臺灣高等法院民事判決
108年度上字第829號
上 訴 人 高文山
訴訟代理人 蘇衍維律師
複 代理人 曾福卿
訴訟代理人 張浩倫律師
被 上訴人 衡陽財經大樓管理委員會
法定代理人 黃榮富
訴訟代理人 蘇千祿律師
上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效等事件，上訴
人對於中華民國108年4月26日臺灣臺北地方法院107年度訴字第3
723號第一審判決提起上訴，本院於109年5月21日言詞辯論終結
，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項 定有明文。查上訴人業於民國109年2月21日準備程序期日當 庭撤回對被上訴人湯耀中之起訴（見本院卷一第493頁）， 並經湯耀中同意（見本院卷一第513頁），是該部分之起訴 應生撤回之效力。
二、上訴人原訴請「確認107年1月5日所召集之衡陽財經大樓（ 下稱衡陽大樓）管理委員會會議召集及全部決議不存在。被 上訴人王建華不具衡陽大樓管理委員會主任委員資格。」， 經原審駁回該部分之請求後，上訴人不服提起上訴，並修正 為訴請「確認107年1月5日所召集之衡陽大樓管理委員會會 議決議全部不存在。王建華自107年1月5日至107年12月31日 止與衡陽大樓管理委員會間之主任委員委任關係不存在。」 （見本院卷二第69、70頁），嗣於109年5月21日言詞辯論期 日，當庭撤回此部分之上訴（見本院卷二第72、73頁），是 該部分已告確定，本院無庸審理。
三、上訴人另於109年5月21日言詞辯論期日，當庭撤回請求確認 106年11月23日衡陽大樓區分所有權人會議提案⑴關於排除上 訴人擔任管理委員資格之決議無效之訴（見本院卷二第70頁 ），亦經被上訴人同意（見本院卷二第71頁），故上訴人此 部分之起訴已生撤回之效力，被上訴人原就此部分所提附帶
上訴，自失所附麗，併此說明。
貳、實體方面
一、上訴人主張：其為衡陽大樓之區分所有權人。被上訴人於10 6年4月6日召開之106年度第2次管理委員會（下稱106年4月6 日管委會），其中第3項關於在大樓規約未訂定相關管理辦 法及收費方式前停止收費之決議（下稱第3項關於停止收費 之決議），業已違反公寓大廈管理條例第36條之規定（見本 院卷二第74頁），依公寓大廈管理條例第37條及類推適用民 法第56條第2項規定，應為無效；另第4項關於該大樓34號1 樓後方公有空地約定專用之決議（下稱第4項關於34號1樓約 定專用之決議），違反公寓大廈管理條例第7條、衡陽大樓 規約（下稱系爭規約）第2條第1項、第16條第1項之規定， 依公寓大廈管理條例第37條及類推適用民法第56條第2項規 定，亦屬無效。爰訴請確認106年4月6日管委會第3項關於停 止收費之決議，及第4項關於34號1樓約定專用之決議無效（ 見本院卷二第73頁，未繫屬本院部分，不予贅述）。二、被上訴人則以：106年4月6日管委會之第3項決議並未允許1 樓區分所有權人在外牆設置廣告物，且上訴人亦不爭執衡陽 大樓先前並未通過廣告招牌收費辦法，則上開決議自無違法 可言；依系爭規約第2條第1項但書之規定，起造人或建築業 者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，法定空地得為約 定專用部分，則依被上訴人提出之房屋預定買賣契約書，既 約明1樓空地除車道通路或防火巷外，其餘部分由1樓之住戶 使用，則34號1樓後方空地自屬約定專用部分，是106年4月6 日管委會第4項決議之內容亦無違法等語，資為抗辯。三、原審就上訴人前開請求，為其敗訴之判決。上訴人不服提起 上訴，並聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開請求部分廢棄 。㈡上開廢棄部分，確認106年4月6日管委會第3項關於停止 收費之決議，及第4項關於34號1樓約定專用之決議無效。被 上訴人答辯聲明：上訴駁回（原判決關於確認衡陽大樓106 年11月23日區分所有權人會議臨時動議-1決議〈即王建華連 任管理委員會主任委員職務〉無效部分，未據被上訴人提起 上訴，業已確定；另關於駁回上訴人逾上開請求部分，經上 訴人撤回該部分上訴後〈見本院卷二第72、73頁〉，亦告確定 ）。
四、兩造不爭執事項（本院卷一第544-545頁）： ㈠高文山為衡陽大樓之區分所有權人。
㈡107年1月5日召開之衡陽大樓管理委員會，會議決議內容如原 證3所示（見原法院107年度北司調字第1011號卷〈下稱調解 卷〉第43頁）。
㈢衡陽大樓於106年11月23日召開區分所有權人會議，決議內容 如原證4所示（見調解卷第47-50頁）。 ㈣衡陽大樓於106年4月6日召開106年度第2次管理委員會，決議 內容如原證12所示（見調解卷第69-73頁）。 ㈤衡陽大樓106年1月13日修正公告之規約如上證7所示（見本院 卷一第425-433頁）；衡陽大樓106年11月23日修正公告之規 約如原證2所示（見調解卷第23-41頁）。五、兩造均同意簡化本件爭點之項目（見本院卷一第545頁，又 因上訴人嗣後撤回一部起訴及上訴，詳如前述，故僅餘原列 爭點㈣ 、㈤），茲分述如下：
