臺灣高等法院臺中分院民事判決 八十八年度上字第六八三號
上 訴 人 丙○○
乙○○
甲○○
右三人共同
訴訟代理人 黃茂松律師
被 上訴人 彰化縣埔心鄉農會
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 黃精良律師
右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十八年九月一日臺灣彰化地方
法院第一審判決（八十七年度重訴字第一五一號），提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決關於命上訴人等連帶給付被上訴人於超過新臺幣捌拾伍萬捌仟零陸拾肆元伍角
，及自民國八十八年二月六日起至清償日止按年息百分之五計算利息部分，並該部分
假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判除確定部分外均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用除確定及減縮部分外由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述及所用證據：除與原判決記載相同部分予以引用外，補稱： ㈠查上訴人丙○○於八十六年五月八日，向被上訴人承租系爭建物後，即花費新 臺幣（下同）約二千萬元裝潢。嗣後，發現該建物未經試水壓，經試水壓後發 現水壓未符合要求，導致嚴重漏水。且電梯一部故障，亦不見修復，致使公司 之營運出現困難，經上訴人丙○○多次向被上訴人要求，卻一直無法修復，漏 水不斷（且地下室嚴重積水）。被上訴人竟於八十七年六月十九日以存證信函 通知上訴人丙○○，有關大樓漏水本會已全部修復：：：等語。足證，自上訴 人丙○○向被上訴人承租系爭建物起，漏水問題（包括電梯一部故障無法修復 ），一直存在著，嚴重達到不能營運。
㈡按「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得 定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終 止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。」、「租賃 關係存續中，因不可歸責於承租人之事實，致租賃物之一部滅失者，承租人得 按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之 目的者，得終止契約。」民法第四百三十條、第四百三十五條分別定有明文。 本件系爭建物之電梯一部故障，一直無法使用，廠商劉正雄自八十六年十月間 起開始維修保養，亦不見修復，致使公司營運出現困難，經上訴人丙○○多次 向被上訴人要求，卻無法修復。又證人張錦坤（修電梯工人）在原審庭訊中， 答法官問：「電梯因何故障？」張錦坤答稱：「接觸不良故障。」又答法官問
：「如電梯故障時，應由出租人或承租人負擔費用？」張錦坤答稱：「不一定 ，按兩方契約之約定：：：」云云。足證，電梯故障之維修，兩造之契約並無 特別約定。惟上訴人丙○○向被上訴人承租系爭建物後，被上訴人所交付之租 賃物（電梯一部故障，一直無法使用），依上開法條規定，應由出租人負責修 繕。被上訴人一直無法修復，上訴人自得請求減少租金。 ㈢原審於八十八年三月一日履勘現場，證人黃浩一證稱：「（勘驗大樓第七樓第 七號房間）浴室、馬桶、牆壁、地板有漏水：：：」云云。證人利世森證證稱 ：「（勘驗大樓第六樓編號第六號房間）天花板、牆壁及地板潮濕，呈粉狀之 現象，乃因第七樓第七號房間之浴室、馬桶漏水，才導致第六樓第六號房間整 片牆壁潮濕：：：」、「（勘驗第五樓編號第四號房間）浴室、牆壁漏水，我 未曾來修繕、應為六樓六號房間滴水下來造成五樓四號房間漏水；（勘驗編號 第五號房間）我曾來修繕因為第六樓第七號房間馬桶出水管破裂，造成浴室、 天花板、牆壁嚴重潮濕痕跡：：：」云云。證明系爭建物第三樓、第五樓、第 六樓、第七樓及地下室一直存在有漏水問題！因漏水嚴重，使第三樓無法裝潢 使用，並造成四個樓層無法使用（上訴人原擬計劃在第五、六、七樓申請供作 賓館使用），七個月不能營運，每月損失約二十八萬元，計損失高達一百九十 六萬元。
