臺灣臺北地方法院民事簡易判決
108年度北簡字第7733號
原 告 林志鴻
訴訟代理人 蘇千祿律師
被 告 謝雅玲
上列當事人間請求拆屋還地事件，於中華民國109年6月10日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號十二樓樓梯間如附圖所示編號B部分之鐵皮增建物（面積六點九九平方公尺）拆除，將該處樓梯間返還原告及其他全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳拾伍萬零伍佰貳拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：原告係台北市○○區○○段0○段000地號之土地所有 權人（持分272/10000）及其上12樓之3建物（下稱系爭12樓 之3房屋）所有權人。兩造皆為華宮大廈（下稱系爭大樓） 住戶即台北市○○○路0段000號12樓之住戶，然被告未經原告 及其他全體共有人之同意，擅自占用上開大廈12樓公用樓梯 間違法管理使用如附圖所示編號B部分之鐵架及鐵皮建築物 （下稱系爭增建物），危害大樓結構安全及各住戶公共通行 安全，依法自應拆除。為此，爰依民法第767條第1項前段及 中段規定起訴請求，並聲明：被告應將坐落台北市○○○路0段 000號12樓如附圖所示B部分（6.99平方公尺）占用公設樓梯 部分拆除，並將上開土地返還原告及其他全體共有人；原告 願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下情辭置辯，並聲明：原告之訴駁回。㈠、系爭大樓建築完成於民國66年6月29日，係在公寓大廈管理條 例於84年6月30日施行前，即已取得建造執照之公寓大廈， 則被告就上開原告所主張被告無權占用之共用部分有無專用 權，自應以區分所有人間有無分管契約或默示的分管協議， 以認定被告是否有占用共用部分之合法權源。而系爭增建物 係原告之前手即訴外人劉安麗穎於84年以前即已搭建，被告 係於94年始搬入系爭大樓，故系爭增建物顯非被告所搭建， 被告顯非系爭增建物之事實上處分權人，原告應就其此部分 主張負舉證責任證明被告為有權拆除之人。再者系爭增建物 已存在數十年，且系爭大樓各區分所有權人間實際上劃定使 用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他區分所 有權人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年
所，足認系爭增建物占用部分，亦於系爭大樓各區分所有權 人間，成立默示分管契約。
㈡、原告之母即訴外人吳雲菊自95年已居住於系爭大樓11樓之3所 有權並登記於其女名下，且訴外人吳雲菊並曾擔任98年系爭 大樓管委會副主委、99年、100年度兩屆主委，並於104年時 將系爭大樓11樓之3之所有權移轉予其弟即原告，又於同年 自訴外人劉安麗穎取得系爭大樓12樓之3所有權。訴外人劉 安麗穎於出售同時，特地告知原告系爭增建物為其於84年以 前即已搭建。原告自前手取得系爭大樓11樓之3、12樓之3時 ，原告無論稍加注意詢問前手，甚至是其曾經擔任系爭大樓 主委、副主委之母親即訴外人吳雲菊，或直接訪詢被告，均 即可得而知有前開默示分管契約之存在，客觀上應不存在無 法得知之情形，故原告應繼受上開默示分管契約並受其拘束 ，其訴請拆屋還地，於法尚有未合。
㈢、系爭大樓於公寓大廈管理條例施行後始訂立規約，且對於系 爭大樓之共用部分由各區分所有權人分別占用之情形，並此 一默示分管契約未經全體共有人之同意終止，故該默示分管 契約自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議 另訂規約而失其效力。且系爭規約第2條第1項第3款及第2項 ，僅言明針對「法定空地」、「樓頂平台」部分應經規約或 區分所有權人會議決議，始得約定專用，此為公寓大廈規約 之範本規定，而非如原告所指稱系爭大樓共用部分皆不得約 定專用。各區分所有權人已就共用部分之占有形成默示分管 契約，自仍有其效力，得不受同條例第7條不得為約定專用 部分之限制，故系爭增建物並不屬於同條例第7條各款所規 定不得約定專用之客體。
