臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上字第135號
上 訴 人 陳美蓮
訴訟代理人 黃建閔律師
複代理人 林柏劭律師
複代理人 施映安
複代理人 廖珮萱
被上訴人 蔡彩柔
被上訴人 瑞東診所即杜柏村
上二人
訴訟代理人 王士豪律師
蔡宜靜律師
上一人
複代理人 廖友吉律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國105 年11月28
日臺灣臺中地方法院105 年度重訴字第103 號第一審判決提起上
訴，並為訴之追加，本院於109 年5 月13日言詞辯論終結，判決
如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
追加之訴假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、本件上訴人於原審主張先位之訴及備位之訴，其中備位之訴 係請求：「一、上訴人與被上訴人蔡彩柔於民國102 年3 月 15日簽訂之租賃契約書，其建物面積應變更為481.89平方公 尺，合約期間應變更為3 年，租金費用變更為每月新臺幣（ 下同）16萬633 元，並自簽訂合約日起每2 年調高租金百分 之3 。二、被上訴人蔡彩柔應給付上訴人120 萬元，及自10 2 年7 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利 息。三、被上訴人瑞東診所應依第一項聲明內容，與上訴人 簽訂租賃契約書。四、上訴人願供擔保，請准宣告假執行。 」（見原審104 年度中補字第634 號卷，下稱中補字卷，第 6 頁），嗣經原審駁回前開備位之訴後，上訴人陳明不就前 開備位聲明第一項、第三項請求提起上訴（見本院卷一第8 、9 頁），故前開未上訴之備位請求，未繫屬本院，合先敘 明。
貳、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求
之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者， 不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第 2 款、第3 款定有明文。查：
一、上訴人在原審先位訴之聲明係「一、被上訴人蔡彩柔應將上 訴人所有門牌號碼臺中市○○區○○路000 號房屋（下稱系 爭房屋）騰空並回復原狀返還上訴人。二、被上訴人蔡彩柔 應給付上訴人165 萬9840元，及自104 年2 月1 日起至清償 日止，按週年利率百分之5 計算之利息。三、被上訴人蔡彩 柔應自104 年2 月1 日起至返還第一項房屋之日止，按月給 付上訴人15萬6000元，暨按週年利率百分之5 計算之利息。 四、上訴人願供擔保，請准宣告假執行。」，於上訴時，原 係聲明：「一、原判決廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人 2 人應將系爭房屋騰空遷讓並回復原狀返還予上訴人。三、 被上訴人蔡彩柔應給付上訴人285 萬9840元，暨其中120 萬 元自102 年7 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計 算之利息。其中165 萬9840元自104 年2 月1 日起至清償日 止，按週年利率百分之5 計算之利息。四、被上訴人蔡彩柔 自104 年2 月1 日起至第二項返還系爭房屋之日止，按月給 付上訴人15萬6000元，暨按週年利率百分之5 計算之利息。 五、如受有利判決，上訴人願供擔保，如受有利判決，請准 為假執行之宣告。」