臺灣高等法院花蓮分院民事判決 109年度上字第12號
上 訴 人 鄭繼樑
被上訴人 郭淑美
訴訟代理人 蔡雲卿律師(法扶律師)
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華
民國108年12月31日臺灣花蓮地方法院108年度訴字第367號第一
審判決提起上訴，本院於109年5月11日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 與 理 由
甲、被上訴人部分：
一、被上訴人於原審起訴主張：
上訴人所有坐落花蓮縣○○鄉○○○段000地號土地及其上 同段59建號房屋（門牌號碼：花蓮縣○○鄉○○村○○000 ○00號，下稱系爭房屋，與上開土地以下合稱系爭房地）， 長期出租給被上訴人居住使用，直到民國96年8月10日，上 訴人將系爭房地出售給被上訴人，並簽訂經公證之買賣契約 書為憑（下稱系爭買賣契約），惟經被上訴人多次請求上訴 人履行買賣契約義務，上訴人迄未將系爭房地所有權移轉登 記予被上訴人，爰依民法第348條及系爭買賣契約之法律關 係，請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人。並 聲明：上訴人應將系爭房地之不動產所有權移轉登記予被上 訴人；訴訟費用由上訴人負擔。
二、原審判決被上訴人勝訴，其於本院之陳述除與原審相同者予 以引用外，補充略以：
(一)上訴人所稱並非事實，真相是上訴人於96年8月10日將系爭 房屋出售給被上訴人後，隨即避不見面，系爭房屋貸款均為 被上訴人繳納，請向台灣土地銀行花蓮分行(下稱土地銀行 )查詢即知，亦有被上訴人長期繳納匯款申請書為證，若兩 造真意並非買賣房屋，又何須訂立買賣契約又經公證以示慎 重。
(二)上訴人所提調解筆錄，當時係因系爭房屋遲遲無法過戶，被 上訴人無奈暫不繳納貸款，待系爭房屋被拍賣再來買就可取 得所有權，但上訴人卻對被上訴人提起訴訟，被上訴人不諳 法律，誤以為調解成立後上訴人就會移轉所有權登記，於是
除依調解筆錄內容向銀行結清之前房屋貸款外，仍持續繳納 系爭房屋貸款，益見上訴人主張之租賃關係並非事實。(三)並聲明：
1.上訴駁回。
2.第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
乙、上訴人部分：
一、上訴人答辯則以：
當初只是跟被上訴人借新臺幣(下同)10萬元，後來有調解， 上訴人要違約，寧願賠3倍價金給被上訴人，為何要把房子 給被上訴人。當時上訴人沒有看清楚契約書，公證人也沒有 當面把契約講明，就說借10萬元叫上訴人先簽名等語資為抗 辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。
二、上訴人不服原判決提起上訴後，於本院之陳述除與原審相同 者予以引用外，補充略以：
(一)上訴人之系爭房地原於90年租給被上訴人(上訴人簽訂合約 租給被上訴人之哥哥郭進財，於93年移由其妹即被上訴人承 租，被上訴人是上訴人朋友之姊姊〈嗣改稱是妹妹，見本院 卷第61頁〉)，而租約乃是由上訴人之母親代為簽訂，上訴 人於90年10月因案入監服刑時，向被上訴人說明只要被上訴 人幫上訴人代繳貸款，房子就租給被上訴人，90年就有系爭 房屋租約，當時和平村一棟2樓半租金行情為18,000元，上 訴人看被上訴人是單親家庭，僅要求每月付貸款額8,600元 。105年上訴人假釋返家後，又因之前欠工人90,000多元尚 未釐清(後又於本院卷第61頁稱於89年積欠10萬元工程款)， 上訴人當時剛出獄還未賺錢，96年間就向被上訴人調10萬元 ，上訴人會每月歸還，被上訴人表示願意商借，但要到公證 處辦理，當時上訴人有質疑說寫借據就好，但被上訴人說為 了保證借款之公正性，到公證處僅叫上訴人簽名。