臺灣士林地方法院民事判決 108年度重訴字第402號
原 告 李尚明
訴訟代理人 李旦律師
江俊賢律師
被 告 王文振
王文芳
上 一 人
訴訟代理人 李德豪律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109 年6 月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告王文芳應將門牌號碼臺北市○○區○○路000 號地下一 樓房屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告王文芳、王文振應自民國107 年10月1 日起，至王文芳 將第一項所示房屋騰空遷讓返還予原告之日止，按月連帶給 付原告新臺幣7 萬元。
三、被告王文芳、王文振應連帶給付原告新臺幣15萬元及自民國 109 年3 月28日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息。
四、訴訟費用由被告王文芳、王文振連帶負擔。五、本判決第一項於原告以新臺幣280 萬元為被告王文芳供擔保 後，得假執行。但被告王文芳如以新臺幣8,388,450 元為原 告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告按月以新臺幣23,333元為被告王文芳、 王文振供擔保後，得假執行。但被告王文芳或王文振如按月 以新臺幣7 萬元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第三項於原告以新臺幣5 萬元為被告王文芳、王文振 供擔保後，得假執行。但被告王文芳或王文振如以新臺幣15 萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。原告起訴聲明為：㈠被告王文芳、王文振（ 下合稱被告）應將門牌號碼臺北市○○區○○路000 號B1樓 之房屋（下稱系爭房屋）返還予原告，並應自系爭房屋遷出 ；㈡被告應連帶給付新臺幣（下同）35萬元，及自民國107 年9 月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢被告應 自108 年3 月1 日起至遷出並返還系爭房屋之日止，按月連 帶給付原告7 萬元；㈣被告應連帶給付原告1 萬元；㈤原告
願供擔保，請准宣告假執行。嗣迭經追加或變更聲明，最終 聲明為：㈠王文芳應將系爭房屋返還予原告，並應自系爭房 屋遷出；㈡被告應自107 年10月1 日起至王文芳遷出並返還 系爭房屋之日止，按月連帶給付原告7 萬元；㈢被告應連帶 給付15萬元，及自民事準備二狀繕本送達翌日（即追加此項 聲明請求時）起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈣原告 願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第34、142 、175 、19 0、206頁）。核與上開規定相符，應予准許。二、王文振經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請， 由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：王文芳向原告承租系爭房屋，於107 年3 月20日 簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定每月租金7 萬元 ，押租保證金12萬元，租賃期間自107 年3 月1 日起至同年 6 月30日止，王文振則為王文芳依系爭租約所負債務之連帶 保證人。嗣系爭租約租賃期限屆滿，轉為不定期租賃，兩造 並確認至107 年9 月30日終止租賃。王文芳尚有107 年9 月 份租金未付，經以押租保證金扣抵7 萬元，固未積欠原告租 金。惟王文芳並未於租賃終止後，依約將系爭房屋按原狀騰 空交還原告，王文芳除應為返還外（即變更後聲明㈠部分） ，原告並得按月請求租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止， 現僅按月請求租金1 倍之違約金，王文振並應負連帶給付責 任（即變更後聲明㈡部分）。另王文芳未清空於系爭房屋內 所堆置之大量雜物垃圾，應給付原告15萬元之垃圾清運費用 以代回復原狀，王文振並應負連帶給付責任（即變更後聲明 ㈢部分）。爰依系爭租約第6 、13、14、17條等約定及民法 第455 條、第432 條、第227 條、第213 條第3 項等規定， 請求並聲明如上述變更後之聲明。
