臺灣高等法院民事判決
107年度重上更一字第68號
上 訴 人 財政部國有財產署
法定代理人 曾國基
訴訟代理人 黃偉政
郭曉蓉
複 代理人 龔維智律師
上 訴 人 崔鴻友
崔紹煜
崔紹華
上三人共同
訴訟代理人 黃安然律師
上 訴 人 楊馥華
楊為榮
杜明洲
杜明娟
杜俊毅
杜佳樺
上六人共同
訴訟代理人 林雅菁
陳貴德律師
上 一 人
複 代理人 石振勛律師
上列當事人間請求分割共有物等事件，兩造對於中華民國103年
12日24日臺灣臺北地方法院101年度重訴字第1076號第一審判決
各自提起上訴，經最高法院第1次發回更審，本院於109年6月11
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
附表所示共有土地應予分割，分割方法：㈠附圖所示編號A、A1B、B1、C、C1、D、D1、E、E1、F、F1、F2、F3部分，面積一四二點四九平方公尺土地，分歸上訴人崔鴻友、崔紹煜、崔紹華，並按附表第㈤欄所示比例維持共有。㈡附圖所示編號H、I、J、G、G1、G2部分，面積一五八點二平方公尺土地，分歸中華民國（管理機關：上訴人財政部國有財產署）所有。㈢附圖所示編號K、K1、K2、L、M、N部分，面積一八二點三一平方公尺土地，分歸上訴人楊馥華、楊為榮、杜明洲、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺，並按附表第㈤欄所示比例維持共有。
上訴人崔鴻友、崔紹煜、崔紹華應按附表第㈤欄所示比例，給付
中華民國（管理機關：上訴人財政部國有財產署）新臺幣肆仟壹佰伍拾捌萬玖仟貳佰貳拾玖元；給付上訴人楊馥華、楊為榮、杜明洲、杜明娟、杜俊毅、杜佳樺新臺幣玖拾叁萬陸仟伍佰捌拾叁元。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用，由兩造按附表第㈣欄所示比例負擔。
事 實 及 理 由
一、程序方面：
㈠按「訴訟標的，對於共同訴訟之各人，必須合一確定者，適 用左列各款之規定：一、共同訴訟人中一人之行為有利益於 共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生 效力」，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。次按所謂 共同訴訟人中一人之行為，有利益於共同訴訟人或不利益於 共同訴訟人，係指於行為當時就形式上觀之，有利或不利於 共同訴訟人而言。非指經法院審理結果有利者其效力及於共 同訴訟人，不利者其效力不及於共同訴訟人而言，故共同訴 訟人中之一人，對於下級法院之判決聲明不服提起上訴，在 上訴審法院未就其內容為審判之前，難謂其提起上訴之行為 對於他共同訴訟人不利，其效力應及於共同訴訟人全體，即 應視其上訴為共同訴訟人全體所為（最高法院52年台上字第 1930號判例要旨參照）。經查，上訴人財政部國有財產署（ 下稱國有財產署）以上訴人崔鴻友、崔紹煜、崔紹華（下合 稱崔鴻友等3人）及楊為榮、杜俊毅、杜明洲、楊馥華、杜 佳樺、杜明娟（下合稱楊馥華等6人）為被告，請求法院就 附表所示共有土地（下稱系爭土地）裁判分割，訴訟標的對 於各共有人須合一確定，屬固有必要共同訴訟。嗣國有財產 署與崔鴻友3人對原判決不服，各自提起上訴；依前開說明 ，崔鴻友等3人上訴效力及於楊為榮6人。 ㈡又按政府設國有財產局，承辦國有財產之取得、保管、使用 、收益及處分事務，此觀國有財產法第一條及第九條第二項 之規定自明。準此，凡因有關國有財產之處分涉訟者，僅國 有財產局對於為訴訟標的客體之國有財產有處分之權能，自 應以國有財產局為原告或被告（最高法院79年度台上字第16 15號判決意旨參照）。經查，系爭土地共有人之一為中華民 國，並以國有財產署為管理者，此有土地謄本在卷〔見原法 院101年度司調字979號調解案卷（下稱調解卷）第5頁〕，是 國有財產署自為原告提起本件分割共有物訴訟，於法即無不 合（崔鴻友等3人民國109年6月8日辯論狀抗辯國有財產署並 非適格當事人；嗣於本院109年6月11日言詞辯論期日已撤回 此一抗辯，見本院卷㈢第554頁筆錄）。
