臺北高等行政法院判決
107年度訴字第1511號
109年6月4日辯論終結
原 告 林敏雄
元利建設企業股份有限公司
代 表 人 蔡建生（董事長）
共 同
訴訟代理人 趙文銘 律師
被 告 臺北市政府
代 表 人 柯文哲（市長）
訴訟代理人 蔡進良 律師
上列當事人間有關土地事務事件，原告不服內政部中華民國107
年9月25日台內訴字第1072200444號訴願決定，提起行政訴訟，
本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按「（第1項）訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他 訴。但經被告同意或行政法院認為適當者，不在此限。（第 2項）被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論 者，視為同意變更或追加。」行政訴訟法第111條第1項、第 2項定有明文。本件原告起訴時原聲明：「一、原處分及訴 願決定均撤銷，原處分機關應作成與鄰地臺北市大安區瑞安 段一小段323地號相同或相近公告地價及公告現值之處分。 二、訴訟費用由被告負擔。」。嗣於訴訟進行中迭經變更訴 之聲明（本院卷㈠第345-346頁、第372頁、第452頁、第457 頁、本院卷㈡第298-299頁、第311頁、第429頁），最後訴 之聲明為：「⒈訴願決定及原處分均撤銷。⒉被告應依原告 107年1月30日之申請（下稱系爭申請，原處分卷第83頁）， 作成將如附表一所示土地原核定公告現值及公告地價重新公 告如附表二所示107年度核定公告現值及公告地價之行政處 分。⒊訴訟費用由被告負擔。」（本院卷㈡第302頁、第714 -715頁），經核其變更聲明，被告並無異議，而為本案之言 詞辯論（本院卷㈡第302頁），爰依前揭規定予以准許。貳、實體方面：
一、事實概要：緣原告林敏雄、元利建設企業股份有限公司（下
合稱原告）為臺北市大安區瑞安段一小段（下同）219-5、2 20-3地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，系爭土地與21 9-1、220-2地號土地（下稱系爭土地毗鄰建築基地）同為「 One Park Taipei元利信義聯勤」之建築基地。原告認被告 如附表1所示公告107年度系爭土地之公告地價遠高於鄰地公 告地價，系爭土地均在規劃及興建階段尚未完工，無買賣、 預售，同區段土地亦無任何高額金額交易實例，不存在調高 理由，以107年1月30日異議書（即系爭申請，原處分卷第83 頁）、107年4月補充理由書向被告請求更正系爭土地107年 度公告土地現值及公告地價（下稱107年度公告現值及公告 地價，與105年度公告現值及公告地價合稱105、107年度公 告現值及公告地價），經被告以107年5月7日府地價字第107 00386800號函（下稱原處分）復原告略以：「…綜上，本府 辦理本案土地之地價區段劃分及區段地價之估計作業等均依 相關法令規定辦理，並提地評會評定後公告，其地價查估結 果亦依相關法令規定核實反應調整，並無所稱不合理之情形 。本市地評會第73次會議就本案土地公告地價及公告土地現 值之評定，委員發言意見悉表支持本府前開說明或查計結果 ，故本案土地地價區段劃分及區段地價估計既無違誤，自亦 無異議補充理由貳有『辦理更正公告地價、公告土地現值作 業注意事項』第3點第1款規定之適用，併予敘明。…」原告 不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行政訴訟。二、原告起訴主張：
㈠原處分關於公告地價部分，未依平均地權條例第15條規定程 序，及地價調查估計規則第3條至第21條，製作評定公告地 價所需資料，違反法定正當程序、而基於錯誤或不完整之事 實所為之判斷，顯有判斷瑕疵，應依行政訴訟法第201條撤 銷原處分及訴願決定。