三、本件原告為門牌號碼台北市○○○路0段000號12樓之3房屋之所 有權人，被告則為門牌號碼台北市○○○路0段000號12樓之房 屋（下稱系爭12樓房屋）所有權人。被告於94年間自其前手 購買系爭12樓房屋時，於12樓公共樓梯間上方即有搭蓋如附 圖所示B部分之鐵架及鐵皮增加建築物（面積計6.99平方公 尺），且該增建物目前由被告占用中等事實，為兩造所不爭 ，並有建物登記謄本、所有權狀、土地複丈成果圖在卷可稽 ，堪信為真。惟原告請求被告拆除系爭增建物，並將上開佔 用樓梯間騰空返還全體區分共有人，為被告所否認，並以前 詞置辯。經查：
㈠、按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收 益之權，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，修正前 民法第818條及第820條第1項亦有明文規定。因此，共有人 對共有物之特定部分占有使用，在民法修正前原則上須徵得
其他共有人全體之同意。如共有人未經協議，而就共有物之 全部或一部任意占有用益時，已屬侵奪或妨害他共有人之共 有權，則他共有人自得本於所有權請求除去妨害，或請求向 全體共有人返還占用部分。至共有人間約定就共有物劃定範 圍，各自占用共有物之特定部分而為管理之分管契約，雖非 法所不許，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有 舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。再按，所 謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以 間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情 事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之 意思表示。又「知悉」並不等同於「同意」，某人知悉某項 事實而不為反對之表示，能否視為同意或默示同意，仍須以 該人是否有某項舉動，足以推知其有同意之意思者，始足當 之，縱房屋已建築多年，倘未能積極證明土地所有人同意建 築，不能因建築多年即認為土地所有人已同意使用，最高法 院著有29年上字第762號裁判、95年度臺上字第2952號判決 、69年度臺上字第462號判決意旨可佐。是所有權人未向無 權占有人行使權利，並非當然即認為無權占有人係有權占有 ，蓋所有權人未行使權利之原因不一而足，不能僅因所有權 人隱忍未發，即可推論係有默示之同意使用或分管契約存在 。
㈡、經查，系爭增建物係原告前手劉安麗穎夫婦於80年間所建， 興建時未告知其他住戶，並未取得其他住戶之同意。嗣被告 之母親向其弟購買系爭12樓房屋後，要求劉安麗穎應拆除， 雙方為此協調，劉安麗穎夫婦同意以2萬元將系爭增建物出 售予被告母親等情，分據證人劉安麗穎證述：位於台北市○○ ○路0段000號12樓公共樓梯處之鐵皮建物是本人的外子劉陶 林先生於80年左右興建。本建物位於頂樓之消防通道最上方 ，平時無人走動經過，也無需使用，所以無需告知其他鄰居 。……當時住對面108號12樓鄰居為謝雅玲的舅父即游麗子女 士的弟弟。數年後游先生將房屋轉售其姊游麗子（即謝雅玲 的母親）。……他們搬來後質疑此鐵皮置物櫃曾通報台北市建 管處違建科前來查處，經當場測量結果，只是吊掛外牆邊， 體積不大，不會影響消防及通道而毋需拆除……游女士仍很不 高興，剛好透過當年擔任主委的4樓住戶林殿寶先生居中調 解，若雙方同意以原造價一半兩萬元頂讓給游麗子女士……並 請游女士兒子幫忙清理，把內部雜物清理乾淨，我還交還2, 000元作為清理費用（他們已經使用很多年了）……等語，及 於98年至100年間擔任系爭大樓社區管理委員會主任委員之 證人林殿寶證稱：鐵皮建物是安老師蓋的，蓋在被告那戶的
