給付交屋款項
臺灣高等法院(民事),重上字,107年度,422號
TPHV,107,重上,422,20200623,1

臺灣高等法院民事判決
107年度重上字第422號
上 訴 人
即被上訴人 明暘開發資產管理股份有限公司

法定代理人 歐大𪾓
鄭凱晉
歐文正
訴訟代理人 廖修譽律師
被 上訴 人
即 上訴 人 許金文
訴訟代理人 江肇欽律師
劉紀寬律師
上列當事人間請求給付交屋款項事件，上訴人對於中華民國107
年4月30日臺灣臺北地方法院106年度重訴字第895號第一審判決
各自提起上訴，本院於109年6月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回明暘開發資產管理股份有限公司後開第二項之訴部分，暨命明暘開發資產管理股份有限公司負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
許金文應再給付明暘開發資產管理股份有限公司新臺幣貳佰參拾參萬玖仟壹佰貳拾壹元，及自民國一百零六年六月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
明暘開發資產管理股份有限公司之其餘上訴駁回。許金文之上訴駁回。
第一審關於命明暘開發資產管理股份有限公司負擔訴訟費用部分（除減縮部分外）、第二審訴訟費用關於明暘開發資產管理股份有限公司上訴部分，由許金文負擔百分之四十四、餘由明暘開發資產管理股份有限公司負擔。第二審訴訟費用關於許金文上訴部分，由許金文負擔。
本判決所命給付部分，於明暘開發資產管理股份有限公司以新臺幣柒拾捌萬元為許金文供擔保後，得假執行；但許金文如以新臺幣貳佰參拾參萬玖仟壹佰貳拾壹元為明暘開發資產管理股份有限公司預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者， 訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟 以前當然停止」、「第一百六十八條至第一百七十二條及前條 所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明」，民



事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。上訴人即被 上訴人明暘開發資產管理股份有限公司（下稱明暘公司）業經 股東會決議於民國（下同）108年10月18日解散，有新北市政 府之新北府經私字第0000000000號函及股份有限公司變更登記 表足佐（見本院卷三第169-176頁），惟明暘公司尚未申報清 算，迄未向法院呈報清算人，依公司法第322條第1項規定，應 以全體董事即歐大𪾓、鄭凱晉、歐文正為其法定代理人。嗣歐 大𪾓、鄭凱晉、歐文正已於109年3月24日具狀聲明承受訴訟（ 見本院卷第167、175頁），核無不合，應予准許，合先敘明。按於第二審程序中為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為 之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，觀諸民事 訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款規定自明。查明暘 公司於原審請求被上訴人即上訴人許金文（下稱許金文）給付 如附表明暘公司請求金額欄所示合計新臺幣（下同）882萬6,6 42元本息（其中如附表編號5之契稅部分原係請求20萬3,868元 ），嗣明暘公司於本院審理時，就如附表編號5之契稅請求部 分減縮為20萬1,480元，即減縮原聲明為882萬4,254元本息（ 見本院卷一第49-50頁），是此部分核屬減縮應受判決事項之 聲明，應予准許。
貳、實體方面