㈡被告將系爭土地劃為第176-7號地價區段（下稱系爭地價區 段），違法不當。
⒈被告105年度公告地價未將系爭土地依分屬之土地使用分 區劃歸不同地價區段，反而一併歸為系爭地價區段顯屬不 當，應予撤銷更正，蓋不同使用分區土地，在取得使用執 照前，應劃歸不同地價區段，方為正確之作法。107年度 公告現值及公告地價係延續105年度公告現值及公告地價 錯誤之評價，錯誤累積，擴大錯誤。
⒉依地價調查估計規則第21條第2項規定，無買賣及收益實 例之區段，法律明訂選取基準地價區段之順序，應以鄰近 地區為優先，其次方為適當地區。所謂鄰近，依現行不動 產估價技術規則第2條第1項第12款規定，指相去不遠，包
圍標的四週之毗鄰地區。經查臺北市大安區瑞安段一小段 218-1、218、335、334、328地號土地（下稱系爭毗鄰土 地）為位在系爭土地周圍距離最近之土地，使用分區、法 定容積率均相同，周圍環境亦類似，符合臺北市實施地價 調查估計作業規定（下稱查估作業規定）第4條第2項第3 款之標準，應以系爭毗鄰土地作為基準地價區段。被告辦 理105、107年度公告現值及公告地價，選取與系爭土地距 離較遠之12號、49號等地價區段（下分稱系爭12、49地價 區段）作為基準地價區，違反系爭查估作業規定。系爭毗 鄰土地或第44號地價區段（下稱系爭44地價區段），均有 買賣或收益實例，即應作為基準地價區段。
⒊被告未依地價調查估計規則第18條、第9條辦理，逕以交 通條件、位置均不相同之被告選取基準地價區段，故系爭 土地107年度公告現值、公告地價應予撤銷，並作成與系 爭毗鄰土地相同或相近公告現值及公告地價，方符比例原 則及平等原則。
⒋依地價調查估計規則第7條第8款規定，公有土地標售、讓 售不得採用作為買賣或收益實例，故不能作為系爭土地與 系爭毗鄰土地劃屬不同地價區段之理由。系爭土地107年 度公告現值、公告地價係因被告以95年3月國有財產署以 每坪單價約新台幣(下同)274萬元標售為由，將系爭土地 劃為系爭地價區段，自屬有誤。
⒌現行法並無所謂單一地價區段，僅在符合地價調查估計規 則第18條第3、4項之三種例外情形時，始得割分單獨地價 區段，被告將系爭土地區段割裂劃分為系爭地價區段，違 反平均地權條例第15條、平均地權條例施行細則第63條、 地價調查估計規則第9條、第18條。
㈢被告違反地價調查估計規則第23條，且與不動產估價技術規 則第84條第2項相違。105年度之公告現值、公告地價既有錯 誤，107年度以錯誤之基礎評價公告現值、公告地價，放大 錯誤之金額。被告歷年將系爭土地合併估價，故意未比例分 算，違反被告歷來行政慣例，違反行政自我拘束原則。 ㈣系爭土地105年度公告地價約為102年之2.26倍，高於全市平 均調幅30%，調幅為全市平均調幅之7.5倍（106年亦同）。 自96年起至107年止，共被調高4.63倍，但系爭土地自購入 後始終在規劃及興建之階段，同區段土地亦無任何特高金額 交易實例，不存在暴漲、差別待遇理由。按地價調查估價規 則第1條載明，該規則係依土地法施行法第40條規定訂定之 行政規則，具有行政自我拘束性，被告顯然違反禁止恣意原 則、不當連結禁止原則，未依法行政甚明。
㈤公告現值、公告地價之評定為以土地稅法或平均地權條例等 法律或其明確授權之命令定之，而以土地法施行法在未載明 授權目的之情況下概括授權地價調查估計規則為規範依據， 有違租稅法律主義及授權明確性原則。被告依地價調查估計 規則第4條第1項規定以買賣實例作為辦理規定地價從事地價 調查之主要參考資料，無買賣實例者才調查收益實例，已增 加平均地權條例所無之限制，違反法律保留原則，被告依據 上開規定所辦理之系爭土地107年度公告現值、公告地價， 應予撤銷。另被告在辦理105年度公告地價過程中，被告未 將調查估計之經過情形提出報告，亦不見曾向地價評議委員 會（下稱地評會）簡報相關資料之紀錄。被告應提出本件已 依地價評議委員會暨標準地價評議委員會評議會議作業規範 第2條、第3條、第4條規定提供相關資料作為委員們評議之 基礎之證據，否則本件系爭土地107年度公告地價之決定顯 然違反法定正當程序，應予撤銷。