出口的位置，什麼時候蓋的我不清楚。我住4 樓，我都不清 楚，謝游麗子住12樓當時看見安老師蓋鐵皮建物不舒服，謝 游麗子要求安老師拆掉，我當時當主委，我提議兩個人去處 理，我叫他們住戶不要告來告去，我提議謝游麗子要就去跟 安老師買，結果談好了，也買賣了，變成房子本來是安老師 的，後來是謝游麗子的。我不知道鐵皮建物什麼時候蓋的， 蓋的時候也沒有問過我們，也沒有徵求我們同意。是有爭執 的時候，謝游麗子請我處理，我才知道有這個問題等語在卷 ，核與證人游麗子即被告母親證稱 ：樓梯間鐵皮違建是安 老師建的，我反應要拆，但安老師不要拆，後來我以2萬元 向安老師買等情相符，堪認系爭增建物雖非被告所建，但因 原興建者劉安麗穎夫婦已將系爭增建物出售予被告母親，且 被告亦自承系爭增建物前屋主說可讓我使用，但我目前沒使 用，只是保留著等語（見本院108年11月12日勘驗筆錄）， 足見被告母親向劉安麗穎夫婦購得系爭增建物後已將之交由 被告管領使用，被告現為系爭增建物之事實上處分權人，原 告主張被告為系爭增建物之事實上處分權人，應堪採信。㈢、被告雖辯稱：系爭增建物已存在數十年，系爭大樓各區分所 有權人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互 相容忍，對於他區分所有權人使用、收益，各自占有之土地 ，未予干涉，已歷有年所，足認系爭增建物占用部分，亦於 系爭大樓各區分所有權人間，成立默示分管契約云云， 惟 此為原告所否認，依上說明，自應由被告就系爭增建物占用 樓梯間部分共有人間存有分管契約此一有利於己之事實，負 舉證之責。惟被告就原告及其他住戶有何舉動或其他情事， 足以間接推知其有承諾默示分管之效果意思者，或有何特別 情事而可認為有為承諾默示分管之意思表示者之情，並未能 舉證以實其說，且縱使係其他區分所有權人於原告提起本件 訴訟之前，未曾明確向劉安麗穎或被告表達反對其占用系爭 公共樓梯間之意，然依一般社會常情，同一社區或大樓之住 戶或基於鄰居關係之和諧，或不願招惹糾紛甚而涉訟，對於 其他住戶無權占有共有空間之行為，縱使心存反對之意，亦 多未直接向占用之人明確表示異議，是此僅屬單純之沉默， 無從逕以此間接推知其他共有人有默示同意系爭增建物得占 用公共樓梯間之事實。況且，證人即104年間擔任系爭大樓 社區管理委員會主任委員之陳欣貞亦到庭證稱：我擔任華宮 大廈管委會委員時知道有108號12樓公共樓梯間之鐵皮違建 。有一次開會的時候，謝游麗子反應樓梯間有違建，開會之 後我們幾個委員有過去看，謝游麗子是主張要拆。我不同意 108號12樓公共樓梯間鐵皮違建之興建，那是公共空間。當
時我們上去看的時候，那是應該要拆的東西，而且蓋的地方 又是三面連在謝游麗子的牆，不是安老師的墻。當時有兩個 逃生梯，兩個樓梯都有蓋，是蓋在樓梯間的上面，都是安老 師蓋的，有一個木板的，後來有拆掉。在100 年間吳雲菊當 時也主張應拆除該鐵皮違建，我們有上去看的人都主張要拆 。證人秦賢次也有上去看，看完才知道有一個這麼大的樓梯 間鐵皮違建存在，我在104 年當主委的時候，也有重申公共 空間要淨空，大家都是鄰居。我只記得證人秦賢次，上去看 的人都同意要拆，我們是開完會才上去看的。我們有請當時 管委會的主委去處理這件事，我們不是有權拆除的人，我們 只是委員而已。我只記得有上去看的人都說要拆，且住戶來 反應。吳雲菊有在其他時間有跟我聊到講說要拆，是當時安 老師還在12樓的時候等語；及多年擔任系爭大樓管理委員會 委員之證人秦賢次亦到庭證稱：我擔任華宮大廈管委會委員 時知道有108號12樓公共樓梯間之鐵皮違建。大概二十年前 我搬進來就有人反應，在SARS的時候。住戶反應不應該有這 個違建，但是我們沒有公權力，也沒有解決。我搬進來之前 違建就存在了。我知道有108號12樓公共樓梯間鐵皮違建時 主張當然應拆除，當時裡面放了很多的東西。最早不是吳雲 菊提要拆除，我印象是12樓新搬來的謝游麗子主張要拆除， 開完會後她說請大家去看怎麼有這樣的違建，我們上去看了 以後，大家都說這要拆除，因為我們一個二個月才開一次會 ，後來請主委去請他們拆掉交涉這件事情，授權主委去跟住 戶直接處理。當時有講好像是安老師她們搬進來就蓋了，所 以沒有人知道。樓梯間鐵皮違建存在多久我不知道，我大概 二十年前搬進來，印象中有人反應，也沒有解決，過了十年 才有這次游太太的反應，我們才去看一次，之前因為安老師 長時間住在澳洲，也沒有解決。之後就沒有在開會提出了， 就沒有再去看等語（見109年5月13日言詞辯論筆錄），顯見 其他住戶於得知有系爭增建物後，多有表示反對而認為應拆 除，其中被告之母游麗子亦主張拆除，自難認系爭大樓全體 住戶有默示同意系爭增建物得占用公共樓梯間之意，被告辯 稱共有人就系爭建物占用之公共空間始終容 忍未為反對而 存有默示分管契約，原告應繼受該分管契約並受其拘束云云 ，顯與事實不符，尚非可取。