（見本院卷一第8 頁），嗣於本院審理 中，上訴人主張被上訴人2 人已於109 年1 月3 日將系爭房 屋返還予上訴人，故減縮請求返還系爭房屋之聲明，並將原 審請求之租金及違約金，具體計算至109 年1 月3 日；復因 原審所請求之系爭廁所（詳後述）遭拆除之損害業經鑑定為 80萬4244元，故減縮此部分請求金額；又主張迄至109 年1 月3 日被上訴人返還系爭房屋為止，被上訴人蔡彩柔依約或 依不當得利，尚有若干電費、管理費未給付，故於本院時追 加請求，並將上訴聲明變更如後述上訴聲明所載（見本院卷 三第47頁及背面），其中，就原審已請求之租金、違約金、 原有廁所遭拆除之損害部分，分別係擴張或減縮應受判決事 項之聲明，於法有據，應予准許。另就追加請求電費及管理 費部分，上訴人主張係被上訴人蔡彩柔依系爭租約（詳後述 ）應負擔之費用或占用系爭房屋之不當得利，核與原訴之基 礎事實，均是主張上訴人與被上訴人蔡彩柔簽訂系爭租約， 被上訴人蔡彩柔依約占用系爭房屋後，迨至上訴人收回系爭 房屋為止，期間所生相關費用應如何分擔所衍生之爭執，與 民事訴訟法第446 條第1 項但書及第255 條第1 項第2 款規 定相符，亦應予准許。
二、上訴人經前開上訴聲明之變更後，雖已未對被上訴人瑞東診
所即杜柏村為任何上訴聲明，但仍列被上訴人瑞東診所即杜 柏村為對造，並未撤回此部分之上訴，本院自應併予審理。 惟上訴人既未對被上訴人瑞東診所即杜柏村為任何上訴聲明 ，此部分之上訴即不合法，爰以本判決併予駁回之。乙、實體方面：
壹、上訴人主張（以在本院之主張為準）：
一、上訴人與被上訴人蔡彩柔於102 年3 月15日簽訂「房屋租賃 合約書」（下稱系爭租約），將上訴人所有門牌號碼臺中市 ○○區○○路000 號之系爭房屋出租予被上訴人蔡彩柔，作 為開設一般診所之用，合約期間為自102 年4 月1 日起至11 2 年3 月31日止，共計10年，上訴人並同意自102 年4 月1 日至同年6 月30日止免收租金，另自102 年7 月份起至106 年12月份止，租金每月為78,000元，自107 年1 月份起為每 月81,900元。
二、惟被上訴人蔡彩柔有以下違約事實，系爭租約業經上訴人合 法終止：
（一）被上訴人蔡彩柔本應自102 年7 月份起按月給付租金，卻 藉詞拖延，經上訴人催告並限期於水盤處理好後應給付租 金，水盤業於同年8 月處理完畢，被上訴人蔡彩柔仍不給 付，故上訴人於102 年9 月10日，委由證人○○○以原證 2 電子郵件，通知被上訴人蔡彩柔之代理人○○○，依系 爭租約第11條（一）約定，終止系爭租約，又於103 年3 月3 日以原證3 存證信函向被上訴人終止系爭租約。（二）被上訴人蔡彩柔未經上訴人同意，擅自敲除系爭房屋之原 有水泥隔間、原女廁2 間及雙連式化妝鏡洗手台、原男廁 1 間及便斗、洗手台等設備，並另行挖開牆面改變出入口 座向（下稱系爭廁所），違反約定方式使用房屋，上訴人 依系爭契約第7 條、第11條（一）約定，於102 年12月11 日以原證6 電子郵件終止系爭租約。
（三）被上訴人故意隱匿診所為洗腎診所，違反系爭租約第6 條 約定，嗣後上訴人於得知系爭房屋作為洗腎中心，除於10 2 年9 月11日以上證二之電子郵件表示不同意外，更於10 3 年3 月26日以上證七之存證信函表明終止租約。（四）被上訴人蔡彩柔將系爭房屋轉租予被上訴人瑞東診所即杜 柏村，違反系爭租約第6 條（二）約定及民法第433 條規 定，上訴人以106 年3 月24日上訴理由暨調查證據狀之送 達，依民法第443 條第2 項規定及系爭租約第6 條（二） 前段、第11條（一）等約定，終止系爭租約。三、系爭租約既經上訴人合法終止，爰先位請求如附表一所示：（一）上訴人已於102 年9 月10日以電子郵件終止契約，依系爭
契約第11條（一）約定，被上訴人蔡彩柔自應返還系爭房 地予上訴人，惟至今租賃房屋內尚有被上訴人蔡彩柔之物 品未搬遷（如大型水塔等），故依系爭契約書之第11條（ 二）約定，請求自102 年9 月11日起至109 年1 月3 日止 ，依租金加計1 倍計算之違約金合計602 萬9526元（詳如 附表一編號1 ）。
