臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
109年度板簡字第1279號
原 告 蘇鄧滿
訴訟代理人 粘舜權律師
陳展誌律師
被 告 張惠喬
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國109年7月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○○段000地號土地上方之未辦保存登記建物遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣205,637元，及自民國109年6月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
被告應自民國109年6月10日起至遷讓返還第1項建物之日止，按月給付原告新臺幣15,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請， 由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告將坐落新北市○○區○○○段000地號土地 上方之未辦保存登記建物（下稱系爭建物）出租與被告，租 期自民國108年6月10日起至109年6月10日止，並約定被告應 於每月15日以前給付租金新臺幣（下同）15,000元（下稱系 爭租約），被告另有繳交押租金30,000元。詎被告自108年6 月起至109年4月均未依約繳納租金，經原告催討後，仍拒不 繳納，迄今尚積欠租金共165,000元，被告違反系爭租約第1 4條之約定，原告爰以起訴狀繕本送達為終止租賃契約之意 思表示，系爭租約既已終止，原告自得依據系爭租約第3、4 、14條之約定，請求被告返還系爭建物及給付積欠租金165 ,000元；又依系爭租約第12條之約定，被告如有違約情事， 致損害原告權益時，被告應賠償原告因涉訴訟所繳納之訴訟 費、律師費用，本件因被告未繳納租金，致原告提起本件訴 訟終止租約，並支出律師費用50,000元，原告得依系爭租約 第12條之約定，請求被告賠償律師費用50,000元；另依系爭 契約第15條後段之約定，被告應自行負擔電費，然被告自10 8年9月起至109年2月電費20,637元均未繳納電費，由原告代
墊，原告自得依據不當得利之法律關係，請求被告返還所受 電費利益20,637元，扣除被告已繳納之押租金30,000元後， 被告尚應給付原告205,637元。另系爭契約既已終止，被告 於返還系爭建物前係無權占用系爭建物，而受有相當於租金 之不當得利，致原告受有損害，原告自得請求被告自109年5 月15日起至返還系爭建物之日止，按月給付15,000元。為此 ，爰依租賃物返還請求權、系爭租約及不當得利之法律關係 ，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭建物遷讓返還原 告。㈡被告應給付原告205,637元，及自起訴狀繕本送達之 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自10 9年5月15日起至清償日止，按月給付原告15,000元。三、法院之判斷：
㈠ 原告主張之事實，業據提出系爭租約、系爭建物現場照片、 土城郵局存證號碼000424號存證信函（下稱系爭存證信函） 暨回執、台灣電力公司繳納憑證及委任契約書為證，核認無 訛，又被告就原告主張之前揭事實，已於相當時期受合法之 通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執， 依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項準用第1項之規 定，視同自認，是依本院調查證據之結果，堪認原告之主張 為真正。
㈡ 按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租 額，不得依前項之規定，終止租約，民法第440條第1、2項 分別定有明文；又按出租人非因左列情形之一，不得收回房 屋：...三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個 月以上時，土地法第100條第3款亦規定甚詳。本件原告欲以 被告積欠租金為由終止系爭租約，揭諸前開說明，自應於被 告積欠租金額除以擔保金抵償外達2個月以上時，先定相當 期間催告被告給付尚欠租金，被告於其期限內不為支付者， 原告始得終止系爭租約。查原告主張被告自108年6月起即未 繳納租金，被告雖繳有30,000元之押租金，然經全數抵充被 告迄至108年11月止積欠之租金後，被告所欠租金達2月以上 ，原告遂於108年12月9日以被告所欠租金已達2月以上為由 ，以系爭存證信函催請被告給付租金，被告迄今仍未繳納積 欠租金，原告嗣於109年4月15日以起訴狀為終止系爭租約之 意思表示，被告之受僱人於109年6月9日收受該起訴狀繕本 ，系爭租約已於109年6月9日發生合法終止之效力。準此， 原告依租賃物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋，洵 屬有理，應予准許。
㈢ 次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定 有明文。又按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及 租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其 他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力 。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法 院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631號判決意 旨可資參照）。查系爭租約第3、4條約定被告應於每月15日 以前繳納租金15,000元，是被告於系爭契約之租期屆至前， 自有依約定日期給付租金之義務。本件被告自108年6月起至 109年4月止，共計11個月未依約繳納租金，則原告請求被告 給付積欠租金共計165,000元（計算式：15,000元×11＝165 ,000元），自屬有據。又參以原告自承前已收受被告繳付之 押租金30,000元，迄今尚未歸還被告，揆諸前開說明，該押 租金應發生當然抵充租金之效力，原告經以押租金30,000元 抵償被告所積欠租金後，請求被告給付積欠租金135,000元 （計算式：165,000元-30,000元＝135,000元），要屬可採 。
㈣ 又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文。而使用房屋所生之相關 費用含水電費、瓦斯費、網路費，均由承租人自行負擔，系 爭契約第15條後段亦有約定。原告主張代被告繳納電費20,6 37元等語，已提出繳費憑證為憑，而觀諸上開收據之計費期 間，確實為被告承租系爭房屋期間，依上開租約之約定，被 告本應負擔上開費用，惟其未為給付反由原告代為清償，因 而受有各該費用債務消滅之利益，而致原告受有金錢損失， 且被告受有利益並無法律上之原因，故構成不當得利，原告 依不當得利法律關係，請求被告返還其無法律上原因所受之 利益共計20,637元，自屬有據。
㈤ 復按「乙方（即被告）若有違約情事，致損害甲方（即原告 ）之權益時，願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訴訟所繳納 之訴訟費、律師費用，均應由乙方負擔賠償」，系爭契約第 12條亦有明文，原告主張其因被告未依系爭租約第4條之約 定，按月繳納租金，故委由律師提起本件訴訟，訴請被告返 還系爭建物暨給付租金，致支出律師費用50,000元之事實， 業經提出委任契約書為證，是原告依前開約定，請求被告給 付律師費用50,000元，為有理由。
㈥ 末按無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租 金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上字第1695號判 例意旨可資參照）。無權占有他人之房屋者，自應認可獲得 相當於房屋租金之利益（最高法院84年度台上字第401號判
決可供參照）。被告於原告合法終止系爭租約後，迄今仍未 將系爭建物騰空遷讓返還，核屬無權占有系爭建物，且自受 有使用系爭建物之利益，並致原告受有損害，其利益與損害 均相當於系爭建物之租金。是以，原告請求被告於原告合法 終止系爭租約後即自109年6月10日起至遷讓返還建物之日止 ，按月給付原告相當於租金之不當得利15,000元，洵屬有據 ，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由。
四、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、系爭契約及不當得利 之法律關係，訴請被告將系爭建物遷讓返還原告，併請求被 告給付205,637元（計算式：135,000元＋20,637元＋50,000 元＝205,637元）及自起訴狀繕本送達翌日即109年6月10日 起至清償日止按週年利率5%計算之利息，及自109年6月10日 起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付15,000元，為有理 由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本件原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決 ，爰依職權宣告假執行。
中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 施函妤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
書記官 吳昌穆