台灣高等法院民事判決 八十八年度上更㈢字第四０八號
上 訴 人 丙○○
壬○○
癸○○
丁○○
戊○○
己○○
辰○○許牡
住桃
卯○○許牡
住桃
丑○○許牡
住桃
子○○許牡
住桃
寅○○許牡
住桃
辛○○許鈺
住桃
庚○○許鈺
住桃
共 同
訴訟代理人 呂傳勝 律師
被 上訴 人 乙○○ 住
甲○○ 住台北市○○街五九巷十四號二樓
共 同
訴訟代理人 吳玉豐 律師
趙建華 律師
右當事人間因所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十三年九月二十九日臺灣
桃園地方法院八十二年度重訴字第一一０號第一審判決，提起上訴，經最高法院第三
次發回更審，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審及發回前第三審之訴訟費用，由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人等應將附表所示土地交付並將所有權全部辦理移轉登記與上訴人等全體
為公同共有。
三、第一、二審及發回前第三審訴訟費用均由被上訴人等負擔。
貳、陳述：
與原判決、本院前審判決記載相同者，予以引用外，另行補充陳述略以：
一、先就此次最高法院發回判決指示各點陳述如左：
(一)查平均地權條例第七十八條規定「依第七十六條規定終止耕地租約時應由土地所
有權人以書面向直轄市或縣 (市）政府提出申請經審核其已與承租人協議成立者
應准終止耕地租約」，兩造訂立協議書後依上開規定地主應以書面向桃園縣政府
提出申請而拒不履行，係地主之遲延違約，但不影嚮原協議書之效力，因地主於
協議書訂立後不依規定以書面向桃園縣政府提出申請，故上訴人提起本訴，請求
被上訴人履行協議應無不合。
(二)次查依訂立協議書時 (六十七年十二月間）有效之耕地三七五減租條例第十七條
第二款規定「承租人因遷徒或轉業放棄其耕作權時，耕地租約在租佃期限未屆滿
前亦得終止租約」，本件耕地之承租人因遷徒轉業而放棄耕作權，依當時有效之
上引耕地三七五減租條例第十七條第二款規定亦得終止租約。訂立協議書後地主
不依規定以書面向桃園縣政府提出申請，係地主之違約，不影嚮於協議書之效力
，且依訂立協議書時有效之耕地三七五減租條例第十七條第二款規定承租人因遷
徙或轉業而放棄耕作權時亦得終止租約，本件耕地之承租人因遷徙轉業放棄耕作
權而與地主簽訂協議書，自屬有效。
(三)地主收回之土地中第一六七二－二號 (舊地號）縱係編為綠地，依上引訂立協議
書時有效之耕地三七五減租條例第十七條第二款規定仍得終止租約。況上開一六
七二－二號土地係地主收回之土地，與本案分歸佃農之土地無涉。
(四)案外人許輝巽係於訂立協議書後始失蹤，按協議書於六十七年十二月間訂立，上
訴人許鈺爐及許明鐘於七十九年間租佃爭議協調會及其後之訴訟稱許輝巽失蹤多
年並無不合，按許輝巽係於協議書訂立後始失蹤，何能謂不會在協議書上蓋章。
許輝巽經桃園地方法院八十三年二月三日八十三年亡字第三號判決宣告於七十七
年九月十五日死亡，有許輝巽戶籍謄本在卷可稽，被上訴人謂許輝巽於訂立協議
書 (六十七年十二月間訂立）後始失蹤，並無不合。許輝巽共同分得桃園市○○
段埔子小段一六四０號建０·０三四三公頃 (見協議書不動產標示第九項）並於
協議前由地主移轉建物一間登記為許輝巽之子許德發所有，許輝巽並非一無所獲
，許輝巽將其分得之建物一間指定登記為其子許德發所有，合情合理亦且合法。
許輝巽並非本案當事人，亦未對被上訴人提起訴訟，上訴人於原審起訴狀未提許
輝巽，對本案應無影響，鈞院上字案審理時，上訴人提交代理人之協議書影本末
頁掉漏，誤以為承租人僅二人有蓋章，其後上訴人再提出完整之協議書影本，始