㈢國有財產署法定代理人變更為曾國基，並於105年6月23日具 狀聲明承受訴訟（見最高法院卷第95頁），應予准許。二、上訴人國有財產署主張：系爭土地為共有土地，應有部分如 附表所示，共有人中華民國以國有財產署為管理機關（以下 簡稱此部分共有人為國有財產署）。由於兩造對系爭土地未 能協議分割，且系爭土地並無因物之使用目的不能分割或約 定不分割之情事，爰依共有物分割請求權訴請：㈠系爭土地 關於臺北市政府地政局土地開發總隊109年6月1日鑑定圖（ 下稱附圖）所示編號A、A1、B、B1、C、C1、D、D1、E、E1 、F、F1、F2、F3部分，面積142.49平方公尺土地（下稱丙 部分）分歸崔鴻友等3人，並按附表第㈤欄所示比例維持共 有。㈡附圖編號H、I、J、G、G1、G2，面積 158.2平方公尺 土地（下稱乙部分）分歸國有財產署。㈢附圖編號K、K1、K 2、L、M、N、面積182.31平方公尺土地（下稱甲部分）分歸 楊馥華等6人，並按附表第㈤欄所示比例維持共有。㈣崔鴻 友、崔紹煜、崔紹華三人應按並按附表第㈤欄所示比例，補 償國有財產署新臺幣（下同）4158萬9229元等語（見本院卷 ㈢第550、554頁筆錄）。
三、上訴人崔鴻友等3人則以：甲、乙、丙部分多年來均分別由 楊馥華等6人、國有財產署、崔鴻友等3人分管使用，應按現 況分割。但是，丙部分係畸零地，價值有限，再參酌前述分 管約定，其無須再支付任何補償金等語，資為抗辯。四、上訴人楊馥華等6人則以：若是甲、乙、丙部分分別由楊馥 華等6人、國有財產署、崔鴻友等3人取得，則崔鴻友等3人 所分得丙部分價值遠逾甲、乙部分，本應支付補償金予國有 財產署與楊馥華等6人。由於崔鴻友等3人不願意支付補償金 ，故分割面積應調整，將附圖F、F2、F3改分予國有財產署 ，G1部分改分予楊馥華等6人；亦即國有財產署分得182.63 平方公尺、楊馥華等6人分得190.45平方公尺、崔鴻友等3人 分得109.92平方公尺等語，資為抗辯。五、原審就國有財產署之請求，判決：㈠兩造所共有系爭土地准 予分割；㈡系爭土地丙、乙、甲部分分別由崔鴻友等3人、 國有財產署、楊馥華等6人取得，並按附表第㈤欄所示比例 維持共有；㈢崔鴻友3人應補償國有財產署3024萬7261元、 補償楊馥華6人654萬9009元。
㈠國有財產署上訴與答辯聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉兩造共有系爭土地應予分割，分割方法如下： ⑴丙部分分歸崔鴻友等3人，並按附表第㈤欄所示比例 維持共有。
⑵乙部分分歸國有財產署。
⑶甲部分分歸楊馥華等6人，並按附表第㈤欄所示比例 維持共有。
⒊崔鴻友、崔紹煜、崔紹華應按附表第㈤欄所示比例（39 /236、118/236、79/236），補償國有財產署4158萬000 0元。
⒋崔鴻友3人及楊馥華等6人上訴駁回。
㈡崔鴻友等3人上訴與答辯聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉兩造共有系爭土地應予分割，分割方法如下： ⑴丙部分分歸崔鴻友等3人，並按附表第㈤欄所示比例 維持共有。
⑵乙部分分歸國有財產署。
⑶甲部分分歸楊馥華等6人，並按附表第㈤欄所示比例維 持共有。
⒊楊馥華等6人應給付國有財產署835萬8200元。 ⒋國有財產署與楊馥華6人上訴駁回。 ㈢楊馥華等6人上訴與答辯聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉兩造共有系爭土地應予分割，分割方法如下： ⑴附圖所示A、A1、B、B1、C、C1、D、D1、E、E1、F1 ，面積109.92平方公尺，分歸崔鴻友等3人，並按附 表第㈤欄所示比例維持共有。