107年上 訴人要委託家人將10萬元返還被上訴人，但上訴人母親說上 訴人已經把系爭房地賣給被上訴人，上訴人說不可能，只借 10萬元怎麼變成賣給他；104年間有向民事庭提告，上訴人 之妹有向被上訴人說明，上訴人也在104年間打電話給被上 訴人說怎樣才能解決這件事情，當初向被上訴人借10萬，上 訴人用30萬元賠給被上訴人，被上訴人不接受，並說要賠上 訴人100多萬的3倍，被上訴人想盡辦法奪走房子，要賠給被 上訴人這麼多違約金，那不就是詐欺？從94年以後就沒有收 過租客的錢，租金就是代上訴人繳納貸款8,600元，上訴人 於101年時就向被上訴人聲明，如果真的很想要這棟房屋， 就要依現在房屋公告之價格購買而不是用這樣的手段，被上 訴人無法溝通，依現行地價及房屋○○○○村之店面400萬
至500萬元之價格，上訴人買地就60萬元，至貸款建屋花了 180萬元，被上訴人只花不到10萬元就移轉上訴人之房屋太 不合理。且98年至108年之稅金都是上訴人去繳，從98年後 被上訴人都沒有繳納，在98年前因貸款房屋錢積欠了20多萬 ，上訴人有提出告訴，可向花蓮地方檢察署查詢，後被上訴 人用分期方式繳納，系爭房屋於98年差點被法院查封，這像 是有房屋買賣的樣子嗎。上訴人96年8月10日向被上訴人借 款10萬元，上訴人願歸還被上訴人10萬元並從96年8月10日 起至109年之利息，上訴人願付被上訴人30萬元，請被上訴 人搬離上訴人之系爭房地。
(二)公證處的合約內容確實非上訴人所立約，合約內容是被上訴 人與公證處所立的約，如合約內容是與公證處所立的約，上 訴人不會簽下合約，關於被上訴人所繳之貸款就是系爭房地 租金部分，可以傳上訴人母親邱花金及調解筆錄代理人亦即 妹妹鄭秀麗作證；另被上訴人所提答辯狀都不是事實，被上 訴人稱96年8月10日將系爭房地出售後就避不見面，是因上 訴人在臺北工作回花蓮開庭，上訴人到庭時，被上訴人卻沒 到庭，委任律師出庭，當事人不到庭，要如何解決問題。上 訴人看被上訴人沒到庭就向律師表明本人不到沒什麼好講的 ，隨即返回台北工作。上訴人希望能和被上訴人達成和解， 返還被上訴人之前所欠之錢及至109年之利息，被上訴人歸 還房屋，至於調解筆錄內容及公證處之內容就各自請求拋棄 。
(三)並聲明：
1.原判決廢棄。
2.被上訴人於第一審之訴駁回。
3.第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。丙、兩造不爭執之事實(本院卷第91頁)：
一、兩造有於96年8月10日在民間公證人許正次事務所簽立原審 卷第13-17頁的公證書。
二、上開公證書上的簽名是兩造所為。
三、被上訴人有在96年8月10日交付10萬元給上訴人。丁、本院之判斷：
被上訴人主張兩造間成立系爭房地之買賣契約，請求上訴人 移轉系爭房地之所有權予被上訴人，為上訴人所否認，並以 經公證之系爭買賣契約非伊所簽，伊不知公證書所載內容， 被上訴人96年8月10日所交付之10萬元為借款而非買賣系爭 房屋土地的簽約款等語置辯。故本件爭執之重點為：被上訴 人主張上訴人於96年8月10日將系爭房地出售被上訴人而成 立系爭買賣契約，被上訴人依系爭買賣契約及民法第348條
之規定請求上訴人移轉系爭房地所有權予被上訴人，有無理 由？上訴人否認兩造間成立系爭買賣契約，是否可採？茲就 上開爭點敘述如下：
一、兩造間就系爭房地已成立買賣契約：
(一)按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張 ，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主 張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。又各當事 人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已 有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證 (最高法院99年度台上字第483號判決意旨參照)。