三人，已如前述，基此，縱被上 訴人自己為無自耕能力之人，惟依上述約定，被上訴人既可指定有自耕能力之第 三人為承受系爭土地之移轉登記名義人，則該系爭土地買賣契約之履行，顯屬可 能，並無客觀上自始給付不能情形，依上開說明，當無民法第二百四十六條第一 項前段及訂約時原土地法第三十條第一、二項之適用，是上訴人辯稱兩造間就系 爭土地於七十八年一月十一日所成立之買賣契約，因違反原土地法第三十條第一 、二項及民法第二百四十六條第一項前段，應屬無效云云，亦無足採。七、至上訴人辯稱被上訴人為迴避土地法第三十條之規定，而指定第三人為登記名義 人，乃脫法行為，應屬無效云云，為被上訴人所否認，而被上訴人指定登記第三 人做武確在系爭土地耕作，亦經陳做武證明屬實（見本院卷五四頁）。上訴人就 其辯稱原告指定第三人陳做武為登記名義人，實際用途並非在於耕作，其目的僅 在規避原土地法第三十條規定等情，並未舉證以實其說，是其所辯，即不足採。八、綜上所述，被上訴人依據土地讓渡契約書之約定，請求上訴人將系爭土地所有權 全部移轉登記與被上訴人指定第三人陳做武所有，為有理由，應予准許。原審為 上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理 由，應予駁回。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八 條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十九 日 臺灣高等法院高雄分院民事第四庭~B1審判長法官 王錦村
~B2法 官 許明進
~B3法 官 曾錦昌
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書。中 華 民 國 八十九 年 五 月 二 日~B法院書記官 施耀程
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