⑵附圖所示H、I、J、G、G2、F2、F3、F，面積182.63 平方公尺，分歸國有財產署。
⑶附圖所示K、K1、K2、L、M、N、G1，合計面積190.45 平方公尺，分歸楊馥華等6人，並按附表第㈤欄所示比 例維持共有。
⒊國有財產署及崔鴻友3人上訴駁回。
六、兩造不爭執事項：（見本院卷㈠第76-77頁、卷㈡285頁、卷 ㈢第554頁）
㈠兩造為系爭土地共有人（國有財產署與中華民國關係如前開 第二段理由所示），每人應有部分如附表第㈣欄所示〔見調 解卷第5-8頁土地謄本、本院104年度重上字第207號案卷（ 下稱重上卷）㈠180-183頁土地謄本〕。 ㈡系爭土地測繪情形如下：
⒈原審囑託臺北市中山地政事務所測量系爭土地，並製做複 丈成果圖1紙（見原審卷㈠第195頁，即原判決附圖）。 ⒉該所於108年6月11日將前開圖面重新編號，將「A'」修正 為「A1」（依此類推），各區域面積不變（下稱108年複
丈圖，見本院卷㈡第255、285頁）。 ⒊本院囑託臺北市政府地政局土地開發總隊測量現場，製做 109年6月1日鑑定圖（即本判決附圖，見本院卷㈢第437、 493頁），各區域地上物面積與前述108年複丈圖、原判決 附圖相同；並將108年複丈圖F部分再細分為F、F3、F2三 塊，三者總面積仍為32.57平方公尺；另將108年複丈圖G 部分細分為G、G1、G2，三者總面積仍為53.83平方公尺（ 見本院卷㈢第554頁筆錄）
㈢原審於101年12月27日履勘，本院再於109年4月29日履勘現 場，系爭土地為住商混合區，臨臺北市○○區○○○路及○ ○街00巷幹道交岔口，交通方便、商業及生活功能良好（見 原審卷㈠46-50頁勘驗筆錄、第168-177頁相片、本院卷㈢第 247-275頁筆錄、平面圖與相片）： ⒈附圖編號G、G1、G2部分（屬於乙部分）為空地。 ⒉附圖編號A、A1、B、B1、C、C1、D、D1、E、E1、F、F1、 F2、F3土地（屬於丙部分）上有未辦理保存登記建物，為 崔鴻友3人所有，現為「○○○○○」、「○○○」等店 面。編號A、A1為○○○路000-2號房屋及騎樓，編號B、B 1為000-1號房屋及騎樓，編號C、C1為000號房屋及騎樓， 編號D、D1號為550號房屋及騎樓，編號E為000號右方走道 ，編號E1為騎樓，編號F、F1、F2、F3為000號房屋及騎 樓。
⒊附圖編號H、I、J部分土地（屬於乙部分）分別由訴外人 薛朱英、黃肇基、莊道彬向國有財產署承租基地，並建有 未辦保存登記建物，現為「○○○○○○」、「○○○○ 」店面。編號H為○○街00巷34號房屋，編號I部分為同街 32號房屋，編號J部分為30號房屋（見本院卷㈡第52、59 頁筆錄）
⒋附圖編號K、K1、K2、L、M、N部分土地（屬於甲部分）現 為楊為榮6人使用。其中編號K、K1、K2建有為四層樓建物 （○○段○小段第0000-0000建號）及增建物，門牌為雙 城街00巷28號與之1、之2、之3。編號L建物為○○街00巷 26號房屋、編號M建物為鐵皮建物、編號N為空地；前述房 屋1樓現為「○○○○」、「○○○○」店面。K部分房屋 共有人杜明洲於起訴後將房屋應有部分移轉予配偶杜玟燕 （見調解卷第9-19頁建物謄本、本院卷㈠第495-519頁建 物謄本及索引、卷㈡第27、52頁)
㈣兩造會算並確認各區域面積如下：（見本院卷㈢第148、000 -000、554頁）
⒈甲部分面積共182.31平方公尺：附圖編號K、K1、K2、L、
M、N部分。
⒉乙部分面積共158.2平方公尺：附圖編號H、I、J、G、G1 、G2部分。
⒊丙部分面積共142.49平方公尺：附圖編號A、A1、B、B1、 C、C1、D、D1、E、E1、F、F1、F2、F3部分。七、本院之判斷：
㈠關於國有財產署是否符合裁判分割要件：