㈥被告認定系爭土地105、107年度之公告現值及公告地價有行 政恣意不當及違法之瑕疵：
⒈與相近土地相較，105年系爭土地公告地價突然調漲為323 ,000元，致系爭土地105年地價稅額增加。不但公告地價 總額及稅基增加，稅率級距也被拉高1.57倍。系爭土地週 邊土地公告地價往下調降，表示該區段土地價格應該下跌 ，甚不合理。
⒉又觀勤美樸真建案，其使用分區為住3、商3，法定容積為 560%，允建容積為613%，但就其地理位置而觀，相近土地 公告地價應為較高。若從允建容積作比較，系爭土地比相 近土地容積少196%，則系爭土地地價應該比相近土地低， 且為相近土地公告地價之65%~75%，據此推算，系爭土地 公告地價應為227,800元始為合理。若扣除原告另行支付 費用移入50%之容積，則降幅應該更大。
㈦原處分有下列判斷瑕疵違法：
⒈被告並未履踐平均地權條例第15條之法定作業程序，即未 製作公告地價之地價區段勘查表、影響地價區域因素分析 明細表、區段地價估價報告表、買賣實例調查估價表、收 益實例調查估價表，違反法定正當程序，基於錯誤或不完 整之事實無疑，直接依據公告現值之一定比例所為之判斷 ，顯有判斷瑕疵；關於公告現值部分，違反平均地權條例 施行細則第63條、地價調查估計規則第3條至第21條，違 反法定正當程序、而基於錯誤或不完整之事實所為之判斷 ，顯有判斷瑕疵。
⒉被告係以徵收補償市價查估資料，用作土地公告現值、公
告地價之評估，顯然違反地價調查估計規則第21條第4項 規定，即非採用法定評價基準評價，係基於錯誤或不完整 之事實而評價，顯有判斷瑕疵。無論係內政部在103年7月 7日修正影響地價區域因素評價基準附表影響住宅用地區 域因素評價基準表，或104年3月1日修正生效之臺北市土 地徵收補償市價查估影響地價區域因素評價基準明細表， 均非107年度修正，由此益證被告所辯並非事實。縱基準 明細表變動為真，然此變動顯係因人設事，違反平等原則 、行政自我拘束原則。
⒊被證6、7、9、10、11、12等地價區段勘查表之「其他影 響因素欄」均為空白，未依地價調查估計規則笫9條第2項 勘查並填寫地價區段勘查表規定之項目，據此作成之「（ 105年度）影響地價區域因素分析明細表」、「（107年度 ）影響地價區域因素分析明細表」其上所載「其他影響因 素（8）」各項評比即乏依據，各項數值理當均應排除不 計外，且係基於錯誤或不完整之事實而評價，而有判斷瑕 疵。
⒋影響地價區域因素分析明細表中「其他影響因素（8）」 之「使用強度」、「房屋現況」、「建物規劃設計」、「 宗地配置狀態」等，並非內政部依據地價調查估計規則第 21條第4項所訂定影響地價區域因素評價基準第2條或第3 條附表授權評估因素之一，增加法律所無之限制，已違反 法律保留原則、授權明確性原則，此項數值應排除不計。 況內政部103年7月7日修正影響地價區域因素評價基準， 刪除第二項「房屋建築現況」等文字，明顯有意禁止房屋 建築現況、建物規劃設計、宗地配置狀態等房屋有關因素 用以評價地價、現值，益證原處分違法無疑。
⒌臺北市中級住宅用地影響地價區域因素評價基準明細表（ 下稱影響評價基準明細表）中「宗地配置狀態」依「備考 」之說明係指「以基準區段與目標區段宗地配置狀態之差 異來衡量」，語意不清，欠缺具體優劣之標準，難以理解 與「其他影響因素（8）」之「建物規劃設計」顯然無法 區辨，即有就同一事項重複評價效果之違法，此項數值應 排除不計。「其他影響因素（9）」項下「使用強度」、 「金融機構之有無、數量」重複評價，應予剔除；「其他 影響因素（8）」項下「房屋現況」、「建物規劃設計」 均為房屋價值，應予剔除。應依行政訴訟法第201條撤銷 原處分及訴願決定。