明暘公司起訴主張：許金文為坐落新北市○○區○○段○○○○○段○000 地號土地（下稱系爭土地）共有人。伊自96年1月10日起陸續 與包含許金文在內共40人之地主（下合稱全體地主）簽訂合作 興建大樓契約書（下稱系爭全體契約），且兩造於96年1月10 日另簽訂合作興建大樓契約書（下稱系爭個別契約，以下援引 之契約內容如係系爭個別契約與系爭全體契約之內容均相同者 ，合稱系爭合建契約）。嗣伊與全體地主於98年4月22日分別 與臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）就辦理有關系 爭合建土地及專戶資金信託管理事務，簽訂信託契約書（下稱 土地信託契約），及與中國建築經理股份有限公司（下稱中國 建經公司）就辦理有關建物起造人名義信託管理事務等事務， 簽訂信託契約書（下稱建物信託契約）。依系爭合建契約約定 許金文提供7.43坪土地，可分回建物面積38坪及平面式停車位 1位。另依系爭合建契約第13條約定系爭合建案接通水電，許 金文接到伊通知交屋後，應完成系爭合建契約應負之義務及辦 理交屋。而系爭合建案已於105年9月12日取得新北市政府核發 之105年店使字第000393號使用執照（下稱系爭105年使照）， 經伊於105年9月12日、11月30日通知許金文配合辦理對保手續 及結清如附表明暘公司請求金額欄所示找補款項，合計882萬4 ,254元，許金文皆拒履行前揭義務，為此，爰依系爭合建契約



第13條、第3條、第4條第4款、第5條第2項、第9條、系爭合建 契約附件3建材設備說明書（下稱系爭說明書）、系爭合建契 約附件住戶管理公約（下稱管理公約）第4條第6項約定，求為 命許金文如數給付等語。並聲明：⒈許金文應給付明暘公司882 萬4,254元，及自106年6月20日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
許金文則以：
㈠伊於98年5月15日簽署選屋單（圖）遴選B棟15層面積50.5坪、 車位B2-114號。明暘公司已依系爭合建契約、選屋單約定，將 伊選定之15樓建物，即坐落於系爭土地（應有部分77/10,000 ）及其上同段第00000建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路0段 00號15樓（下稱系爭房屋），於106年7月17日以買賣為登記原 因，將所有權移轉登記予伊。惟系爭合建契約約定興建地面14 層以上、地下2層以下之大樓，明暘公司申請建造執照，經新 北市政府於102年12月19日核發102年店建字第820號建造執照 （下稱系爭102年建照）後，卻擅自興建為地上24層、地下5層 、2幢12棟、235戶之大樓，致系爭合建案之樓地板面積大增， 稀釋伊原持分之基地面積，明暘公司卻未將增加之樓地板面積 依原合建比例分配予伊，顯與系爭合建契約有違。明暘公司之 請求下列各項均為屬無理，理由分述如下：
⒈坪差找補部分：依系爭合建契約約定，伊可分得38坪，即分配 比例應為0.0054，明暘公司實際上所興建之系爭合建大樓總樓 地板面積為10,765.99坪，伊應分得之房屋面積應為58.136坪 ，而伊實際分得之房屋（不含車位）坪數為57.24坪，短少0.8 96坪，伊不但無找補之義務，明暘公司尚應找補伊32萬1,843 元，伊並據此為抵銷。
⒉土地增值稅部分：依系爭合建契約第9條第1項約定伊應於系爭 合建案第6層結構體完成之同時配合辦理移轉土地予明暘公司 或其指定之人，系爭合建案經新北市政府於98年12月16日核發 99年店建字第100號建造執照（下稱系爭99年建照），領照日 為99年3月3日，嗣於100年11月8日開挖地下室，並於100年12 月19日申報勘驗一樓版。惟訴外人楊偉琦等訴請撤銷系爭99建 照，經臺北高等行政法院於100年11月10日以100年度訴字第48 2號判決撤銷系爭99年建照，明暘公司嗣重新申請系爭102年建 照。若明暘公司依系爭99年建照興建，依該工程進度早可依約 將土地移轉，然系爭99年建照遭撤銷致延宕建造期間長達3年 ，導致伊移轉系爭土地持分之時程順延，致公告現值一再調高 需負擔較高之土地增值稅；況依系爭合建契約第1條第1項約定 伊對於另一地主違約不負連帶責任，系爭99年建照遭撤銷所生 之遲延及損害自與伊無涉；另系爭合建契約第6條第2項、第10



