臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決 109年度中簡字第316號
原 告 趙永欣
訴訟代理人 黃靖惟
被 告 羅勝中
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年7月7日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬元，及自民國一○九年三月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟參佰元，由被告負擔新臺幣貳仟參佰柒拾伍元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣貳拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告於民國107年6月7日登記為門牌號碼臺中市○○區○○ 路000○00號4樓房屋（下稱系爭房屋）及基地（合稱系爭不 動產）之所有權人。原告於108年1月2日經由仲介（即台灣 房屋），與被告簽訂系爭不動產之買賣契約，約定買賣價金 為新臺幣（下同）655萬元。被告於108年1月24日將系爭不 動產移轉登記予原告，於108年2月1日交屋。原告已將買賣 價金全數給付完畢。系爭房屋共三房，原告交屋後，於108 年2月間發現主臥廁所外牆有壁癌及主臥陽台落地窗及客廳 落地窗（門框）下方原踢角板處有油漆脫落之情況，經通知 被告，被告委請證人馬瑞國於108年2月間派員油漆修繕，仍 未能根治前述壁癌、油漆脫落之瑕疵。嗣後適逢下雨天，原 告於108年3、4月間發現客廳後面那個房間（簡稱次臥）的 天花板角落處有滲漏水痕跡，經通知被告後，被告回稱系爭 房屋次臥的天花板滲漏水處上方是五樓之露台，該露台為五 樓專用部分，應由五樓負責處理。
㈡系爭房屋於交屋後未滿一個月內即出現主臥廁所外牆有壁癌 、主臥陽台落地窗及客廳落地窗下方原踢角板處有油漆脫落 之情況，於交屋後未滿三個月間即出現次臥天花板角落滲漏 水。原告於通知被告後，方得知上述瑕疵於被告取得系爭房 屋所有權時，即已存在。被告出賣系爭房屋前，僅以油漆粉 飾表面，未做根本處理。原告委請專業維修人員即證人許春 寶估價，修復費用需34萬8,240元，爰依不完全給付之法律 關係，訴請被告賠償34萬8,240元。被告債務不履行，造成 原告生活於漏水夢魘中，影響原告及同住家人之居住安寧，
原告人格法益受到侵害且情節重大，請求被告賠償精神慰撫 金5萬元。爰依民法第227條、第227條之1、第360條之法律 關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告39萬8,240 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利 率百分之5計算之利息。
二、被告則以：
㈠被告於購入系爭房屋後，有委請證人馬瑞國於107年6月至9 月間裝修整理。就次臥天花板角落處之滲漏水痕跡，已派防 水師傅在4樓內次臥的天花板做防水處理。當時以為單純的 漏水，並沒有跟樓上屋主反應，前手也找不到人。被告就主 臥廁所外牆之舊有壁癌，亦有修繕處理。主臥陽台落地窗及 客廳落地窗（門框）下方的踢角板，為了美化，有將踢角板 拆除改塗油漆。被告當初美化時，踢角板位置的油漆並無油 漆脫落或壁癌之情事，不清楚點交後為何會有油漆脫落發生 。被告前已就主臥及客廳外面陽台地磚都重新貼過，落地窗 也有更新，做包窗的（舊的框架沒拆）。系爭房屋108年4月 發生系爭房屋水管滲漏水至樓下的事件，被告已履行保固責 任，派員修復完成。