㈣按「給付無確定期限，或債務人於清償期前得為給付者，債權人就一時不能受 領之情事，不負遲延責任。但其提出給付，由於債權人之催告，或債務人已於 相當期間前預告債權人者，不在此限。」民法第二百三十六條定有明文。本件 租賃契約因被上訴人未提供合於所約定使用、收益之租賃物，且未善盡修繕義 務，致上訴人丙○○不得已提前終止契約，並以書面預告被上訴人將於八十七 年五月三十一日終止契約，被上訴人亦以彰化縣埔心鄉農會函催告上訴人丙○ ○應於同年六月一日將房屋交還，依民法第二百三十六條但書之規定，上訴人 丙○○早已處於可得遷讓之狀態，惟因可歸責於被上訴人之事由致不能受領， 被上訴人應負受領遲延之責，自不得向上訴人主張無權占有之損害賠償。 ㈤被上訴人深恐終止租約減少收入，影響員工薪點。故於八十七年五月三十日上 訴人聲請終止租約後，千方百計以漏水修復或開會協調臨時理事會決議降租， 甚至代為草擬陳情稿要上訴人續租，於八十七年七月二十四日以被上訴人名義 用存證信函通知降租並限期續租在案。足證八十七年五月三十日終止租約事實 為雙方所共認，嗣後，八十七年八月三十一日被上訴人又聲明終止租約關係， 被上訴人請求給付終止租約後之相當於租金之損害賠償金，於法不合。 ㈥被上訴人向原審提起本件遷讓房屋等之訴訟後，又與上訴人協調如何撤回本件 訴訟？並以「降租即將召開會員代表大會（臨時會）追認每月三十五萬元」為 由，邀上訴人負擔其訴訟費用（律師費及裁判費），共計十七萬一千六百元。 上訴人信以為真，遂於八十七年十月二十三日繳交上開費用。繳交同時被上訴 人之供銷大樓張姓管理員，立即將該大樓平面圖、房屋稅單及使用執照等影本 交給上訴人丙○○之友蕭建忠收執，蕭建忠始重新向稅捐單位申領「富貴人生 」營利事業登記，再行營業（自八十七年十月起至八十八年一月六日止）。 ㈦被上訴人以理事會決議文，將租金調降為三十五萬元，並以農會名義行文通知
上訴人限期續租，上訴人信以為真。嗣後，又改稱：會員代表大會（臨時會） 不同意，使兩造無法續租，將上訴人騙得團團轉！上訴人不得已，才通知被上 訴人於八十八年一月六日會同點交，以免雙方爭議擴大，衍生更多之糾紛。上 訴人丙○○自八十七年二月八日起積欠租金，至八十七年五月三十一日止（終 止契約），未給付之租金共計為二百十九萬九千三百三十三元。上訴人丙○○ 受騙依被上訴人第十三屆理事會第十次會議決議，於八十七年十月二十三日繳 交上開款項。詎料，被上訴人竟枉顧誠信，在其所提之辯論意旨狀，以「上訴 人租金已付至八十七年五月底」為由，抗辯已無租金可減少，令人痛心！ ㈧租賃為有償契約，依民法第三百四十七條準用同法第三百五十九條之規定，上 訴人得請求每月租金減少二十八萬元，七個月應減少一百九十六萬元。詎原審 法院不察事實，認為：本件上訴人應再給付被上訴人相當於租金之損害賠償， 而上訴人主張以應減少之租金一百九十六萬元與損害賠償互相抵銷，卻不獲採 納，竟作不利於上訴人之判決，實有違誤。 ㈨查被上訴人雖為農會組織，惟上訴人丙○○並不清楚農會係以會員代表大會為 最高權力機構，只知其法定代理人（理事長）行文通知，表明：其理事會已同 意自八十七年六月一日起調降租金為每月三十五萬元。被上訴人於八十七年七 月二十四日致上訴人丙○○之存證信函雖載明：「續租是附有條件，即需由上 訴人提出續租同意書後再提經會員代表大會審議，始能生效」等語。惟被上訴 人未說明漏水及電梯問題，如何補償上訴人，上訴人於八十七年九月二十三日 以陳情書，向被上訴人陳情。經被上訴人於八十七年十二月二十一日以心鄉農 務字第四四一號函覆。上訴人一直以為被上訴人之法定代理人（理事長）、總 幹事（農會法第三十一條規定：農會總幹事秉承理事會決議執行任務，向理事 會負責），即可代表被上訴人與上訴人協調續租，其「調降租金」提案會員代 表大會審議，僅係備查及追認性質而已。
㈩按「行使債權，履行債務，應依誠實及信用方法。」民法第二百十九條定有明 文。本件上訴人一直信守承諾，當然亦要被上訴人信守承諾，被上訴人切勿因 農會內部派系糾葛，而違背兩造之協商「調降租金」。被上訴人自八十八年一 月六日收回系爭房屋後，迄今即無人承租。被上訴人曾多次張貼出租招標須知 ，招租底價：每月租金不得低於三十八萬元，仍乏人問津，坊間人士皆認為該 出租招標須知之租金偏高。因此，上訴人再行營業期間（自八十七年十月起至 八十八年一月六日止），此期間上訴人願支付租金八十五萬八千零六十四元五 角，亦即被上訴人應遵守該會第十三屆理事會第十次會議之決議及法定代理人 （理事長）、總幹事之承諾，以每月租金三十五萬元計算，以符誠實信用原則 。