條第3項約定，因任一地主產權涉及任何糾葛致影響建照之申 請或施工之進行，伊不得向明暘公司求償，且因可歸責於伊所 生之遲延始不計入工程期限，然本件系爭99年建照遭撤銷乃係 因明暘公司明知所申請為新建案，依法不得適用86年間原建照 案之容積率，對於新北市政府違法核發系爭99年建照難謂無重 大過失，足見系爭99年建照遭撤銷與系爭合建案地主無涉，非 可歸責於伊或其他地主，明暘公司自應以系爭99年建照預定之 第6層結構體完成時重新計算土地增值稅。除此外，明暘公司 申報之土地增值稅繳款書，伊移轉之持分為47/10000、移轉面 積為10.69平方公尺，惟伊提供參與合建之土地面積98.20平方 公尺（應有部分1/4），應有部分面積為24.55平方公尺，伊分 屋後共有之基地即合併後之系爭土地2274.72平方公尺（應有 部分為77/10000），應有部分面積為17.52平方公尺，伊移轉 之面積為7.03平方公尺，前開繳款書卻記載10.69平方公尺， 此部分計算基礎亦有誤；再者，伊參與合建之系爭土地原符合 土地稅法第9條、第34條規定之自用住宅稅率課徵土地增值稅 ，卻因明暘公司未於新北市政府核准拆除執照查核期間即98年 2月27日至99年2月26日內，通知伊辦理戶籍登記，而無從依自 用住宅稅率課徵土地增值稅，經新北市政府稅捐稽徵處課以一 般用地稅率之土地增值稅，是土地增值稅部分應重新計算之。⒊契稅部分：合建關係係地主提供土地與建方提供興建房屋互相 交換，法律性質屬互易，依契稅條例第3條規定交換契稅為其 契價之2%，契價則為以當地不動產評價委員會評定之標準價格 。本件依系爭合建契約分得之38坪外，另向明暘公司加購19.2 4坪，合計為57.24坪。伊應負擔之契稅金額應為10萬5,697元 。
⒋合建信託費部分：依明暘公司所提出之交屋結算明細表，信託 費計算方式包含地主、明暘公司及建經公司共52人分擔，每人 應分擔18萬9,262元，惟合建信託費之計算應以不動產信託之 權利範圍計算始屬合理，另因展延所生費用165萬6,667元，屬 可歸責於明暘公司之事由，不應由伊負擔，則伊應負擔之信託 費用為10萬1,494元。
⒌房地互易稅部分：系爭合建契約第9條第5項雖約定房地互易之 營業稅由伊負擔，惟依營業稅法第32條第2項，應認銷售房屋 之定價已包含營業稅，明暘公司請求伊給付房地互易稅之營業 稅即與法有違。
㈡並於本院補充：
⒈原判決認定明暘公司依系爭個別契約第4條第4款之約定得請求 伊給付坪差找補款179萬6,000元乙節，有判決違背消費者保護 法第12條、民法第247條之1等規定之不當。明暘公司因工程遲



延而無法順利於101年度移轉系爭土地之所有權，造成伊增加 土地增值稅，自仍應由明暘公司負責，始符契約之約定，然原 判決對於伊之抗辯卻完全恝置不論，有理由不備之疏失。另原 判決依選屋單上加註保留條款之記載而逕為不利於伊之認定， 顯違反經驗法則及論理法則。
⒉依合建契約書第10條第2、3項約定，若明暘公司逾期完工時， 自應負損害賠償之責任。系爭99年建照規定，明暘公司係於99 年3月3日領取系爭99年建照，至遲應於99年9月3日開工，加計 900個工作天，並考量須扣除非工作日，便以3年期間（即1095 日）計算，最晚之完工日應不超過102年9月3日，惟事實上明 暘公司係重新申請系爭102年建照，並於105年6月20日方竣工 ，逾期至少2年9個月又17日（即1017日），則明暘公司逾期完 工之違約金應為227萬3,815元。且伊可分得停車位面積應為38 .51平方公尺（約11.65坪），惟明暘公司所配予伊之地下二層 編號145號停車位，僅持分○○段0000建號，面積12,506.38平方 公尺之100000分之200，換算後該停車位面積僅為25.01平方公 尺（約7.57坪），伊自得依侵權行為損害賠償請求權、給付不 完全之損害賠償請求權及不當得利之返還請求權，競合請求明 暘公司賠償該停車位短少之面積13.50平方公尺（約4.08坪） ，按明暘公司第一次公開銷售價格每坪44萬9,000元之9折計算 ，損害賠償金額共計164萬8729元。
