臺灣新北地方法院民事判決 108年度重訴字第772號
原 告 潘雅賀
三邦實業有限公司
兼上一人
法定代理人 廖其隆
原 告 王慧瑜
陳潘月
陳文斌
陳昱愷
翁淑娟
張夏蓮
翁淑卿
洪泰男
楊湄湄
瀚宇開發建設股份有限公司
兼上一人
法定代理人 柯博仁
原 告 江春秋
江春穀
江邦光
共 同
訴訟代理人 周仕傑律師
被 告 陳秋霞
江挺豪
江怡萱
江易達
共 同
訴訟代理人 詹順貴律師
吳姿徵律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國109 年6 月3 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠新北市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地) 為兩造 與其他共有人所分別共有，原告於民國（下同）108 年8 月 22日與訴外人康美建設股份有限公司（下稱康美公司）訂立 土地買賣契約（下稱系爭契約），依土地法第34條之1 規定 將系爭土地全部出售予康美公司。原告並依土地法第34條之 1 等規定，委請律師將系爭買賣契約之「買賣條件」以108 年8 月23日臺北大安郵局361 、367 、368 、369 號存證信 函（下稱系爭存證信函）通知被告是否主張優先購買權。被 告雖以108 年9 月10日臺北雙連郵局1095號存證信函及同月 11日律師函回復原告表示願行使系爭土地之優先購買權，然 遲未依系爭契約第4 條約定，於行使優先購買權通知到達（ 含通知）賣方代理人時起5 日內給付簽約款，經原告以108 年9 月19日臺北北門郵局2546、2547號存證信函催請被告於 文到5 日內給付買賣價金，如未按期給付即解除契約。被告 卻以108 年9 月23日臺北雙連郵局1153號存證信函回復原告 應提出系爭土地之買賣契約書影本、確認有無其他共有人主 張優先購買權及如何分配土地比例與計算價金，並應與被告 簽訂書面契約等語，拖延給付價金，故系爭買賣契約業已解 除。
㈡原告於本件訴訟程序進行中，以109 年4 月10日臺北北門郵 局1393號存證信函通知被告進行簽約及給付買賣價金事宜， 並附上原告與康美公司之系爭契約書供被告參閱。被告則以 109 年4 月20日臺北雙連郵局816 號存證信函回復拒絕簽約 並解除買賣契約。原告又以109 年4 月21日臺北北門郵局14 85號存證信函再次通知被告進行簽約及給付買賣價金事宜， 被告則以109 年4 月27日臺北雙連郵局473 號存證信函解除 買賣契約，原告即再以109 年4 月28日臺北北門郵局1550號 存證信函通知被告解除買賣契約，故系爭契約業已解除。原 告多次通知被告簽約及付款，其後亦附上系爭契約影本，被 告卻以各種理由拒絕簽約，顯見其並無購買系爭土地之真意 。
㈢被告行使優先購買權後，兩造間無庸簽訂書面契約即已成立 買賣關係，依系爭契約第7 條第2 項約定：「買方不依約履 行付款或契約所訂其他各項義務時，即為買方違約，買方除 應給付應付價款一倍之違約金外並附加自應給付日起每日按 總價款萬分之五單利計算之違約金給付賣方，賣方並得限期 催告履行，逾期仍未履行者，賣方得解除本契約。賣方解除 契約時，不影響賣方對買方違約金之請求權。」查原告之買 賣價金為新臺幣（下同）399,394,946 元，依據系爭契約第 4 條約定，第一期簽約款為總價款之50% 即199,697,473 元 (計算式：399,394,946 元×50%=199,697,473 元），故被 告之應付價款為199,697,473 元，而價款一倍之違約金同為 199,697,4 73元，故被告應賠償原告共199,697,473 元之違 約金。原告等爰依系爭契約第7 條第2 項約定，以原告之應 有部分比例計算，請求被告給付原告如附表所示之違約金等 語。
㈣聲明：
⒈被告應給付原告如附表所示之金額，及自起訴狀繕本送達之 翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠原告以系爭存證信函通知被告已將系爭土地出售第三人，並 請被告於函到15日內表示是否行使優先購買權，被告亦以10 8 年9 月10日臺北雙連郵局1095號存證信函及同月11日律師 函回復原告表示願意行使優先購買權，並請原告提出系爭契 約影本供被告核對買賣條件全部內容，然被告未予置理，竟 以108 年9 月19日臺北北門郵局2546、2547號存證信函催請 被告於文到5 日內給付買賣價金，如未按期給付即依系爭契 約第7 條第2 項約定解除契約。惟被告行使優先購買權後， 兩造應依系爭契約之相同條件，補訂書面買賣契約，並於雙 方簽訂書面契約時給付買賣價金，方符「同一價格，相同條 件」。而被告以108 年9 月23日臺北雙連郵局1153號存證信 函通知原告應提出系爭土地之買賣契約書影本、確認有無其 他共有人主張優先購買權及如何分配土地比例與計算價金， 並應與被告簽訂書面契約，及於簽約時給付第1 期價金等內 容，因系爭土地尚有其他共有人，若有其他共有人行使優先 購買權，勢將影響共有人所能購買之土地應有部分及應給付 之價金，然至本件起訴時，兩造仍未簽訂系爭土地之買賣契 約，被告自無所謂違反系爭契約第7 條第2 項未給付價金之 遲延責任可言。