補提被上訴人農會供銷大樓房屋出租招標須知、八七、十、二一心鄉農務字第四 四一號函、存證信函各一份為證，聲請訊問證人蕭建忠。乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴：
二、陳述及所用證據：除與原判決記載相同部分予以引用外，補稱： ㈠上訴人辯稱被上訴人於八十七年六月十九日致上訴人之存證信函稱有關大樓漏
水，本會已全部修復，可見上訴人自向被上訴人承租系爭建物起，漏水問題一 直存在，嚴重達到不能營運云云。上訴人所述不實在，查該存證信函之重點在 於催促上訴人交還租賃物及繳清所積欠之租金。漏水問題在訂約之前即已完全 修復，並非謂寄存證信函日即八十七年六月十九日漏水問題才修復。上訴人將 被上訴人寄存證信函之日期故意說為漏水修復日期，且將該信函之重點避而不 談，顯然係歪曲事實。
㈡電梯故障，亦僅一部，另一部並未故障，上訴人仍可使用未故障之電梯出入， 並不影響其營業，況電梯發生故障後，被上訴人即請原有廠商崇友實業股份有 限公司前來修繕，修繕後該廠商曾請上訴人與之簽訂保養契約，按期由上訴人 付保養費，該廠商始肯隨時前來修繕或按時保養，因上訴人嫌保養費太費，才 未讓該公司保養。查電梯異於樓梯，樓梯構造簡單，不易損害，如有損害由出 租人負責修繕，乃責無旁貸。但電梯則不然，乃屬精密之機械，倘常超載或使 用方法不當，就會發生故障，甚至鬧出人命。故一般慣例，承租存續期間，電 梯維護費應由承租人負擔，而非出租人，況該部損壞之電梯經廠商修繕後即能 使用，所需之費用才數千元而已。另依民法第四百三十條規定租賃關係存續中 ，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出 租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕， 而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。可知系爭建物縱有修繕之必要 ，被上訴人縱使不修繕，上訴人可終止租約，亦可自行修繕，再請求被上訴人 償還其費用或由租金中扣除之。上訴人既不終止租約，又不自行修繕，則焉能 拒付租金，上訴人既無代墊被上訴人任何修繕費，自不能主張減少租金。 ㈢上訴人稱系爭建物有漏水，造成四個樓層無法使用，七個月不能營運，每月損 失約二十八萬元，其損失一百九十六萬元云云，此不實在，分述如左： ⒈有關漏水部分發生於三樓部分，其原因是上訴人將廚房設於四樓，上訴人為 了廚房之排水，利用三樓樓板即四樓之地板，用鑽孔機鑽洞安裝水管，而引 起漏水，此為可歸責於上訴人之事由。至於第四層樓其他部分之漏水部分， 被上訴人曾請承包商利世森修繕完畢，地下室之防火水池曾一度有發生積水 之情形，是由於水池中之浮球發生故障，致無法調節控制水量而溢水，當初 如及時將開關關掉，即不致發生溢水之情形，事後被上訴人曾派人前去修繕 ，此後即不再有此事情發生，此為一時之情形，並非經常發生，況此種情形 是發生在上訴人開始營業之前，此曾據證人利世森於原審證實此事。 ⒉上訴人稱因漏水，使第三樓無法裝潢使用，並造成四個樓層無法使用云云， 此顯不實在。查上訴人向被上訴人承租之範圍是整棟樓房，上訴人是以第一 、二、四樓作營業場所，五、六、七樓供員工作宿舍之用，地下室僅作停車 場使用。至於第三樓之部分，上訴人因限於資金不足及營業不景氣，只裝潢 一小部分即作罷，換言之，第三樓既未裝潢，則如何營業？原審法院履勘現 場時即看到六、七樓之房間大部分均完好無缺，而且有甚多房間留有木床未 搬走，可見六、七樓係供員工居住，並無無法居住使用，況六、七樓之電費 均不在少數，並非僅繳基本費，至於六、七樓大部分之房間地板滿佈灰塵， 此係由於上訴人之生意不好做，不敢擴大營業，因如每層樓房均予使用，則