知承租人三人均有蓋章而予更正，原因在此，並非前後矛盾。
二、被上訴人否認協議書上「翁智聰」印章之真正，但查：
(一)經向銀行查閱發現協議書末尾批註「茲收到本協議書第七條價款新台幣四十萬元
（即桃園信用合作社永興分社甲存Ｈ一二一戶０八九五四七號支票壹張68.1.5兌
現) 」該支票之發票人係許明鐘，經上訴人之父許輝煌背書後交由被上訴人翁智
聰提出銀行兌領，支票背面有「行存一六０七翁智聰」字樣，有該支票影本在卷
可稽，翁智聰收受上訴人之父許輝煌依協議書第七條約定之款項，支票已從銀行
調出，協議書之真正，何容否認，翁智聰如未與上訴人之父許輝煌等訂立協議書
，何以收受上開價款。
(二)訂立協議書以後翁智聰與被上訴人乙○○曾於七十年四月廿三日共同聯名以桃園
九支郵局存證信函第三三號通知上訴人速向陳逸良代書催辦終止租約及移轉登記
手續，有存證信函在卷可稽，如「翁智聰」未訂本件協議書，何與被上訴人乙○
○共同聯名發函通知速辦終止租約及移轉登記手續，協議書之真正又一鐵證，何
容否認，被上訴人亦於高院前審承認上開存證函之印章為其所有。
(三)七十年四月廿三日桃園九支郵局第三三號存證信函係訂立協議書以後翁智聰與被
上訴人乙○○所共同發函，為被上訴人在另案高院八十一年重上字第三四號所有
權移轉登記事件所承認，有該案判決書在卷可稽。上開判決理由欄記載「雙方訂
立協議書後，被上訴人及翁智聰曾於七十年四月廿三日以桃園九支局第三十三號
存證函通知許明鐘略謂：－－－查申請終止租約書類，已經手續完畢交與陳逸良
土地代書辦理，請向該代書催辦－－－等語，亦有該存證信函影本在卷可按，上
訴人 (係被上訴人乙○○之誤）本人於本院復承認該信函上之印章為渠所有屬實
，僅稱存證函非伊所寫，大概是翁智聰寫的云云 (見本院八十一年四月廿二日準
備程序筆錄），被上訴人及翁智聰如未與許明鐘、許輝煌（上訴人等之父）訂立
協議書，何必通知許明鐘向代書催辦終止租約手續？」。
(四)協議書末尾批註「茲收到本協議書第七條價款新台幣肆拾萬元 (即桃園信用合作
社永興分社甲存Ｈ一二一戶０八九五四七號支票乙張68.1.5兌現」所指即屬上開
支票，票載金額日期票號均相同，被上訴人指係另件買賣之價金與本案無涉，毫
無理由。
三、被上訴人承認協議書上「乙○○」之印章為真正，僅以印章交給代書可能代書偷
蓋為辯，被上訴人就其印章被偷蓋之事實迄今未能舉證，如有偷蓋何於訂立協議
書後，被上訴人「乙○○」又與「翁智聰」共同以上開存證信函通知速辦有關手
續。代雙方訂立本件協議書之證人邵有田到場結證：「當初雙方同意按附表比例
給佃農 (指許明鐘、許輝煌）條件如協議書所寫，後來終止租約手續交給陳逸良
代書辦，我不清楚，他們下午談到晚上，當時地主想收回蓋房子，地主願放棄地
，比例乃地主算的，認為可以」。被上訴人否認協議書上印章之真正，何足採信
。
四、本件協議書業經雙方終止租約之土地除原判決後附表所載系爭土地四筆外，尚有
重劃前之埔子段埔子小段一六六０、一六七二－二、一六七二－三、一六七二－
四、一六四０、一六四０－一、一六四０－三、一六四０－四、一六八三、一六
六五、一六七二等土地十一筆均於訂立協議書前之民國六十七年八月三日即編定
於南崁新市鎮都市計劃內之住宅區，被上訴人為收回蓋房子而與佃農訂立本件協
議書 (見上引協議書代書邵有田證言），兩造訂立協議書時，當時有效之平均地
權條例第七十六條第一項規定：「出租耕地經依法編為建築用地者出租人為收回
自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約，同條第二項復規定，依前項規定
終止租約，實際收回耕地屆滿一年後不依照使用計劃建築使用時，直轄市或縣市