㈠106年4月6日管委會第3項決議關於停止收費之決議，是否無 效？
1.按管理委員會之職務如下：①區分所有權人會議決議事項之 執行。②共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。③ 公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。④住戶共同事務 應興革事項之建議。⑤住戶違規情事之制止及相關資料之提 供。⑥住戶違反第6條第1項規定之協調。⑦收益、公共基金及 其他經費之收支、保管及運用。⑧規約、會議紀錄、使用執 照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會 計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設 備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。⑨管理服務人 之委任、僱傭及監督。⑩會計報告、結算報告及其他管理事 項之提出及公告。⑪共用部分、約定共用部分及其附屬設施 設備之點收及保管。⑫依規定應由管理委員會申報之公共安 全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。⑬其他依 本條例或規約所定事項。公寓大廈管理條例第36條定有明文 。
2.上訴人主張106年4月6日管委會就第3項「在大樓規約未訂定 相關管理辦法及收費方式前停止收費」之提議，業經出席委 員無異議決議通過等情，有上開管委會會議記錄在卷可稽（ 見調解卷第71頁），且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實 。又上開決議所指之停止收費問題，應係針對衡陽大樓1樓 區分所有權人設置廣告招牌前已收取管理費之情形，此亦有 該提案所載說明內容可憑，併先說明。
3.上訴人雖主張有關是否應就廣告招牌收取費用之問題，應由 區分所有權人會議決議，被上訴人無權作成停止收費之決議 ，故上開決議違反公寓大廈管理條例第36條之規定云云，然 查，衡陽大樓固曾於106年1月13日區分所有權人會議中，討 論是否增訂「廣告招牌管理費收費辦法」，然此議案未經出 席人數及區分所有權比例過半數之同意，而未通過等情，有
衡陽大樓105年度第2次區分所有權人會議紀錄在卷可佐（見 原審卷第43-45頁），且上訴人亦自承區分所有權人會議並 未就廣告招牌之收費問題作成決議（見本院卷一第247頁） ，是衡陽大樓既未就廣告招牌制訂任何收費辦法，自無收取 相關費用之合法權源，則被上訴人在缺乏收費依據之情形下 ，決議「在大樓規約未訂定相關管理辦法及收費方式前停止 收費」，核僅係將未經區分所有權人會議決議收費前，管理 委員會無權收取廣告管理費之情形決議停止收費而已，自難 認有何違反公寓大廈管理條例第36條關於管理委員會職務範 圍規定之情事。至上訴人所稱被上訴人多年來均依慣例就廣 告招牌收取費用云云，縱認屬實，惟所謂「慣例」既未經區 分所有權人會議決議，仍乏相關明文依據，自難認具有正當 性及拘束力，是上訴人指稱上開決議與歷來慣例不符，有違 公寓大廈管理條例第36條規定云云，亦非可取。 ㈡106年4月6日管委會第4項關於34號1樓約定專用之決議，是否 無效？
1.查106年4月6日管委會第4項決議內容為：「提議：比照36號 1樓及38號1樓之方式辦理〈附件4大樓規約第2條第2款〉，由3 4號1樓區分所有權人管理使用，並自負保全、維護責任。決 議：出席委員無異議通過。」，此有上開管委會會議記錄在 卷足考（見調解卷第71頁），且為被上訴人所不爭執，自堪 信為真實。
2.按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列 各款者，並不得為約定專用部分：①公寓大廈本身所占之地 面。②連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通 路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。③公寓大廈基礎、主 要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。④約定專用有違 法令使用限制之規定者。⑤其他有固定使用方法，並屬區分 所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。公寓大廈管理條 例第7條固有明文。惟該條例施行前已取得建造執照之公寓 大廈，於區分所有權人會議訂定規約前，以該條例第60條規 約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分 之限制。同條例第55條第2項亦有明定。經查，公寓大廈管 理條例係於84年6月28日公布施行，而衡陽大樓係於83年4月 7日建築完成，此有建物登記第一類謄本在卷可憑（見調解 卷第21頁），自屬公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照 之公寓大廈，是依公寓大廈管理條例第55條第2項但書之規 定，得不受該條例第7條各款不得為約定專用部分之限制， 是上訴人主張前開決議違反公寓大廈管理條例第7條之規定 ，應屬無效云云，自非可採。