必需裝潢，上訴人實際上僅就第一、二及四樓作營業使用，即稱已花費一、 二千萬元之裝潢費，如整棟七層大樓全部加以裝潢的話，則其裝潢費將如天 文數字。況最近幾年來百業蕭條，加以政府大力掃黃掃黑，色情行業深受影 響，上訴人所經營者為ＫＴＶ及理容院，彰化縣境內有何ＫＴＶ及理容院有 如系爭樓房之大者？上訴人是生意人，乃以營利賺錢為目的，倘生意好，利 潤豐，對於系爭樓房一定充分利用，故上訴人未充分利用樓房，並不等於未 利用之樓房無法使用。且由被上訴人於原審所提出有關系爭樓房繳納電費明 細表可知除第一樓、第三樓及第七樓用電量較少外，其餘各層樓每二個月之 電費均在數千元或數萬元，可見上訴人確實一直在營業。 ⒊系爭樓房縱有部分房間、廁所或地板漏水痕跡或類似壁癌之情形，但其程度 並非嚴重達到不能居住使用之情形，如加以裝潢即能達到美化程度，而看不 出其細微之瑕疵，故上訴人辯稱有四個樓層無法使用並不實在。 ⒋另上訴人請求減少租金，並未以實際不能使用之建坪計算，而是概括以層數 計算，並稱每月損失約二十八萬元，此與損害賠償之法則不符。 ㈣民法第四百五十條第一項規定租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消 滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。可見在定有期限之租約，不能隨 意終止租約。被上訴人於八十五年五月十八日雖曾函復上訴人同意於八十七年 五月底終止租約，但被上訴人方面並非無條件，乃附有條件，即上訴人必須繳 納所欠租金及於同年六月一日將租賃物交還被上訴人，此有八十七年六月三日 所寄之埔心郵局第六五號存證信函可證。但因上訴人仍未履行上開條件，致雙 方合意提前終止之意思表示仍不一致。至於上訴人稱其已處於可得遷讓之狀態 ，但因可歸責於被上訴人之事由致不能受領，應由被上訴人負受領遲延責任云 云，此亦不實在。查遷讓房屋為承租人之義務，承租人必須將屋內之物品自動 騰空才算盡遷讓之義務，而不能謂其已準備遷讓即盡遷讓義務。合約書第九條 即載退租交還房屋時，不得要求任何補償費，並應邀同被上訴人檢查，除被上 訴人認為得照現狀無償留置外，上訴人應負回復原狀之責。查民法第二百三十 五條規定債務人非依債務本旨提出給付者，不生提出之效力，上訴人顯然未依 債務之本旨實行提出給付，故其未為遷讓房屋至明。 ㈤兩造之租約應是經被上訴人事後以存證信函向其催討，上訴人仍逾期不給付， 才為被上訴人於八十七年八月三十日終止。查承租人於終止租約後，猶續行占 有所承租之租賃物，出租人自可請求承租人給與租金相當之損害金，此最高法 院迭有判例，被上訴人即是請求上訴人給付終止租約後之損害金及終止租約前 所欠之租金，上訴人狀稱被上訴人不得向其請求終止租約後相當於租金之損害 金，不知其依據為何？倘 鈞院認為本件租約在八十七年五月三十一日即合意 終止，則被上訴人主張上訴人應連帶給付自八十七年六月六日起至八十七年九 月一日止此段期間之金額，究為租金或為損害金，由 鈞院依法裁決。 ㈥被上訴人為一農會組織，而農會以會員代表大會為最高權力機構，此為上訴人 所明知。查被上訴人第十三屆理事會第十次會議雖同意將租金降為每月三十五 萬元，並以農會名義行文通知上訴人限期續租，要上訴人繳交積欠租金二百十 九萬九千三百三十三元及訴訟費、律師費十七萬一千六百元，但查續租是附有
條件，即需由上訴人提出續租同意書後再提經會員代表大會審議，始能生效。 但嗣後上訴人並未提出續租同意書，而會員代表大會亦不同意上訴人所提出之 續租條件，故該決議之條件並不生效力，況被上訴人曾於八十七年七月二十四 日以埔心郵局第八三號存證信函限上訴人應於八十七年七月三十一日以前提出 續租同意書，否則被上訴人一切將依租賃合約書辦理，上訴人仍未於所限期間 內提出文書，故該條件顯不成立，上訴人主張租金依每月三十五萬元計算，並 無理由。
㈦上訴人係自八十六年五月八日起向被上訴人承租系爭建物，被上訴人特予優惠 條件，即自承租日起至第七個月後才開始付租，前六個月均免付租金。換言之 ，上訴人自八十六年十一月八日起才開始付租，每三個月預繳一次，上訴人只 付一次，即自八十七年二月八日起即拖欠租金，信用之差，莫此為甚。承租人 積欠租金，被上訴人請求上訴人繳納租金乃是理所當然，嗣後上訴人對八十七 年五月底以前之租金，既然自動清償，則在其清償之範圍內租金債務已告消滅 ，焉能再減少租金？上訴人在原審訴訟中一再抗辯租金應減少，而卻仍願照約 定之租金額悉數給付，即不能要求返還，此觀乎民法第一百八十條第三款規定 因清償債務而為給付，於給付時明知無給付之義務，不得請求返還即明，更何 況本件上訴人有給付之義務。被上訴人以上訴人租金已付至八十七年五月底為 由，抗辯已無租金可減少，此為事實，並無不當。 ㈧依民法第三百四十七條規定準用同法第三百五十九條買賣瑕疵擔保之規定，租 賃物之瑕疵，承租人固可請求減少租金，但得請求減少之租金，應以尚未支付 者為限，若已支付且支付時未為保留者，應認為承租人已拋棄其減少租金請求 權。本件上訴人所提出之收據僅記載上訴人繳交租金之意旨，並無上開意旨以 外之文字，應認為上訴人繳納租金時並未作任何保留，上訴人減少租金請求權 業已拋棄。更何況民法第三百五十九條請求減少價金之規定即應再準用第三百 六十五條規定。查民法第三百六十五條規定買受人因物有瑕疵而請求減少價金 ，於物交付後六個月內不行使而消滅，此為除斥期間。被上訴人係於八十六年 二月八日訂約後即將租賃物交付上訴人，故上訴人減少租金之請求權依法已消 滅。亦即退萬步言之，本件租賃物縱然有瑕疵，上訴人依上述之規定，亦不能 請求減少租金。