⒊本件若認應給付找補款時，伊得就下列四項金額主張抵銷：①伊 應分得之房屋面積應為58.136坪，而實際受分配之房屋面積僅 為57.24坪，短少0.896坪，明暘公司應找補伊32萬1,843元；② 明暘公司尚應退還伊多繳之土地增值稅金額11萬9,097元；③明 暘公司應給付伊逾期完工賠償金227萬3,815元；④明暘公司未 依約辦理登記，故意減少應分配予伊地下二層編號145號停車 位之面積，再虛增伊受分配之房屋面積，因此應賠償伊164萬8 ,729元之損害等語，資為抗辯。
原審就明暘公司之請求，判決：許金文給付明暘公司354萬6,23 8元，及自106年6月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之 利息，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，駁回明暘公司 其餘之訴及該假執行之聲請。兩造就其敗訴部分各自聲明不服 ，提起上訴。明暘公司為訴之減縮，並聲明：
　㈠原判決駁回明暘公司後開第二項之訴部分廢棄；㈡許金文應再 給付明暘公司527萬8,016元〔明暘公司於上訴理由中減縮聲明 為527萬8,016元（見本院卷一第51頁），惟上訴聲明誤載為52 7萬0,816〕，及自106年6月20日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。
　許金文答辯聲明：




　㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 並上訴聲明：㈠原判決關於命許金文給付本息部分廢棄；㈡上廢 棄部分，明暘公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。　明暘公司答辯答辯聲明：上訴駁回。
兩造所不爭執之事項：
㈠許金文為系爭土地共有人。
㈡明暘公司自96年1月10日起陸續分別與許金文、訴外人陳志範、 周盧雙美、姚秀珍、林佑慶、藍明聰、王惠敏、林鳳環、王慶 文、高萬興、楊文智、林淑桂（楊文智代理）、楊宇真（楊文 智代理）、黃塗牛、鄭瑞珍、陳梅鳳、楊承詮、洪明宗、王鄭 邦子、練立威、黃吳阿嬌、廖金河、鄧祖瑞、華鎮和、鄭添發 （洪明宗代理）、劉玉梅、柳孟樺、賴廖碧霞（賴忠富代理） 、陳麗娜、董貞秀、王富妹、林鈺銘、莊淑貞、林陳寶真、康 梅芳（柳孟樺）、黃正標、李志明、李觀、蘇進財、賴廖碧霞 等人（即全體地主）簽訂系爭全體契約，並約定如下（見原審 司促字卷第2-39頁之系爭全體契約）：
⒈第1條：
　一、甲方（即全體地主，下同）共同提供合建之土地坐落台北 縣新店市惠國段640、641、642、643、644、645、646、 647、648、649、650、651、652、658、659、660、661、 662、663、664、665、666、667、668、669、670等26筆 地號，面積共2994.61平方公尺（約905.87坪）以下簡稱 【合建土地】及其地上物全部【詳如附件四】。甲乙（即 明暘公司，下同）方應共同負責將土地及地上物全部騰空 交乙方拆除整地、合建大樓……。
　二、……以上土地上，在容積率法規未實施前，甲方曾有委託他 人（或公司）申請建造執照，但因故駁回未辦，甲方負責 按照未實施容積率法規前之可建最高面積規定，以乙方（ 即明暘公司，下同）名義辦領出合法建造執照交乙方建築 。
⒉第2條：