二、王文芳答辯：系爭房屋為伊承租作為營業場所，至107 年9 月30日租賃終止，伊於107 年9 月20日快搬遷完畢時（全部 約95坪，僅剩約30坪之物品未搬離），因系爭房屋漏水，室 內全部都淹水高達約10公分，造成伊商品毀損而受有約250 萬元之損害，導致不能達租賃該屋之使用目的，伊自無給付 107 年9 月份租金之義務。伊已於107 年10月搬離系爭房屋 ，留置於系爭房屋內未搬離之遭毀損物品，應由原告自費清 理。且依系爭租約第17條約定，原告本得自行清理後而回復 占有，原告捨此不為，不得再向伊主張占有系爭房屋之不當 得利。答辯聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡ 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、王文振未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳 述。
四、下列事項，有卷內事證可稽，並為兩造所不爭執，堪以認定 ：
㈠王文芳向原告承租系爭房屋，簽立系爭租約，約定每月租金 7 萬元，押租保證金12萬元，租賃期間自107 年3 月1 日起 至同年6 月30日止，王文振則為王文芳依系爭租約所負債務 之連帶保證人。嗣系爭租約租賃期限屆滿，王文芳繼續承租 ，至107 年9 月30日終止（臺灣臺北地方法院新店簡易庭10 8 年度店補字第231 號卷第10至13頁、本院卷第177 、192 頁）。
㈡107 年8 月（含）前之租金，王文芳業已付訖（本院卷第85 、178 頁）。
㈢王文芳曾於107 年9 月26日向臺北市政府警察局內湖分局報 案表示系爭房屋樓上1 樓之7-11便利商店疑似冰箱有漏水滴 下來，但警方告知該行為非屬故意之刑事毀損案件，而是民 事損害賠償問題，應由王文芳自行蒐證，警方最後並未前往 處理（本院卷第130、175、176頁）。 ㈣就王文芳留置於系爭房屋內之物品，清運費用需15萬元（本 院卷第160、176 頁）。
五、本院判斷：
㈠王文芳應給付107 年9 月租金，惟以押租保證金扣抵後，無 庸再為給付：
⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人 ，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態 ，民法第423 條定有明文，出租人未盡此項義務時，依民法 第441 條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用 、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租 金之義務（最高法院92年度台上字第2640號判決意旨參照） 。再按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之 責任，為民事訴訟法第277 條本文所規定。被告主張系爭房 屋於107 年9 月有不能達租賃該屋之使用目的之情事，而得 免支付該月份全部租金之義務，自應就系爭房屋已達完全不 能使用、收益之程度，盡舉證責任。
⒉查王文芳陳稱約於107 年9 月20日，樓上7-11便利商店的水 從系爭房屋屋頂的洞灌下來，造成淹水約40天，是全部室內 面積都淹水，高度約10公分左右等語（本院卷第50、176 頁 ）。果若如此，經過40天的積水，地面及壁面牆壁均應會有 積水痕跡，放置地面之物品亦會有泡水痕跡。惟經本院勘驗 系爭房屋之現場錄影畫面（係兩造於本院審理中會同至現場
拍攝），室內幾乎全部地面均堆放王文芳留置之物品，雜亂 且有部分地方物品堆放接近至屋頂，其中僅部分紙箱有水漬 痕跡，並非全部物品皆有，且地面並無水漬，牆壁亦未見高 度10公分左右之水漬痕跡，有勘驗筆錄在卷可稽（本院卷第 209 頁），已難認有王文芳所陳之情事存在。被告雖辯稱上 開錄影畫面應非原始狀況，而係經原告清理過云云，惟經本 院當庭詢問，其又自承畫面中的物品均係放置在原始位置而 未經移動（本院卷第209 頁），以本院勘驗現場物品擺放幾 乎占據全部地面且雜亂之狀況，實難想像有經原告清理卻不 會移動到現場物品之可能，是被告所辯並不足採。加以王文 芳於107 年9 月26日報警，警方已請王文芳自行搜證（見兩 造不爭執事項㈢），惟王文芳卻未能提出當時之現場照片等 任何客觀證據以為舉證。據此堪認，上開錄影畫面所呈現之 狀況，即與107 年9 月間之狀況相去不遠，並無王文芳主張 漏水，甚至於全面積水而不能使用之情事存在。王文芳雖另 聲請函詢統一超商股份有限公司總公司及第239 分公司，並 聲請傳喚其承辦人員作證，惟觀上述現場物品並無全面泡水 狀況等，即足認王文芳所辯並不可採，自無再為調查之必要 。
⒊據上，系爭房屋於107 年9 月並無不能使用之情形，王文芳 自應依約給付107 年9 月租金7 萬元，惟兩造已於本件訴訟 審理中同意由押租保證金12萬元中扣抵（至剩餘押租保證金 5 萬元，被告表示另訴處理，不於本件就原告其他請求為抵 銷。本院卷第179 、192 、207 頁），王文芳自無庸再為給 付。