補提陳情書、被上訴人農會理事會決議、臨時會員代表大會紀錄各一份為證。丙、本院依職權訊問證人徐玉梅、張正旭、張旗開。 理 由
一、被上訴人起訴主張伊於八十六年二月八日與上訴人等訂約，自同年五月八日起將 坐落彰化縣員林鎮○○段第六二九之九號、六二九之十號、六二九之二八號、六 二九之三五號之地上建物即門牌彰化縣員林鎮○○里○○街八十五號一樓至七樓 及地下室出租予上訴人丙○○，由上訴人乙○○、甲○○為連帶保證人，約定租 金為每月五十六萬元，租期至九十一年五月七日屆滿。上訴人給付租金至八十七 年二月七日，之後即拖欠不付，伊催告未果乃終止租約，並於八十七年八月三十 日生效。上訴人遲至八十八年一月六日始將系爭樓房交還，並僅給付八十七年二 月八日起至八十七年五月底之租金，自八十七年六月六日起至八十八年一月五日
止七個月之租金或終止租約後相當於租金之損害金迄未給付，爰依租金給付請求 權及侵權行為損害賠償請求權之法律關係，請求承租人丙○○與連帶保證人乙○ ○、甲○○連帶給付三百九十萬元及自八十八年二月六日起算之法定遲延利息（ 被上訴人原請求自上訴人交還系爭樓房之翌日即八十八年一月七日起算法定遲延 利息，於本院審理時減縮請求自原審追加請求三百九十萬元準備書狀送達翌日即 八十八年二月六日起算。原審判決上訴人應連帶給付被上訴人相當於租金之損害 金三百九十萬元，扣除押租金二百萬元及上訴人所繳納之訴訟費用十七萬一千六 百元後，應連帶給付一百七十二萬八千四百元，被上訴人對原審判決其敗訴之部 分，並未聲明不服，上訴人原就原判決不利於其之部分上訴，之後減縮僅對原判 決命其給付超過八十五萬八千零六十四元五角部分聲明不服）。二、上訴人則以上訴人丙○○所承租之系爭樓房嚴重漏水，其中第三、五、六、七樓 無法使用，一部電梯故障，迄未修復，導致上訴人丙○○營運出現困難，七個月 共損失一百九十六萬元。被上訴人提供之租賃物具有上開瑕疵，致減少其通常效 用，依民法第三百四十七條準用同法第三百五十九條之規定，上訴人自得請求減 少租金一百九十六萬元。上訴人丙○○已於八十七年五月三十一日終止租約，並 處於可得遷讓之狀態，被上訴人亦同意終止租約卻遲不接受點交，應負受領遲延 責任，不得向上訴人丙○○主張損害賠償。被上訴人未能交付合於約定使用收益 之租賃物，上訴人丙○○自得爰用同時履行抗辯權拒絕支付租金。訴訟中被上訴 人以召開會員代表大會追認每月租金為三十五萬元為由，邀上訴人丙○○繳清八 十七年五月底以前之租金二百十九萬九千三百三十三元並負擔律師費及訴訟費用 十七萬一千六百元。上訴人丙○○係受詐欺而給付，事後已撤銷意思表示，被上 訴人應返還該不當得利，爰主張以上開應受返還之金額、應減少之租金、及押租 金二百萬，抵銷被上訴人請求之租金或損害金等語，資為抗辯。三、本件上訴人丙○○以其餘上訴人為連帶保證人，自八十六年五月八日起向被上訴 人承租彰化縣員林鎮○○里○○街八十五號一樓至七樓及地下室之系爭樓房，約 定租金為每月五十六萬元，上訴人丙○○並支付押租金二百萬元，兩造之租賃契 約業經終止，上訴人丙○○已付清八十七年五月底以前之租金，且於八十八年一 月六日返還系爭樓房，而在雙方協商續租過程中，上訴人丙○○並繳付被上訴人 訴訟費用十七萬一千六百元等情，為兩造所不爭執之事實，並有兩造所訂立之房 屋租賃合約書附於原審卷可憑，此部分之事實自屬明確。四、兩造雖均認為系爭租賃契約業已終止，惟被上訴人主張係因上訴人丙○○欠租而 行使法定終止權，並於八十七年八月三十日生效，上訴人則另主張係依契約約定 終止租約，並於八十七年五月三十一日生效。查兩造租約第六條約定：「乙方（ 指上訴人丙○○）租期未滿有意提前終止本合約時，應於事先一個月前書面通知 甲方（指被上訴人）」，此一特別約定足以排除民法第四百五十條第一項規定之 適用，上訴人丙○○於八十七年四月二十四日，以書面通知被上訴人將於八十七 年五月底終止契約，被上訴人於同年五月二十八日回函稱：「台端承租本會供銷 大樓將於五月底終止租約，請於六月一日將房屋交還本會，並至本會繳清租金及 各項有關費用，屆時本會將派員至大樓檢收，請惠予配合辦理。」有上訴人提出 之呈情書、被上訴人農會八七、五、二八心鄉農務字第○二一一號函在卷可稽（