（二）依不當得利及系爭租約第11條（二）之約定，請求自106 年8 月1 日起至109 年1 月3 日止，相當於租金之不當得 利236 萬3526元（詳如附表一編號2 ）。（三）被上訴人蔡彩柔未經上訴人同意，擅自敲除系爭廁所，侵 害上訴人權益，依民法第184 條第1 項前段規定，請求被 上訴人蔡彩柔支付回復原狀所必要之費用80萬4244元。（四）被上訴人蔡彩柔應給付占用房屋期間之不當得利，包括衍 生之電費、管理費等，被上訴人蔡彩柔尚未給付積欠之10 月及11月電費共929 元，及自106 年8 月1 日起至109 年 1 月3 日止每月3,510 元之管理費，合計10萬2130元（詳 如附表一編號4、5）。
（五）以上，再扣除押租金21萬元後，被上訴人蔡彩柔應給付90 9 萬355 元。
四、若認兩造終止租賃契約均不生效力，系爭租約仍然存續，則 第一備位請求如附表二所示：
（一）依民法第421 條第1 項及第439 條前段規定，請求自106 年8 月1 日起至109 年1 月3 日止之租金236 萬3526 元 （如附表二編號1 ）。
（二）依系爭租約第5 條（二）約定，請求自106 年8 月1 日起 至109 年1 月3 日止積欠之電費929 元及管理費102,130 元（詳如附表二編號3 、4 ）。
（三）以上，再扣除押租金21萬元後，被上訴人蔡彩柔應給付30 6 萬829 元。
五、若認被上訴人蔡彩柔終止契約有理由，系爭租約存續期間為 102 年4 月1 日起至106 年7 月31日止，則第二備位請求如 附表三所示：
（一）依系爭契約第11條（二）約定，請求自102 年7 月1 日起 計算至106 年7 月31日為止，依租金加計1 倍計算之違約 金合計382 萬2000元（詳如附表三編號1 ）。（二）依民法第184 條第1 項前段規定，請求賠償系爭廁所之損 害80萬4244元。
（三）以上，再扣除押租金21萬元後，被上訴人蔡彩柔應給付44 1 萬6244元。
六、並於原審聲明：
（一）先位訴之聲明部分：
１、被上訴人蔡彩柔應將上訴人所有系爭房屋騰空並回復原狀 返還上訴人。
２、被上訴人蔡彩柔應給付上訴人165 萬9840元，及自104 年 2 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息 。
３、被上訴人蔡彩柔應自104 年2 月1 日起至返還第一項房屋 之日止，按月給付上訴人15萬6000元，暨按週年利率百分 之5 計算之利息。
４、上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
（二）備位訴之聲明部分（未繫屬本院）：
１、上訴人與被上訴人蔡彩柔於102 年3 月15日簽訂之租賃契 約書，其建物面積應變更為481.89平方公尺，合約期間應 變更為3 年，租金費用變更為每月160,633 元，並自簽訂 合約日起每2 年調高租金百分之3 。
２、被上訴人蔡彩柔應給付上訴人120 萬元，及自102 年7 月 1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 ３、被上訴人瑞東診所應依第一項聲明內容，與上訴人簽訂租 賃契約書。
４、上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被上訴人則以（以在本院之抗辯為準）：