　一、甲、乙方負責共同提供前條所列之土地所有權全部作為建 築基地，並負責按前條第2項規定之最高面積，申請建造 執照之可建容積率及建蔽率規定，取得建造執照，提供予 乙方，以乙方名義作合建使用。興建地面14層以上，地下 2層以下大樓（以下簡稱本大樓），設計圖樣以前條第二 項規定之最高面積為準，本大樓興建所需之規畫、設計、 監造、管理、材料、工資、水電所有工程進行至完工所需 之工程費用，由乙方支付，視為乙方之投資，建材規格與 設備說明如（附件三）。




　二、原【合建土地】建造執照以乙方名義核准取得後，在不影 響甲乙雙方原有合建權利之前提下，乙方得辦理變更設計 ，變更設計費用由乙方負擔。
　三、除本契約第1條所述之土地外，在合乎建築法令規範且亦 無減少甲方分得面積時，倘有鄰地同意合併興建時，甲方 同意無條件配合乙方整體規劃設計並辦理相關變更手續， 但不得因合建基地擴大，而再請求乙方依合併後之基地面 積，增加甲方已分配之面積。
⒊第3條：甲乙雙方同意於完成全部地主簽約，取得乙方名義之建 造執照同時，甲方將合建土地交付信託，由信託受託人負責履 行本契約，並代收、代付合建保證金及租金補貼等，信託契約 書內容並應經乙方同意……。本合建土地信託期限至建物所有權 第一次登記完竣之日止。有關信託管理費用由甲方負擔。⒋第4條：
　一、房屋部分：依據第1條第2項之容積率未實施前申領建造執 照之可建容積率及建蔽率規定計算之可建面積，甲方分得 房屋面積（詳如附件四），其餘房屋面積為乙方所有。分 配位置則以與原建物同樓層之房屋為優先，若有不足則以 合建大樓5至7層之部分補足，本約以臺北縣政府核准興建 之建物登記面積為準（含主建物、附屬建物、騎樓、約定 專用機械室、共同使用部分等面積）。
　二、汽車停車位部分：地下室扣除公共使用部分（如配電室、 裝卸車位、蓄水池、樓電梯間、各類機房等）外，規劃為 停車場（含汽車、機車及車道等）使用。按合建土地規劃 所得之法定車位數，甲方分得停車位（詳如附件四）。以 外之停車位全屬乙方所有。裝卸位及機車位列為公共使用 部分由各所有權人持分共有。
　三、公共使用部分：當層及全棟公設面積：除已約定專用部分 之面積外，按當層及全棟各戶主、附屬建物面積比例持分 共有。則雙方分得之建物面積係包括主建物、附屬建物、 公共設施面積及約定專用部分（機械室）面積，並以建造 執照核准圖為計算標準。以上甲乙雙方取得之房屋面積均 以地政機關登記為準。
　四、甲方同意按工務局核准建造設計圖說之整戶為準。甲乙雙 方間或合建地主間就所分得之房屋面積，於分配房屋時以 戶為單位，並以協調、抽籤及找補方式公平分配處理，如 有差額應以互相協調價購，於交屋時互相找補，或持以持 分登記共同出售分配價金之方式處理。
　五、土地持分：扣除汽車停車位應分攤之土地持分後，按本大 樓建物面積之比例分配土地持分，則甲方分得之建物依比



例保留土地持分，其餘之土地應移轉給乙方。本基地如因 分割、合併，雙方同意依新地號、新面積辦理登記。⒌第6條：
　一、……。
　二、如因本基地內任何一位地主之土地產權涉及任何糾葛，致 影響乙方執照之申請或施工之進行者，則甲方地主均不得 向乙方要求任何賠償。
　三、……。
　四、本工程於地下室基礎工程完成同時，甲方應負責由信託之 受託人將土地、建物所有權狀、戶籍資料等有關證件交給 乙方指定之地政士，辦理土地分割、合併登記及建物拆除 登記。
　五、於本大樓第6層結構工程完成同時，甲方應負責由信託之 受託人將有關土地移轉登記證件及印鑑證明書交予乙方指 定之地政士，就乙方應分得土地持分辦理移轉登記予乙方 或乙方指定人。……。
⒍第7條：於本大樓結構工程完成同時，乙方應將甲方分配之房屋 變更起造人予甲方或其指定第三人…………。
⒎第8條：
　一、甲方保證合法取得並負責提供容積率未實施前之建造執照 ，乙方據以乙方名義建築使用。
　五、分屋完成後3個月內，乙方應拆除整地興建，其拆除費用 由乙方負擔，乙方於通知住戶搬遷7日前，每戶補貼3萬元 作為拆遷補貼。
⒏第9條：
　一、地價稅、工程受益費、土地增值稅：合建土地之地價稅、 工程受益費、土地增值稅，移轉登記前由甲方負擔；移轉 登記後按甲乙雙方持分比率各自負擔。
　二、房屋稅：領得使用執照後之房屋稅，按雙方分得比例各自 負擔。
