臺灣新北地方法院民事判決 108年度重訴字第766號
原 告 華白彩雲
訴訟代理人 游朝義律師
被 告 華麗貞
訴訟代理人 陳明宗律師
複 代理 人 汪懿玥律師
蔡爵陽律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國109
年6 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將新北市○○區○○段○○○○地號土地（應有部分四分之一），及其上同段三二一四建號即門牌號碼新北市○○區○○街○○○號三樓房屋（應有部分全部）移轉登記與原告。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
兩造為母女關係，被告於民國79年間為購買新北市○○區○ ○路000 巷0 號6 樓房屋（下稱永平路房屋），擅自挪用原 告新臺幣（下同）400 萬元作為購屋頭期款。經兩造協商同 意後，口頭約定以被告所有當時市價約400 萬元之新北市○ ○區○○段0000地號土地（應有部分4 分之1 ），及同段32 14建號即門牌號碼新北市○○區○○街00號3 樓房屋（應有 部分全部，以下合稱系爭不動產），抵償被告挪用之款項， 被告隨後即將系爭不動產交付原告占有使用，事後原告亦出 租系爭不動產並收取租金迄今。因原告當時慮及被告為女兒 ，且有稅金問題，故未要求被告立即將系爭不動產移轉登記 予原告。事後因被告身體不適，且兩造當時並未就上情簽立 書面協議，原告遂於100 年2 月間要求被告簽立同意書（下 稱系爭同意書），其中第1 、2 、4 條分別約明：被告同意 原告為系爭不動產所有權人；原告就系爭不動產有權為任何 形式處分行為；如被告欲取回系爭不動產所有權，以取回時 之市價作為付予原告之價款等內容，被告及其配偶即訴外人 鄞文華均同意並用印於系爭同意書上，被告更親自簽名。詎 事後鄞文華竟於108 年8 月12日要求被告簽立授權委託書， 委託其全權處理系爭不動產事宜，並以書面通知原告表示系 爭不動產屬被告所有，並否認兩造間有以系爭不動產抵償事 宜，為此，依兩造79年約定，提起本件訴訟等語，並聲明： 被告應將系爭不動產移轉登記予原告。
二、被告則以：
㈠系爭不動產為被告與鄞文華於69年間共同出資買受，並登記 於被告名下，被告於79年間向原告借款400 萬元（下稱系爭 借款）購買永平路房屋，兩造當時約定將系爭不動產交由原 告出租，以所得租金用清償系爭借款。之後被告依約以原告 名義出租系爭不動產，並將每月租金1 萬5,000 元交給原告 清償借款，嗣後更授權原告以自己名義出租並收取租金，故 兩造當時並未約定以系爭不動產抵償債務，僅係約定以系爭 不動產租金清償系爭借款債務。之後被告因病多次進出加護 病房，訴外人即被告胞妹華玉嬌因恐鄞文華不知兩造上開約 定，日後徒增困擾，故提議書立字據使原告放心，故於100 年2 月間由其撰擬系爭同意書，被告因信任華玉嬌未察看系 爭同意書內容後即簽名於系爭同意書上，並將被告及鄞文華 之印章交給華玉嬌用印，直至108 年間華玉嬌提出系爭同意 書，要求將系爭不動產移轉登記給原告時，被告才發現系爭 同意書內容與華玉嬌當初所述不盡相同，而系爭同意書固有 原告所述上開記載，然系爭同意書第1 條亦有「抵押」、「 抵押品」等字樣之記載，第2 條更約明：「甲方（即被告， 下同）同意無論抵押品有無過戶與乙方（即原告，下同）， 乙方有權為任何形式處分該抵押品之行為。」