一、被上訴人蔡彩柔未於約定期間內繳納102 年7 月至9 月租金 ，係因102 年5 月起至102 年9 月，長達4 個月之久，被上 訴人蔡彩柔皆因黎明大地社區管理委員會（下稱黎明大地社 區管委會）種種不合理要求，而無法進行工程施作，此段期 間上訴人並未積極進行溝通協調，致被上訴人蔡彩柔使用系 爭房屋受有妨害，上訴人未盡其積極除去及防止義務，未能 提供合於系爭租約約定經營診所使用之租賃物，被上訴人蔡 彩柔自得行使同時履行抗辯權，拒絕支付租金。二、縱認被上訴人蔡彩柔有欠繳102 年7 月至9 月租金（被上訴 人蔡彩柔否認之），於以擔保金額抵償後，亦未達2 個月以 上，與土地法第100 條第3 款規定不合；另系爭租契第3 條 約定租金於每月10日前支付，上訴人主張於102 年9 月10日 終止系爭租約時，被上訴人蔡彩柔尚未有積欠租金逾2 個月 之情事，與民法第440 條第2 項規定不合。又上訴人於102 年9 月10日寄發之電子郵件並未表明終止租約之意思表示， 亦未定相當期限催告被上訴人蔡彩柔給付租金，收件人又為 賴先生，非被上訴人蔡彩柔，自不生催告之效力。故上訴人 以被上訴人蔡彩柔給付租金遲延為由，所為終止系爭租賃契 約之意思表示，即不生效力。
三、被上訴人與上訴人簽訂系爭租約時，即已告知上訴人係經營 診所之用，並明訂於系爭租約第6 條（一），且未限制用途 ，被上訴人瑞東診所業已依法設立內科診所，依法可進行血 液透析醫療行為。縱上訴人係於事後知悉系爭房屋為洗腎診 所使用，亦未為反對意思，且於黎明大地社區管委會開會、 事後施作排污管線、及修改修議函之過程中均未反對，上訴 人臨訟始主張有要求不得做洗腎診所使用，被上訴人蔡彩柔 違反系爭租約第6 條（一）約定云云，實無足採。四、被上訴人蔡彩柔與上訴人洽談系爭租約時，即向上訴人表示 係代為尋找適合設立診所之地點，於簽訂租約後，待診所設 立，即將轉租於設立之診所。因此，雙方始於系爭租賃契約 書第6 條（二）後段約定上訴人同意被上訴人蔡彩柔與診所 簽訂租賃契約書，故被上訴人蔡彩柔嗣後轉租予被上訴人瑞 東診所即杜柏村，並未違約。
五、黎明大地社區管委會知悉被上訴人擬設立洗腎診所，即藉此 提出種種不合理之要求，被上訴人蔡彩柔為利工程順利進行 ，即於102 年5 月委請工程施作人員與黎明大地社區管委會 溝通協商，向其說明汙水處理相關法規、洗腎汙水處理程序 及過程、診所施工之方式及動線等，釐清該管委會疑慮。嗣 後，被上訴人工程施作人員即會同黎明大地社區管委會代表 王醫師、上訴人、上訴人胞弟○○○、○○○等人至該管委 會代表王醫師住家一同協商，被上訴人蔡彩柔工程施作人員 亦攜帶施工圖向其解說，並說明施工圖需黎明大地社區管委 會審核用印，始能向主管機關申請施工。經被上訴人工程施 作人員與該管委會幾經協商溝通後，被上訴人蔡彩柔同意由 該管委會舉薦之包商負責排水及排污管線之施作，並於102 年7 月與大樓管理室李主任、上訴人代理人○○○至系爭房 屋會勘，就施工細項、方式為說明，並當場出視施工平面圖 解說，確認黎明大地社區管委會及上訴人皆無疑義後進行系 爭房屋工程施作，被上訴人蔡彩柔亦同意每年繳交回饋金予 社區，被上訴人初擬協議函亦一併以郵件寄予上訴人確認。 故於上開多次協商過程中，上訴人明知被上訴人係設立洗腎 診所，惟均未表示反對意見，亦未對系爭租約約定事項有何 疑義，系爭房屋工程施作皆與上訴人事前溝通，且經其同意 後進行，上訴人主張被上訴人違反系爭租賃合約第7 條約定 、破壞結構云云，實不足採。
六、被上訴人等於106 年7 月30日已搬離系爭房屋，之後即無使 用系爭房屋，並以臺中福平郵局000000號存證信函通知上訴 人已依其請求遷讓房屋，同意雙方租賃契約於106 年7 月30 日終止，亦告知上訴人得隨時聯繫點交事宜，被上訴人等於
會同上訴人查看系爭房屋時及開庭時，皆曾表示要返還鑰匙 ，但均遭上訴人拒絕，上訴人無法入屋實因上訴人拒絕點交 。另依系爭租約第10條（一），被上訴人蔡彩柔僅需依合約 終止當時隔間現狀返還房屋，而無需負回復原狀之義務，故 上訴人請求被上訴人給付管理費、電費及占用期間之不當得 利云云，實無足採。
七、上訴人於訂立系爭租約時，即知悉被上訴人蔡彩柔需向臺中 市政府提出申請施工、變更使用執照，並同意被上訴人蔡彩 柔逕向臺中市政府都發局申請，被上訴人蔡彩柔變更廁所隔 間均事前向臺中市政府都發局申請核可，並無違反法規使用 ，系爭租約第10條（一）並約定依終止租約現狀返還，上訴 人請求回復原狀，與前開約定有違。縱認上訴人得請求損害 賠償，應僅得就改裝廁所部分經鑑定價格43萬5561元為請求 。