　三、…………甲方因出售、贈與、交換或繼承等所產生之稅費由甲 方負擔；及有關合建之稅捐，皆由甲方負擔。
　四、其他費用：土地鑑界、土地分割合併、建物滅失之規費、 代理辦理手續費等相關費用由甲方負擔，甲方應移轉登記 與乙方之土地持分之登記規費、印花費、代辦手續費歸乙 方負擔。本大樓完成後，建物所有權總登記所需之複丈費 、登記費、代辦手續費、房屋稅、瓦斯裝置工程費、水電 費、管理費等，均應按照甲乙雙方各自取得部分各自負擔 。
　五、本件合建分屋乃是甲方以換出之土地，交換乙方換予之房



屋互易辦理。雙方應按稅賦規定開立等值憑證交付對方收 執。房地互易營業稅由甲方負擔；印花稅由立據人負擔。⒐第10條：
　一、取得建造執照、分屋完成、乙方整地完成6個月間，得在 本宗基地內售屋，則乙方應於整地完成後6個月內，負責 開始動工建築。
　二、本工程自地下室開挖日起900個工作日完工，並以領得使 用執照之日為完工日，超逾時限，每逾1日以甲方應分得 建物未完工部分，依建造執照規定之法定工程造價千分之 1計算罰款作為甲方之損失賠償…………。
　三、前兩項之工程期限，如因下列事由，致乙方延遲開工、施 工及完工時限者，延遲之時間不計入本約合建工程期限內 ：…………因可歸責甲方之因素，如地主遲延或阻撓辦理土地 合併過戶手續…等或本合建土地發生糾紛，包括第三人主 張權利或法院查封或損害鄰房關係，尚未解決釐清期間； 因政府主管機關行政之延誤及法令變更等情事；因甲乙雙 方同意進行變更工程之情事；其他非可歸責於乙方之事由 。
⒑第13條：
　一、本約工程於接通水電，甲方接到乙方書面通知交屋後，應 完成本約應負之義務，並辦理交屋手續。
　二、自乙方通知交屋日起7日內，甲方仍未出面點交房屋及車 位，則視同乙方履行契約完成，自第8日起乙方不負保管 責任；另甲方所分配之房屋水電費、管理費等相關費用由 甲方負擔。
⒒附件四土地所有人各樓層可分得面積明細表，其中許金文部分 ：土地面積7.43坪、建物門牌51號2樓、原有-建物面積24.49 坪、分得-權狀面積28.1坪、分得-B2F機械式停車位1部。㈢兩造於96年1月10日另簽訂系爭個別契約，系爭個別契約之條款 與系爭全體契約之條款相同，僅兩造為如下之增、刪及修改（ 增、刪及修改部分，見下列「」所示，見原審卷一第148-156 頁）：
⒈第1條：
　一、甲方（即許金文，下同）共同提供合建之土地坐落台北縣 新店市惠國段640、641、642、643、644、645、646、647 、648、649、650、651、652、658、659、660、661、662 、663、664、665、666、667、668、669、670等26筆地號 ，面積共2994.61平方公尺（約905.87坪）以下簡稱【合 建土地】及其地上物全部【詳如附件四】………。「其中甲 方另一地主違約，不相互負連帶責任」。




　二、……以上土地上，在容積率法規未實施前，甲方曾有委託他 人（或公司）申請建造執照，但因故駁回未辦，甲方「同 意（刪除負責）」按照未實施容積率法規前之可建最高面 積規定，以乙方（即明暘公司，下同）名義辦領出合法建 造執照交乙方建築。
⒉第3條：增「信託之受託人於信託契約書內，須承諾續建，否則 甲方不信託」。
⒊第4條：增「乙方取得建造執照時抽籤決定。汽車位為平面式， 規格600×250分配地下室貳層」。
　四、甲方同意按工務局核准建造設計圖說之整戶為準。甲乙雙 方間或合建地主間就所分得之房屋面積，於分配房屋時以 戶為單位，並以協調、抽籤及找補方式公平分配處理，如 有差額應以互相協調價購，於交屋時互相找補，或持以持 分登記共同出受分配價金之方式處理。「雙方合意以乙方 銷售（第一次銷售底價）時之每坪單價九折為計算基礎， 以現金互相找補。（找補面積以伍坪以內計算之）」。⒋第8條：
　一、刪除第一項之「甲方保證合法取得並負責提供容積率未實 施前之建造執照，乙方據以乙方名義建築使用」。 二、……。
　三、按前項規定確認變更之設計圖樣後1個月內，「乙（刪除 甲）」方應申請變更……。