㈡王文芳應於107 年9 月30日即將系爭房屋回復原狀返還予原 告，並交還鑰匙，卻未為之，原告各項請求均有理由： ⒈按系爭租約第6 條約定：「乙方（即王文芳）於租期屆滿時 ，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋 誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利 ，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租 金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方 （即王文振），決無異議。」、第13條約定：「乙方如有違 背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時丙方應連帶負賠償 損害責任並願拋棄先訴抗辯權。」、第17條約定：「租賃期 滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應 視作廢物論，任憑甲方處理，乙方決不異議。」。又民法第 229 條第1 項規定：「給付有確定期限者，債務人自期限屆 滿時起，負遲延責任。」、第231 條第1 項規定：「債務人 遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。」、第21
3 條規定：「（第1 項）負損害賠償責任者，除法律另有規 定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。（第 2 項）因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給 利息。（第3 項）第1 項情形，債權人得請求支付回復原狀 所必要之費用，以代回復原狀。」。
⒉依系爭租約第6 條約定，王文芳本應於107 年9 月30日租期 屆至時，即按照原狀將系爭房屋遷空交還原告。惟系爭房屋 內幾乎全部地面均仍堆放王文芳所留置之大量物品，雜亂且 有部分地方物品堆放接近至屋頂，已如前述，且王文芳自承 並未將鑰匙交還原告（本院卷第51頁），堪認王文芳並未依 該約定將系爭房屋遷空交還原告。是原告自得請求王文芳依 該約定自系爭房屋遷出並返還系爭房屋予原告，原告變更後 聲明㈠部分為有理由。
⒊又王文芳既違反系爭租約第6 條約定，依同條約定，原告亦 得按月請求租金5 倍之違約金至其遷讓完了之日止，今原告 僅請求租金1 倍之違約金，自屬合理，而應准許，依系爭租 約第13條約定，王文振並應連帶負責，原告變更後聲明㈡部 分亦有理由。
⒋另王文芳逾107 年9 月30日之期限，迄今仍未履行系爭租約 第6 條所定回復原狀之給付義務，已陷於給付遲延，應對原 告負遲延損害賠償責任，依民法第213 條規定，損害賠償責 任以回復原狀為原則，原告並得請求回復原狀所必要之清運 費15萬元（見兩造不爭執事項㈣），以代回復原狀，依系爭 租約第13條約定，王文振並應連帶負責，是原告變更後聲明 ㈢部分亦有理由。又被告實際清償清運費15萬元予原告之日 ，即相當於回復原狀，亦即相當於履行系爭租約第6 條所定 給付義務，原告變更後聲明㈡請求被告按月給付租金1 倍之 違約金，自亦計算至此日為止，並予敘明。
⒌至王文芳辯稱依系爭租約第17條約定，原告本得自行清理後 而回復占有，原告捨此不為，不得再向伊主張占有系爭房屋 之不當得利等語。惟第17條約定僅係使王文芳拋棄對於原告 處理其所留置物品之異議權，非謂原告有義務自行清理以回 復占有，況原告係依系爭租約第6 條請求給付違約金，並非 請求王文芳返還其無權占有系爭房屋推放個人物品所享有之 不當得利，王文芳上開答辯，自無足採。
六、綜上所述，原告依系爭租約第6 、13條等約定及民法第213 條第3 項等規定，請求㈠王文芳應將系爭房屋遷空交還予原 告；㈡被告應自107 年10月1 日起至王文芳將系爭房屋遷空 交還予原告之日止，按月連帶給付原告7 萬元；㈢被告應連 帶給付原告15萬元，及自民事準備二狀繕本送達翌日即109
年3 月28日（本院卷第175 頁）起至清償日止，按年息5%計 算之法定遲延利息。均有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均 與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附 此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條 第1 項前段、第78條、第85條第2 項、第390 條、第392 條 第2項規定，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
民事第四庭 法 官 劉家昆
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 8 月 3 日
書記官 黃湘美
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