臺灣彰化地方法院北斗簡易庭小額民事判決
109年度斗小字第135號
原 告 戴孜倩
訴訟代理人 楊智慧
被 告 陳玉女
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國109年7月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣11,467元，及自民國109年2月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用新臺幣1,000元，由被告負擔。
本判決得假執行。
理由要領
一、原告起訴主張：
(一)被告向他人承租桃園市○○○路00號3樓房屋，嗣又將該樓 層3間房間其中一間房間（下稱系爭房間）再轉租給原告。 兩造於民國108年10月26日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭 租賃契約書），約定租賃期間自108年11月1日起至109年7月 31日止，租金每月新臺幣（下同）5,800元，於每月25日前 給付；系爭契約書第5條並約定「押租金新台幣11,600元。 由乙方（即原告，下同）於訂約時交付甲方（即被告，下同 ）收取保管，租賃期滿乙方依約遷讓房屋時，甲方無息發還 」，故原告並給付11,600元以為系爭房間之押租金。(二)被告於108年12月29日突然傳LINE訊息給原告表示「若您也 決定開心續住，有份個資人身安全協議請您簽署」，要求原 告簽署內容不明之保密協議，否則不能續住。原告因平日上 班早出晚歸，無暇回應被告這莫名奇妙要求，並未回覆被告 是否同意簽署，詎被告於109年1月5日突然告知有人要來參 觀原告承租之系爭房間，並片面聲明兩造間租約提前於109 年1月13日終止，令原告錯愕不已，只好匆忙搬遷至桃園親 戚住處暫住。
(三)被告應返還原告押租金及溢繳租金共11,467元： 1.押租金11,600元：
⑴兩造租賃契約已於109年1月13日終止，惟系爭租賃契約並無 約定出租人即被告單方終止系爭租賃契約之法律效果，故可 認為被告單方變更租賃期限，從而依照民法第179條規定及 系爭租賃契約第5條規定，被告應全額返還原告系爭押租金 11,600元。
2.溢繳租金3,367元：
原告於108年12月25日已繳納109年1月份租金5,800元，然被 告聲明租賃關係於109年1月13日終止，則被告自應返還自10 9年1月14日起至109年1月31日止共18日之未到期之溢繳租金 3,367元（計算式：5,800元×18日/31日＝3,367元，元以下 捨棄）。
3.上開金額合計14,967元。原告願扣除油漆粉刷工程費用2,50 0元及預扣水電費用1,000元，則被告尚應返還原告押租金及 溢繳租金11,467元。
(四)對被告抗辯之陳述：
1.被告已搬離系爭房間並已將房間回復至符合使用收益之狀態 ，向被告請求返還押租金及溢繳租金，惟被告拒絕，並稱原 告未將系爭房間之廚房、浴室回復到完全乾淨之狀態、未將 房間床底頭髮清除（實際上聲請人入住時根本不知床底狀況 ）、不滿原告粉刷遮蓋泛黃部分之牆壁等情，此為原告所否 認，但被告仍稱因原告違約致看房的客人無法接受屋況故未 簽約成交，要求原告必須找到下一位承租人才能返還押租金 ，更指責原告胞弟於109年1月13日進入房間協助搬東西並協 助連絡被告有違反個資法及侵入住居罪疑慮。
2.被告並非系爭房屋之所有人，僅是轉租之二房東，因被告對 於分租之房客要求許多沒有意義的住宿細節，甚至要求原告 必須簽署個資保密安全協議，因此包含原告在內之房客們早 已不堪其擾。被告於109年1月5日突然詢問原告何時能夠遷 出，原告甚感錯愕，只好要求被告至少延長到同年月13日再 讓其退租，否則平日上班根本沒有時間找其他租屋處。原告 突然被要求在契約期限屆至前搬出，根本無暇幫被告找替代 人完成交接，而被告亦明知原告無為其找下一位承租人之義 務，才會在同年月13日原告契約終止前即帶訪客進入原告房 間看房。本件實情係被告主動要求原告提前退租，但卻於原 告退租後以原告提前終止租約為由不願返還押租金。 3.被告主張原告未於退租前告知系爭房間損壞情況云云，然實 情是原告無任何隱瞞，系爭房間有自然耗損，屋內用品於入 住時亦非全新，而原告於退租前已經將系爭房間回復原狀並 做適當的修補，至於系爭房間牆壁有掉漆情形，原告於退租 前亦有詳細告知被告，並請被告找師傅估算修補金額後自押 租金扣除，返還押租金餘額即可，此節觀之兩造間於通訊軟 體LINE之對話內容即明。被告除拒絕返還押租金外，更不斷 指責系爭房間被原告弄得很混亂，連房客共用廚房牆壁上之 污漬，係被告早前要求原告自費購買與房客共用之廚房用具 脫落後之磁磚痕跡，亦要求原告處理。
4.原告係南部至桃園工作之年輕上班族，於桃園僅有胞弟相伴
，原告被被告要求緊急退租時僅有胞弟能協助搬遷物品，因 此109年1月12日胞弟才會進入系爭房間做短暫的搬遷作業， 然被告竟然小題大作，指責原告攜帶異性騷擾其作息，此節 與押租金退還乙事毫無關連，被告執意爭執卻未舉證原告胞 弟有何騷擾舉動，被告所稱實屬無稽。