⒌第9條：
一、…………。
　二、房屋稅：領得「交屋（刪除使用執照）」後之房屋稅，按 雙方分得比例各自負擔。
⒍第15條：
　一、…………。「乙方保證建造本約房屋不含有損害建築結構安全 或有害人體安全健康之輻射鋼筋、石棉、未經處理之海砂 等材料或其他類似物」。
⒎第16條：增「甲方不得告知他人，甲方分得之權狀坪數，否則 應賠償乙方因此所有損害」。
⒏第24條：增「本契約自簽約日起3年內應取得建築執照，否則本 契約自動作廢」。
⒐附件四土地所有人各樓層可分得面積明細表，其中許金文部分 ：土地面積7.43坪、建物門牌51號2樓、原有-建物面積24.49 坪、分得-權狀面積38坪「刪除28.1坪」、分得-B2F機械式停 車位1部。
㈣許金文於98年5月15日簽署選屋單（圖）遴選B棟15層面積50.5 坪、車位B2-114號（見原審卷一第44-45頁）。



㈤明暘公司、全體地主於98年4月22日分別與土地銀行就辦理有關 系爭合建土地及專戶資金信託管理事務，簽訂土地信託契約， 及與中國建經公司就辦理有關建物起造人名義信託管理事務等 事務，簽訂建物信託契約，有各信託契約可參（見原審卷一第 208-225頁)。
㈥系爭合建案經新北市政府於98年12月16日核發系爭99年建照， 領照日為99年3月3日，嗣於100年11月8日開挖地下室，並於10 0年12月19日申報勘驗一樓版，有系爭99年建照、勘驗記錄表 可參（原審卷一第133頁、卷二第22、133頁）。㈦訴外人楊偉琦等訴請撤銷系爭99建照，經臺北高等行政法院於1 00年11月10日以100年度訴字第482號判決撤銷系爭99年建照， 明暘公司不服提起上訴，經最高行政法院於101年4月26日以10 1年度判字第373號判決上訴駁回確定（下稱系爭行政訴訟）， 有各該判決事及系爭行政訴訟事件全卷可參（見原審卷一第80 -132頁及外放卷）。
㈧許金文於101年8月6日簽署信託事務指示函予土地銀行，內容略 以：許金文前與貴行為辦理新北市○○區○○段0000000○ 0000000 ○000○000地號等21筆土地有關土地及專戶資金信託管理事務簽 訂信託契約，因最高行政法院判決工務局應撤銷系爭99年建照 之處分，許金文同意於全體委託人與受託人合意時，後續明暘 公司為辦理原申請建照由原起造人與○○段000等26筆土地向工 務局申請建照續行審查相關事宜等語（見原審卷二第250頁） 。
㈨系爭行政訴訟確定後，明暘公司另行申請建造執照，經新北市 政府於102年12月19日核發系爭102年建照，建物為地上24層、 地下5層、2幢12棟、235戶。後於105年9月12日經新北市政府 核發系爭105年使照，總樓地板面積25,191.1平方公尺，工程 造價4億1,315萬7,564元，有系爭102年建照、105年使照可參 （見原審卷一第134、135頁）。
㈩明暘公司已依系爭合建契約、選屋單約定，將許金文選定之15 樓建物，即坐落於系爭000號土地（應有部分77/10000）及系 爭房屋，層次面積103.31平方公尺、陽台面積14.40平方公尺 、雨遮面積6.11平方公尺、共有面積（扣除車位）65.41平方 公尺（計算式：12506.38平方公尺×523/100,000＝65.41平方公 尺，小數點2位以下四捨五入，下同）、車位面積25.01平方公 尺（計算式12506.38平方公尺×200/100,000＝25.01平方公尺） ，於106年7月17日以買賣為登記原因，將所有權移轉登記予許 金文，有建物登記第一類謄本可按（見原審卷一第147頁）。 據此計算，許金文分得之房屋（不含車位）坪數為57.24坪（ 計算式：103.31平方公尺＋14.40平方公尺＋6.11＋55.41平方公



尺＝189.23平方公尺，189.23平方公尺×0.3025＝57.24坪），與 其依系爭個別契約可得分配坪數38坪相差19.24坪（計算式：5 7.24坪－38坪＝19.24坪）。