附原審卷第四五、四六頁），可見雙方之租約業已合意於八十七年五月三十一日 終止。被上訴人雖指稱：其回函係以上訴人必須繳納所欠租金及各項有關費用， 且於同年六月一日將租賃物返還被上訴人為條件，因上訴人並未履行上開條件， 雙方合意終止租約之意思表示仍不一致各情。惟前開函文文義並未有「附條件」 之意思，至於繳清欠租及交還租賃物或為出租人原有之請求權，或為租約終止後 之問題，均非同意終止租約之條件，至上訴人丙○○未於八十七年六月一日交還 系爭樓房，被上訴人另於八十七年六月三日以埔心郵局第六五號存證信函催告上 訴人交還系爭樓房並於文到十日內依約給付所拖欠之租金（存證信函附原審卷第 六○頁），僅係通知上訴人交還系爭樓房並繳納積欠之租金而已，並非被上訴人 同意其與上訴人丙○○之租約於八十七年五月底終止附有上訴人必須繳納所欠租 金及返還租賃物之條件，被上訴人此部分之主張要無可採。五、兩造租約既已於八十七年五月三十一日終止，則上訴人丙○○自有將租賃物返還 之義務，被上訴人主張其於同年六月一日依約前往租賃物現場，準備接受點交， 上訴人丙○○卻未能將房屋點交。上訴人則辯稱：系爭樓房已處於可得遷讓之狀 況，係被上訴人受領遲延，又稱八十七年六月一日未點交是因為雙方想續租，事 後被上訴人農會之總幹事張正旭、理事長丁○○均表示願調降租金繼續出租與上 訴人丙○○云云。惟丁○○到庭證稱：伊未要求上訴人丙○○續租，反而曾通知 丙○○六月一日點交，丙○○本人沒有來，屋內之東西也未搬走等語（見原審卷 第八五頁）；張正旭亦到庭證稱：五月三十一日終止租約以後，上訴人丙○○找 我講，如終止租約，所裝潢二千多萬元均會泡湯，想保留裝潢及請求降租等語（ 見原審卷第八八頁背面）。是所謂洽談降租續租之事是雙方約定點交日期後始洽 商，上訴人丙○○在續租契約未訂立前仍無權使用系爭樓房。又證人即被上訴人 農會之職員張正利到庭證稱：其於八十七年六月一日至現場，上訴人丙○○並未 在場，且未將房屋騰空點交給被上訴人農會等語（見原審卷第六九、七○、八六 頁），查被上訴人之前已改以八七、五、二八心鄉農務字第○二一一號函通知上 訴人丙○○於八十七年六月一日交還系爭樓房，屆時被上訴人派人前往接受點交 ，上訴人丙○○避不見面，被上訴人未能收回系爭樓房，再於八十七年六月三日 以埔心郵局第六五號存證信函通知上訴人丙○○交還，上訴人丙○○亦未交還。 查遷讓房屋為承租人於租賃關係消滅後所應盡之義務，承租人必須將屋內之物品 自動騰空才算盡義務，被上訴人農會已於八十七年六月一日派人前往接收系爭樓 房，上訴人丙○○避不見面，顯然並無交還系爭房屋之意，難認其已將系爭樓房 內之物品騰空處於可得遷讓之狀態，係因可歸責於被上訴人之事由致不能受領， 上訴人空言主張其當時已準備點交，應由被上訴人負受領遲延責任云云，尚屬無 據。上訴人丙○○於兩造之租約終止後一直向被上訴人農會陳情，希望降租以每 月租金三十五萬元續租系爭樓房，經被上訴人農會理事會第四次臨時會及第十三 屆第十次會議決議通過，惟須經會員代表大會議決，因此被上訴人農會於八十七 年七月二十四日以埔心郵局第八三號存證信函通知上訴人丙○○所陳情要求降低 租金才願續租，須由承租人提出同意書後提案會員代表大會審議（存證信函附原 審卷第四七頁），再以八七、十、二一心鄉農務字第四四一號函通知上訴人丙○ ○「台端已將五月三十一日前租金繳清，至於訴訟費用請台端必須依本會理事會
