臺灣嘉義地方法院民事判決 109年度嘉簡字第370號
原 告 吳治勳
被 告 梁雲翊
訴訟代理人 洪秋龍
上列當事人間請求房屋修繕事件，經臺灣臺南地方法院移送前來
（109 年度營簡字第109 號），本院於民國109 年7 月28日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、移送訴訟之裁定確定時，受移送之法院受其羈束。前項法院 ，不得以該訴訟更移送於他法院。但專屬於他法院管轄者， 不在此限，民事訴訟法第30條定有明文。本件原告主張於民 國108 年6 月23日向被告以新臺幣（下同）2,380,000 元購 買坐落臺南市○○區○○段0000地號土地及其上同段294 建 號建物（即門牌號碼為臺南市○○區○○里○○○000 ○00 0 號房屋，下稱系爭房屋）而成立不動產買賣契約書（下稱 系爭買賣契約書）。依系爭買賣契約書第9 條第5 項約定「 如因本契約涉訟時，雙方合意以本買賣標的所在地之地方法 院為第一審管轄法院」，是兩造因契約涉訟時本應適用合意 管轄而由不動產所在地之臺灣臺南地方法院自為審理，惟該 院誤為移送本院，然兩造均未抗告致移送訴訟之裁定已確定 ，本院依前揭規定受其羈束，故仍由本院審理而為判決，先 予敘明。
二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時原請求被告應給付 原告215,000 元，嗣於審理中更正聲明被告應給付原告241, 000 元。核原告所為係擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭 說明，自應准許。
三、原告主張：系爭買賣契約書雖註明現況有漏水、壁癌之情形 ，並約定由原告自行處理，但原告入住後發現系爭房屋漏水 位置與當初房仲人員告知位置不符（2 、3 樓浴廁漏水）， 經原告通知房仲人員聯絡被告處理後，被告表示無修繕意願 。原告再向臺南市消費爭議調解委員會申請調解，調解過程 中房仲人員證實並未告知系爭房屋2 、3 樓浴廁漏水，被告 則抗辯其入住系爭房屋時該處無漏水情形，致兩造調解不成
立。爰提起本件訴訟，請求被告給付修繕系爭房屋之費用等 語。並聲明：如更正後聲明。
四、被告則以：
㈠被告於108 年4 月間委託訴外人明冠房屋出賣系爭房屋時， 已告知訴外人即該公司銷售員李明璋有關系爭房屋之滲水、 漏水情形，並經記載於明冠房屋委託銷售契約書之不動產標 的現況說明書第26項次，該項次並註記由買方自行修繕，又 被告自委託房仲出售系爭房屋至兩造成立系爭買賣契約時止 ，均係由房仲依上開現況說明書之記載內容與買方即原告交 涉。兩造係於簽立系爭買賣契約書始相互見面，且簽約時兩 造及地政士邱榮發均已言明系爭房屋之漏水、壁癌由原告負 責並依現況交屋，並記載於系爭買賣契約書第12條特約事項 ，一般理性之人應能理解該事項之真意係指原告了解被告已 說明系爭房屋有漏水、壁癌之現況，原告既願意以雙方合意 之價格購買系爭房屋，則在現況交屋後，自應由原告自行修 繕處理該漏水、壁癌，不應回頭要求被告支出修繕費用。 ㈡原告雖稱被告未告知系爭房屋2 、3 樓浴廁有漏水情形，然 2 、3 樓浴廁於兩造成立系爭買賣契約時係出現壁癌，且被 告已告知系爭房屋之漏水、壁癌情形，原告既同意自行修繕 ，自不應因該處嗣後由壁癌轉變為漏水，即認定應由被告應 支付修繕費用，否則豈非無限擴張瑕疵擔保責任。 ㈢聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
五、本院得心證之理由：
㈠原告主張兩造成立系爭買賣契約後，因系爭房屋存有漏水、 壁癌等缺失，經胖匠修繕工程有限公司估價後提出壁癌整治 與廁所修繕工程之工程報價單合計241,000 元等情，業據原 告提出系爭買賣契約書、工程報價單等件為證（本院卷第29 頁至第56頁、第63頁至第65頁），且為被告所不爭執，本院 綜合調查證據之結果，堪信原告此部分之主張為真實。 ㈡當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277 條前段定有明文。是民事訴訟如係由原告主 張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以 證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能 舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又物 之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移 轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少 其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於 危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出 賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契
約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買 受人僅得請求減少價金，民法第354 條第1 項前段、第2 項 、第359 條分別定有明文。