⒈按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有 物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限 者，不在此限」，民法第823條第1項定有明文。 ⒉系爭土地為兩造共有（見不爭執事項㈠）。國有財產署主 張兩造未能達成分割協議，且系爭土地並無因物之使用目 的不能分割或約定不分割之情事（見起訴狀第2頁）；崔 鴻友等3人與楊馥華等6人均認系爭土地應予分割，各自提 出分割方案（見原審卷㈠第19、23-26頁、本院卷㈢第503 、536頁) 。依前開規定，國有財產署訴請分割系爭土地 ，於法有據。
㈡關於系爭土地分割方法：
⒈按「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時 效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求 ，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。…」、 「以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之」，民法第824條第2 項第1款前段及第3項亦分別定有明文。又按共有人因共有 物分割之方法不能協議決定，而提起請求分割共有物之訴 ，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共 有人主張之拘束（最高法院49年台上字第2569號判例意旨 參照）。次按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量 ，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分 割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體 共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割 。又分割共有物，以消滅共有關係為目的，法院裁判分割 共有物土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分 割或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不 予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分 配於各共有人單獨所有（最高法院96年度台上字第108號 判決意旨參照）。另按民法第824條98年1月24日修法理由 略稱：「三、為配合第二項關於分割方法之修正，爰修正 第三項。以原物分配於部分共有人，未受分配之共有人得 以金錢補償之，始為平允。至於按其應有部分受分配者，
如依原物之數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當 者，自應依其價值按其應有部分比例分配」。是以裁判分 割時，應考慮共有人意願、共有物之性質、價格、分割前 之使用狀態、經濟效用分配後利用價值及全體共有人利益 等因素，採行最符合共有人應有部分之分割方案；若是部 分共有人仍然無法按應有部分比例分配原物，則應以現金 補償價差。