登記為許金文所有之系爭房屋總面積（含車位）為214.24平方 公尺（層次面積103.31平方公尺、陽台面積14.40平方公尺、 雨遮面積6.11平方公尺、共有面積90.42平方公尺），系爭合 建案之總樓地板面積25,191.1平方公尺，工程造價4億1,315萬 7,564元，依此計算許金文分得系爭房屋之工程造價為351萬3, 736元（214.24/25,191.1×413,157,564＝3,513,736）。系爭合建案於100年11月8日開挖地下室，迄105年9月12日取得 系爭105年使照，合計為1,771日。
明暘公司於105年9月12日、11月30日通知許金文配合辦理對保 手續及結清找補款項（見原審卷一第26-34頁之原證1、2）。許金文於105年12月15日以新店郵局存證號碼001287號存證信函 通知明暘公司，明暘公司前揭105年9月12日、11月30日繳款通 知，尚有疑義待釐清等情，明暘公司已收受（見原審司促字卷 第40-45頁之聲證2）。
兩造於106年2月9日召開合建戶許金文結算會議，明暘公司第一 次銷售底價為44萬9,000元，嗣兩造同意系爭合建契約第4條第 4項於交屋應找補金額之坪差單價，由9折調為8折計算，即每 坪以35萬9,200元計算（計算式：449,000元×0.8＝359,200）（ 有原審卷一第39-40頁之會議紀錄、外放明暘開發巴黎皇宮合 約書）。
明暘公司於106年4月12日以永和中山路郵局存證號碼000108號 存證信函通知許金文應依系爭合建契約第13條約定，於函到7 日內依約辦理交屋手續及結清交屋款項，許金文於同年月13日 收受（見原審卷一第35-38頁之存證信函及回執）。許金文應給付明暘公司下列款項：
⒈樓層價差28萬5,000元；
⒉應收回第三期保證金9萬9,066元；
⒊過戶規費印花稅7,136元；
⒋過戶代書費1萬3,000元；
⒌105年度地價稅8,624元；
⒍瓦斯管線設計費6萬8,249元；
⒎管理基金1萬0,762元。
系爭合建案之信託費用總計為984萬1,667元，其中展延期間之 信託費用合計為165萬6,667元，有明細表、中國建經公司、土 地銀行之統一發票可參（見原審卷二第10-21頁）。另系爭合 建案之24筆（即○○段000-000、 000-000、000、000等筆土地 ）合併為系爭000號土地後，許金文應有部分為124/10,000，



且依土地銀行出具不動產信託101年度財產目錄清冊所載，許 金文權利範圍亦為124/10,000（見原審卷一第191頁）。如明暘公司請求有理由，利息起算日為106年6月20日。本件之爭點：㈠明暘公司請求如附表明暘公司欄所示之金額，是 否有理由？㈡許金文以下列各項為抵銷之抗辯，是否有理由？⒈ 其應分得58.136坪，分得系爭房屋面積57.24坪，不足0.896坪 ，明暘公司應找補32萬1,843元；⒉其應繳納之土地增值稅為6 萬8,740元，扣除其預繳之18萬7,836元，明暘公司應退還11萬 9,097元；⒊明暘公司依系爭合建契約第10條之約定，應賠償其 逾期完工違約金227萬3,815元；⒋明暘公司應賠償其因減少停 車位面積、增加房屋面積之損害164萬8,729元。㈢許金文抗辯 明暘公司未依債之本旨交付系爭房屋、完成驗屋手續，並將所 有權狀交付許金文，許金文以此為同時履行之抗辯，是否有理 由？
按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭 句，民法第98條定有明文。又解釋當事人所立書據之真意，以 當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字 面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院107年 度台上字第442號判決要旨參照）。次按解釋契約，應以當事 人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他