㈡就次臥天花板之滲漏水，被告於本件訴訟繫屬中，委請證人 馬瑞國至現場勘查，發現滲漏水之原因是次臥上方之五樓露 台之地坪龜裂，該露台為五樓之磚有部分，就五樓之地坪修 復及防水，應由五樓專有部分所有權人負責修繕。就四樓內 部，原告則可採取高壓灌注天花板的方式，達到防漏之效果 。主臥廁所外牆壁癌部分，應該是有一些水氣在磚牆裡面， 但被告於107年7月至9月裝修後至108年1月2日簽約時，均無 顯現壁癌之情況。此外，主臥陽台落地窗及客廳落地窗下方 原踢角板處的油漆脫落，被告先前委請證人馬瑞國裝修時， 並無油漆脫落之問題。被告先前是使用水性油漆修補，如原 告改用壓克力防水漆處理修補，應該會有比較好之效果等語 ，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第149至150頁、第190頁，依 卷內證據更正及調整部分用語）：
㈠、被告於107年6月7日登記為系爭房屋之所有權人（見本院卷 第51至55頁）。
㈡、被告委請證人馬瑞國於107年6月至9月間施工。就客廳後面 那個房間【簡稱次臥】的天花板角落處有滲漏水痕跡，派防 水師傅在4 樓內次臥的天花板做防水處理（見本院卷第132 頁、第134 頁）。
㈢、原告於108年1月2日經由仲介（即台灣房屋），與被告簽訂 系爭不動產之買賣契約，約定買賣價金為655萬元。
㈣、被告於108年1月24日將系爭不動產移轉登記予原告（見本院 卷第73至75頁），於108年2月1日交屋。原告已經買賣價金 全數給付完畢。
㈤、系爭房屋共三房，原告交屋後，於108年2月間發現⒈主臥廁 所外牆有壁癌（見本院卷77頁、87頁）、⒉主臥陽台落地窗 下方原踢角板處（本院卷85頁）、客廳落地窗下方原踢角板 處（本院卷79頁）有油漆脫落之情況。⒊於108年3、4月間 發現次臥的天花板角落處有滲漏水痕跡（見本院卷第81至83 頁、第132頁、第134頁、第190頁）。㈥、證人馬瑞國於108年2月有派油漆師傅，去油漆處理系爭房屋 客廳落地窗（門框）下方、主臥陽台落地窗下方之油漆脫落 ，及油漆處理主臥廁所外牆之壁癌（見本院卷第133至134頁 ）。
㈦、系爭房屋次臥的天花板滲漏水處上方是五樓之露台（見本院 卷第106頁、第132頁）。
四、得心證之理由：
㈠修復責任部分：
⒈被告於兩造108年1月2日簽訂買賣契約前，已委請證人馬瑞 國於108年7月至9月間整修系爭房屋，包含將主臥廁所壁癌 處理，及主臥及客廳落地窗下方踢角板拆除後以油漆美觀， 及將次臥天花板角落的滲漏水修補等情，業據證人馬瑞國於 本院證稱：主臥廁所壁癌大約在108年7月至9月修繕房屋時 一起做的。主臥及客廳落地窗下方原踢角板處，為了美觀， 有把踢角板拆掉再油漆，當時只是油漆不平整。主臥廁所當 初就內部防水有重新施作，在施作前主臥廁所外牆有壁癌。 就客廳後面那間房屋天花板角落，有滲水的痕跡。當時有在 天花板做防水的處理，我有派防水的師傅去做。那時以為是 單純的滲水，從4樓內部針對滲水的部分做修補等語（見本 院卷第106頁、第132至135頁、第188至190頁），並提出照 片佐證（見本院卷第169頁上方照片），此部分事實，堪信 為真。
⒉原告主張於108年2月1日點交房屋後，於108年2月間先發現 主臥廁所外牆壁癌，及主臥陽台及客廳落地窗下方原踢角板 處油漆脫落，有通知被告，被告有派員前來油漆修補，但油 漆後，仍未改善壁癌及油漆脫落的現象。原告於108年3、4 月有一天下雨，發現次臥天花板角落的滲漏水，發現後有通 知被告，被告回應這個不是他的原因等語（見本院卷第133 至134頁、第190頁），業據原告提出現場照片為證（見本院 卷77至87頁、第169頁下方照片），核與證人馬瑞國證稱： 點交房屋後，原告搬進去住，主臥及客廳落地窗下方原踢角
板處確實有油漆剝落的問題。至於是否為外面雨水滲進來， 或本身壁癌問題，不清楚。我於108年2月間有派油漆師傅去 處理主臥廁所外牆壁癌、主臥陽台及客廳落地窗原踢角板位 置之油漆脫落之問題，當時是使用水泥漆。至於主臥廁所壁 癌，應該是之前舊的廁所磚牆有水氣，廁所當初整個內部防 水有重做，所以這堵牆的水氣往外跑，主臥廁所牆壁外面就 產生壁癌。至於4樓次臥天花板滲漏水，是因為上方就是五 樓的室外露台，五樓室外露台地面有裂縫，水從該處滲漏。 原告反應次臥天花板角落滲水的位置，跟我之前107年請防 水賴師傅去處理的位置差不多等語（見本院卷第104頁、第 133至134頁、第188至190頁）相符，並有5樓地坪龜裂照片 可佐（見本院卷第173頁），復為被告所不爭執。基此，可 知上述壁癌、油漆脫落、滲漏水，是原告108年2月1日點交 房屋後隨即陸續產生。