⒉經查，甲、乙、丙部分面積分別182.31平方公尺、158.2 平方公尺、142.49平方公尺；其上依序建有楊馥華等6人 建物、國有財產署承租人建物、崔鴻友等3人建物，少部 分為空地，此為兩造所不爭（見不爭執事項㈢㈣）。對照兩 造應有部分所換算面積，楊為榮6人167.118平方公尺（ 483×346/1000＝167.118）、國有財產署173.397平方公尺 （483×359/1000＝173.397）、崔鴻友3人142.485平方公尺 （483×236/800＝142.485），此與甲、乙、丙部分面積相 近。再者，國有財產署主張甲、乙、丙部分應分別歸屬楊 馥華等6人、國有財產署、崔鴻友等3人，崔鴻友等3人另 應支付補償金等語（見本院卷㈢第495-496頁）。崔鴻友等 3人亦主張甲、乙、丙部分按上述方式分割予共有人 ，但是辯稱並其不必支付補償金（見同卷第502頁）。楊 馥華等6人主張將甲、乙、丙部分微調為190.45平方公尺 、182.63平方公尺、109.92平方公尺，再分予兩造（見同 卷第536頁）。可知兩造均同意按照地上物使用狀況分為 甲、乙、丙部分；只是爭執分配區域是否符合原應有部分 所換算之價值，是以本件分割方法應以兩造各自分得甲、 乙、丙區域為基礎，再計算是否應支付補償金或微調分配 面積。
⒊次查，丙部分建物（屬崔鴻友等3人所有）臨○○○路，開設 「○○○○○」、「○○○」店面；乙部分建物（國有財產署土地 承租人所有）臨○○街，開設「○○○○○○」、「○○○○」店面； 甲部分建物（屬楊馥華等6人所有）臨○○街，開設「○○○○ 」、「○○○○」店面（見不爭執事項㈢），足見系爭土地除 少數空地外，業經共有人或承租人搭建房屋並密集開設多 間店面。上開店面
寬度介於2.70公尺至4.73公尺之間，例如：附圖編號I部 分即○○街00巷32號「○○○○」店寬為2.70公尺；編號A店面 最為狹窄，目前A、B合併經營「○○○○○」，該處已非最狹 窄店面；編號K部分即○○街00巷28號「○○○○」店寬4.73公 尺；足見系爭土地現況均已做店面使用
，利潤豐厚。於分割為甲、乙、丙區域後，不論是否可以
單獨申請建造執照，受分配人仍可維持原有使用、收益狀 態。但，○○街00巷僅八公尺寬，○○○路寬度則為二十公尺 ，此有臺北市政府都市發展局（下稱都發局）104年9月3 日北市都授建字第10468675200號公函在卷可參（下稱都 發局104年9月3日函，見重上卷㈠第197-198頁），可知系 爭土地面臨○○○路區域（大致為丙部分），其單位面積價 值顯逾面臨○○街區域（大致為甲、乙部分）。 ⒋關於乙、丙部分之使用限制與容積率，都發局先後以下列 公函說明：
⑴都發局104年9月3日函略稱：「說明：三、按臺北市土 地使用分區管制自治條例第2條第1項第11款規定（略以 ）：『前面基地線：基地臨接較寬道路之境界線。…另基 地長、寬比超過二比一亦可轉向認定前面基地線』， 另按同條例第29條規定（略以）：『商業區內建築基地 之寬度（不含法定騎樓寬度）及深度不得小於左表規定 ：…平均寬度5公尺、平均深度18公尺…』及87條：『 商業區內臨接寬度達八公尺以上道路之建築基地，其建 築物應設置騎樓…』等規定，土地分割若小於前開規定則 屬畸零地，先予敘明」（見重上卷㈠第197頁正面） 。是以商業區建築基地面臨寬度8公尺以上道路者，應 設置騎樓；扣除騎樓後，寬度或深度不足區域將成為畸 零地。
⑵都發局前開公函並稱：「四、有關來文說明二所附…方案 二丙（指本判決所稱丙部分）之基地轉向認定前基線時 ，是否符合最小建築基地規定一節，經查上開地號土地 為第4種商業區（原屬第3種商業區），基地長約7.25公 尺、寬約20公尺，符合上開條例《台北市土地使用分區 管制自治條例》第2條之規定，得轉向認定8公尺寬之○○ 街00巷為前面基地線，惟後基地側面所臨接道路寬度大 於8公尺，爰依規定應設置騎樓，故轉向後…方案二「丙 」平均寬度不足（不含法定騎樓寬度3.64公尺） ，且方案二「丙」平均深度不足，皆係屬畸零地」（見 重上卷㈠第197頁背面），可知丙部分如果轉以8公尺寬 之○○街00巷做為建築線時，由於側面臨接○○○路處應設 置3.64公尺寬騎樓，丙部分所餘寬度不足，成為畸零地 。
⑶該公函另稱：「五、…方案二『丙』之基地轉向認定前面基 地線時，是否仍可依據土管規定使用560%之容積率及其 計算一節說明如下：㈠按本府都發局97年7月22日北市都 規字第09733400000號函略以『…建築基地於申請新建、