八、並聲明：
（一）上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。參、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人一部不服，提起上訴，及 為訴之追加，並聲明如下：
【先位聲明】
一、原判決廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人蔡彩柔應給付上訴人909 萬35 5 元，暨其中80萬4244元自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年利率百分之5 計算之利息。其中828 萬61 11元自109 年5 月5 日民事辯論意旨狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。
三、第二項之聲明，如受有利判決，上訴人願供擔保，如受 有利判決，請准為假執行之宣告。
【第一備位聲明】
一、原判決廢棄。
二、被上訴人蔡彩柔應給付上訴人306 萬829 元，暨其中80 萬4244元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利 率百分之5 計算之利息。其中225 萬6585元自109 年5 月5 日民事辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年利率百分之5 計算之利息。
三、第二項之聲明，如受有利判決，上訴人願供擔保，如受 有利判決，請准為假執行之宣告。
【第二備位聲明】
一、原判決廢棄。
二、被上訴人蔡彩柔應給付上訴人441 萬6244元，暨其中80
萬4244元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利 率百分之5 計算之利息。其中361 萬2000元，自107 年 1 月5 日民事更正聲明暨爭點整理狀送達翌日起至清償 日止，按年利率百分之5 計算之利息。
三、第二項之聲明，如受有利判決，上訴人願供擔保，如受 有利判決，請准為假執行之宣告。
被上訴人則答辯聲明：（一）上訴駁回。（二）如受不利判 決，願供擔保，請准免為假執行。上訴人就其餘敗訴部分， 未據上訴，該部分業已確定，以下不贅述。
肆、本院會同兩造整理並簡化爭點，結果如下：（見本院卷二第 2 頁背面至第4 頁，部分文字依本判決用語調整；另爭點（ 七）至（九）則依上訴人109 年5 月5 日民事辯論意旨狀調 整之，見本院卷三第36頁背面至第37頁背面）一、兩造不爭執事項：
（一）上訴人與被上訴人蔡彩柔於102 年3 月15日簽訂「房屋租 賃合約書」（見中補字卷第12-15 頁，即系爭租約），將 上訴人所有門牌號碼臺中市○○區○○路000 號房屋（即 系爭房屋）出租予被上訴人蔡彩柔，合約期間為自102 年 4 月1 日起至112 年3 月30日止，共計10年；租金為每個 月實收7 萬元（不含租賃所得稅10 %，若含稅則為78,000 元），並於當月10日前支付。自合約日起，每滿5 年依物 價波動，調整5%租金。上訴人並同意自102 年4 月1 日至 102 年6 月30日止被上訴人施工期間免收租金。（二）被上訴人蔡彩柔於102 年5 月7 日取得臺中市政府都市發 展局就系爭房屋「變更使用」、「室內裝修」之建築許可 （見原審卷第29頁）。
（三）被上訴人蔡彩柔於102 年9 月11日與黎明大地社區管理委 員會簽立如原審卷第30-32 頁之協議書。
（四）上訴人由○○○於102 年9 月10日，以電子郵件通知○○ ○，信件內容如本院卷一第47頁上證二。
（五）被上訴人蔡彩柔於102 年9 月30日匯款102 年7 月至10月 之租金每月68,640元，以及102 年4 月至同年12月之管理 費30,011元，合計304,571 元給上訴人（見原審卷第81頁 ）。
