臺灣士林地方法院民事簡易判決 109年度士簡字第247號
原 告 周逸嵐
訴訟代理人 施懿哲律師
被 告 塗慈嫣
訴訟代理人 陳致宇律師
複 代理人 余柏萱律師
上列當事人間請求修復漏水事件，於中華民國109 年6 月15日言
詞辯論終結，本院判決如下︰
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣捌萬肆仟陸佰參拾元由原告負擔。 事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。本件原告於起訴時原聲明為「被告應將坐落 臺北市○○區○○○路0 段000 巷00○0 號房屋漏水予以修 復，並賠償新臺幣（下同）478,500 元。」嗣於本院審理時 ，變更其聲明為：「一、被告應將坐落臺北市○○區○○○ 路0 段000 巷00○0 號房屋依台北市土木技師公會民國109 年2 月24日北土技字第1093 000321 號鑑定報告書第5 頁所 載之修復方式修復至不漏水之狀態。二、被告應給付原告 352,587 元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息」。經查，原告上開變更，係在 請求之基礎事實同一下所為之變更，核與上開規定相符，應 予准許。
二、原告主張：
㈠原告係坐落於臺北市○○區○○○路0 段000 巷00○0 號房 屋（下稱3 樓房屋）所有權人，被告則係坐落於臺北市○○ 區○○○路0 段000 巷00○0 號房屋（下稱4 樓房屋）所有 權人，由於108 年5 月發現被告4 樓房屋外牆及浴室樓地板 漏水，致原告3 樓房屋之浴室、廚房屋頂天花板漏水，嚴重 影響房屋使用者生活以及用電危險疑慮威脅，原告多次向訴 外人即被告之子塗永洲請求協調處理未果，經嵩霖室內抓漏 工程行現場勘驗認疑上水下滲，以渠等專業經驗及勘驗認定 為被告4 樓房屋浴室及其外牆滲漏水導致，且由於原告3 樓 房屋從購入開始長期處於出租狀態，承租人因房屋在租賃期 間出現滲漏水情形，要求提前1 年解除租約，導致原告受有 1 年租金之損失30萬元，復因台北市土木技師公會（下稱土
木技師公會）鑑定報告書具體載明被告4 樓房屋之修繕金額 為52,587元，被告為被告4 樓房屋之所有權人，應完成其維 護、修繕專有部分，被告所有之4 樓房屋因滲漏水且拒絕協 議修繕，導致原告財物虧損。為此，爰依民法第184 條、第 196 條、第191 條第1 項、第767 條、第213 條及公寓大廈 管理條例第10條第1 項等規定，提起本件訴訟等語。並聲明 ：被告應將被告4 樓房屋依台北市土木技師公會109 年2 月 24日北土技字第1093000321號鑑定報告書第5 頁所載之修復 方式修復至不漏水之狀態。被告應給付原告352,587 元及自 起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。原告願供擔保，請宣告准予假執行。 ㈡對被告抗辯之陳述：
⑴有關土木技師公會鑑定報告書認定：「1.『台北市○○區○ ○○路○段000 巷00○0 號』房屋（即3 樓房屋，下同）依 據會勘及法院提供之原告事證資料研判平頂確曾具有漏水現 象，漏水原因係因台北市○○區○○○路○段000 巷00 ○0 號（即4 樓房屋，下同）外牆（接近三樓之雨遮上方處）， 當下雨時雨水沿外牆（四樓近三樓之雨遮上方處）滲漏至三 樓平頂，導致台北市○○區○○○路○段000 巷00○0 號浴 室及廚房平頂處滴漏。2.依據現場會勘及水分計量測結果顯 示台北市○○區○○○路○段000 巷00○0 號浴室及廚房室 內並非造成台北市○○區○○○路○段000 巷00○0 號浴室 及廚房平頂漏水原因」等語。然原告對系爭土木技師公會鑑 定報告書認定漏水原因係因被告4 樓房屋外牆滲漏乙節無意 見，惟原告認被告4 樓房屋之浴室（含窗框接縫處）及廚房 之地板、排水孔均年久失修，顯然亦導致漏水沿被告房屋之 浴室（含窗框接縫處）及廚房地板及排水孔滲漏至原告3 樓 房屋，故被告4 樓房屋之浴室（含窗框接縫處）及廚房亦同 屬漏水原因而無疑。