等內容，足認 兩造之真意並非以系爭不動產抵償，而係信託讓與擔保契約 ，原告僅在不超過擔保目的即借款之範圍內，取得系爭不動 產之擔保物所有權，俟系爭借款債權清償後，系爭不動產即 應返還被告，倘被告未清償系爭借款時，原告得將系爭不動 產變賣或估價並自該價金受償，且系爭不動產之所有權狀始 終為被告持有，相關稅賦亦由被告繳納，原告復未曾請求被 告移轉系爭不動產所有權，堪認兩造並無以系爭不動產抵償 系爭借款之約定。又自79年間起迄今，系爭不動產租金均由 原告收取，總計已收取522 萬元，是系爭借款業已清償完畢 ，依信託讓與擔保契約法理，擔保物所有權即應返還於被告 ，是原告依系爭同意書主張其為系爭不動產所有人，並無理 由。
㈡退步言，倘認系爭同意書並非信託讓與擔保契約，且非以租 金清償系爭借款，被告亦得依系爭同意書第4 條約定，取回 系爭不動產，然因系爭不動產市價攀升超過900 萬元，逾系 爭借款2 倍以上，實非兩造約定時所得預料，且對被告顯失 公平，被告應得依民法第227 條之2 情事變更原則，請求變 更法律效果或減少給付，以400 萬元作為對價取回系爭不動 產。再退步言，縱認兩造有以系爭不動產為抵債之約定，亦 僅為民法第873 條之1 之流抵約款，則在系爭不動產所有權
移轉登記與原告前，被告仍得依同條第3 項規定，清償抵押 權所擔保之系爭借款債權，以消滅該抵押權，則原告仍不得 請求被告移轉系爭不動產所有權，況系爭同意書僅載明係以 房屋為抵押，並未連同坐落之基地，是原告本件請求均無理 由等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項
㈠兩造為母女關係，被告於79年間因購買永平路房屋而自原告 取得款項。事後兩造同意以400 萬元為系爭借款金額，之後 系爭不動產以原告名義出租，並收取每月租金1 萬5,000 元 。
㈡兩造曾於100 年間簽訂由華玉嬌撰擬之系爭同意書等事實， 有系爭同意書、土地登記謄本、建物登記謄本、存摺匯款交 易紀錄、房屋租賃契約書在卷可憑（見本院卷第27頁、第41 頁至第43頁、第109 頁至第151 頁），且為兩造所不爭執， 自堪信為真實。
四、本院之判斷
原告主張因被告積欠原告400 萬元借款，兩造於79年約定以 系爭不動產抵償等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯 。是本件兩造爭點厥為：㈠兩造有無約定以系爭不動產抵償 系爭借款？㈡原告請求移轉系爭不動產所有權登記，有無理 由？茲分述如下：
㈠兩造係以系爭不動產抵償系爭借款
⒈按解釋契約，除契約文字業已表示當事人真意，無須別事探 求外，應以當事人立約當時之真意為準。而真意何在，又應 以過去事實及其他一切證據資料，並斟酌交易習慣依誠信原 則為斷定之標準，於文義上及論理上詳為推求，以探求當事 人之真意，不得拘泥字面或截取書據中一二語，致失立約之 真意（最高法院19年上字第453 號、39年台上字第1053號判 例、107 年度台上字第1872號判決參照）。至所謂探求當事 人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根 基之原因事實、經濟目的、一般社會之客觀認知、經驗法則 ，及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並 將誠信原則涵攝在內。藉以檢視其解釋結果，對兩造之權利 義務是否符合公平正義（最高法院104 年度台上字第1575號 判決可參）。
⒉查，系爭同意書載明：「一、茲因華麗真女士（以下稱甲方 ）於民國七十九年間向華麗真之母華白彩雲女士（以下稱乙 方）借貸現金購置位於台北縣○○市○○路000 巷0 號6 樓 （現改為新北市永和區）之住宅，甲方於借貸時言明將其位 於台北縣○○市○○街00號3 樓登記於華麗真名下之住宅作