增建、改建及變更為原使用分區不允許而第四種商業區 許可之商業使用時，應依該計畫…辦理回饋，且其建蔽 率、容積率應維持原使用分區建蔽率及容積率之規定』 ，故本案容積率應依變更前使用分區（第3種商業區） 規定為560%。㈡至於基地之容積率計算部分，依本市土 地使用分區管制自治條例第25條第2項之規定略以：『前 項建築基地如臨接最寬道路之面寬達五公尺以上，其基 地範圍內以十五倍面寬為周長所圍成之最大面積，得以 最寬道路計算容積率，其餘部分或面臨最寬道路未達五 公尺者，以次寬道路比照前述劃分方式計算容積率，並 依此類推…』；查旨揭基地臨接最寬道路為20公尺（○○○ 路）計畫道路，且基地面寬達5公尺以上，自得以依前 開法令規定，以面寬15倍周長所為之最大面積計算容積 率」、「六、有關…方案二『甲』、『
乙』基地（指本判決甲、乙部分）是否為畸零地一節， 查…方案二『甲』基地寬約為8.4M、深度約為20M、『 乙』基地寬約為8.25、深度約為16.8M，故…方案二『 甲』符合前開平均寬深度規定，另方案二『乙』基地平均 深度不足18公尺，係屬畸零地」、「七、上述方案若屬 本市畸零地使用規則第6條規定之畸零地，非經與鄰地 合併補足或整理後，不得建築。或經本市畸零地調處委 員會決議准予單獨建築之後始得建築」（見重上卷㈠第1 97頁背面至198頁）。都發局109年4月28日北市都建字 第1093027873號函亦重申上述見解（見本院卷㈢第283頁 公函）。堪認臨接20公尺寬度○○○路之丙部分，於合併 補足、整理或調處後，該部分仍可適用560%容積率（甲 、乙部分容積率為400%，詳後述）；乙部分亦為畸零地 ，應於合併補足、整理或調處後，始得建築。
⒌原審囑託財團法人臺北市不動產估價師公會（下稱估價師 公會）就系爭土地如附圖所示甲、乙、丙部分價值，公會 103年6月6日（103）台北估價師字第124函檢送更正後估 價報告書（下稱修正版估價報告，見原審卷㈡第118頁書函 及外放資料）。依上開報告：
⑴丙部分為雙面臨路，且面臨主要幹道（○○○路）商業效益 較佳，因此其土地價格會較高，惟丙部分因土地面積較 小，造成建築開發地面層可建築面積較小，僅能規劃為 地下停車場出入口、門廳及公共設施，因此丙部分之地 面層商業效益無法顯現，僅樓上層部分商業效益較佳。 考量上述因素及各筆土地之個別條件後，分別以比較法 及成本法之土地開發分析評估其合理價格後，依加權平
均方式決定比準地最終評估土地價格，再分別以甲 、乙部分土地價格，調整評估丙部分土地價格。甲、乙 部分容積率400%、丙部分容積率560%。（見外放修正版 估價報告第23、24、49頁）。評估後各土地價格，甲部 分182.31平方公尺為1億6,985萬7,996元、乙部分158.2 0平方公尺為1億3,562萬2,487元、丙部分142.49平方公 尺為1億8,814萬5,468元（見修正版估價報告第4、50頁 ）。是以系爭土地總價為4億9,362萬5,951元（甲部分1 69,857,996＋乙部分135,622,487＋丙部分188,145, 468＝493,625,951），以總面積483平方公尺計算，每平 方公尺單價為102萬1,999.89855元493,625,951÷483 ＝1,021,999.89855）。 ⑵對照兩造應有部分所換算價值，差額如下：①楊馥華等6 人為1億7079萬4579元（1,021,999.89855元×167.118＝1 70,794,579045元，元以下四捨五入，下同），甲部分 僅1億6985萬7996元，差額為93萬6583元（170,794,579 －169,857,996＝936,583）。②國有財產署為1億7721萬17 16元（1,021,999.89855×173.397＝177,211,716.4）， 乙部分僅1億3562萬2487元，差額4158萬9229元（177,2 11,716－135,622,487＝41,589,229）。