3.又系爭規約第2條第1項規定：「本公寓大廈法定空地、樓頂 平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用， 非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用 部分。但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有 約定時，從其約定。」，此有系爭規約存卷可佐（見調解卷 第23頁），足見衡陽大樓之法定空地固須經規約或區分所有 權人會議之決議，始得為約定專用部分，然如建商已於銷售 之買賣契約書中，約定將法定空地歸由特定之區分所有權人 管理使用，該部分法定空地亦得為約定專用部分。經查，衡 陽大樓前由訴外人力福建設股份有限公司預售時，即於預定 買賣契約書第1條第3項約定：「…一樓空地之中庭車道通路 、防火巷等屬於公共管理使用，其餘歸一樓相對等位置之住 戶管理使用。…」，此有國家財經DC房屋預定買賣契約書節 本在卷可憑（見原審卷第47、48頁），且上訴人就該契約之 形式真正亦無爭執（見本院卷一第403頁），自堪認衡陽大 樓之建商與各承購戶簽訂預售屋買賣契約時，即已明定除通 道及防火巷外之1樓空地，均同意由各該1樓區分所有權人管 理使用，參以上開提議及決議內容所載「比照36號1樓及38 號1樓之方式辦理」，更足徵衡陽大樓1樓區分所有權人確有 各自管理使用1樓法定空地之情事，而符系爭規約第2條第1 項所指建築業者之買賣契約書已有約定之情形甚明。從而， 106年4月6日管委會第4項關於34號1樓約定專用之決議，經 核並無違反系爭規約第2條第1項規定之情事，上訴人主張此 項決議違反上開規定而屬無效云云，顯非可採。 4.上訴人雖另指34號1樓在法定空地上搭蓋違建，與使用執照 之內容不符，故上開決議業已違反系爭規約第16條第1項「 區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應 依使用執照所載用途為之。」之規定云云（見調解卷第37頁 ），然觀諸上開決議之內容為：「比照36號1樓及38號1樓之 方式辦理，由34號1樓區分所有權人管理使用，並自負保全 、維護責任。」，亦即僅針對34號1樓法定空地部分，決議 得由34號1樓區分所有權人專用，並無允許其得違反使用執 照內容而為使用之意，難認有違反系爭規約第16條第1項規 定之情事。至34號1樓之區分所有權人就其約定專用部分是 否未依使用執照所載用途而為使用，則屬別一問題，併此說 明。
5.又106年4月6日管委會第4項決議為：「提議：比照36號1樓 及38號1樓之方式辦理〈附件4大樓規約第2條第2款〉，由34號 1樓區分所有權人管理使用，並自負保全、維護責任。決議 ：出席委員無異議通過。」（見調解卷第71頁），以該文字
內容觀之，並未包含是否向34號1樓區分所有權人收取費用 之問題，自不應以擴張解釋之方式，超越上開文字語意範圍 ，而認此項決議亦含有不向34號1樓區分所有權人收取相關 費用之意。況上訴人係訴請確認「106年4月6日管委會第4項 關於該大樓34號1樓後方公有空地約定專用之決議」無效， 亦與是否向34號1樓區分所有權人收取費用無涉，是上訴人 所稱此項決議違反104年10月21日區分所有權人會議關於34 號1樓區分所有權人應以每坪1,000元租用法定空地之決議， 應屬無效云云，亦難認可採。
六、綜上所述，上訴人訴請確認106年4月6日管委會第3項關於停 止收費之決議，及第4項關於34號1樓約定專用之決議無效， 均非有據，不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決， 並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無 理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 4 日 民事第二十庭
審判長法 官 陳雅玲
法 官 吳燁山
法 官 馬傲霜
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 4 日
書記官 崔青菁
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為
法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。