⒊天花板滲漏水部分：
⑴按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。民法第227 條第1項定有明文。又按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺 點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應 具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高 法院73年台上字第1173號判例可資參照）。又買賣標的物如 係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，出賣人於締約時，因 故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍 為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應 負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第 1112號、103年度台上字第2631號判決意旨可資參照）。 ⑵經查，本件被告於107年11月20日標的現況說明書，就房屋 「是否有滲漏水情形」，勾選「否」，足見雙方約定之現狀 （現況），被告應交付無滲漏水之房屋，方可謂已依債之本 旨給付。本院審酌壁癌、油漆脫落、滲漏水發生及顯現的時 點，距離點交時點相近，則系爭房屋之壁癌、油漆脫落、滲 漏水之情事，於兩造108年1月2日簽約及108年2月1日點交之 際，應已存在，足見被告委請馬瑞國派員修繕上開問題，並 未完全根治。而被告疏未注意由系爭房屋內部油漆、防水， 無法防堵天花板滲漏水情形，未能修繕完全，致系爭房屋次 臥天花板角落（同一處），因同一原因，發生滲漏水之情事 。則被告在標的物現況說明書上勾選無滲漏水，即應擔保（ 保證）系爭房屋無滲漏之情事。被告交付有滲漏水之房屋， 難認依債務本旨交付。
⑶綜上，原告購買系爭房屋係為居住使用，此為被告所不否認
。而房屋滲漏水，會影響居住生活品質，不具通常使用之效 用，當構成物之瑕疵。而系爭房屋之滲漏水，於兩造契約 108年1月2日成立前已發生，被告雖有派員修繕，惟僅暫時 美化，未能修繕完成，直到兩造交屋時，上述瑕疵應仍存在 ，方於交屋後不久，適逢下雨天，隨即顯現。被告於標的物 現況說明書，勾選系爭房屋無滲漏水之情況（見本院卷第47 頁），顯然未盡到交易上注意義務而有過失。而原告於不知 系爭房屋具滲漏水之瑕疵下購買，則被告所為給付之內容不 符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。 ⒋主臥廁所牆壁壁癌、主臥及客廳落地窗下方原踢角板處油漆 脫落部分：
⑴雖兩造買賣契約特約事項約定：「一、現況空屋點交（含固 定物）。二、住宅區。三房一廳二衛。三、本人已詳閱契約 （買方、賣方）。四、賣方於點交後，一年內負水管管線及 電線保固一年保固責任等語（見本院卷第43頁）。本件系爭 房屋主臥廁所外牆壁癌及主臥及客廳落地窗下方原原踢角板處 油漆脫落之瑕疵，依前開所述，於兩造108年1月2日簽約及 108年2月1日點交之際，應已「存在」。被告在標的物現況 說明書，雖未擔保系爭房屋無壁癌、無油漆脫落之情事（見 本院卷第76頁），惟所謂的「現況空屋點交」或「現狀交付 」，係指按契約約定之買賣標的物現況點交系爭房屋。 ⑵惟解釋契約，應依誠實信用原則。①系爭房屋主臥廁所牆壁 的壁癌、主臥及客廳落地窗下方原踢角板處油漆脫落之瑕疵 ，雖於兩造簽約時已「存在」，但尚未「顯現」，買受人由 外觀上無法目視即知。