決議於十月二十四日以前來會繳清，本會再將台端所陳情事由提交本會會員代表 大會決議」（該函附本院卷第一一九頁），足證被上訴人理事會同意上訴人丙○ ○以三十五萬元續租，係附有須經被上訴人農會會員代表大會決議通過之停止條 件，並非無條件同意上訴人丙○○以三十五萬元續租系爭樓房，而嗣後被上訴人 農會第十三屆第一次臨時會員代表大會就上訴人丙○○以每月租金三十五萬元聲 請續租乙案，決議仍依照合約書租約辦理，此有該代表大會會議紀錄在卷可按（ 附本院卷第一○一、一○二頁），足證被上訴人農會之會員代表大會並未決議通 過上訴人丙○○以每月三十五萬元租金續租系爭樓房。被上訴人即通知上訴人丙 ○○會員代表大會不同意其提出之續租條件，兩造既對續租之租金未合意，新的 租賃契約自未成立，兩造間之租賃關係仍於八十七年五月底消滅。六、上訴人丙○○於租賃關係消滅後，並未交還系爭樓房，仍繼續使用至八十六年一 月六日，在上訴人丙○○交還系爭樓房之前，自屬無權占有（參照最高法院三十 七年上字第五九九四號判例）。上訴人丙○○在已無正當之法律權源，繼續使用 系爭樓房，即係不法侵害被上訴人之房屋所有權，構成侵權行為，按房屋出租每 月均可有租金收入，房屋被無權使用通常可以認為所有權人受有相當於租金之損 害，而被上訴人將系爭樓房出租予上訴人丙○○，於收回後亦係準備出租，因系 爭樓房為上訴人丙○○無權占用，被上訴人無法出租，顯然受有相當於租金之損 害，則被上訴人依據侵權行為損害賠償及連帶保證之法律關係，請求上訴人連帶 賠償八十七年六月六日至八十八年一月五日止相當於租金之損害，自屬有據（參 照最高法院六十七年台上字第三六二二號判例）。上訴人應賠償被上訴人相當於 租金之損害，所謂相當於租金之損害係指系爭樓房由被上訴人收回後再出租於一 般人通常可獲得之租金數額。在原有租賃契約所定之租金合理，則出租人收回租 賃物再予出租，仍可以原定之租金出租，則出租人所受之損害即係相當於原定租 金，惟若原定租金偏高不合理，出租人收回租賃物再予出租，無法以原定之租金 出租，出租人再予出租既無法獲得原定租金之利益，則其所受之損害即非不能獲 得原定租金之利益，此時出租人相當於租金之損害，自不能以原定之租金為準， 應按出租於一般人通常可獲得之合理租金數額決定之。查上訴人丙○○自八十六 年二月八日與被上訴人訂立租賃契約後即一再向被上訴人反映系爭樓房有漏水之 現象，曾於八十六年四月十日陳情，經被上訴人農會於八十六年四月十五日以心 鄉農務字第三九二號函復「水管漏水部份本會已派員處理，近期內即可修復」（ 該函附原審卷第七八頁）；再於八十六年十二月十四日因系爭樓房三樓漏水函請 准予減免租金，經被上訴人農會承辦人員張正利簽具擬函請求包商盡速查明原因 並修繕，獲總幹事張正旭批准（該函附原審卷第九八、九九頁）；復於八十七年 三月二十五日因三樓樓層遇下雨即會嚴重漏水申請盡早派員修復，經張正利於申 請書上表示漏水情形已請廠商修復完峻（申請書附原審卷第五九頁），被上訴人 農會並於八十七年六月十九日以埔心郵局第七四號存證信函通知上訴人丙○○有 關大樓漏水本會已全部修復（該函附原審卷第七三頁）。又依上訴人所提出之現 場照片（附原審卷第三四－三九頁），顯示系爭樓房之地板有積水及潮溼之痕跡 ，牆壁之油漆已因潮溼而剝落，另臺灣時報於八十六年四月十六日所刊登之新聞 （附原審卷第一八七頁），載明「系爭樓房有部分房間留有積水水漬，其中第五
、六層有三間積水相當嚴重，必須撩起褲管涉水」，據記者周為政及陪同勘查之 被上訴人農會代表黃浩一於原審審理時分別證稱：「地上呈有倒影的水，但不是 很深的積水，行走時皮鞋會沾到水，是牆腳有水，最多一公分高」、「樓上七樓 至四樓，共四層樓有漏水情形，目視看到水管，共四層樓之牆壁、浴室角落、天 花板看到有打洞當場滴水，地上有積水，大約三公分的積水高度，套房裡面亦有 積水，約有十幾間房間積水」（見原審卷第一六○、一六一、一六九、一七○頁 ），且原審法院先後二次勘驗現場，第一次勘驗結果認為第五、六、七樓之牆壁 有因潮溼呈粉狀之現象，地板有潮溼之痕跡；第二次會同證人黃浩一及曾參與維 修之利世森，勘驗後黃浩一指稱七樓第七號房間浴室、馬桶、牆壁、地板有漏水 ，利世森指稱：第六樓第六號房間天花板、牆壁及地板潮溼，呈粉狀之現象，乃 因第七樓第七號房間之浴室、馬桶漏水；第五樓第四號房間浴室、牆壁漏水，應 為第六樓第六號房間滴水下來造成，第五號房間因為六樓第七號房間馬桶出水管 破裂，造成浴室、天花板、牆壁嚴重潮溼痕跡，此有二次勘驗筆錄可稽（附原審 卷第一二六、一二七、一七四、一七五頁）。由此可見，系爭樓房之三、五、六 、七樓確實常有漏水之現象，系爭樓房既常有漏水之現象，須請人維修，自會減 損房屋之價值，影響租金之數額。上訴人丙○○係在不知系爭樓房常會漏水之情 況下，始會以每月五十六萬元之租金承租，且依兩造之租賃合約書第四條所載， 上訴人丙○○享有自起租日第七個月起始付租之優惠條件，惟上訴人丙○○在一 次給付八十六年十一月八日起至八十七年二月七日三個月租金後，即因系爭樓房 經常漏水，妨害其營運，向被上訴人請求降租，因未獲被上訴人同意，上訴人丙 ○○不堪負擔每月五十六萬元之租金，旋於八十七年四月二十四日向被上訴人表 示不願再承租系爭樓房，租賃期限至八十七年五月底，嗣被上訴人同意上訴人丙 ○○終止租約，兩造再商談續租之條件，上訴人丙○○要求以每月三十五萬元之 租金續租，先後獲得被上訴人農會理事會第四次臨時會及第十三屆第十次會議決 議通過。