為抵押（以下稱抵押品），甲方同意乙方為抵押品之所有權 人。二、甲方同意無論抵押品有無過戶予乙方，乙方有權為 任何形式處分該抵押品之行為。三、甲方曾將此一借貸關係 知會其配偶鄞文華先生，亦取得鄞文華先生之同意；乙方為 該抵押品之所有權人。四、若甲方有意取回抵押品之所有權 ，甲方同意將以取回抵押品時之市價作為應付予乙方之價款 。」，有系爭同意書在卷可憑（見本院卷第27頁）。由上開 約定內容觀之，兩造係約明系爭不動產所有人為原告，且縱 為移轉登記，被告仍同意原告得任意處分系爭不動產。再證 人華玉嬌到庭證稱：我媽媽在市場做事，不會理財，所以將 賺的錢跟賣屋所得都交給在銀行上班的被告管理，79年間被 告買了永平路房屋，總價1,200 萬元，頭期款800 萬元，其 中400 萬元是被告挪用媽媽的錢，事後才告訴媽媽挪用她的 錢，因被告當時沒辦法還錢，系爭不動產市值約3 、400 萬 元，與遭挪用的錢差不多，被告願意將系爭不動產抵給我媽 媽。我也不清楚什麼時候知道，媽媽也不記得，但一開始講 挪用的事情時就有表示用房子抵給媽媽，臺灣話就是「相抵 」，其他細節我沒有過問，只知道系爭不動產都是媽媽在出 租，一開始是租給朋友。後來因為被告身體不好，96年起因 腎臟病需要洗腎，媽媽擔心被告怎麼樣的話，就系爭不動產 的事會沒有保障，怕被告配偶不承認，所以媽媽就要求被告 過戶或做其他處理，當時我是兩造間的傳話人，被告為了讓 媽媽放心，就提議說簽一份同意書，希望由我來擬稿，我就 擬了系爭同意書，前面1 、2 、3 條是媽媽的意思，第4 條 是被告說如果他想要買回怎麼辦才加了第4 條同意用市價買 回等語（見本院卷第170 頁至第171 頁），核與原告主張兩 造係約定以系爭不動產抵償系爭借款，後來因為擔心沒有保 障，才由華玉嬌撰擬系爭同意書供兩造簽立等語相符。 ⒊再被告於108 年9 月4 日與證人華玉嬌、訴外人即被告胞妹 華金春間部分對話紀錄為：「華玉嬌：你是說79年以後，這 房子屬於媽媽的，增值稅屬於媽媽的，你那時候是這樣想法 ？被告：對。華玉嬌：所以跟媽媽說，增值稅媽媽要付7 、 80萬。你房子69年買的，69年到79年之間，是你的增值稅， 79年以後，你因為房子給了媽媽，所以這是媽媽的責任，你 是這樣說的。被告：對。華玉春：所以媽媽是房子所有權人 。被告：現在是姊夫要跟我番，不是我番，我也贊成你做， 趕快過戶。. . . 華玉嬌：這個房子你承認它是媽媽的，你 願意給媽媽，只是現在卡在姊夫這邊，是這樣？被告：對。 」等內容，有錄音光碟暨譯文在卷可憑（見本院卷第153 頁 至第163 頁），足認被告亦認知系爭不動產於79年間即因抵
償系爭借款而屬原告所有。至被告抗辯上開對話是遭證人華 玉嬌、華金春逼供，只是順他們的語意回答，並非真意，亦 無承認系爭不動產為原告所有云云，然被告亦自承：他們沒 有逼我講等語（見本院卷第212 頁），且上開對話內容中， 證人華玉嬌、華金春並無以言語逼迫，被告亦無猶豫、躊躇 之情，自難認被告有何遭到逼迫之情事，況如被告有反對意 見，大可如實回答或沉默不語，更無須積極表示贊成趕快過 戶系爭不動產等語，是被告抗辯上開對話內容並非其真意云 云，洵無可採。