政府得照價收買之」，是耕地經依法編為建築用地者，其租約之終止得依前開規
定為之。
(一)系爭土地地目雖為田，惟早於民國六十四年十二月二日即編定於南崁新市鎮之都
市計劃內，為住宅區，有土地謄本記載「都市土地」在卷可稽。
(二)證人陳逸良亦於許明鐘與被上訴人所有權移轉登記案稱：「地主想收回蓋房子，
願放棄地，租佃雙方同意按附表比例給佃農條件如協議書所寫，影印一份協議書
給我辦理所有權移轉登記與租賃契約終止，先申報土地增值稅、再辦租約終止，
於向桃園市公所申辦租約終止時須附兩造聲請書、佃農放棄書及地主承諾於一年
建築房屋，否則政府可照價收買之承諾書，地主原先拿來證件，嗣見承諾書保證
一年內建築，認為不利才不蓋章」，兩造終止耕地租約之協議自屬有效。訟爭耕
地於兩造協議終止租約前已編為建築用地，依平均地權條例第七十六條第一項規
定出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時得終止租約。
(三)系爭耕地經依法編為建築用地，地主與佃農協議成立同意終止租約，依平均地權
條例第七十五條及第七十八條規定「應准終止租約」協議自屬有效，被上訴人應
依協議將分歸佃農即上訴人之土地移轉登記與上訴人。
五、查「耕地租約在租佃期限未屆滿前如承租人因遷徒或轉業放棄其耕作權時得終止
租約」，修正前耕地三七五減租條例第十七條第二款定有明文。
(一)上訴人之父許輝煌於六十七年十二月訂立本件協議書前之六十四年六月一日業已
轉業在桃園市永和市場販售青菜，有桃園市公有零售市場攤位使用許可書在卷可
稽。
(二)上訴人之父許輝煌於訂立本件協議書前之六十一年十一月一日亦由原住桃園市○
○路一五號遷徙至桃園市○○路六五六號，有戶籍謄本為證。
上開攤位使用許可證及戶籍謄本均係公文書，依民事訴訟法第三五五條規定推定
為真正。
六、按上開修正前耕地三七五減租條例第十七條第二款規定「如承租人因遷徙或轉業
放棄耕作權時得終止租約，是終止租約如因遷徒或轉業任何原因之一而放棄耕作
權即得終止租約，不以遷徙及轉業二者兼備為要件。
(一)上訴人之父許輝煌確於六十一年十一月一日從原住桃園市○○路一五號遷徙至桃
園市○○里○○路六五六號，有戶籍謄本為據，並為兩造所不爭執，既因遷徙，
自得終止租約。
(二)上訴人之父許輝煌確有在訂立協議書之前轉業，有攤位使用許可書為據，依許可
書第一條約定「期滿另辦使用許可書」即可繼續租賃，訂立協議書時許輝煌仍繼
續租攤營業。
本件耕地租賃，承租人同意地主收回耕地三分之二，此部分自屬承租人放棄耕作
權，上訴人之父許輝煌因遷徙及轉業，兩種原因兼備而放棄耕作權，同意地主收
回承租耕地之三分之二，自屬合法，地主同意將耕地三分之一移轉所有權登記與
承租人部分則係私權之合法行使，兩造既已意思表示一致，契約成立，依契約自
由原則，被上訴人應受拘束，負有將訟爭土地移轉登記與上訴人之義務。
七、系爭土地原係翁賜雲、翁賜恭、翁賜從、翁智聰、乙○○、翁明宗、翁明遠、翁
明芳、翁武雄等九人所共有，故三七五租約記載出租人翁智聰等九人，其後上開
共有人將其持分陸續轉讓與翁智聰、乙○○二人，六十七年十二月間訂立協議書
時系爭土地係屬翁智聰、乙○○二人共有，故協議書關於地主 (甲方）僅由翁智
聰、乙○○二人蓋章並無不合，按原出租人因耕地為其共有而共同出租，其後持
分全部轉讓與翁智聰、乙○○二人，出租耕地之租賃權當然隨同移轉，原共有人
因持分全部移轉而喪失一切權利，有土地謄本二件在卷可稽。
八、上訴人之父已故許輝煌及許明鐘係被上訴人乙○○及被上訴人甲○○之父已故翁
智聰之佃農，承租其土地耕作，民國六十七年十二月間，業佃雙方成立協議，以