⑵原告3 樓房屋及被告4 樓房屋係於59年即己竣工，當時公寓 大廈管理條例尚未施行，則本件是否得逕予適用公寓大廈管 理條例之規定認定被告4 樓房屋之外牆係屬共用部分，即屬 有疑。又退萬步言，縱鈞院認應適用公寓大廈管理條例以釐 清被告4 樓房屋之漏水外牆所有權歸屬，惟上開公寓大廈管 理條例第7 條第3 款係規定承重牆壁不得獨立使用供做專有 部分，然被告4 樓房屋之漏水外牆，係被告自行拆除原核准 竣工之外牆後另搭建牆壁所建成（即俗稱之陽台外推），根 本並非承重牆壁，此依上開公寓大廈管理條例第7 條第3 款 之規定，被告4 樓房屋之漏水外牆當得供作專有部分。又兩 造於取得各自房屋後均自行管理使用各自房屋外牆，該棟建
築之1 樓及2 樓之所有人亦同，再由被告4 樓房屋之漏水外 牆不惟係其自行增建，且被告也在該漏水外牆興建鐵窗，然 該棟建築1 樓至3 樓之所有人均無異議乙節觀之，足認該棟 建築1 樓至4 樓之全體所有人均已默示合意外牆由各樓層房 屋所有人自行管理，自屬專有部分而無疑。衡諸上情，被告 自應就被告4 樓房屋之外牆漏水負侵權行為責任，而非由其 他樓層之所有人負責，洵無疑義。
⑶原告係於108 年1 月1 日出租3 樓房屋予訴外人林沛縈，約 定之租賃期間為108 年1 月1 日至110 年1 月9 日，然於10 8 年間3 樓房屋不斷漏水，甚至有如瀑布一樣在屋內下雨， 致林沛縈不堪其擾，遂於108 年10月16日以3 樓房屋有漏水 瑕疵為由要求於109 年1 月9 日終止租約，足證因被告疏於 維護4 樓房屋，以致3 樓房屋漏水嚴重，承租人林沛縈因3 樓房屋漏水嚴重而提前1 年終止租約，原告因而失去可得預 期之1 年租金收益，此依民法第216 條之規定，被告自應賠 償原告所受之1年租金損失30萬元。
三、被告則以：
㈠原告於起訴狀雖稱被告對其漏水問題不聞不問等語。然於10 8 年6 月至7 月間被告已依原告要求自費委請廣盈工程有限 公司就原告所指之4 樓房屋浴室樓地板漏水情況予以修復， 原告豈能昧於事實稱被告置之不理？原告之損害業經填補， 實無由因同一事件再行向被告請求，況廣盈公司就上開工程 之施作保固3 年，原告可自行向該公司請求履行保固義務。 兩造就此漏水事件已進行多次協商，原告之要求金額從3 萬 元至前次提告時要求之17萬8,000 元，金額不斷提高被告實 無力負擔。就原告主張之法律依據，公寓大廈管理條例第10 條第1 項部分，兩造房屋為無管委會之公寓，是否適用公寓 大廈管理條例規定啟人疑竇，而就侵權行為之規定，原告應 就被告是否有故意過失及因果關係等要件善盡舉證責任。 ㈡另原告稱因漏水導致損失租金收入，被告首先否認此租約之 形式上真正，租金收益之存否啟人疑竇。原告雖稱承租人要 求提前1 年解約，惟查，系爭租約之租賃期間為108 年1 月 1 日至109 年1 月9 日，而原告與房客合意終止租約之時間 為108 年10月16日，原告至多短收從108 年10月16日至109 年1 月9 日之租金，何來提前1 年終止租約？又原告稱房客 因漏水問題解除契約，然解約之原因多種，且漏水問題業已 修復，原告豈能將房客解約原因歸咎被告？原告未能取得租 金應歸責於自己同意與房客終止租約所致，與被告全然無涉 ，況且，原告與房客解約後獲得再行出租予他人之機會成本 ，此部分應依損益相抵之規定扣除，況原告身為房東，亦有
維護出租房屋之義務，縱認仍有漏水問題，豈能要求被告全 部負責？何況被告曾經花費修繕。綜上所述，被告就原告租 金損失既無任何因果關係存在，則原告要求被告賠償租金損 失，實無理由。
㈢參酌土木技師公會鑑定報告結論（鑑定報告第4 頁）：「2. 依據現場會勘及水分計量測結果顯示台北市○○區○○○路 ○段00 0巷00○0 號（被告）浴室及廚房室內並非造成台北 市○○區○○○路○段000 巷00○0 號（原告）浴室及廚房 平頂漏水原因」，顯見被告4 樓房屋專用部份非造成原告3 樓房屋漏水之原因。且鑑定報告謂：「1.『台北市○○區○ ○○路○段000 巷00○0 號』房屋依據會勘及法院提供之原 告事證資料研判平頂確曾具有漏水現象，漏水原因係因台北 市○○區○○○路○段000 巷00○0 號外牆（接近三樓之雨 遮上方處），當下雨時雨水沿外牆（四樓近三樓之雨遮上方 處）滲漏至三樓平頂，導致台北市○○區○○○路○段000 巷00○0 號浴室及廚房平頂處滴漏」等語。首先，鑑定報告 以「曾具有」等語，意即現己無漏水現象，細繹上開文字， 可知漏水處位於外牆，而外牆為所有本件建築所有權人所共 有，原告要求被告負責，實有違誤，又就鑑定報告估算修復 費用部份，52,587元部份是原告3 樓房屋，而76,314元為被 告4 樓房屋，意即若鈞院認原告得主張其所有權受侵害，則 範圍僅52,587元之部份，且該損害不可僅歸責被告。被告4 樓房屋之專有部分既非漏水之原因，原告要求被告對漏水負 責，難謂有理。