㈣、又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之 全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共 有人全體之利益為之，民法第767條、第821條分別定有明文
。本件系爭增建物使用樓梯間為系爭大樓之共用部分，為系 爭大樓之區分所有權人所共有，且系爭大樓之全體住戶並未 默示成立分管契約，由被告專有使用系爭增建物樓梯間等情 ，業如前所認定，故被告以系爭增建物占有系爭大樓樓梯間 ，當屬無權占有。是依前揭規定，原告主張被告應拆除系爭 增建物後回復原狀，並將系爭增建物占用之樓梯間返還予系 爭大樓全體區分所有權人，自屬有據。被告雖又辯稱原告於 購屋前即已知悉有系爭增建物存在，是其現再主張拆除已違 反誠信原則而有權利濫用之嫌云云。惟按權利之行使，不得 違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1 項固定有明文，然若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益 ，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內 ；判斷是否以損害他人為主要目的時，應就權利人因權利行 使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之 損失，比較衡量以定之，必其權利之行使，自己所得利益極 少而他人及國家社會所受之損失甚大，始得認係以損害他人 為主要目的（最高法院45年台上字第105號、71年台上字第7 37號裁判意旨參照）。本件原告購屋前縱知悉有系爭增建物 存在而未為反對之表示，依上開說明，僅足以認其係單純之 沈默，尚不足以認定其有默示同意系爭增建物得占用公共空 間，是原告起訴請求被告拆除，並無違誠信原則。又系爭大 廈之住戶對於系爭增建物之存在並非始終容忍而全無異議， 已如前述，且系爭增建物占用公共樓梯間，不僅影響系爭大 廈建築物內部之景觀，亦可能危害住戶通行之安全，影響消 防逃生之順暢，是原告提起本件訴訟之目的，除保護其所有 權能及全體住戶使用權之完整外，亦係為維護其居住通行之 安全，雖足使被告喪失系爭增建物之使用利益，但比較衡量 原告因權利行使所能取得及防護之利益，與被告所受之損失 ，後者並無優於前者而需受特別保護之必要，自難認原告合 法行使其權利係以損害被告為主要目的，被告前開抗辯，尚 非可採。
四、綜上所述，本件尚無證據足認全體共有人就系爭增建物占用 之公共空間有默示分管契約存在，原告為系爭大樓區分所有 權人，就系爭增建物占用公共樓梯間，主張排除侵害即拆除 系爭增建物，應認有據。從而，原告依民法第767條前段、 中段及第821條之規定，請求被告將如附圖編號B所示系爭增 建物占用公設樓梯部分拆除，並將上開土地即樓梯間返還原 告及其他全體共有人，為有理由，應予准許。
五、兩造其餘攻擊及舉證方法經審酌核與本件判決結果無影響， 爰不一一論述，併予敘明。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告 假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預 供擔保後，得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 7 月 1 日 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 李宜娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 7 月 1 日 書記官 官逸嫻