佃農取得三分之一、地主收回三分之二為條件，協議終止租約，訂有協議書為據
，佃農早將承租耕地之三分之二交還地主，地主竟不將依約分歸佃農之三分之一
土地辦理所有權移轉登記與佃農，歷時多年迄今。依協議書約定，上訴人之父許
輝煌分得之土地為桃園市○○段埔子小段一六八三－二、一六七七－二、一六七
七及一六七七－一號四筆土地，上開土地全部變更為都市土地，並經辦理市地重
劃，改編新地號，如原判決附表所載，有協議書及土地謄本之記載可稽。協議書
訂立以後，地主之一翁智聰於七十六年六月二十九日死亡，由被上訴人甲○○辦
妥繼承登記，取得持分二分之一，另二分之一則仍為被上訴人乙○○所有，有土
地謄本為據，故請求被上訴人等將所有權全部 (各持分二分之一）辦理登記並交
付與上訴人，上訴人之父許輝煌七十二年六月二十六日死亡，上訴人許牡丹、許
鈺爐亦於訴訟繫屬中死亡，上訴人為其全體法定繼承人，有除戶謄本為據。
九、協議書前文記載「今因雙方同意終止租約，各種條件約定如左」，第一條約定「
出租耕地全部乙方 (承租人）取得三分之一，甲方 (出租人）收回三分之二」，
第二條約定「乙方同意承租標的自民國六十八年度起解除租約關係，所有地上物
於終止租約日起三十天內全部清理完畢，否則視為放棄」，第四、五條約定辦理
終止租約需雙方印章文件不得刁難，何能指為未終止租約，地主收回部分縱未辦
理三七五書面註銷手續，依「耕地三七五減租條例第六條第一項載本條例施行後
耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂應由出租人會同承
租人申請登記」，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更
、終止或換訂須經登記始能生效」 (判五一台上二六二九），亦不能否認租約終
止之效力。
十、查訟爭桃園市○○段二０八八號 (重測前為桃園市○○段埔子小段一六六０號)
、同段一九九六號 (重測前為桃園市○○段埔子小段一六七二－四號，由原一六
七二號分割出），同段一九九七號 (重測前為桃園市○○段埔子小段一六七二－
三號，由原一六七二號分割出），同段一九七一號 (重測前為桃園市○○段埔子
小段一六七二－二號，由原一六七二號分割出) ，原係翁賜雲、翁賜恭、翁賜從
、翁智聰、乙○○、翁明宗、翁明遠、翁明芳、翁武雄等九人所共有，故三七五
租約記載出租人翁智聰等九人，其後上開共有人將其持分陸續轉讓與翁智聰、乙
○○二人，六十七年十二月間訂立協議書時訟爭土地僅屬翁智聰、乙○○二人共
有，故協議書關於甲方僅由翁智聰、乙○○二人蓋章，其餘係贅列，又原出租人
因耕地為其共有而共同出租，其後持分全部轉讓與翁智聰、乙○○二人，出租耕
地之租賃權當然隨同移轉，原共有人因持分移轉而喪失一切權利，有土地謄本二
件在卷可稽。
(一)訂立協議書時上訴人出租之耕地僅為上訴人翁智聰及乙○○二人共有，其他出租
人已將其持分移轉登記與翁智聰及乙○○二人而對本件出租之耕地喪失權利，協
議書由地主即出租人翁智聰、乙○○二人及承租人許輝煌、許輝巽、許明鐘等三
人蓋章，自屬有效。
(二)協議書雖載出租人翁智聰等七人，但除翁智聰及乙○○二人外，其餘出租人已將
持分移轉登記與翁智聰、乙○○二人而對耕地喪失權利，故未在協議書上蓋章，
但不影嚮於協議書之效力，協議書寫出租人翁智聰等七人，除翁智聰、乙○○二
人外，其餘係贅列，被上訴人執此主張協議尚未成立，自有誤會。
十一、查「因條件成就而受不利益之當事人如以不正當行為阻止條件之成就者，視為
條件已成就」，民法第一百零一條第一項定有明文。兩造於六十七年十二月間訂
立協議書後上訴人即依約將有關資料文件交與代書辦理終止租約手續，並於七十