（六）瑞東診所為杜柏村獨資設立。
（七）被上訴人蔡彩柔有將系爭房屋轉租予瑞東診所。瑞東診所 並以系爭房屋作為診所地址，於102 年12月27日向臺中市 政府衛生局申請診所開業設立（見本院卷一第223-252 頁 ）。
（八）上訴人由○○○於102 年12月11日，以電子郵件通知○○
○，電子郵件內容如原審卷第51頁。
（九）被上訴人蔡彩柔依系爭租約繳納租金至106 年7 月份為止 。
二、兩造爭執事項：
（一）上訴人主張被上訴人遲延給付租金達二期以上，有無理由 ？
１、被上訴人蔡彩柔抗辯上訴人未交付合於約定使用收益之租 賃物，依民法第264 條第1 項行使同行履行抗辯，拒絕支 付102 年5 月至同年9 月之租金，有無理由？ ２、上訴人是否定期催告？
３、上訴人是否應先依土地法第100 條第3 款規定以擔保金額 抵償後，始得終止租約？
（二）被上訴人是否違反系爭租賃契約第6 條（一）約定，而構 成終止系爭租約事由？
（三）被上訴人是否違反系爭租賃契約第6 條（二）約定，而構 成終止系爭租約事由？
（四）被上訴人是否違反系爭租賃契約第7 條前段之約定？（五）上訴人主張被上訴人蔡彩柔有前開（一）至（四）之違約 事由，並於102 年8 月間由○○○以電話、口頭告知被上 訴人蔡彩柔與其代理人、於102 年9 月10日，以電子郵件 、於102 年9 月30日發函、於102 年12月11日以電子郵件 、103 年3 月3 日以存證信函，向被上訴人蔡彩柔或其代 理人表示終止系爭租賃契約，有無理由？
（六）系爭租約是否合意終止？
１、上訴人主張系爭租約於103 年1 月23日合意終止。 ２、被上訴人抗辯系爭租賃契約業已於106 年7 月合意終止。（七）上訴人先位請求如附表一所示，有無理由？（八）上訴人第一備位請求如附表二所示，有無理由？（九）上訴人第二備位請求如附表三所示，有無理由？伍、本院之判斷：
一、被上訴人蔡彩柔遲延給付102 年7 月至9 月之租金，但上訴 人以此為由，先後於102 年8 月間、102 年9 月10日、103 年3 月3 日所為終止系爭租約，於法不合，不生終止效力：（一）查上訴人與被上訴人蔡彩柔於102 年3 月15日簽訂系爭租 約，約定租金為每個月實收7 萬元（不含租賃所得稅10 % ，若含稅則為78,000元），並於當月10日前支付，上訴人 並同意自102 年4 月1 日至102 年6 月30日止被上訴人施 工期間免收租金等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事 項（一）），堪信實在。則依系爭租約第3 條及附件所示 （見中補字卷第13、15頁），上訴人主張被上訴人蔡彩柔
應自102 年7 月起，按月於每月10日前，給付租金78,000 元，即有所憑。
（二）惟被上訴人蔡彩柔並未遵期給付102 年7 月至9 月之租金 ，迨至102 年9 月30日，始匯款102 年7 月至10月之租金 每月68,640元，以及102 年4 月至同年12月之管理費30,0 11元，合計304,571 元給上訴人（見原審卷第81頁），為 兩造所不爭執（見兩造不爭執事項（五）），堪認為真。 被上訴人蔡彩柔雖抗辯稱：上訴人未交付合於約定使用收 益之租賃物，依民法第264 條第1 項行使同行履行抗辯， 拒絕支付102 年5 月至同年9 月之租金云云，但查，上訴 人業已依約將系爭房屋交付被上訴人蔡彩柔使用，被上訴 人蔡彩柔之所以未能順利施工，係因在施工前，遭黎明大 地社區管委會百般阻擾。惟系爭房屋位在設有管委會之公 寓大廈乙節，為被上訴人蔡彩柔於承租時即已明知，依一 般社會經驗，在公寓大廈內承租房屋，承租戶若要進行施 工工程，或者使用承租標的物之方式會影響同社區之其他 用戶權益（例如污水排放等等）時，理當先與該公寓大廈 之管委會溝通、協調，是被上訴人蔡彩柔於訂約時，即應 事先設想與管理委員會溝通、協調、向主管機關申請核准 施工及真正著手施工等期間長短。