②依原告108年1月2日締約前看屋所 見，肉眼並無目視到壁癌及油漆脫落之情況，故依買方之預 期，被告應交付無壁癌、無油漆脫落之房屋，方符合債務本 旨。③另由本件交易過程，被告於締約前之107年7月至9月 裝修過程中，主觀上已知悉主臥廁所外牆有壁癌，雖有裝修 處理，但未能根治，致兩造契約成立時瑕疵尚存在，故系爭 房屋於108年2月1日點交後一個月內，壁癌立即顯現。則為 免出賣人於出售前，以短暫美化油漆，遮掩外觀，逃避應負 責任，解釋上「現況空屋點交」，應僅排除於締約時「存在 」且買受人「目視即知」之現況瑕疵。如外觀上尚未「顯現 」之暇疵，則不在排除出賣人責任範圍。④另就「主臥及客 廳落地窗下方原踢角板處之油漆脫落」，因被告於107年7月 至9月裝修過程中，自行將踢角板拆除，再塗抹油漆美化。 故被告未能妥善油漆處理，致油漆脫落，亦有所疏失。 ⑶綜上，系爭契約所謂的現況點交，依誠實信用原則，應僅排 除於締約時「存在」且買受人「目視即知」之現況瑕疵。則
房屋之壁癌依社會一般通念，會影響居住生活品質，原告於 108年1月2日締約時之房屋現況外觀上並無壁癌及油漆脫落 之情況，故雙方約定之現狀，被告應交付無壁癌、無油漆脫 落之房屋，方符合債務本旨。而系爭房屋主臥廁所牆壁壁癌 ，於兩造契約108年1月2日成立前已發生，被告雖有派員修 繕，惟僅暫時美化，未能修繕完成，直到兩造交屋時，上述 瑕疵應仍存在，方於交屋後不久，隨即顯現。被告未能確實 確認其修繕程度，誤認主臥廁所壁癌已修繕完畢，於締約時 未告知上述問題，應認未盡到必要之交易注意義務，有過失 未告知瑕疵之情事。而原告於不知系爭房屋具壁癌之瑕疵下 購買，則被告所為給付之內容，自不符合債務本旨，應負不 完全給付責任。另就於系爭房屋主臥及客廳落地窗下方原踢 腳板處之油漆，於交屋後不久脫落，亦可歸責於被告於締約 前使用之油漆塗料不佳所致。被告誤認為已妥適處理，於締 約時過失未告知瑕疵，而原告於不知系爭房屋原踢角板處油 漆會脫落之瑕疵下購買，則被告所為給付之內容，亦不符合 債務本旨，應負不完全給付責任。
㈡修復費用部分：
另按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外 ，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請 求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。經查： ⑴就天花板滲漏水部分：
原告所提出證人許春寶出具之5樓地坪落水處理的估價為20 萬6,240元（見本院卷第89頁）。依證人許春寶於本院證稱 ：我之前提出的估價單，是平方公尺。我估價前，有去五樓 露台看過。是地磚翹起來（問：依馬瑞國的估價單跟你的估 價單，為何就磁磚復原的部份，費用上有所差距？）材質有 差距，我是以同等級的去處理，還要拿去對色。打除工資的 部分，我是叫師傅去打，證人馬瑞國可能自己去打等語（見 本院卷第152至153頁）。證人馬瑞國於本院則證述：現場的 磁磚現在應該找不到了。有上去樓上五樓看，地磚都爆開了 。五樓露台是五樓專用，不屬於公設，也不屬於管委會，我 原本以為是房子老了滲水，但上去看了，地磚都爆開了，不 是從樓下處理就可以解決，要處理樓上。五樓露台蓋了房子 在那裡，如果做防水，整片都要做，會包含私人的房間，都 會影響到，露台總共12台坪。以防水的施作要整個地板撬開 做防水。如果做樓上的費用12萬7,000元等語（見本院卷第 151至152頁）。並參酌系爭房屋次臥天花板滲漏水之原因， 及證人許春寶及馬瑞國所出具的估價內容（見本院卷第89、 167頁），修復方法及市場行情，本院認應以16萬元較為適
當。
⑵就主臥廁所牆面壁癌：
依證人許春寶於本院證稱：我估的牆面壁癌，除了主臥廁所 牆面壁癌，還有落地窗外面的花台。我是有打除、打到磚牆 的部分，再復原粉刷。如果只有主臥的打除、防水、油漆粉 刷，要2、3萬元等語（見本院卷第153頁），及證人馬瑞國 於本院證述：我估的部分，只有油漆。沒有打除、防水等語 （見本院卷第153頁），本院認為要妥適修繕主臥廁所牆壁 面壁癌，達到較穩定之效果，應採取打除、防水的工法，費 用上以2萬5,000元認定為宜。