年四月十日及七十年四月廿七日分別以存證信函催請被上訴人會同辦理租約終止
手續，因被上訴人拒交證件而無法辦理，被上訴人顯係以不正當之行為阻止條件
成就，依上引民法規定視為條件已成就，被上訴人辦理土地移轉登記之義務業已
發生，自應將系爭土地依協議書約定辦理所有權移轉登記與上訴人。
十二、「耕地租約於租期屆滿前除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租
者，應續訂租約」，耕地三七五減租條例第二十條定有明文，又「出租人未於公
告申請期間內提出收回自耕或續訂租約而經查明承租人仍繼續耕作者，應依民法
第四百五十一條、土地法第一百零九條、耕地減租條例第五條、第二十條規定辦
理續訂租約六年」 (內政部七十四台內字第三０七一八０號函）。兩造於六十七
年十二月訂立協議書後上訴人即依約將有關資料交與代書辦理終止租約，因被上
訴人拒交證件而無法辦理，桃園市公所遂依上開條文及內政部函辦理續訂租約。
十三、「耕地三七五減租條例第六條第一項規定：本條例施行後，耕地租約應一律以
書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂應由出租人會同承租人申請登記云云
，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂須
經登記始能生效」 (判五一台上二六二九）。兩造於六十七年十二月訂立協議書
後因被上訴人拒交證件而無法辦理租約終止登記，桃園市公所遂依上開內政部函
逕行辦理續訂租約，已如前述。兩造既已訂立協議書同意終止租約，依上引判例
縱未向行政機關辦理租約終止登記亦生租約終止之效力。
十四、末查「被上訴人對於上訴人起訴，並非根據租佃關係，亦非否認兩造有租賃關
係，而係請求上訴人履行和解契約，自無需依耕地三七五減租條例第二六條之規
定而為調解調處」 (判四四上一二八三），上訴人係請求被上訴人履行協議，依
上引判例毋庸調解調處，併此陳明。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、上訴駁回。
二、歷審訴訟費用，均由上訴人負擔。
貳、陳述：
與原判決、本院前審判決記載相同者，予以引用外，另行補充陳述略以：
一、按耕地三七五減租條例第十七條第一項、第二項之規定及最高法院五十一年台上
字第二八二九號判例、暨大法官會議釋字第七十八號解釋；終止耕地三七五租約
，需具備法定終止事由，始得為之，斷不容當事人私相授受，咨意終止，俾合於
政府推行土地政策之宗旨；但查，本件上訴人自承曾在六十七年十二月間為本件
終止協議之時，雖有在公有臨時市場擺設攤位，但此舉僅係「副業性質」，伊仍
以耕作為主業；另上訴人雖自桃園市○○路搬至同市○○路，唯兩者距離僅數百
公尺，其性質應為「搬家」，而非遷徒，根本不影響渠在系爭土地為農作行為，
是本件終止顯不合於法定正當理由，是此協議終止已違反法令強制規定，而為無
效。另按農作土地編定為都市計劃土地得為終止租約之規定，乃民國七十二年十
二月修訂三七五租約條例時之新增條款，但本件終止協議係於六十七年十二月協
議，根本不得適用，乃上訴人引用此協議時不存在之條例為適用，依法亦無可採
。
二、另按平均地權條例第七十六條之終止，按同條例第七十八條之規定，應向主管機
關依法提出聲請，經審核其合法定終止事由及程序，始得有效；質言之，租佃雙
方欲終止租約者，仍需置於行政機關監督下，按同條例第七十八條之要式行為進
行；今查，本件租佃雙方先因租佃契約終止之要件不合法，再因，終止條件不相
合致，終因共同出租人及承租人未全體為終止之意思表示合致，以致協議不達為