稱買賣者 ，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契 約。物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所 有權之義務，民法第345條第1項、第348條第1項定有明文。(二)查上訴人為系爭房地之所有權人，有土地及建物第一類登記 謄本在卷（原審卷第19-25頁）。被上訴人主張上訴人於96 年8月10日將系爭房地出售予被上訴人，兩造因而簽訂經公 證之系爭買賣契約等情，並提出臺灣花蓮地方法院所屬民間 公證人許正次事務所96年8月10日公證書(原審卷第13-17頁 ，下稱系爭公證書)為證。按民間之公證人依本法執行公證 職務作成之文書，視為公文書；文書，依其程式及意旨得認 作公文書者，推定為真正，公證法第36條、民事訴訟法第 355條第1項定有明文。被上訴人提出之系爭公證書上有兩造 及公證人許正次之簽名(見原審卷第17頁），上訴人於原審 亦不否認系爭公證書為其所簽名(見原審卷第44頁)，於本院 並自認系爭公證書之簽名確實為其所簽(見本院卷第90頁)， 惟以：沒看清楚契約書、公證人未當面說明契約內容，僅說 借10萬元叫伊先簽名、不知道公證的內容等語置辯(見原審 卷第44頁、本院卷第90頁），是以系爭公證書係由兩造各自 簽名，並經公證人公證之事實，應堪認定，依上開規定，系 爭公證書應推定為形式上真正。
(三)自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或 經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第3項亦有規 定。上訴人於本院準備程序終結後，另以：公證處的合約內 容確實非上訴人所立約，合約內容是被上訴人與公證處所立 的約，如合約內容是與公證處所立的約，上訴人不會簽下合 約等語置辯(見本院卷第111頁民事答辯狀)，否認系爭公證 書為其所簽名，核屬自認之撤銷，依前揭規定，上訴人應先 舉證證明系爭公證書確非其所簽名，方能撤銷先前於本院之 自認。上訴人雖舉證人即其母邱花金、其妹鄭秀麗為證，惟 其待證事實為證明當初系爭房屋確實是租給被上訴人等語(
見本院卷第126頁)，然被上訴人並未否認原先向上訴人長期 承租系爭房屋之事實，且兩造間有無租賃契約存在一節，並 無法據以推認兩造間無簽立系爭公證書或達成系爭房地買賣 契約合意之事實，尚無調查上開證人之必要。此外，上訴人 並未舉證證明系爭公證書非其所簽，其撤銷自認改稱未於公 證書上簽名云云，自非可採。
(四)上訴人雖以：未看清楚契約書、公證人未當面說明契約內容 ，僅說借10萬元叫伊先簽名、不知道公證的內容等語置辯， 然查：
1.公證人應將作成之公證書，向在場人朗讀，或使其閱覽，經 請求人或代理人承認無誤後，記明其事由，公證法第84條第 1項定有明文。依上開規定，公證人作成之公證書並非一定 須向在場人朗讀，亦可以使其閱覽之方式代替。查上訴人明 確陳稱不需傳喚公證人作證等語(見本院卷第90、91頁)，而 系爭公證書係由上訴人、被上訴人親自簽名之事實，已經本 院認定如前，依系爭公證書「二、請求公證之法律行為」部 分，以較其他文字字體大且顏色較深之黑色字體載明「買賣 契約」4字，一望即知本件公證之內容為買賣契約；又系爭 公證書末頁上訴人簽名欄前方亦有醒目之【出賣人】等字， 上訴人亦自承系爭公證書為其所親簽，則其殊無不知其以出 賣人身分簽立買賣契約之理。另依系爭公證書「三、公證人 實際體驗情形」及「五、公證之本旨及依據法條」部分，載 明：公證人確認請求人身份及意思能力，就法律行為之主體 、客體、意思表示之完整性為形式審查。公證人探求當事人 之真意及事實之真相，並曉諭行為之法律效果，經請求人確 認無誤。當事人對於不動產買賣契約之內容，意思表示合致 ，由到場人當場簽名或蓋章，爰依公證法第二條第一項之規 定，作成本公證書。本證書經下列在場人承認無誤後，簽名 或蓋章於下等語(見原審卷第15頁），參酌上訴人自陳：被 上訴人表示借款要到公證處辦理，上訴人有質疑說寫借據就 好等語(見本院卷第11頁)，則上訴人既心生懷疑且費時親自 至公證人處簽署系爭公證書，依常情殊無不注意公證及所簽 文件之內容，況事涉不動產買賣事宜，金額非微，上訴人更 無不閱覽或不知公證書內容而任意簽名之可能，其所辯與常 情有違，應非可採。