⑶落地窗下方原踢角板處油漆脫落：
原告所提出證人許春寶出具之4樓落地窗原踢角板處壁癌處理 的估價為7萬元（見本院卷第89頁）。依證人許春寶於本院 證稱：就主臥、客廳落地窗的修復，我的工法有打除跟泥作 復原、防水處理及油漆施作。打除後，會在底層塞縫，先打 底在做防水處理。如果用防水壓克力漆，只是時間的問題， 有時三個月，有時不一定等語（見本院卷第153頁）。證人 馬瑞國於本院則證述：照證人許春寶的作法，打除的過程， 落地窗應該會破壞掉。我跟師傅討論，本來原踢角板處擦油性 的漆，拆掉踢角板後，改水性的水泥漆，是否因為這樣才會 剝落，我也不是很清楚。發生油漆脫落的情況後，我跟師傅 請教，師傅說如果用油性漆（即防水壓克力漆）應該會比水 性漆好，但我不能保證永遠不會剝落等語（見本院卷第153 至154頁、第189頁）。本院審酌原踢角板處油漆脫落之狀況（ 見本院卷第79第、第85頁），及參酌系爭房屋屋齡28年，本 件為中古屋買賣，證人許春寶及馬瑞國所出具的估價單（見 本院卷第89、167頁）等一切情況，認修復費用以3萬5,000 元為宜。
⒊綜上所述，原告依不完全給付之法律關係，得請求被告賠償 22萬元（計算式：160,000＋25,000＋35,000＝220,000）。 ㈢精神慰撫金部分：
按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用 第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任。民 法第227條第1項、第227條之定有明文。經查：本件被告交 付系爭房屋予原告，雖因過失未告知系爭房屋之瑕疵，而構 成不完全給付之債務不履行，然原告未能舉證證明其人格法 益因而遭受侵害且情節重大。從而，原告請求精神慰撫金， 自屬無據。
㈣遲延利息部分：
按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第 203條分別定有明文。從而，原告依不完全給付之法律關係 ，請求被告給付自起訴狀繕本送達被告翌日（即109年3月3 日，見本院卷第97頁）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，應屬有據。
五、綜上所述，原告依侵權行為法律關係，得請求被告賠償其22 萬元，及自109年3月3日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求， 為無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適 用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項 第3款規定，應依職權宣告假執行。另為衡平被告之利益， 爰依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告為原告預供擔 保，得免為假執行。
七、本件為判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資 料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述 。
八、本件訴訟費用額確定為4,300元（即一審裁判費4,300元）， 依民事訴訟法第79條，命兩造按如主文第3項所示金額負擔 。
中 華 民 國 109 年 7 月 24 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 高士傑
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 24 日
書記官 何惠文