⒍「影響地價區域因素分析明細表」「自然條件（3）」「 景觀」項及「發展趨勢（8）」，系爭地價區段之評價，
不應優於同樣坐落建國南路二段上之系爭44地價區段、17 6-3地價區段，違反一般經驗法則，未見任何理由說明， 顯有判斷瑕疵。「特殊設施」項下「電業設施及公用氣體 燃料設施之有無及接近程度」，系爭地價區段為「輕微」 ，基準區段A為「無」，係基於錯誤或不完整之事實而評 價，顯有判斷瑕疵。
⒎被告提出之全部地價區段勘查表普遍存在以偏概全的現象 ，無法據以作成正確評價。被告臨訟製作被證6、7「選取 基準地價區段及毗鄰地價區段影響地價區域因素比較表」 ，其中關於系爭44、49地價區段、176-3號地價區段「其 他影響因素」分別高達30.5%、47.5%、47.5%；45%（第44 號）、45%（第176-3號）等違反常理、一般經驗法則之數 字產出，顯然違反授權明確性、一般事物原理原則。 ⒏綜上，若將前述判斷瑕疵違法數據更正重新計算，可以發 現系爭44地價區段與系爭土地最為接近，與一般常識相符 。因此系爭土地107年度公告現值、公告地價等違法行政 處分均應撤銷，並作成如附表二公告地價及公告現值之處 分，方符比例原則及平等原則。
㈧最新德國聯邦憲法法院判決認為相鄰可比較房產，差異極大 之土地稅違反平等原則違憲，限期修法，否則不得徵土地稅 。
㈨並聲明：⒈訴願決定及原處分均撤銷。⒉被告應依原告107 年1月30日之申請（即系爭申請），作成將如附表一所示土 地原核定公告現值及公告地價重新公告如附表二所示107年 度核定公告現值及公告地價之行政處分。⒊訴訟費用由被告 負擔。
三、被告則以：
㈠土地法第154條規定之異議係針對標準地價，人民不服公告 現值及公告地價，並無依土地法第154條規定向地方政府提 出異議之適用，原處分性質尚非屬否准處分，原告對該函提 起課予義務訴訟，核欠缺課予義務訴訟之實體判決要件而不 合法，應依行政訴訟法第107條第1項第10款規定予裁定駁回 。原告前已針對系爭土地之105年、106年地價稅核課處分提 起撤銷訴訟（本院106年度訴字第1308號、107年度訴字第81 2號），另107年地價稅，原告自亦得爭訟，而此等訴訟與本 件訴訟之終局目的及利益均相同，且更為直接、有效獲得權 利救濟之途徑，是原告提起本件訴訟核欠缺權利保護必要， 應予判決駁回。
㈡土地法施行法授權訂定之地價調查估計規則，核無違反法律 保留原則或租稅法定主義之餘地；有關地價評定核屬由專家
等組成之委員會之專業性判斷。公告地價之法律性質，主管 機關依法均享有判斷餘地，司法機關僅能低密度或有限審查 。被告秉其地價查估專業所得之區段地價，估計作業過程之 說明符合區段價法及地籍調查估計規則之相關規定，特定地 價區段劃分縱有變更，亦已說明其正當合理之理由，於經驗 法則及估價方法上亦無明顯重大錯誤之處。
㈢被告於105年度地價調查作業時將系爭土地與系爭土地毗鄰 建築基地單獨劃屬系爭地價區段，乃係考量兩者地價相近、 地段相連、情況相近，於法核無違誤。而於107年地價調查 作業時則係納入原告於107年度公告現值及公告地價作業公 開說明會時所反映之意見，衡酌地籍調查估計規則第18條之 規範意旨，將系爭土地單獨劃為系爭地價區段，系爭土地毗 鄰建築基地則劃為第176-19號地價區段，於法並無違誤。 ⒈被告辦理105年度地價調查作業時，考量系爭土地與系爭 土地毗鄰建築基地屬同一所有權人，且為同一建築基地， 無論是在平均法定容積率（278％）、臨路條件（70M）、 房屋建築現況（31、35樓）及其他影響地價因素等條件， 多優於毗鄰地價區段，故依地籍調查估計規則第18條規定 ，將上開地價相近、地段相連、情況相近之土地劃為相同 之系爭地價區段，並提經被告之地評會第60次會議通過， 於法應無違誤。又原告所舉地籍調查估計規則第23條第3 款規定乃係規定區段地價經地評會評議通過後，被告對個 別宗地單位地價之計算規定，並非為劃分地價區段之法令 ，劃分地價區段之法規依據為地籍調查估計規則第18條， 是原告主張，顯有所誤解，且與其主張系爭土地之107年 度公告現值及公告地價屬違法部分無涉。