2.再者，系爭公證書記載之買賣契約第一條及第二條約定：出 賣人即上訴人願將系爭房地以195萬元出售買受人即被上訴 人(見原審卷第13頁），其第二條就買賣價金之付款方式約 定如下：「A、簽約款：新台幣十萬元。買方簽訂本契約時 先交付新台幣二萬元整，另民國96年8月15日交付新台幣八
萬元整予賣方。買賣標的物所有權狀遺失，已經花蓮地政事 務所申報遺失請領，賣方應於民國96年9月15日備齊所有權 移轉登記應備之文件予買方。B、點交款:新台幣四十萬元整 。於辦妥所有權移轉登記後，經地政士通知日起三日內，本 期價款由買方支付之。同時依約點交。C、該買賣標的物尚 有銀行抵押貸款新台幣一百四十五萬元整，過戶期間，由買 方代為清償，並由買賣價金扣抵之。」，即被上訴人應於96 年8月15日前合計交付10萬元予上訴人，上訴人則應於96年9 月15日備齊所有權移轉登記應備之文件予被上訴人；而上訴 人自承被上訴人於公證當天有給上訴人10萬元等情(見本院 卷第89頁)，與上開條文所載被上訴人應給付之簽約款金額 相符，又係於公證當天所給付，足認被上訴人給付之10萬元 應為上開付款方式A、之簽約款。另被上訴人於本院提出其 所持有之系爭房地所有權狀正本2紙(已當庭發還被上訴人， 影本見本院卷第93，94頁)，上訴人當庭坦承為伊交付給被 上訴人無訛(見本院卷第88頁)，參酌上開2紙所有權狀發狀 日期為「96年9月13日」即在系爭公證書之公證日期96年8月 10日之後，上開買賣契約第二條約定「96年9月15日」備齊 移轉登記文件之前，足徵兩造應於公證之前即已商議上訴人 應將系爭房地所有權狀交予被上訴人，然因上訴人告知被上 訴人其無所有權狀，故兩造同意酌留相當時間供上訴人辦理 請領，且上訴人於公證後亦依約請領系爭房地所有權狀並交 予被上訴人收執。再依前述付款方式C、載明貸款餘額尚有 金額145萬元，應由被上訴人清償等語，顯然兩造事先亦已 討論系爭房地未清償之貸款餘額為何，再決定如何給付扣抵 價金，是依系爭公證書所載買賣契約之內容觀察，兩造應於 事先已就系爭房地買賣、移轉、價金給付之相關內容、細節 為商議，並非被上訴人單片面即可憑空擬定。
3.況倘若上訴人所辯係為擔保被上訴人之借款債權10萬元而辦 理公證云云，衡情既已公證，上訴人何須再交付所有權狀正 本予被上訴人？而不動產所有權狀為財產之重要證明文件， 上訴人又豈有任意交付所有權狀正本予被上訴人而不要求被 上訴人出具收據，亦未約明何時返還或日後無法清償借款時 如何處理等關係兩造權益之重要事項？此外，上訴人亦未能 提出相關事證以實其說，其辯以係為辦理借款而前往公證云 云，並非可採。
(五)上訴人另以系爭房地稅金均由伊支付，從98年後被上訴人均 未繳納相關費用等語，並提出105年地價稅、105年、106年 房屋稅繳款書及統一超商代收款專用繳款證明(顧客聯)影本 (見本院卷第67-74頁)為證，然系爭房地既尚未依系爭買賣
