臺灣彰化地方法院民事判決 108年度簡上字第147號
上 訴 人 李惠君
訴訟代理人 李鎮福
○○○○○ 號
人
被上訴人 巫慶洲
訴訟代理人 巫偕得
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對民國108年10月8日
本院北斗簡易庭第一審判決（108年度斗簡字第203號）提起上訴
，本院於民國109年6月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、原判決廢棄。
貳、兩造共有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○地號土地，使 用分區特定農業區、使用類別甲種建築用地，面積15平方公 尺，分歸被上訴人單獨所有。
參、被上訴人因第二項分割應補償上訴人新臺幣87,920元。肆、第一、二審訴訟費用由兩造各依附表所示應有部分比例負擔 。
事實及理由
壹、上訴人於原審起訴主張及於本院補陳略以：一、緣坐落彰化縣○○鄉○○段00000地號土地面積15平方公尺 （下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分比例為上訴人57 6分之558、被上訴人576分之18。兩造就系爭土地未訂有不 分割之契約或不分割之期限，因系爭土地各共有人應有部分 面積過小，如原物分割，各共有人均無法建築，爰依民法第 823條第1項、第824條第1項（應為第2項）規定提起本訴， 請准將系爭土地變價分割。
二、按法院以原物為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受 分配者，得以金錢補償之。固為民法第824條第3項所明定。 惟所謂金錢補償，係指依原物市場交易之價格予以補償而言 （最高法院73年度台上字第1014號判決參照）。是於部分共 有人無法為原物分配時，固得以金錢補償之，惟金錢補償之 計算標準，自應符合市場價格，方屬公平妥適之金錢補償方 法。查上訴人於民國（下同）107年12月24日以新臺幣（下 同）101,200元為代價向訴外人巫木榮購買系爭土地應有部 分576分之558，換算面積約4.4坪，每坪價格為23,000元（
參本院卷第55頁），而原判決僅命被上訴人補償3萬元，顯 非依市場交易價格予以補償，而有違誤。又系爭土地若採變 價分割，可透過市場競價機制，抬高系爭土地售價，各共有 人利益均霑，亦無損被上訴人之利益。
三、系爭土地經本院囑託環宇不動產估價師聯合事務所鑑定估價 ，該事務所109環宇010129號鑑定書將系爭土地以每坪約20, 000元計算。惟上訴人向訴外人巫木榮買受系爭土地應有部 分時，係以每坪23,000之價格購買，已如前述，該估價師事 務所顯然低估系爭土地之價值。又於土地估價選取比較案例 時，應以案例與系爭土地近鄰地區且因素相近者為優先，然 上開鑑定書比較標的2竟選用其他距離系爭土地較遠，距離1 至2公里以上之成交實例，逕謂系爭土地價值為每坪20,000 元，與上訴人購買系爭土地之價差即高達每坪3,000元，顯 不合理。又依內政部不動產時價登錄之成交實例，與系爭土 地鄰近地區之三豐段91-120地號土地於108年11月間有二則 成交實例，成交價格分別為每坪40,000元及45,000元（參本 院卷第117頁），亦與鑑定書所載比較標的價格及所認定之 系爭土地價格相差甚多，是上開鑑定顯有低估系爭土地價格 之情形，與市場價格不符，不足採信。
四、系爭土地毗鄰之114、118地號土地皆是上訴人所有，118地 號土地上有上訴人的房子，系爭土地對上訴人也是有用的， 否則當初就不會購買。系爭土地與118地號土地間之圍牆坐 落118地號土地上，是上訴人以前蓋的。
貳、被上訴人於原審答辯及於本院補陳略以：不同意變價分割， 亦不同意依鑑價結果為補償，主張維持原判決結果。系爭土 地現由被上訴人弟弟巫偕得占有使用，因系爭土地無可供進 出之道路，且僅約1公尺寬、約11公尺長，汽車亦無法停放 ，難認有何價值，原判決認定被上訴人應補償上訴人3萬元 為有理由。上訴人雖稱毗鄰之114、118地號土地為上訴人的 ，然114、118地號土地為農地，與系爭土地無關，且系爭土 地與118地號土地間尚有一道圍牆，圍牆之前還有擋土牆及 排水溝，系爭土地完全是封閉的，有被上訴人109年3月23日 所提現場照片可稽，上訴人所稱即不可採。
參、原審判決系爭土地分歸被上訴人單獨所有，被上訴人應補償 上訴人新臺幣3萬元。上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠ 原判決廢棄。㈡上廢棄部分，坐落彰化縣○○鄉○○段000 00地號土地面積15平方公尺，請准變價分割，拍賣所得價金 由兩造按原應有部分比例分配。㈢第一、二審訴訟費用由兩 造按原應有部分比例負擔。
肆、本院之判斷：
一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。本件上訴人起訴主張 系爭土地為兩造所共有，各共有人應有部分比例如附表所示 ，系爭土地未訂有不分割之協議，亦無因物之使用目的上不 能分割之情形乙節，為兩造所不爭執，復有系爭土地登記第 三類謄本可佐，依上開說明，上訴人本於系爭土地共有人地 位訴請裁判分割，即屬有據。
二、復按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯 有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有 困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物 之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共 有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按 其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時， 因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維 持共有，民法第824條第1項至第4項定有明文。