而依系爭租約第3 條（ 二）約定，被上訴人蔡彩柔既與上訴人合意以3 個月為工 程施作期間之免租期間，就超過3 個月仍未能完成施工之 成本風險，依系爭租約之文義解釋，雙方顯然約定由被上 訴人蔡彩柔承擔。被上訴人蔡彩柔又未能提出任何證據證 明上訴人有未積極配合與管委會溝通，或阻礙協調之情事 ，另由被上訴人蔡彩柔於102 年5 月7 日取得臺中市政府 都市發展局就系爭房屋「變更使用」、「室內裝修」之建 築許可（見原審卷第29頁）（見兩造不爭執事項（二）） ，且經與管委會多次協調結果，被上訴人蔡彩柔確實已能 進行施工工程之結果觀之，上訴人所提供之系爭房屋顯然 並無不合於約定使用目的之情狀。被上訴人蔡彩柔此部分 所辯，即不可採。
（三）依系爭租約第11條（一）約定：「乙方（按指被上訴人蔡 彩柔）違反約定方法使用房屋，或拖欠租金達兩期以上， 經甲方催告限期繳納仍不支付時，甲方得終止租約。」， 核與民法第440 條第1 項、第2 項前段規定：「承租人租 金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付 租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約 。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額 ，不得依前項之規定，終止契約。」，並無二致，可知系
爭租約第11條（一）關於「拖欠租金達兩期以上」，上訴 人得終止租約之約定，僅在重申民法第440 條第2 項前段 之規定，並未有特別之約定。故民法第440 條第2 項後段 所定：「其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給 付逾二個月時，始得終止契約。」，應認於系爭租約亦有 適用。基此，被上訴人蔡彩柔雖未於102 年8 月10日前， 按時給付102 年7 月、8 月份之租金，但上訴人應於被上 訴人蔡彩柔遲延給付逾二個月時，即102 年10月10日以後 ，方能以「被上訴人蔡彩柔拖欠租金達兩期以上，經催告 限期繳納仍不支付」之事由，終止租約。但依前述，被上 訴人蔡彩柔業已102 年9 月30日將包括102 年7 月、8 月 份之租金在內，共計30萬4571元，給付予上訴人（見兩造 不爭執事項（五）），並無前述因拖欠租金而得由上訴人 終止租約之情狀存在。從而，上訴人不論是於102 年8 月 間由○○○以電話、口頭方式告知被上訴人蔡彩柔與其代 理人，或於102 年9 月10日，以原證2 電子郵件，或於10 3 年3 月3 日以原證3 存證信函，以上開拖欠租金之事由 ，向被上訴人終止系爭租約，均屬無據。至於被上訴人蔡 彩柔另爭執上訴人是否定期催告？上訴人是否應先依土地 法第100 條第3 款規定以擔保金額抵償後，始得終止租約 ？因均無礙於上開判斷，爰不逐一論述。
二、被上訴人蔡彩柔並未違反系爭租賃契約第6 條（一）約定， 上訴人以被上訴人蔡彩柔違反前開約定為由，終止租約，不 生效力：
（一）系爭租約第6 條（一）約定：「本房屋係供診所設立之使 用，不得供非法用途，或存放危險物品影響公共安全，若 本標的未能供承租人作為醫療用途，則本合約無條件終止 ，乙方應負責依合約終止當時的隔間現狀返還房屋。」， 除此之外，系爭租約之其餘約款均未就「診所」、「醫療 用途」為任何約定或限制。
（二）而被上訴人蔡彩柔有將系爭房屋轉租予瑞東診所。瑞東診 所並以系爭房屋作為診所地址，於102 年12月27日向臺中 市政府衛生局申請診所開業設立（見本院卷一第223-252 頁），為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項（七）），堪 信可採。被上訴人蔡彩柔雖自承瑞東診所是要從事血液透 析醫療行為，但瑞東診所係西醫診所，科別為內科，有衛 生福利部醫事查詢系統查詢單、臺中市政府衛生局提供之 瑞東診所設立申請文件附卷可稽（見原審卷第35-36 頁、 本院卷一第223-225 頁）。另依「醫療機構設置標準」第 9 條附表㈦「診所設置標準表修正規定」（見原審卷第55