③崔鴻友等3人為1 億4561萬9656元（1,021,999.89855元×142.485＝145,61 9,655.544），丙部分價值達1億8814萬5468元，較應有 部分增加4252萬5812元（188,145,468－145,619,656＝42 ,525,812）。據此推算，甲、乙、兩部分依序分予楊馥 華等6人、國有財產署、崔鴻友等3人時，楊馥華等6人 與國有財產署所受領土地價值不及原應有部分計算之價 值，崔鴻友等3人應補償楊馥華等6人93萬6583元、國有 財產署4158萬9229元。
⑶估價師公會107年12月31日（107）台北估價師字第151號 函回覆本院：「說明：二、承辦估價師說明如下：「 ㈠(1)回覆:依據本會(104)台北估價師字第一八七號函說 明，方案一C土地、方案二乙土地及丙土地皆為畸零地 」、「㈠(2)回覆:依據本會(104)台北估價師字第一八七 號函說明，本案係依據委託人要求條件，評估分割後各 宗土地合理地價，然在此估價條件下，勢必會造成方案 一C土地、方案二乙土地及丙土地為畸零地，因此本案 評估結果，必然是以C土地、乙土地及丙土地為畸零地 為前提所評估之結果」、「本案評估過程，係分別以方 案一A土地與方案一C土地做為比準地，決定比準地評估 價格後，再推估其餘土地合理地價。而在評估比準地方
案一C土地價格時，由於方案一C土地本身即為畸零地， 評估過程中皆已考量了畸零地之各項條件，並以可以建 築開發前提下評估合理地價，因此，本案評估方案一C 土地即為畸零地情況下之合理價格。其次，方案二丙土 地係以方案一C土地為比準地所評估之結果，因此方案 二丙土地價格同樣為畸零地價格。另外方案二乙土地價 格係以比準地方案一A土地價格推估之結果，因為方案 一A土地並非為畸零地，因此在本案估價報告書(五 、價格決定與理由說明之章節)內，已針對土地條件及 特性予以向下調整，經調整後評估方案二乙土地價格即 為畸零地之土地價格。據此，關於本案標的為畸零地情 況時的價格評估，皆是針對畸零地所評估結果，因此關 於本案出具之估價報告書不會有價格差異影響之疑慮」 、「㈡(1)回覆:依據本會(104)台北估價師字第一八七 號函說明，本案係依據委託人要求條件，評估分割後各 宗土地合理地價。本案勘估土地分割前已興建數棟建物 ，其中部份建物尚未辦理所有權登記(建物保存登記)， 或僅為鐵皮屋之臨時性建築物。而本案標的係位於臺北 市○○區內，價格日期當時鄰近新建大樓其住宅成交行情 或預售屋成交行情漸創新高，另同一供需圈內(如大 同區、松山區)土地標售案之標售價格屢創新高，由於 本案標的分割前446地號土地為低度利用狀態，基於最 有效使用原則，因此本案標的之最有效使用應將土地重 新規劃並建築開發使用，於價格評估時以土地重新建築 開發使用為前提，評估土地具開發效益時之市場價格， 以符合本案標的於市場進行交易時之合理價格。據此， 本案估價不考慮地上建物，以獨立估價原則進行評估」 、「㈡(2)回覆:針對有地上建物情況對於地價之影響， 由於類似之估價方式屬於部分估價，與本案獨立估價方 式不同，必須透過完整的估價流程，才能確認地上建物 對地價之影響。此外，本案勘估土地分割前446地號土 地上已存有數棟建物，其中部份建物尚未辦理所有權登 記(建物保存登記)，或僅為鐵皮屋之臨時性建築物，由 於無法取得建築物面積、結構、屋齡及所有權屬等各項 資料，因此亦無法評估有地上建物存在時對地價之影響 」、「㈡(3)回覆:是。不動產估價技術規則第2條第7項 『價格日期：指表示不動產價格之基準日期』，本案出 具之估價報告書上載明價格日期皆為民國102年9月16日 」、「㈡(4)回覆:不動產估價技術規則第70條『土地開發 分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改