⒉被告於107年地價調查作業期間，依地評會第69次會議決 議及地籍調查估計規則第18條規定劃屬系爭地價區段，並 繪製地價區段圖，提經地評會第71次會議通過，經核應無 違誤。又地評會第69次會議決議，即係根據原告於107年 公開說明會中主張「開發興建期間建案基地，不應以建築 執照範圍劃為同一地價區段」，經被告地政局通案擬具「 本市整體開發基地跨不同使用分區之地價區段劃分方式」 提案提送地評會所作成，自107年度公告現值及公告地價 作業年度後始有其適用，與105年度系爭土地地價區段之 劃分無涉，系爭土地因尚未取得使用執照，107年度公告 土地現值及公告地價依地評會第69次會議決議，因與系爭 土地毗鄰建築基地為不同使用分區分別劃屬系爭地價區段 及第176-19號地價區段，地價區段劃分方式係依地評會決 議修正上開通案作法；至105年以前之公告地價作業係依
相關法令規定採全市一致性之作法，並無顯屬不當及違反 法令之情形。
⒊原告援引90年訂定發布不動產估價技術規則之前的土地估 價技術規範第3條等為據，實非系爭土地105、107年度之 公告現值及公告地價應適用之法規，主張已不可採。參諸 現行不動產估價技術規則第84條規定，當數筆土地合併為 一宗進行土地利用時，仍係以建築或開發基地範圍合併估 價，而毋須考量其使用分區是否相同，原告主張應將不同 使用分區之土地劃歸為不同地價區段云云，實屬無據。 ⒋原告以96年至105年間勤美璞真建案所在土地之公告地價 與系爭土地公告地價相比較，然勤美璞真建案之建築基地 含3種使用分區，被告依據地籍調查估計規則第18條第1項 規定，斟酌地價之差異等影響地價因素，認勤美璞真建案 所在土地地價相近、地段相連、情況相近，故於地籍圖上 將之劃為同一地價區段，並因該建築基地之商業區及聯合 開發區（原商業區）面積占比較大（商業區占比合計約64 ％），故以商業用地進行查估分析，依法並無違誤，且勤 美璞真建案所在土地所屬地價區段，亦非被告用以估計系 爭土地所在地價區段之區段地價之基準地價區段，是原告 上開主張，不僅於法無據，且與其主張系爭土地之107年 度公告現值及公告地價屬違法部分無涉。
㈣被告因系爭土地屬於無買賣及收益實例之地價區段，故依地 籍調查估計規則第21條第1項第2款，考量價格形成因素之相 近程度，於105年度地價調查作業時，選取系爭12、49地價 區段為基準地價區段；於107年地價調查作業時，選取系爭1 2、44地價區段為基準地價區段，係合於法規範意旨所為之 裁量及判斷，於法核無違誤。
⒈系爭土地因於105、107年地價調查期間並無買賣或收益實 例，故依地籍調查估計規則第21條第1項第2款規定，應於 鄰近或適當地區選取2個以上使用分區相同且依前款估計 出區段地價之區段，作為基準地價區段，依照地價調查相 關法規為作業程序、合法之判斷及裁量。107年採系爭44 地價區段係因為105年系爭49地價區段為有買賣或收益實 例之地價區段，然107年則為無買賣或收益實例之地價區 段，故系爭土地於107年選取基準地價區段時，僅能退而 求其次選取影響因素相較於系爭12、49地價區段屬最接近 系爭土地所屬目標地價區段，並於該107年度有買賣實例 之系爭44地價區段作為基準地價區段，是原告所言，容有 誤會。
⒉105、107年度之系爭12、44、49地價區段之區段地價估價