㈡至於原告主張被告應依系爭契約第4條第1項後段約定：「如
為行使優先承購權人購買，應於行使優先承購權通知到達賣 方代理人（含通知代理人）時起五日內給付」給付價金云云 ，係將康美公司給付契約價金之方式，與共有權人行使優先 購買權給付價金方式做差別約定，顯非同一條件。蓋被告係 以原告與康美公司間就系爭土地買賣契約之相同條件行使優 先購買權，而系爭契約第4條第1項前段係約定康美公司於簽 訂契約時給付簽約款，故於被告行使優先購買權後，應補訂 書面買賣契約，並於兩造簽訂書面買賣契約時始給付簽約款 ，方符合「同一價格，相同條件」，則原告上開主張，實有 誤解。
㈢原告雖於109 年4 月間將其等與康美公司間系爭土地之買賣 契約影本重新通知被告簽約及給付買賣價金，惟被告之資金 來源，受原告上開違約情事而未能及時取得系爭土地之影響 ，故通知原告解約，此為可歸責於原告之事由所致，原告之 主張並無理由等語。
㈣聲明：
⒈原告之訴及假執行聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。三、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實： ㈠原告潘雅賀、三邦實業有限公司、廖其隆、柯博仁、王慧瑜 、陳潘月、陳文斌、陳昱愷、翁淑娟、張夏蓮、翁淑卿、洪 泰男、楊湄湄、瀚宇開發建設股份有限公司等14人與被告等 為系爭土地之共有人，另原告江春秋、江春穀及江邦光則於 107 年9 月28日將其等系爭土地之應有部分信託登記予廖其 隆（見本院卷㈠第191 至217 頁土地登記謄本）。 ㈡原告於108 年8 月22日與康美公司訂立系爭契約，將系爭土 地全部出售予康美公司（見本院卷㈠第53至71頁系爭契約及 授權書影本）。
㈢原告以108 年8 月23日臺北大安郵局361 、367 、368 、36 9 號存證信函通知被告是否主張優先購買權（見本院卷㈠第 73至103 頁系爭存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執影本 ）。被告則以108 年9 月10日臺北雙連郵局1095號存證信函 及同月11日律師函回復原告表示願行使系爭土地之優先購買 權，並請原告提出系爭契約供被告確認買賣條件（見本院卷 ㈠第105 至109 頁1095號存證信函及律師函影本）。 ㈣原告以108 年9 月19日臺北北門郵局2546、2547號存證信函 催請被告於文到5 日內給付買賣價金及違約金，如未按期給 付價金，即以該函解除契約（見本院卷㈠第111 至127 頁 2546、2547號存證信函及國內各類掛號郵件執據、中華郵政 掛號郵件收件回執等影本）。被告則以108 年9 月23日臺北
雙連郵局1153號存證信函回復原告應提出系爭土地買賣契約 書影本、確認有無其他共有人主張優先購買權及如何分配土 地比例與計算價金，並應與被告簽訂書面契約，及於簽約時 交付原告第1 期價金，惟原告迄本件於108 年12月5 日起訴 時，仍未回應（見本院卷㈠第129 至131 頁1153號存證信函 影本）。
㈤原告於本件訴訟程序進行中，以109 年4 月10日臺北北門郵 局1393號存證信函附原告與康美公司之系爭契約書通知被告 進行簽約及給付買賣價金事宜。被告則以109 年4 月20日臺 北雙連郵局816 號存證信函通知原告解除買賣系爭土地契約 之意思表示。原告又以109 年4 月21日臺北北門郵局1485號 存證信函再次通知被告進行簽約及給付買賣價金，被告則以 109 年4 月27日臺北雙連郵局473 號存證信函表示前以816 號存證信函解除買賣契約。原告再以109 年4 月28日臺北北 門郵局1550號存證信函通知被告解除買賣契約（見本院卷㈡ 第17至71頁1393號、816 號、1485號、473 號、1550號存證 信函、授權書、普通掛號收件執據、中華郵政掛號郵件收件 回執等影本）。
㈥兩造間並未就系爭土地簽訂買賣契約（見本院卷㈠第328頁 言詞辯論筆錄）。
四、本件爭點：
兩造間就系爭土地是否成立買賣契約？原告依其與康美公司 間系爭契約第7 條第2 項約定，請求被告給付違約金，有無 理由？
五、本院之判斷：