㈣被告4 樓房屋為被告購買時之原樣，被告並無任何更動，依 照公寓大廈管理條例第8 條第1 項之規定，公寓大廈『外牆 面』之使用既須經各區分所有權人共同決議，關於公寓大廈 之外牆就內部區分所有權人關係而論，應屬『共用部分』、 公寓大廈之『外牆』，係建築物主要構造，為維持建物安全 及其外觀所必要的構造，性質上應亦不許分割而獨立為區分 所有之客體，而由全體住戶『共同使用』，可見外牆部分確 實屬原告3 樓房屋所屬建物之整棟住戶所共有，原告稱由被 告所獨有，需由被告單獨負擔實屬違誤。
㈤原告已自承現今已無任何漏水問題，原告3 樓房屋既己無任 何漏水現象，則原告訴之聲明第一項「修復至不漏水」及第 二項「52,587元」之範圍內之請求業已達成目的而無權利保 護之必要，鈞院應將原告此部分請求予以駁回，方屬妥適等 語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
㈠本件原告為3 樓房屋所有權人，被告為4 樓房屋所有權人， 另3 樓房屋浴室、廚房天花板處曾有滲漏水之事實，為兩造 所不爭執，並有原告所提出之3 樓房屋、4 樓房屋之建物登 記第一類謄本及3 樓房屋浴室、廚房滲漏水照片等在卷可查 ，此部分事實，應認為真正。原告固主張3 樓房屋浴室、廚 房滲漏水係因被告4 樓房屋所致，因而請求被告修復至不漏 水，並請求賠償其所受損害乙節，然為被告所否認，並以前 詞抗辯，故本件所應審究者為：3 樓房屋漏水是否為被告4 樓房屋所致？被告應否負修復漏水及損害賠償之責任？茲分 論如下：
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767 條第1 項固定有明文。惟按 當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277 條前段亦定有明定；又民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。本 件原告主張3 樓房屋浴室、廚房之滲漏水係因被告4 樓房屋 所致，因而請求被告修復漏水，並請求賠償其所受損害，既 為被告所否認，揆諸前開說明，應由原告就上開有利於己之 事實負舉證之責任。原告固提出3 樓房屋浴室、廚房天花板 之滲漏水照片為證，然此僅能證明3 樓房屋浴室及廚房天花 板處曾有滲漏水之事實，惟該滲漏水是否係被告之4 樓房屋 所致，尚無從據以證明。
㈢本院為查明3 樓房屋之浴室、廚房天花板滲漏水原因，曾囑 託土木技師公會就3 樓房屋有無漏水、漏水原因為何及漏水 修復之必要費用、3 樓房屋修復費用各節為鑑定，經該會以 109 年2 月24日北土技字第1093000321號作成鑑定報告書， 其鑑定結論認：「1.『台北市○○區○○○路○段000 巷00 ○0 號』房屋（按即3 樓房屋，下同）依據會勘及法院提供 之原告事證資料研判平頂確曾具有漏水現象，漏水原因係因 台北市○○區○○○路○段000 巷00○0 號（按即4 樓房屋 ，下同）外牆（接近三樓之雨遮上方處），當下雨時雨水沿 外牆（四樓近三樓之雨遮上方處）滲漏至三樓平頂，導致台 北市○○區○○○路○段000 巷00○0 號浴室及廚房平頂處 滴漏。2.依據現場會勘及水分計量測結果顯示台北市○○區 ○○○路○段000 巷00○0 號浴室及廚房室內並非造成台北 市○○區○○○路○段000 巷00○0 號浴室及廚房平頂漏水 原因」等語，此有該台北市土木技師公會鑑定報告書1 份存
卷可查。參以本件鑑定係由土木技師公會隨機選任具有專業 知識經驗之土木技師負責至現場會勘、量測事宜，並聽取兩 造陳述，且就勘查、量測過程，檢附會勘紀錄表、並就量測 結果為紀錄及照相為佐，可認土木技師公會所為之鑑定意見 並無明顯違反經驗法則及論理法則之處，當屬可信。足徵原 告所有3 樓房屋浴室、廚房天花板之滲漏水，並非被告所有 4 樓房屋之浴室及廚房室內所致，是原告前開主張，即無憑 據，當非可採。