良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金 額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及 利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格』上述 條文係在解釋估價方法中的土地開發分析法，經檢視本 案估價報告書中採用土地開發分析法估價過程，皆已符 合不動產估價技術規則裡有關運用土地開發分析法之各 項規定，特此說明」、（㈢(1)回覆:依據本會(104)台北 估價師字第一八七號函說明，本案係依據委託人要求條 件，評估分割後各宗土地合理地價，在此估價條件下， 方案一A、B土地與方案二甲、乙土地面臨道路為○○街00 巷，依據臺北市政府工務局建置臺北市地理資訊e點通( 網址:addr.taipei/2014/Search.aspx#searchB ottom)查詢結果，該巷道路寬為8公尺寬，再依據臺北 市土地使用分區管制自治條例第25條規定，『商業區內 建築物之建蔽率及容積率不得超過下表規定，且容積率 不得超過其面臨最寬道路寬度（以公尺計）乘以百分之 五十之積數，未達三○○％者，以三○○％計。』由於本案方 案一A、B土地與方案二甲、乙土地皆為面臨8公尺寬巷 道，因此依據臺北市政府規定，土地允建容積率為400% ，特此說明」、「㈢(2)回覆:承上說明意旨，方案一A、 B土地與方案二甲、乙土地確實無法以560%容積率進行 土地估價，特此說明」等語（見本院卷㈡67-69頁）。依 估價師公會上開回函，修正版估價報告所評估價格，已 考慮乙、丙部分係畸零地，且部分地上物係鐵皮臨時性 建築，資料有限，估價報告遂針對土地（不含地上物） 進行估價，基準日期為102年9月16日；甲、乙部分容積 率僅400%，無法適用容積率560%。
⑷鑑定人吳依妮估價師於本院108年12月2日庭期結證稱： 「〔問：上述二份估價報告（指原版與修正版估價報告 ）是吳依妮與聶湘明共同製做？二人意見相同？〕這兩 份是我們兩個共同製作，我們都討論過，兩人意見相同 」、「（問：原版估價報告與更正版估價報告，二者差 異為何？應以何者為準？）是方案二之乙、丙部分面積 有修正，要以更正版的為準」、「（問：是否知道前述 案件經最高法院發回更審後，台北市不動產估價師公會 107年12月31日再度回函，見本院卷㈡67-69頁）？知道… 」、「（問：依更正版估價報告第33、40頁，以將來可 能合建大樓為估價，『假設條件：8樓，或是地上10層、 地下2層」，價格日期為102年9月16日。第50頁估價甲 （…）、乙（…）、丙（…）之單價，分別為每坪308萬元
、283萬4000元、436萬5000元』；為何在合建前提下， 三大區塊單價有此差距？）我們有分別將分割後的三個 區塊，按照方案一、方案二的方式，都有採用比較法和 成本法，比較法都有選三個比較標的，成本法是按照建 築容積和未來開發後可以產生的效益和成本做評估，這 在報告第22頁有記載。而且也不考慮地上建物對地價的 影響」、「（問：分割後的甲、乙、丙的建築容積不相 同？）在這個案件剛好不同。…方案二的丙，有一部分 臨○○○路，有一部分臨○○街00巷。因為面臨寬度20公尺 的○○○路，所以容積率是560 ％，可以參考估價報告第23 頁。…方案二的甲、乙，他們都是臨○○街00巷。估價報 告第23頁，有記載這部分的容積率只有400％…」、「（ 問：…方案二的丙為何不以○○○路為建築線，而要以○○街 00巷為建築線？）如果以○○○路為建築線，深度會不足 ，所以要以○○街00巷為建築線，我們評估也是以這個資 料為準」、「（問：假設條件『8樓，或是地上10層、地 下2層』之依據？其建築線為○○街或○○○路或其他？）…估 價報告第29頁，開發分析法有記載容積率為400 ％時， 是屬於地上8樓，地下1層。在第40頁有記載，如果容積 率是560％