且被上訴人農會於收回系爭樓房再行招標出租，就招租底價定為每月租 金不得低於三十八萬元，此有被上訴人農會供銷大樓房屋出租招標須知在卷足憑 （附本院卷第四九、五○頁），足證兩造租賃契約所定之每月五十六萬元租金確 屬偏高，被上訴人於系爭樓房收回後再予招標出租，亦認為系爭樓房無法再以每 月五十六萬元之租金出租，就每月租金乃定為三十八萬元，該每月三十八萬元始 為合理之租金數額，被上訴人再行出租既僅能獲得每月三十八萬元租金之利益， 則其因系爭樓房為上訴人丙○○無權占用不能出租所受之損害，自應以每月三十 八萬元為準，被上訴人請求按每月五十六萬元計算相當於租金之損害，尚無可採 ，是上訴人所應連帶賠償被上訴人七個月相當於租金之損害為二百六十六萬元。七、按押租金為擔保承租人租賃債務之履行，由承租人交付一定金額予出租人，於租 賃關係終了，承租人返還租賃物時，出租人得扣除承租人之欠租及其他債務不履 行之金額，僅負返還差額義務。上訴人丙○○已依兩造之租賃契約給付被上訴人 二百萬元押租金，並將系爭樓房交還被上訴人，則其請求以該押租金二百萬元扣 除相當於租金之損害金，即有理由。又訴訟費用之數額及負擔，必待裁判確定後 始能依裁判之內容確定，原無由當事人自由決定之餘地。本件訴訟中兩造協調以 每月三十五萬元續租，被上訴人並以召開會員代表大會審議及撤回本訴為由，請
上訴人丙○○負擔其訴訟費用，是上訴人丙○○給付之目的是在冀能獲得上開低 價續租之結果，且此一目的能否達成，需視被上訴人農會會員代表大會能否審議 通過而定。就法律上之意義言，即是附停止條件之契約。上開給付目的其後因條 件不成就而無從達成時，應認為原先之給付欠缺法律上之原因。被上訴人欠缺法 律上原因而受利益，致上訴人丙○○受損害，應認為被上訴人受有不當得利，從 而上訴人丙○○自得請求返還此部分不當得利十七萬一千六百元。被上訴人就此 雖又抗辯：上訴人丙○○明知無須給付而給付，不得請求伊返還不當得利等語， 惟民法第一百八十條第三款規定不得請求返還之不當得利係指因清償債務而為給 付，於給付時明知無給付之義務者而言，故其要件即需以消滅現在的債務為目的 而給付，如係為將來發生之債務而為清償，則無其適用，訴訟費用在判決確定前 尚未發生，至多為將來可能發生而已，徵諸前揭說明，被上訴人上開抗辯為無理 由。因此上訴人所應賠償之金額，二百六十六萬元尚須扣除押租金二百萬元及上 訴人丙○○所給付之訴訟費用十七萬一千六百元，即為四十八萬八千四百元。八、上訴人丙○○於八十七年十月二十三日繳交十七萬一千六百元訴訟費用後，取得 系爭樓房之大樓平面圖、房屋稅單及使用執照等影本，重新向稅捐單位申領富貴 人生營利事業登記，再行營業至八十八年一月五日止，上訴人同意給付被上訴人 此段期間按每月三十五萬元計算使用系爭樓房之代價共八十五萬八千零六十四元 五角，而僅就原判決命其給付之一百七十二萬八千四百元超過八十五萬八千零六 十四元五角部分上訴，因上訴人所應給付之四十八萬八千四百元仍在該金額範圍 內，被上訴人超過八十五萬八千零六十四元五角之請求即不應准許，原判決遽予 准許，自有未洽，上訴人指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為有理由，原 判決該部分應予廢棄，爰由本院改判如主文第二項所示。兩造其餘攻擊防禦方法 ，均對本判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。九、據上論斷，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八 條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十五 日
~B1民事第四庭審判長法 官 黃斐君
~B2 法 官 張浴美
~B3 法 官 陳蘇宗
右為正本係照原本作成。
兩造均不得上訴。
~B 書記官 黃禎祥
中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十七 日 Ｃ