復參以證人華玉嬌證稱：不清楚何時知悉被 告挪用媽媽錢的事，但陸陸續續家裡兄弟姐妹都知道了，因 為是媽媽與被告的事情，細節我們沒有過問，只知道房子都 是媽媽出租；被告跟媽媽說增值稅約100 多萬元，且房屋當 時也是交給媽媽在出租，媽媽就表示捨不得稅金，且不論有 無過戶都是媽媽在用，就沒有過戶了；被告當時有將土地所 有權狀交給媽媽保管，100 年媽媽交給我保管，是被告之後 說要塗銷貸款，才將土地所有權狀拿回去辦理，當時姊妹感 情好，沒有想那麼多等語（見本院卷第171 頁至第174 頁） ，被告亦證述：當時就讓媽媽去簽租約，媽媽出租、收租金 不用經過我，沒有約定還款期限，也沒有特定無法還款，沒 有跟媽媽結算過等語（見本院卷第211 頁），是被告除將系 爭不動產交由原告使用收益外，並曾交付土地權狀供原告收 執，且未曾聞問出租事宜，復未曾結算等情，堪以認定，足 證被告係出於使原告取得系爭不動產所有權而將系爭不動產 交付原告由其出租迄今，是原告主張兩造79年約定以系爭不 動產抵償系爭借款等語，應屬可採。
⒋被告雖抗辯系爭同意書僅係信託讓與擔保契約或設有流抵約 定之抵押權設定云云。經查，系爭同意書僅記載因兩造間有 借款，就兩造間借款金額、還款方式、利息約定、清償期限 等內容均付之闕如，有系爭同意書卷可參，且被告亦到庭證 稱：沒有跟原告約定期限，也沒特定何時屬於無法還款等語 （見本院卷第211 頁），是以，倘兩造間係以擔保系爭借款 為目的而為信託讓與或設定抵押權，就系爭借款之借貸金額 、還款方式及清償期限等事項豈會毫無約定，系爭同意書又 豈會毫無隻字片語之記載，被告抗辯兩造間僅係就系爭不動 產成立信託讓與擔保契約或抵押權契約云云，已有可疑。而 被告抗辯係以出租系爭不動產之租金按月清償系爭借款云云 ，然兩造間未曾結算一節，亦經被告證述明確在卷（見本院 卷第211 頁），復佐以兩造簽立系爭同意書時相距系爭借款 成立時，已有20餘年，如以每月租金1 萬5,000 元清償計算 ，當時被告至少已清償360 萬元，被告卻未趁此要求與原告
結算或於系爭同意書中載明借款餘額，甚至自79年起迄至10 8 年止均未曾結算，可見系爭不動產之租金收益並非用以清 償系爭借款，自難認兩造間有以系爭不動產之租金按月清償 系爭借款之約定，益徵被告抗辯系爭同意書為信託讓與擔保 契約或流抵約款之抵押權設定云云，尚無可採。 ⒌證人鄞文華固證稱：我跟被告購買永平路房屋時，不夠部分 跟媽媽借頭期款，借款金額為350 萬元，被告說用系爭不動 產抵押給媽媽，願意還到400 萬元，用每月租金1 萬5,000 元清償借款，是被告授權原告去簽約等語（見本院卷第217 頁至第218 頁），惟證人鄞文華為被告配偶，且其亦證稱系 爭不動產為其與被告共同購買等語（見本院卷第217 頁）， 足認其與本件有直接利害關係，是否無偏頗之虞，本非無疑 ，且其證稱：系爭借款用途係頭期款，被告在108 年8 月有 跟原告結算過等語（見本院卷第217 頁至第218 頁），核與 被告證述：跟媽媽借350 萬元是用來裝修；以租金清償部分 沒有跟媽媽結算過等語顯不相符（見本院卷第211 頁、第21 6 頁），復參以決定以系爭不動產出租清償系爭借款、抵押 等事宜之主要處理者為被告一節，亦據證人鄞文華證述明確 在卷（見本院卷第219 頁），足見系爭借款相關事宜主要係 由被告負責處理，自應以被告所為證述較為可採，是證人鄞 文華上開所述亦難為有利被告之認定。另被告抗辯系爭同意 書第1 、2 條均係載明「抵押」之字樣，故兩造間僅係信託 讓與擔保契約或設有流抵約定云云。惟查，證人華玉嬌證稱 ：因為當時媽媽就是用台語跟我說「相抵」，我當時意思是 抵債用，不是抵押，我知道我當時有寫錯，但我的意思就是 媽媽的意思就是相抵，且系爭同意書被告也有看過，原告看 不懂，只知道當時被告就是要「相抵」等語（見本院卷第17 3 頁至第174 頁），堪認證人華玉嬌於系爭同意書上雖使用 「抵押」之用語，然其真意係為表達台語「相抵」即抵償之 意思，且系爭同意書上並未記載任何系爭借款之金額、清償 等事宜，業如前述，則系爭同意書除使用「抵押」字樣外， 並無其他足資認定兩造間係為清償系爭借款，而以系爭不動 產為抵押物之約定，自不得拘泥於系爭同意書上使用之「抵 押」字樣，逕認兩造係以系爭不動產為擔保系爭借款之抵押 物。是被告徒以系爭同意書上有「抵押」等字樣之記載，抗 辯系爭不動產僅屬系爭借款之抵押物云云，亦無可採。 ㈡原告請求移轉系爭不動產為有理由