故依上開規 定，共有物之分割，原則上以原物分配於各共有人；以原物 分配如有事實或法律上之困難，致不能依應有部分為分配者 ，法院亦得將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物 分配者之金錢補償；或將原物之一部分分配予各共有人，他 部分變賣後將其價金依共有部分之價值比例妥為分配，並非 定出於變賣共有物，以價金分配於各共有人一途。次按法院 定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共 有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用 及公共利益等為公平決定。又分割共有物究以原物分割或變 價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形 、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不 受共有人所主張分割方法之拘束。
三、經查：
1.系爭土地呈長條形且四側均緊鄰他人土地而不臨路，對外交 通需經由巫偕得（被上訴人之弟）所有建物始得出入，又有 如彰化縣北斗地政事務所測量日期民國108年6月4日複丈成 果圖所示：編號A1部分，3樓鋼筋混凝土造建物，面積0.57 平方公尺（現使用人為巫偕得）；編號A2部分，花圃，面積 6.28平方公尺（現使用人為巫偕得）；編號B1部分，空地， 面積1.67平方公尺（現使用人為巫偕得）；編號B2部分，空 地，面積6.48平方公尺（現使用人為巫偕得）存在等情，此
經原審會同兩造及彰化縣北斗地政事務所測量人員履勘現場 查明屬實，製有勘驗筆錄、地上物現況照片及彰化縣北斗地 政事務所測量日期108年6月4日複丈成果圖足稽，自堪認定 。
2.本院審酌系爭土地形狀為長條狀且面積甚小，又全部為巫偕 得所使用，甚至有部分為巫偕得所有建物占用，而對外交通 更是需經由巫偕得建物始能為之，如以原物分割予兩造，將 使面積甚小之系爭土地更小，又無對外出入交通，而依法無 從供建築或其他使用，顯成畸零地，致經濟上之利用價值低 微，故而將系爭土地以原物分配全部共有人，顯有困難。 3.系爭土地原物分配於全部共有人，固顯有困難，但分配於部 分共有人，即共有人中之一人，並無顯有困難，上訴人主張 變價分割，如前說明，已於法不合。且本件如採變價分割之 方法，原使用該處之被上訴人弟弟巫偕得將因變價拍賣系爭 土地，面臨拆屋之可能，而上訴人主張變價分割，則對上訴 人而言，只要以可變價之金錢填補即得滿足其利益，反觀諸 被上訴人所失者，並非單以金錢填補即得滿足，則此種變價 分割方式顯對被上訴人不利，再參諸被上訴人主張以原物分 配，並補償上訴人，而由渠單獨分得共有物等語，本院審酌 上訴人並未使用系爭土地，如由被上訴人取得系爭土地，僅 需填補上訴人之不利益，不僅使得巫偕得日後無庸面臨拆屋 還地可能，亦可繼續使用系爭土地，更可以使上訴人之應有 部分得以補償，而達到兩造最大利益。雖上訴人另稱毗鄰之 114、118地號土地為上訴人的，然114、118地號土地為農地 ，系爭土地為甲種建築用地，且系爭土地與118地號土地間 尚有一道圍牆，圍牆之前還有擋土牆及排水溝，兩地不能合 併使用，如將系爭土地分歸上訴人所有，上訴人所得利益不 大，且不合上訴人變價之主張。因之，本院認應以系爭土地 分配由被上訴人單獨取得，並由被上訴人補償上訴人為適當 之分割方法。
4.又被上訴人應補償上訴人，而其補償標準經本院囑託環宇不 動產估價師聯合事務所鑑價，經該所估價師針對標的進行產 權、一般因素、區域因素、不動產市場現況及勘估標的依最 有效使用之情況下，經估價師專業意見分析後，土地採用比 較法進行評估，所估系爭土地價格90,760元，上訴人持分部 分價值87,920元，被上訴人持分部分價值2,840元，是本院 審酌系爭土地公告現值、面積、形狀、對外交通以及上訴人 價購金額等狀，認上訴人應有部分之價值為87,920元，對上 訴人應無不利，堪認公平合理，上訴人仍以價格低估為爭論 顯不可採，故系爭土地分歸被上訴人取得後，應同時由被上
訴人金錢補償上訴人87,920元，以昭公允。四、綜上所述，系爭土地依其使用目的並非不能分割，共有人間 亦無不能分割之約定，然迄今未能協議分割，又本院審酌系 爭土地之使用現況、兩造分割之利益、占有使用情形、土地 整體經濟效用及利用價值等一切情狀，認將系爭土地分配由 被上訴人取得，並由被上訴人補償上訴人87,920元為適當。 從而，上訴人本於共有人之資格，起訴請求就系爭土地予以 分割，即屬正當，應予准許，本院因而判命分割系爭土地如 主文第2項所示，並因被上訴人實際受分配之面積超過其原 應有部分比例，同時判命被上訴人應依主文第3項所示金錢 補償上訴人。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 有理由，應予改判。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列。
六、本件雖准上訴人之請求分割系爭土地，然分割方法係法院考 量全體共有人之利益，上訴人既為共有人之一，亦同受其利 ，若全由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平，爰依民事訴訟 法第80條之1規定，命勝訴之上訴人亦負擔部分之訴訟費用 ，爰判決如主文第4項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1。
附表
┌──┬───┬──────┐
│編號│共有人│應有部分比例│
├──┼───┼──────┤
│ 01 │李惠君│ 576分之558 │
├──┼───┼──────┤
│ 02 │巫慶洲│ 576分之18 │
└──┴───┴──────┘
中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
民事第一庭 審判長法 官 廖國佑
法 官 施坤樹
法 官 李言孫
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
書記官 馬竹君