5.原告否認系爭房間有被告所稱毀損的情形，原告使用的清潔 劑原本下面有用塑膠盒裝著，是被告堅持要用自己的東西。 6.對於被告主張支出油漆費用2,500元不爭執，被告所提的水、 電、瓦斯費用沒有意見。
(五)並聲明：被告應給付原告11,467元，及自支付命令送達翌日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：
(一)系爭租賃契約是在109年7月31日才終止，是原告自己要求提 前退出，故雙方口頭協議原告要在109年1月13日找到人接替 ，第三人也有同意在109年1月13日搬進來，原告在109年1月 12日說都搬走了，但沒有跟被告說屋內損害的狀況。後來被 告找到第三人，因為原告搬出去以後，房屋有損害要維修， 但原告一直拖延，第三人無法等那麼久，就沒有搬進來。(二)原告於109年1月12日以LINE傳訊息給被告要求退費，但直至 被告至系爭房間才知道系爭房間損壞情形，損害原告權益。(三)原告於109年1月13日遷出仍無法恢復系爭房間原貌，並在夜 間被告休息時間帶男性進入女性住宅，造成原告恐懼，且電 聯騷擾被告，造成被告恐懼。
(四)被告於109年1月16日協助聯繫完成損壞之處復原，並由屋主 審視。原告不當使用系爭房間，造成廚房人造大理石面毀損 ，嗣被告請人修理，代墊修繕費用，為原告節省3,000元至 6,000元。系爭房間廚房流理台人造大理石有鏽印印上去、 房間的桌子桌面有個印痕，桌腳的保護塾也不見，房間牆壁 也有一片油漆掉下來。因原告拒不給付代墊修繕費用及至10 9年1月16日止之水電瓦斯費用，故被告不同意返還原告押租 金。
(五)房子損害的部分被告有找人來估價，因為太貴了，所以沒有 找人來修，被告自己找材料來修，桌子的損害部分，原告都 不承認，油漆的部分，被告有找師傅來修，支出了2,500元 ，還有原告的水費，108年11月1日到11月27日共82元，另一 張帳單108年11月28日到109年1月16日水費153元，上面這些 水費都是原告需要負擔的部分，原告都沒有繳納。電費189 元、瓦斯費150元，原告也都沒有繳納。
(六)並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)原告主張被告向他人承租桃園市○○○路00號3樓房屋，嗣 又將該樓層3間房間其中一間房間即系爭房間再轉租給原告 。兩造於108年10月26日簽訂房屋租賃契約書，約定租賃期 間自108年11月1日起至109年7月31日止，租金每月5,800元 ，於每月25日前給付，原告並已給付被告11,600元以為系爭 房間之押租金，原告搬出系爭房間後，被告有為其支出油漆 費用2,500元之事實，業據原告提出租賃契約書，且為被告 所不爭執，應堪信為真實。
(二)按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前 ，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定， 先期通知，民法第453條定有明文。而觀諸本件兩造間系爭 租賃契約，就提前終止契約部分僅於第六條第一項約定「乙 方租賃之房間應用於正當用途，如有違反法令使用，或存放 危險物品，甲方得隨時終止本契約，乙方應即日遷出不得異 議」。惟前揭法條及租賃契約之約定，並未禁止兩造合意於 租賃期間屆滿前提前終止租賃契約。觀諸卷附兩造所提出之 LINE對話紀錄，被告於108年12月28日向原告表示「由於前 開室友提即（及）您住的不開心，您與其交往甚密，您個性 也較直言不固(顧)慮，基於同住者人身安全考量，若您也決 定開心續住，有份個資人身安全協議再請您簽署」，已有向 原告表示若未簽署該份「個資人身安全協議」即不續租之意 ，原告於翌(29)日回覆「我近期有在找人接替我這個房間， 有消息的話會再通知」，被告則回以「您房間接替人已協助 您刊登廣告，有人來看房會通知您，時間您方便何時？」， 被告再於109年1月5日向原告告知「今天3點會有人來看您的 房間，再麻煩您環境稍微整理一下子」、109年1月12日傳LI NE告知原告「明天如果請得到估價師來，會請估價師來跟妳 討論價錢，你請再一起跟他討論，估價單出來之後，餘款就 一起退給你，我記得應該是要這樣子做，但是明天我會再跟 律師再確認一次」，109年1月13日被告傳LINE向原告表示「 今天有幫您問過律師了，他說房子要修復好之後才能辦理押 租金退費，當日為退租的日期」，爾後兩造LINE對話紀錄又 有如下對話：原告「是你請我13號搬走的」、「我並沒有違 約，替補的人你自己找到，當天你就請我馬上搬走，現在還 反過來說我違約」、「你1/5那天不是來跟我切搬出去的日 期嗎？還請我1/13號就要搬走」，被告則回以「是的，但是 你後來房子弄壞了，那個人就不來了」，顯見原告主張系爭 租賃契約雖尚未到期，惟兩造已合意提前於109年1月13日終 止，原告並已於109年1月12日即搬離等情，應堪採信。(三)次按押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終