報告表關於其他影響因素等均為空白，係因上開地價區段 屬有買賣實例之區段，依地籍調查估計規則第21條第1項 第1款規定，其估計區段地價方法及估價報告表格式與同 條第2款規定有別，自無須以各項影響地價（區域）因素 （含其他影響因素）推估目標地價區段之區段地價，此亦 為被證9至被證13之區段地價估價報告書有分有無買賣或 收益實例之由來。被告製作被證6及被證7之影響地價區域 因素比較表係為解釋選取基準地價區段時，依現行法令並 非僅以鄰近為考量，重點在其影響地價區域因素是否與目 標地價區段相近，故謄錄試算系爭12、44地價區段及系爭 地價區段之地價區段勘查表內各主要項目之百分比與目標 地價區段進行比較，藉此釐清各地價區段與目標地價區段 影響區域因素之相近程度。另107年影響地價區域因素主 要項目乃新增環境污染，且所適用評價基準明細表各項目 級距與等級與105年不盡相同，試算出之各主要項目百分 比自然略有差異，尚無法類同比較。另105年與107年之系 爭44地價區段之地價區段勘查表之交通運輸大型車站大安 森林公園捷運站，其距離變動，係因以最近距離或以區段 中心點距離量測之差異，惟勘查表內該項目之等級並無差 異均為第1級優，且105年系爭44地價區段並非影響因素最 接近目標地價區段，而未被選取為基準地價區段，自無從 比較。
⒊依地籍調查估計規則第7條第8款規定，製作買賣實例調查 表時，如案例價格明顯偏高或偏低，應先作適當之修正後 採用或不予採用，而系爭土地與系爭土地毗鄰建築基地前 於95年3月間由國有財產署以每坪單價約274萬元標售予新 光人壽保險股份有限公司（下稱新光公司），復於97年間 以每坪單價約406萬元再售予原告，經斟酌其地價與系爭 毗鄰土地已有明顯差異，爰依地籍調查估計規則第18條規 定，於辦理96年地價調查作業時，將部分建築基地（一般 路線價區段以外部分）範圍劃屬系爭地價區段，該年度建 築基地平均公告現值約為每坪675,107元，至107年建築基 地平均公告現值約為每坪2,970,866元，仍僅達原告於97 年間向新光公司買價之73％，並無原告所稱96年被告逕依 土地標售價格據以調整區段地價情事。
⒋地籍調查估計規則第21條第1項第2款規定之鄰近或適當地 區，並無何者優先之問題，該鄰近亦不限於毗鄰土地，選 取基準地價區段之重點在於有買賣或收益實例之鄰近或適 當地區之地價區段，其影響地價區域因素是否與目標地價 區段相近，如影響地價區域因素愈相近，據以修正估計目
標地價區段之區段地價會更客觀準確。
⒌被告分別以105、107年系爭土地劃屬系爭地價區段與各該 年度選取基準地價區段及原告所指系爭毗鄰土地地價區段 ，以地價區段勘查表所載各項影響地價因素情形為據，套 入臺北市中級住宅用地影響地價區域因素評價基準明細表 以計算出各差異調整百分比及總修正數之總修正數相比較 ，均顯示系爭12地價區段影響程度與系爭土地劃屬之系爭 地價區段地價區段最相近，亦足證被告於105年、107年以 系爭12地價區段作為修正區段地價之依據，自屬有據。 ㈤被告105、107年度公告地價之評定作業，皆合於平均地權條 例第46條及其施行細則第64條規定，核無原告所稱恣意違法 之情形。
⒈105、107年系爭土地所屬系爭地價區段地價為符合平均地 權條例第40條第4項及土地稅法第33條第4項之規定，乃以 公告現值占一般正常交易價格之一定比例為計算，並分別 經地評會第60、71次會議決議公告現值。
⒉地評會於評定公告現值與公告地價之作業程序係依照地籍 調查估計規則第3條各款作業至估計區段地價，再以此評 定公告現值，嗣復以當年度評定公告現值之一定比例作為 公告地價評定之依據，此有平均地權條例第46條及其施行 細則第64條規定等相關法令規定可稽。
⒊系爭土地所屬地價區段，法定容積率由原278％（105年時 與系爭土地毗鄰建築基地平均）變更為400％（107年度時 系爭土地單獨劃為系爭地價區段），經依地籍調查估計規 則第21條第1項第2款規定，按其土地使用管制等影響地價 區域因素修正估計，其107年度公告地價由105年度之323, 000元/㎡調升為329,000元/㎡；另系爭土地毗鄰建築基地 之「住3」土地所屬系爭176-19號地價區段法定容積率由 原278％變更為225％，其107年度公告地價由105年度之32 3,000元/㎡調降為213,000元/㎡，可見上開區段107年度 公告地價上漲或下跌，主要原因皆係因地價區段範圍變動 致區段法定容積率變更，反應地價動態所致，並非調漲， 亦非都市計畫變更，且整體建築基地107年度平均公告地 價248,266元/㎡，與105年度相較平均公告地價調幅約-23 .14％，遠低於107年大安區及全市公告地價之調幅，原告 主張系爭土地之107年度公告地價有逆勢上漲之情形云云 ，實係出於自己主觀之臆測，不足採憑。