㈢所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念 ，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而 不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。一 般中古屋之買賣因其缺損或老化程度多已形諸於外，或可由 其屋齡直接估算，除非保證品質或特別約定其效用，應認當 事人以默視同意按訂約時房屋之現況交易。而所謂現況交屋 ，係不動產買賣實務上使用之文字，通常係作為減少或免除 出賣人物之瑕疵擔保責任之判斷依據。揆其意旨，乃係指對 於出賣人出賣之房屋，於簽約時，就房屋物理存在性質，包 括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，可任由買受人依 肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋 當時之現況為據。依此，在特定成屋或中古屋買賣之交易， 當事人間對該交易標的物現場狀況若已明確表示以約定之屋 況現狀交屋，則兩造當事人買賣之合意即為該成屋或中古屋 之現況。從而，買賣標的物之房屋縱有約定現況內之缺損或 不足，亦是當事人間買賣合意之射程範圍，要無認屬瑕疵之 理，更非所謂物之瑕疵。縱買受人於買受後因該瑕疵而遭受 不利益，惟既屬買受人於買受時所得評估及預見，自不得因 此主張損害或請求給付。
㈣當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即 為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之 點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之 點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民 法第153 條定有明文。又當事人締結之契約經合意成立，雙 方均應受其拘束。再當事人間所訂契約，除與強行法令相反 外，其契約中所表示之意思，法院自應依據以為判斷。另解 釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句 ，民法第98條定有明文。即解釋契約，應於文義上及論理上 詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文， 斟酌訂立契約當時及過去之事實等其他一切證據資料，本於 經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的作全盤之觀察，以 為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任 意推解致失其真意。另以特約免除或限制出賣人關於權利或 物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約 為無效。民法第366 條定有明文。是如兩造間有特約免除或 限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務，而出賣人無故意不告知 其瑕疵之情形者，其特約當然有效。又民法關於買賣瑕疵擔
保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加 重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有 特約者，原則上自應從其特約（最高法院104 年度台上字第 550 號判決意旨參照）。
㈤原告主張被告故意隱匿未誠實公開揭露系爭房屋存有2 、3 樓浴廁有漏水等物之瑕疵，致其不知而買受等情，惟依系爭 買賣契約書第12條特約事項約定「現況交屋，現況有漏水、 壁癌之情形，由買方（即原告）自行修繕處理」，且為求慎 重並載明本約定事項應經買賣雙方簽章，並經兩造確認後簽 名及蓋章於其上，則兩造既已明確約定系爭房屋買賣乃係現 況交屋，即應以買賣合意時之房屋現況為履行買賣契約之準 則，此節並為證人李明璋審理時結證屬實（本院卷第144 頁 至第146 頁）。而兩造就系爭房屋現況已明確記載有漏水、 壁癌等情，則系爭房屋2 、3 樓浴廁有漏水之缺失，自為原 告於買受系爭房屋時所得預見，且並未逸脫系爭買賣契約書 之特約條款而不得為逾越契約內容之解釋，況兩造已約定由 原告自行修繕處理之瑕疵擔保責任排除作為特約事項，兩造 顯就系爭房屋現況存有漏水、壁癌且由買方自行修繕均列為 價金高低決定之重要考慮要素之一，而記載「買方自行修繕 」之真意，應在於使出賣人即被告全然脫絕後續之修繕責任 ，如此始能遵循契約嚴守原則，則原告主張被告故意不告知 瑕疵並請求被告負修補瑕疵之損害，自無所憑據。 ㈥原告於成立系爭買賣契約時已可知悉系爭房屋為舊屋且被告 不願意為系爭房屋負擔瑕疵擔保責任，客觀上即可得知系爭 房屋可能存在諸多瑕疵並得據此為議價之基礎，原告與被告 基於締約自由而成立系爭買賣契約，並約定免除被告之瑕疵 擔保責任，且系爭買賣契約書之特約事項已明確記載漏水、 壁癌之瑕疵及現況交屋與原告自行修繕，難認被告有原告所 指故意不告知瑕疵之情事。
六、從而，原告請求被告賠償修補瑕疵之修繕費用241,000 元， 為無理由，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 盧伯璋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
書記官 葉昱琳
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