臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
109年度中簡字第1277號
原 告 吳慧苓
訴訟代理人 吳韶華
被 告 戴祺
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年7月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣肆佰肆拾玖元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新台幣陸元，餘由原告 負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限。原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。上開規定 於簡易訴訟程序適用之，民事訴訟法第255條第1項第2款、 第3款、第262條第1項前段、第436條第2項定有明文。本件 原告起訴時原聲明請求：㈠被告應將門牌號碼臺中市○○○ 路00○0號房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓交還原告。㈡被 告應給付原告新臺幣（下同）32,000元，及自民國109年11 月30日起至遷讓房屋之日止，按週年利率百分之5計算之利 息。嗣於本院109年7月7日言詞辯論時，撤回訴之聲明第一 項，並就原之聲明第二項變更為：被告應給付原告80,349元 （見本院卷第105頁），核屬訴之一部撤回、請求之基礎事 實同一及減縮應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予 准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：被告於108年7月1日向原告承租系爭房屋，經營 理髮店使用。兩造原定租賃期限自108年7月1日起至111年7 月1日止，每月租金32,000元，被告有交付押租金64,000元 。因原告將車位出租給其他人，扣掉每月車位清潔費100元 ，被告應給付原告每月租金為31,900元，被告另應負擔租賃 期間每月管理費987元（下稱系爭租約）。嗣後兩造合意於 109年6月10日終止租約。被告雖已遷讓交還系爭房屋予原告
，惟尚積欠原告①109年2月至6月10日租金13萬8,233【（31 ,9004）＋（31,9001/3）】。②109年5月1日至109年6 月10日管理費1,316元（計算式987＋329）。③被告雖將洗 髮台搬走，但地板孔洞內的水管並未裁剪，原告請求被告給 付水管裁剪及地板孔洞封口及塑膠地板貼皮之回復原狀費用 4,800元。經扣除被告交付押租金64,000元後，被告依系爭 租約，尚應給付原告80,349元等語，並聲明：如程序事項變 更後聲明。
二、被告則以：系爭房屋於租賃期間之108年10月至11月間，發 生木地板積水、冒水事件，已影響到理髮店（HSU）的營業 ，需要修繕。被告有通知原告修繕，惟原告不為修繕。被告 只得自行委請訴外人翊華工程有限公司（負責人胡鴻翔）為 木地板拆除及漏水檢測之修繕，因而支出修繕費用75,100元 。被告於108年7月進駐店面，被告並無私接水管至2座洗髮 台。被告前手承租人也是經營理髮店（店名CASE），前手將 其2座洗髮台搬走後，地板上本已存在孔洞及水管管線，該 水管管線並非被告施設私接，被告只是將新的2座洗髮台安 置在地板上。上開漏水事件，非可歸責於被告。系爭房屋上 開修繕費用75,100元，應由原告負擔，被告請求從積欠的租 金中扣除。該積水因而滲漏至社區地下室，並非來自於被告 洗髮台，亦非被告需要負責的。被告同意給付原告109年5月 1日至109年6月10日管理費1,316元。被告之前手也是理髮店 ，被告當初向原告承租時，地面就是有水管，被告將系爭房 屋遷讓交還原告時，符合當初被告承租之原樣，被告應無庸 負擔水管拆除之費用4,800元等語。並聲明：原告之訴駁回 。
三、得心證之理由：
㈠、系爭房屋漏水修繕費用部分：
⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人， 並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態， 民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務 ，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃 關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之 本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付 ，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責 任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第22 2號判決意旨可資參照）。次按出租人以合於所約定使用收 益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用 收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用 收益之狀態，此觀民法第423條之規定自明。故租賃物在租
賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不 問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而 生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用 收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損 害，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院77年度台 上字第2369號判決意旨可資參照）。又租賃物之修繕，除契 約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。民法第429條第1 項定有明文。系爭租約第10條第1項約定：「房屋損壞而有 修繕之必要時，應由出租人負責修繕」等語（見補字卷第20 頁）。
⒉經查：被告抗辯系爭房屋於租賃期間之108年10月至11月間 ，發生木地板積水、冒水事件，已影響到理髮店的營業，需 要修繕。被告有通知原告修繕，惟原告不為修繕。被告只得 自行委請訴外人翊華工程有限公司（負責人胡鴻翔）為木地 板拆除及漏水檢測之修繕，因而支出修繕費用75,100元。被 告於108年7月進駐店面，被告並無私接水管至2座洗髮台， 被告前手將2座洗髮台搬走後，地面上本已存在水管，被告 只是將2座洗髮台安裝上，上開漏水事件，非可歸責於被告 等情，業據其提出翊華工程有限公司（負責人胡鴻翔）於 108年11月6日進場施工並於108年11月10日完工之工程竣工 報告、管理委員會提供之被告進駐系爭房屋後無申請施工裝 潢之證明、維修前之照片、維修後之照片、維修過程之照片 為證（見本院卷第77、79、87至91頁），核與證人張哲耀於 本院證稱：我是胡鴻翔的朋友，有參與系爭房屋108年11月 間的地板修繕。我算是小助手。當時洗髮台下方地板有積水 。該部分的積水據管理室及屋主講有漏水到地下室。至於積 水的原因不清楚，但可以知道積水的問題不是從2座洗髮台 漏的。因為那兩座洗髮台我們有拆掉重新檢測，水不是從洗 髮台下面漏的，至於從哪裡漏的，並不清楚我們有把木地板 跟旁邊的系統櫃拆除，再把木地板下方的積水抽乾。把積水 處理完後，再把地板支架的部分重新做固定等語情節相符（ 見本院卷第105至107頁），足認被告所上開所辯，應堪採信 。
⒊綜上以觀，被告承租系爭房屋做為理髮店使用，此為原告所 明知（見本院卷第107頁）。系爭房屋地板積水、冒水之事 件，如不修繕，系爭房屋無法達到約定使用、收益之狀態， 自有修繕之必要。此外，並無證據顯示系爭房屋地板積水、 冒水事件，是可歸責於被告之事由。而無論是否可歸責於原 告，參照前開實務見解，出租人之原告縱無過失，仍負有修 繕（除去）義務，與出賣人之瑕疵擔保責任相似，故出租人
之修繕義務實具有類似擔保責任之性質，以保持租賃物合於 約定使用收益之狀態。
⒋從而，系爭房屋地板積水、冒水事件之修繕費用75,100元， 核屬必要修繕費用，依系爭租約第10條第1項約定及民法第 429條第1項規定，應由出租人之原告負擔。被告墊支系爭房 屋修繕費用後，自得向原告主張扣抵租金債務。㈡、回復原狀費用部分：
⒈按系爭租約有以手寫加註：「1.出租方同意承租方將舊有流 理台、天花板及玻璃櫃拆除，重新裝潢，退租時以裝潢後現 況交屋。2.現況鐵捲門乙已不堪使用，出租方不負修繕，以 現況交屋。」等語（見補字卷第22頁），可認兩造合意終止 租約時，被告如有裝潢，只需以裝潢後現況交還原告。 ⒉被告抗辯：其承租時，前手將2座洗髮台搬走，地板上即有 前手留下之孔洞及水管管線。該水管管線並非被告裝潢或施 設，被告遷讓交還系爭房屋予原告時，應無須將水管裁切及 將孔洞封口等語（見本院卷第104頁、第107頁）。而原告僅 陳稱：被告應概括承受前手承租人遺留之水管管線之問題等 語，未能舉證證明上開孔洞及水管管線為被告承租後重新裝 潢所施設，自無從為有利於原告之認定。
⒊從而，原告請求被告給付原告水管裁剪及地板孔洞封口及塑 膠地板貼皮費用4,800元（見本院卷第107頁、第119頁）， 並非回復原狀所需費用。原告此部分請求，即屬無據。㈢、按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字 第1631號判決意旨可參）。本件原告主張被告積欠原告109 年2月至6月10日租金13萬8,233元，及109年5月1日至109年6 月10日管理費1,316元乙情，為被告所不爭執（見本院卷第 103頁）。經扣抵被告交付押租金64,000元，及被告墊支原 告應負擔之修繕費用75,100元後，原告僅得請求被告給付 449元（計算式：138,233＋1,316－64,000－75,100＝449） 。
四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付原告 449元範圍內，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求 ，為無理由，應予駁回。
五、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決 ，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假 執行。
六、本件訴訟費用額確定為1,000元（即原告減縮聲明後一審裁 判費1,000元），依民事訴訟法第79條，命兩造按主文第三
項所示金額負擔。至於原告減縮部分之裁判費，依民事訴訟 法第83條第1項規定意旨，當由原告負擔，僅因減縮部分未 經本院裁判，該部分裁判費之負擔，毋庸於主文諭知（民事 訴訟第90條第1項規定參照），併此敘明。
中 華 民 國 109 年 7 月 24 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 高士傑
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 24 日
書記官 何惠文
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