⒋系爭土地於103至105年度之公告現值，經依地籍調查估計 規則第21條至第23條等法令規定，估計結果分別為668,00 0元/㎡、878,000元/㎡及1,152,000元/㎡，累計調整率為
125.44％，105年度公告地價依上開內政部建議，並經地 評會第60次會議評定為323,000元/㎡，漲幅為125.87％（ 合於上開內政部104年8月28日改進105年度公告現值及重 新規定地價作業方式會議結論），均依相關法令規定辦理 ，另全市105年度公告地價平均漲幅為30.38％，與系爭土 地及系爭土地毗鄰建築基地105年漲幅（125.87％）相較 約差4.1倍，亦非原告所稱105年調幅為全市平均調幅之7. 5倍，是原告前稱內政部函示內容並不該當地籍調查估計 規則任一條規定，故被告顯有違行政自我拘束原則、不當 連結禁止原則、平等原則及比例原則云云，實係出於自己 主觀之歧見，尚不足採。
㈥勤美璞真建案係位於商業區，依內政部訂頒之影響地價區域 因素評價基準表及臺北市影響地價區域因素評價基準明細表 ，兩者差異甚大，各主要影響地價因素項目之影響程度不論 等級及級距多不盡相同，住宅區與商業區選取之基準地價區 段不同，尚難類同比較。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟 費用由原告負擔。
四、本院之判斷：
㈠相關法條：
⒈土地法第9條規定：「本法之施行法，另定之。」、土地 法施行法第1條規定：「本施行法依土地法第九條之規定 制定之。」；第40條規定：「地價調查估計及土地建築改 良物估價之估價標的、估價方法、估價作業程序、估價報 告書格式及委託估價等事項之規則，由中央地政機關定之 。」。
⒉平均地權條例第15條規定：「直轄市或縣（市）主管機關 辦理規定地價或重新規定地價之程序如左：一、分區調查 最近一年之土地買賣價格或收益價格。二、依據調查結果 ，劃分地價區段並估計區段地價後，提交地價評議委員會 評議。三、計算宗地單位地價。四、公告及申報地價，其 期限為30日。五、編造地價冊及總歸戶冊。」；第46條規 定：「直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常 調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提 經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1 日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值 之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土 地地價之依據。」。平均地權條例施行細則第64條規定： 「在舉辦規定地價或重新規定地價之當年，直轄市或縣（ 市）政府地價評議委員會得以依本條例第46條編製之土地 現值表，作為評定公告地價之參考。」。