了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事時，即得請求 返還（最高法院81年度台上字第1907號判決意旨參照）。又 押租金之主要目的，在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字 第1631號判決意旨參照）。準此，於租賃關係終了，且無債 務不履行之情況下，承租人自得請求返還押租金；然若出租 人主張承租人有欠租或債務不履行情事，而應自押租金中扣 抵者，則應就出租人有其所指違約或欠租情事負舉證責任。 本件被告固抗辯系爭租約尚未到期，故依約無庸返還押租金 云云；然觀諸系爭租賃契約第五條約定押租金於「租賃期滿 乙方依約遷還房屋時，由甲方無息發還，如有乙方應付甲方 之款未付清時，由此扣款還，乙方不得異議。又租賃期間未 滿時，不得以任何理由請求退還押租金」等語，雖未載明包 含「提前終止租約」之情形，然解釋契約時本不得拘泥於字 面文義，應縱觀全契約條文之精神，探究當事人之真意。 本件兩造系爭租約第五條係就押金而為約定，並賦予被告扣 除其他應付而未付費用之權利，是該條之押金性質上純屬租 賃之擔保。此核與前述押租金乃從屬於租賃契約之「從契約 」，於租賃關係終了後，承租人若無債務不履行之情事時， 即應返還於承租人之性質相符。故原告於簽約當時已交付11 ,600元押租金予被告，作為租賃之保證金，嗣於109年1月13 日兩造合意終止租賃契約，已如前述。則揆諸前揭說明，無 論係由雙方當事人訂立系爭租賃契約之文義、當事人真意或 該押租金本身之性質以觀，系爭租約第五條所謂「租賃期滿 」應認為包括租賃契約中途終止之租賃關係消滅之情形在內 ，始無違當事人締約之真意，否則，若當事人雙方於租期屆 滿前即已合意終止租約，承租人卻須於租期屆滿後始得請求 返還該押租金，則押租金於終止租約後已無擔保之債務，自 與租押金之本質有違。因此，本件租賃關係既已消滅，原告 自得請求被告返還上開押租金。被告以租期尚未屆至為由， 拒絕返還上開押租金，顯不可採。
(四)至被告另以原告有損壞廚房人造大理石面，被告代墊修繕費 用3,000元至6,000元、毀損房間桌子桌面、桌腳保護塾、房 間牆壁油漆脫落，被告代墊油漆費用2,500元，並提出油漆 支出之免用統一發票收據一紙附卷，且應預扣1,000元之水 、電、瓦斯費，以給付將來未收帳單之支出（截至109年1月 16日止，實際支出之水費為82元、153元、電費189元、瓦斯 費150元），上開金額，原告對於油漆費用2,500元、水電瓦 斯費扣除1,000元並不爭執，同意由被告應返還之押金中扣
除，其餘支出則為原告所否認，被告亦未能提出任何證據以 證明原告確實有造成被告所指之房屋毀損，及確有支出修繕 費用，故被告上開抗辯，除原告不爭執之油漆費用、水電瓦 斯費用外，均不可採。故原告得請求被告退還之押金共計8, 100元（計算式：11,600元-2,500元-1,000元=8,100元）。 另原告已繳納109年1月1日至31日之房租5,800元，惟兩造租 約合意於109年1月13日終止，被告自應返還自109年1月14日 起迄31日止溢付之房租3,367元【計算式：5,800元×（31-1 3）/31 =3,367元，元以下原告主張無條件捨棄）。原告請 求被告返還溢付房租3,367元，亦有理由。綜上，原告得請 求被告返還之金額共計11,467元（計算式：8,100元+3,367 元=11,467元）。
四、綜上所述，本件原告主張系爭租賃契約業於109年1月13日合 意終止，請求被告返還上開押租金及溢付租金共計11,467元 ，及請求自支付命令繕本送達翌日即109年2月22日起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之利息，應屬有據，應予准 許。
五、本件係就民事訴訟法第436條之8適用小額訴訟程序所為被告 敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執 行。
六、至兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之 必要，併此敘明。
七、本件訴訟費用額確定為1,000元（即一審裁判費），依民事 訴訟法第78條規定，諭知如主文第2項所示。中 華 民 國 109 年 7 月 21 日
臺灣彰化地方法院北斗簡易庭
法 官 沙小雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須以判決違背法令提起上訴，並應於送達後20日內，向本庭（彰化縣○○市○○○道0段0號）提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 7 月 21 日
書記官 葉春涼