-61 頁），透析治療室之設置標準雖有別於一般科診所， 但仍屬於「診所」之一環，系爭租約既未就第6 條（一） 所定「診所」約定定義範圍、細節內容或限制，則由契約 文義，尚難認從事血液透析醫療行為之內科診所，係排除 在系爭租約第6 條（一）所約定之「診所」範圍外。（三）上訴人雖主張被上訴人蔡彩柔於締約前，係表示承租系爭 租約是要作為一般內外科診所，上訴人不知是要作為洗腎 中心等語，核與證人○○○於原審時結證稱：「…當初好 像是房子租給他只能作一般診所，陳小姐說做一般診所就 租給他，後來說要做排水管，還要那麼大的排水管所以問 他，他才說要做洗腎診所，…他們也沒有照實說他們要做 什麼。」（見原審卷第102 頁）、「第二次協調會才知道 要做洗腎診所，我和陳美蓮當場都有反對。」等語（見本 院卷二第99頁背面），證人○○○於本院時結證稱：當初 對方要做洗腎中心沒有跟我們說，只說要做一般診所等語 （見本院卷二第6 頁），以及證人○○○於本院時結證稱 ：「（問：與歐享袚或上訴人洽談租約時，是否有告知承 租房屋之使用目的？）有。一開始就是要做診所使用，跟 歐享袚提的時候，我有跟他講說要做診所，○○○問要做 什麼診所，我說一般內科診所。他就回答說：很好，因為 陳美蓮是護理師，在北部有開安養中心。」、「（問：○ ○○或上訴人是否有限制設立診所之類別？）從跟○○○ 開始接觸到正式簽約，他們從來沒有講過說房子不能夠做 什麼科別的使用。」等語（見本院卷二第36頁背面），相 互吻合，堪予採信。惟查，從事透析治療之診所，係屬內 科診所，已如前述，故代表被上訴人蔡彩柔出面洽談系爭 租約之證人○○○在答復證人○○○所詢「要做什麼診所 」，回稱「一般內科診所」，並無不實，亦與系爭租約第 6 條（一）所約定之「診所」字義相符。參以上訴人本身 亦係護理人員，對於醫療分科更較一般人為專業熟悉，故 上訴人在簽約前，未進一步究明被上訴人蔡彩柔承租系爭 房屋後，實際設置診所之科別，亦未於系爭租約限制「診 所設置」之科別，應認締約雙方對於系爭租約第6 條（一 ）所約定「診所」、「醫療用途」，並無將血液透析之內 科診所排除在外之意思。上訴人於締約後才限制診所不得 作為洗腎中心，與前開約款明文之約定即有不符。（四）據上，被上訴人蔡彩柔將系爭租約轉租予瑞東診所，雖係 從事血液透析醫療行為，但既屬內科診所，即未違反系爭 租約第6 條（一）約定。是以上訴人於締約後，得知系爭 房屋作為洗腎中心，雖於102 年9 月11日以上證二之電子
郵件或口頭上表示不同意，更於103 年3 月26日以上證七 之存證信函表明被上訴人蔡彩柔違反系爭租約第6 條（一 ）約定，終止租約，均屬無據，自不生終止契約之效力。三、被上訴人並未違反系爭租賃契約第6 條（二）約定，上訴人 以被上訴人蔡彩柔違反前開約定為由，終止租約，不生效力 ：
（一）系爭租約第6 條（二）約定：「未經出租人同意，承租人 不得將房屋全部或一部分轉租、出借、頂讓或以其他方式 供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。診所設立後出租人 同意承租人與診所簽訂租賃契約書。」（見中補字卷第13 頁）。則由約款之文字觀之，後段既約定「診所設立後出 租同意『承租人與診所簽訂租賃契約』」，則被上訴人蔡 彩柔抗辯稱：其得將系爭房屋轉租予瑞東診所，即有所憑 。
（二）另觀諸系爭租約，係以十二個條文，分別就「一、房屋標 示及租賃範圍」、「二、合約時間」、「三、租金費用」 、「四、押金約定及返還」、「五、稅費負擔」、「六、 使用房屋之限制」等等，分就十二個面向，規範租賃雙方 之權利義務，則就第6 條「使用之限制」，依文義，顯然 屬對於被上訴人蔡彩柔之限制約款，規範之主體理應以被