雙方所明知，因此，上訴人乃再於六十八年、七十四年依法向被上訴人續租系爭
耕地，豈知上訴人竟又於十五年時效將屆前，引據此不存在之協議主張，更違情
理。
三、文書之真正，應由提出者證明之。今查，上訴人所呈之協議書之印章，被上訴人
甲○○，自始即否認其上有關「翁智聰」之印章為真正；此外，協議書上列舉之
出租人，除被上訴人外，尚有翁明遠等七人，而渠等均未在協議書上簽名同意，
是此協議書，其形式上不具備成立要件，應甚明確；不唯如此，本件租佃契約在
承租人方面，亦有三人之多，但卻僅有上訴人之二人簽名，另一承租人許輝巽，
根本未簽名同意，是按最高法院二十二年上字第二五三六號判例意旨，上訴人既
無法證明文書之真正，又豈能執此為有利之證據。
四、又終止租約之意思表示，應由全體出租人及全體承租人共同為之，最高法院四十
四年台上字第一一九號判例闡明甚詳；今查，本件租佃契約之出租人共有九人，
承租人則共有三人，但據協議書所示，並未經全體共同出租人及共同承租人為意
思表示，應非合法有效之終止；但上訴人稱因為終止之協議時，其他出租人土地
已移轉為被上訴人二人所有，應不需經其他共同出租人同意云云；但查：土地所
有權為物權，而租賃權為債權，而債權契約之締約，並不以物權為基礎，任何人
均得為債權契約之簽締，已為通說之見解，因此上訴人稱毋庸其他共同出租人為
終止之意思表示，顯與「債權契約」之性質不合，而不可採；再者，若如上訴人
所辯毋庸其他共同出租人同意者，上訴人又何需將其他共同出租人列名於協議書
內？如此豈不自我矛盾。此外，本件租約在承租人方面，另有「許輝巽」，而許
輝巽早於協議書之前已失蹤，亦為上訴人所自承，則既已失蹤之人，根本不可能
為終止之協議，是此協議既未經「全體共同承租人」為終止之意思表示，按前揭
判例意旨，應非有效。
五、另上訴人稱此協議若非有效，被上訴人何需以桃園九支局第三三號存函通知上訴
人辦理終止租佃之事？併具領協議書上載之支票？但查，上訴人甲○○自始即否
認桃九支局第三三號存函為翁智聰所發，且上載之翁智聰印章及地址，均非翁智
聰所有，上訴人既無法證明為翁智聰之印章，又豈可強行將之解釋為翁智聰所發
。此外，被上訴人兌領之支票，乃乙○○所交付，翁智聰根本不知其來由，不唯
如此，協議書之成立與否，應依其法定條件是否具備為斷，縱有發生不成立或無
效者，則被上訴人應否退款，應另依「不當得利」之法律規定處理，則上訴人以
此支票兌現主張協議已有效成立，在邏輯上亦有謬誤。
六、矧據，系爭租佃土地共有十八筆之多，此兩造係以十八筆土地成立一個單一之租
佃契約，而今，該十八筆土地並未全部變更其用途，應不得就部分土地為割裂式
地終止，乃兩造所共知，因此，租佃契約之終止，因無法合於法定要件，而協議
不成立，應無可爭議；甚且，上訴人至今仍占有系爭耕地之全部，並於六十八年
、七十四年陸續辦理續租之手續，其道理即在此，否則，上訴人一方面主張租約
已終止，另一方面又主張租約仍繼續存在，豈非自相矛盾。
理 由
一、上訴人許鈺爐、許牡丹於本件訴訟期間，分別於八十八年十二月三十日、八十八
年二月十八日死亡，應由其等繼承人辛○○、庚○○、辰○○、卯○○、丑○○
、子○○、寅○○承受訴訟，業據該等繼承人具狀聲明承受訴訟，有聲明承受訴
訟狀、戶籍謄本在卷為憑，經核與法尚無不合，應予准許，合先敘明。
二、上訴人等起訴主張：被上訴人乙○○、甲○○已故之父翁智聰，依耕地三七五減
租條例之規定，將共有坐落桃園縣 (市○○○段第一九五四號 (重劃後之地號）
等多筆耕地出租予上訴人等 (許牡丹由辰○○、卯○○、丑○○、子○○、寅○
○承受訴訟；許鈺爐由辛○○、庚○○承受訴訟）之先父 (或先祖）許輝煌及訴
外人許明鐘耕作，耕作之地目雖為「田」，惟早於民國六十四年十二月二日即編