⒈查，兩造間有以系爭不動產抵償系爭借款之約定，業經認定 如前，是原告依兩造約定請求被告將系爭不動產移轉登記與 原告，應屬有據。被告雖抗辯系爭同意書第1 條僅記載以房
屋為抵押，並未包含坐落之基地，故原告不得請求移轉登記 系爭不動產云云。惟依兩造、證人華春嬌及鄞文華到庭之證 述可知，兩造顯未區隔房屋及坐落基地，而有將系爭同意書 上所載之「住宅」僅限於專有部分，不及於坐落基地之情， 況專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離 而為移轉或設定負擔，亦為民法第799 條第5 項所明定，縱 兩造僅以房屋部分為抵償約定，亦屬違反上開強制規定，依 民法第71條規定，應屬無效，是被告上開抗辯，顯屬無據。 ⒉又被告抗辯其得依系爭同意書第4 條約定，取回系爭不動產 ，再依民法第227 條之2 規定，請求變更法律效果或減少給 付，以400 萬元作為對價取回系爭不動產云云。然按情事變 更原則，係基於衡平之理念，對於當事人於法律行為當時不 可預見之情事，或其他為法律事實之基礎或環境發生劇變所 設之救濟制度。如該情事於訂約時非不得預見，或為法律事 實之基礎或環境未發生劇變，或其結果未達顯著不公平時， 縱一方當事人因雙方依原訂契約履行之結果，受有損害，亦 不得逕依情事變更原則，請求他方增加給付（最高法院96年 度台上字第647 號判決意旨參照）。查，系爭同意書第4 條 約定：若被告有意取回系爭不動產之所有權，被告同意將以 「取回時之市價」作為應付予原告之價款，有系爭同意書在 卷可參（見本院卷第27頁），且證人華玉嬌亦證稱：第4 條 是被告說如果她想要買回怎麼辦，才加了第4 條同意用市價 買回等語（見本院卷第171 頁），足認兩造對於系爭不動產 將來價格上漲應有相當預見，方明定以「取回時之市價」作 為給付之對價，況系爭不動產既經抵償而由原告取得所有權 一節，如前所述，則被告欲取回系爭不動產本應以現今目前 之市價為買回之對價，自難謂有何顯失公平之處，是被告抗 辯依系爭同意書第4 條約定及依民法第227 條之2 調整後， 願以400 萬元取回系爭不動產，故原告不得請求被告移轉登 記系爭不動產云云，要屬無據。至被告另抗辯在系爭不動產 所有權移轉登記與原告前，被告仍得清償抵押權所擔保之系 爭借款債權，以消滅該抵押權，則原告仍不得請求被告移轉 系爭不動產所有權云云。然查，兩造間係約定以系爭不動產 抵償系爭借款，業如前述，則兩造間既無抵押權設定契約， 尚無所謂清償系爭借款債權而消滅該抵押權可言，故被告此 部分抗辯，亦無可採。
五、綜上所述，原告主張被告為清償系爭借款已將系爭不動產抵 償予原告，應屬可採，從而，原告依兩造之約定，請求被告 將系爭不動產移轉登記為原告所有，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 7 月 3 日
民事第六庭 法 官 蔡惠琪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 7 月 3 日
書記官 廖俐婷