⒊地價調查估計規則第1條規定：「本規則依土地法施行法 第40條規定訂定之。依本規則所為之地價調查估計，應符 合平均地權條例有關規定。」、第18條規定：「劃分地價 區段時，應攜帶地籍圖、地價分布圖及地價區段勘查表實 地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、 當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公 共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況 、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素，於地籍 圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為 同一地價區段。」、第21條第1項規定：「估計區段地價 之方法如下：一、有買賣或收益實例估計正常單價之區段 ，以調整至估價基準日之實例土地正常單價，求其中位數 為各該區段之區段地價。二、無買賣及收益實例之區段， 應於鄰近或適當地區選取二個以上使用分區或編定用地相 同，且依前款估計出區段地價之區段，作為基準地價區段 ，按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評 價基準明細表，考量價格形成因素之相近程度，修正估計 目標地價區段之區段地價。無法選取使用分區或編定用地 相同之基準地價區段者，得以鄰近使用性質類似或其他地 價區段之區段地價修正之。」、第22條規定：「區段地價 ，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計 算：一、區段地價每平方公尺單價在新臺幣一百元以下者 ，計算至個位數，未達個位數四捨五入。二、區段地價每 平方公尺單價逾新臺幣一百元至一千元者，計算至十位數 ，未達十位數四捨五入。三、區段地價每平方公尺單價逾 新臺幣一千元至十萬元者，計算至百位數，未達百位數四 捨五入。四、區段地價每平方公尺單價逾新臺幣十萬元者 ，計算至千位數，未達千位數四捨五入。公共設施保留地 地價區段，其區段地價之尾數，計算至個位數，未達個位 數四捨五入。」、第23條規定：「宗地單位地價之計算方 法如下：一、屬於繁榮街道路線價區段之土地，由直轄市 或縣（市）地政機關依繁榮街道路線價區段宗地單位地價 計算原則計算。二、其他地價區段之土地，以區段地價作 為宗地單位地價。三、跨越二個以上地價區段之土地，分 別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗 地面積作為宗地單位地價。四、宗地單位地價應以每平方 公尺新臺幣元表示，計算至個位數，未達個位數四捨五入 。」
㈡按「關於行政機關所為地價之公告，固不能認為屬對人民所 為之行政處分，但人民以陳情書請求行政機關修改地價，行
政機關據以拒絕其請求之通知，則不能不認係屬對人民所為 之消極處分，當非不可依序提起行政爭訟。受理法院自應就 其行政訴訟是否合法適當，就實體上審理而為判決」（改制 前行政法院55年判字第223號判例、最高行政法院107年度裁 字第166號裁定參照），故被告拒絕原告請求更正系爭土地1 07年度公告現值及公告地價之系爭申請，所作成之通知（即 原處分，本院卷㈠第59頁），依上述最高行政法院判例及裁 定之意旨，應認屬行政處分，合先敘明。
㈢次按土地現值經公告後，即成為課稅與核定徵收補償地價之 依據，將直接影響人民財產利益之負擔以及損失之填補，可 認為其屬於發生具體法律效果之行政行為。就此行政行為作 用之對象而言，雖非針對人民擁有之個別土地現值有所決定 ，而係就各該地價區段之土地現值決定之，但各該地價區段 內個別地號土地歸屬何人所有，均可透過登記簿冊查得，是 以其發生效力之範圍係由一般性特徵可得確定其範圍者，依 行政程序法第92條第2項前段規定，土地現值公告之法律性 質應為行政處分中之一般處分。則當地政機關公告土地現值 時，權利受影響之人民即應於公告時起或知悉時起，於法定 期間內循行政救濟途徑表示不服。本件觀諸原判決認為上訴 人既對於系爭土地之94年土地公告現值不服，請求更正，經
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