契約移轉所有權予被上訴人，上訴人自應負責繳納系爭房地 之稅金。又上訴人辯以系爭房地於98年間因積欠貸款20餘萬 ，被上訴人並未以租金繳交系爭房地之貸款，致系爭房地於 98年間差點被查封等語置辯，並提出調解筆錄為證；被上訴 人對此則稱因系爭房屋遲遲遲無法過戶，被上訴人無奈暫不 繳納貸款，待系爭房屋被拍賣再買，但上訴人卻對被上訴人 提起訴訟，方簽立調解筆錄等語。查上訴人提出之原審法院 104年度司調字第273號調解筆錄，內容為被上訴人願給付計 至105年2月25日所積欠之房屋租金444,900元，並自105年3 月25日起分3期於每月25日前各匯入土地銀行上訴人帳戶 148,300元至全部清償完畢(見本院卷第65頁)，可認上訴人 所辯被上訴人於98年間拒以系爭房屋租金繳納系爭房地貸款 等情屬實，惟系爭公證書於96年8月10日簽立，依系爭公證 之買賣契約第二條約定，上訴人本應於96年9月15日備齊所 有權移轉登記應備之文件予被上訴人，顯然上訴人有先配合 辦理系爭房地所有權移轉登記之給付義務，惟上訴人拒不履 行，堪認其違約在先，被上訴人所稱因系爭房地遲遲無法過 戶，無奈暫不繳納貸款等情，應屬可信，尚難以此推認兩造 間並無買賣契約存在，上訴人上開辯詞自不足為有利上訴人 之認定。
(六)基上各節，被上訴人主張兩造間成立系爭房地之買賣契約等 情，有兩造簽署之系爭公證書、兩造履行公證書所載買賣契 約部分條款等相關事證可佐，而上訴人所辯各節，則未能舉 證以實其說，則兩造就系爭房地已成立經公證之系爭買賣契 約，應可認定。
二、被上訴人依系爭買賣契約及民法第348條之規定請求上訴人 移轉系爭房地所有權予被上訴人，為有理由：
(一)依系爭買賣契約第二條約定，被上訴人給付簽約款10萬元後 ，上訴人即應於96年9月15日備齊所有權移轉登記應備之文 件予被上訴人，待辦妥所有權移轉登記後，經地政士通知日 起3日內，再由被上訴人支付40萬元價款；另系爭房地銀行 抵押貸款145萬元以買賣價金扣抵，過戶期間貸款，應由被 上訴人代為清償甚明。本件被上訴人已於96年8月10日給付 10萬元簽約款予上訴人，依上開約定，上訴人應移轉系爭房 地所有權予被上訴人，被上訴人請求上訴人依系爭買賣契約 及民法第348條第1項規定，移轉系爭房地所有權予被上訴人 ，即屬有據，應予准許。
(二)上訴人雖謂被上訴人僅支付10萬元即可取得系爭房地所有權 並不合理等語。然依系爭買賣契約約定，系爭房地之價金為 195萬元，而上訴人所述其買地60萬元，貸款建屋180萬元，
合計為240萬元，與系爭買賣契約之價差為45萬元，然上訴 人稱其自90年間起出租予被上訴人之兄，如以每月8,600元 計算5年租金(90年7月1日至96年6月30日止)共516,000元， 則上訴人於96年8月間自行評估後決定以195萬元出售予被上 訴人，難認有何不合理之處；另如前述，上訴人本應於96年 9月15日備齊所有權移轉登記之文件予被上訴人以配合辦理 系爭房地所有權移轉登記，卻於交付系爭房地所有權狀後即 拒不辦理，而被上訴人始暫不以租金繼續繳納系爭房地貸款 ，且嗣後上訴人於104年間請求給付租金後，兩造亦調解成 立，則被上訴人依系爭買賣契約請求上訴人移轉系爭房地所 有權，尚難認有何權利濫用或違反誠信原則之情事。三、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約及民法第348條第1項之 規定請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，為 有理由，應予准許，上訴人所辯各節尚非可採。原審准許被 上訴人之請求，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果不 生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 3 日
民事庭審判長法 官 邱志平
法 官 王紋瑩
法 官 林碧玲
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 3 日
書記官 徐珮綾
附 註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法
院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。