㈠按土地法第34條之1 第4 項規定：「共有人出賣其應有部分 時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」又土地 法第34條之1 第4 項規定之優先承購權係指他共有人出賣共 有土地時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之 權而已，除出賣應有部分之共有人通知外，非謂共有人一經 表示願優先承購，雙方即成立買賣契約（最高法院109 年台 上字第589 號民事裁定意旨參照）。次按土地法第34條之1 第4 項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共 有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之 形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立 請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補 訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共 有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件 」訂立買賣契約之權而言（最高法院65年台上字第853 號、 86年度台上字第1089號、100 年度台上字第432 號、100 年
度台再字第46號、107 年度台上字第2434號民事判決意旨參 照）。所謂「依同樣條件優先購買」，乃指在買賣條件如買 賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下 ，共有人得要求優先成為出售應有部分土地之買受人。 ㈡兩造間就系爭土地並無成立買賣契約，原告依其與康美公司 間系爭契約第7 條第2 項約定，請求被告給付違約金，為無 理由：
⒈原告主張被告行使系爭土地之優先購買權後，兩造間無庸簽 定買賣契約即已成立買賣關係，其等多次通知被告簽約及付 款，被告均未於期限內與原告簽訂系爭土地之買賣契約及給 付買賣價金，業已違約，原告自得依系爭契約第7 條第2 項 約定請求被告給付違約金等語，此為被告以前詞所否認。 ⒉經查：
⑴被告雖以上述存證信函通知原告行使系爭土地之優先購買權 ，惟被告行使優先購買權後，兩造間並未就系爭土地補訂買 賣契約，此為兩造所不爭執（見本院卷㈠第328 頁言詞辯論 筆錄），揆諸上開最高法院裁判意旨，被告對原告行使優先 購買權，僅係對原告有請求以原告與康美公司間系爭契約之 同樣條件訂立買賣契約之權而已，並非兩造間即當然成立系 爭土地之買賣契約。則原告主張被告行使優先購買權後，兩 造間無庸簽訂買賣契約即已成立買賣關係云云，容有誤會， 尚無可採。
⑵又原告與康美公司間系爭契約第7 條第2 項前段固約定：「 買方不依約履行付款或契約所訂其他各項義務時，即為買方 違約，買方除應給付應付價款一倍之違約金外並附加自應給 付日起每日按總價款萬分之五單利計算之違約金給付賣方， 賣方並得限期催告履行，逾期仍未履行者，賣方得解除本契 約。賣方解除契約時，不影響賣方對買方違約金之請求權。 」有系爭契約在卷可參（見本院卷㈠第54頁）。惟按債權契 約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給 付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則 （最高法院96年度台上字第1809號民事裁判意旨參照）。查 兩造間就系爭土地既無買賣契約存在，被告即無給付買賣價 金之義務；且依債之相對性原則，原告亦不得執其與康美公 司間系爭契約第4 條約定，要求非契約當事人之被告給付系 爭土地買賣價金，進而以被告未給付系爭土地買賣價金為由 ，請求被告依其與康美公司間系爭契約第7 條第2 項前段約 定給付違約金。則原告依系爭契約第7 條第2 項約定，請求 被告給付如附表所示之違約金本息，即乏依據，自不應准許 。
㈢從而，原告依系爭契約第7 條第2 項前段約定，請求被告應 給付原告如附表所示之金額，及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均為無理由，應予 駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗， 應併駁回之。爰判決如主文。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 109 年 7 月 10 日
民事第五庭 法 官 張筱琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 7 月 10 日
書記官 薛力慈
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