㈣雖前開鑑定報告書認原告3 樓房屋之漏水原因係因被告4 樓 房屋接近3 樓之雨遮上方外牆處，當下雨時雨水沿4 樓近3 樓之雨遮上方外牆處滲漏至3 樓平頂，導致原告3 樓房屋浴 室及廚房平頂處滴漏等情，原告即據以主張被告4 樓房屋接 近3 樓雨遮上方外牆處，係屬被告4 樓房屋專有部分，被告 自應就被告4 樓房屋外牆漏水負責，而非由其他樓層之所有 人負責云云。然按數人區分一建築物，而各有其一部者，該 建築物及其附屬物之共同部份，推定為各所有人之共有，其 修繕費及其他負擔，由各所有人，按其所有部分之價值分擔 之，98年1 月23日修正前民法第799 條定有明文。所謂共同 部分，指性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分而言 。經查，本件兩造所有之3 樓房屋、4 樓房屋結構上係屬同 一棟建築物（下稱系爭建物），系爭建物乃於59年間所興建 完成之4 層樓建物，其各樓層內之構造及使用範圍，均有明 顯區別，分屬系爭建物各樓層所有等情，為兩造所不爭執， 並有前開3 樓房屋、4 樓房屋之建物登記第一類謄本及系爭 建物之台北市工務局建築執照存根、竣工圖等影本在卷可查 。依該竣工圖可知系爭建物外牆整體建築一部，用以維護系 爭建物之安全，該外牆與各區分所有建物專有部分之界線， 應為該牆壁之中心，中心以內為專有部分，中心以外之外牆 則為系爭建物全體區分所有權人所共有，故該外牆性質上屬 不許分割而獨立為區分所有客體，應為全體區分所有權人之 共用，屬於共用部分。而4 樓房屋近3 樓房屋雨遮上方處， 既屬該牆壁中心以外之外牆，即屬系爭建物之共用部分，自 非4 樓房屋專有部分，原告前開主張，即屬無據，被告自無 庸就該處漏水單獨負復修及損害賠償之責。
㈤原告雖另主張被告4 樓房屋外牆，係被告自行拆除原核准竣 工之外牆後另搭建牆壁所建乙情，然此為被告所否認，原告 復未能舉證以實其說，自難認為真。且縱被告前手或被告曾 有原告所指將陽台外推之情，然此亦僅就4 樓房屋矮牆上方 另為砌磚搭建而成，而非拆除該矮牆再為搭建，而前開鑑定 報告書所指之4 樓房屋接近3 樓雨遮上方外牆處，即為竣工
完成時即已存在之矮牆，是原告此部分所指，恐有誤會。至 於原告復稱系爭建物共有人均已默示同意外牆由各樓層房屋 所有人自行管理，應屬專有部分云云。惟原告並未舉證證明 被告就前開4 樓房屋接近3 樓之雨遮上方外牆處，曾用以專 用而排除系爭建物其他共有人使用之事實，縱被告於其4 樓 房屋處曾有興建鐵窗之舉，而系爭建物其他共有人未曾表示 異議等情屬實，然此亦非代表被告與系爭建物其他共有人就 各層樓之外牆有分管協議之存在，自難認僅憑被告曾有興建 鐵窗之舉，即謂被告與系爭建物其他共有人就該層樓外牆已 成立明示或默示之分管契約，約定由被告專用之事實，故原 告此部分所指，亦非有據。
五、從而，原告依民法第184 條、第196 條、第191 條第1 項、 第767 條、第213 條及公寓大廈管理條例第10條第1 項之等 規定，請求被告應將4 樓房屋依土木技師公會109 年2 月24 日北土技字第1093000321號鑑定報告書第5 頁所載之修復方 式修復至不漏水之狀態。並應給付原告352,587 元及自起訴 狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算 之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執 行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌 後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。七、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為原告 敗訴之判決，依職權確定訴訟費用額為84,630元（第一審裁 判費4,630 元、鑑定費用80,000元），應由原告負擔。中 華 民 國 109 年 7 月 6 日
士林簡易庭法 官 莊明達
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 109 年 7 月 6 日
書記官 高郁婷