定於南崁新市鎮之都市計劃內，為住宅區，被上訴人乙○○、甲○○之父翁智聰
欲收回建屋，上訴人等之被繼承人許輝煌亦已轉業，願放棄耕作權，乃於六十七
年十二月間簽訂協議書，同意終止耕地租約，並約定許輝煌、許明鐘取得承租土
地三分之一所有權，乙○○、翁智聰收回其餘三分之二之土地，且約明許輝煌所
取得者為一九五四、一九六六、二００三、二００二等地號四筆 (重劃前為埔子
段埔子小段一六八三－二、一六七七、－一、－二，下稱系爭土地) ，應於終止
租約生效後移轉登記與許輝煌所有，詎乙○○、翁智聰拒不履行約定辦理租約終
止登記，顯係以不正當之行為阻礙租約之終止，依法應認該租約已終止生效。嗣
許輝煌、翁智聰先後於七十二年六月二十六日、七十六年六月二十九日死亡，由
被上訴人甲○○辦妥繼承登記，取得所有權應有部分二分之一，另二分之一則仍
為被上訴人乙○○所有。上訴人等為許輝煌或其子、女之法定繼承人。被上訴人
自應依約將系爭土地所有權移轉登記與上訴人等，為此，依協議書約定之法律關
係，求為命被上訴人等將系爭土地交付、並為所有權移轉登記與上訴人等公同共
有之判決。
三、被上訴人等則以：上訴人等所提出終止租約之協議書並非真正，印章亦非被上訴
人乙○○及翁智聰所有，該協議書未經全體共有人同意，難謂有效成立。且許輝
煌實無遷徙或轉業而放棄耕作之正當理由，純為取得被上訴人等之土地，而終止
耕作租佃契約，依當時有效之耕地三七五減租條例第十七條之規定，本件協議書
應為無效，兩造終止租約之協議時，亦未依平均地權條例第七十八條規定之程序
辦理，應仍受當時有效之耕地三七五減租條例第十七條規定之拘束。且兩造間之
租佃契約分別於六十八年及七十四年期限屆滿，仍再續訂租約並辦理租約登記，
自有消滅原訂協議書之意，上訴人等以已消滅之協議書，請求將系爭土地交付、
並為移轉所有權移轉登記，即非有據等語，資為抗辯。
四、上訴人等主張被上訴人乙○○、甲○○已故之父翁智聰，依耕地三七五減租條例
之規定，將共有坐落桃園縣 (市○○○段第一九五四地號等多筆耕地出租予上訴
人等之先父 (或先祖）許輝煌及訴外人許明鐘耕作，該等耕地於民國六十四年十
二月二日公告實施納入南崁新市鎮之都市計劃中，使用分區為住宅區等事實，為
被上訴人等所不爭執，且有耕地租約登記簿、桃園縣政府八十六年一月七日八五
府工都字第二七六九三八號函、土地登記謄本、戶籍謄本在卷為憑。上訴人等主
張之上開事實，應堪信為真實。
五、上訴人主張被上訴人乙○○、甲○○之父翁智聰 (已故）與上訴人等先父 (或先
祖) 許輝煌及訴外人許明鐘，於民國六十七年十二月間簽訂協議書，雙方同意終
止坐落桃園縣桃園市○○段第一九五四、一九六六、二００二、二００三及同段
第一九九六、一九七一、一九九七、二０八八地號（重測前地號依序為桃園縣桃
園市○○段埔子小段第一六八三－二、一六七七－二、一六七七、一六七七－一
、一六七二－四、－二、－三、一六六０地號）等多筆土地之耕地租約，約定按
全部出租耕地及使用建地總數，由許輝煌及訴外人許明鐘取得三分之一，被上訴
人乙○○及翁智聰收回三分之二，依協議書之約定許輝煌取得被上訴人乙○○及
翁智聰共有原判決附表所示之系爭土地全部。終止耕地租約 (即協議書)生效後
，被上訴人乙○○及翁智聰應即將系爭土地所有權移轉登記與許輝煌等事實，業
據上訴人等提出協議書、耕地租約登記簿、及土地登記謄本為證。被上訴人等雖
否認協議書之真正。惟查被上訴人乙○○於本院八十一年重上字第三十四號事件
行準備程序時，已承認協議書上之印章為其所有，僅辯以印章交給代書，可能為
代書所偷蓋云云（見本件原審外放證物所附本院八十一年度重上字第三十四號判
決書第三頁第十三、十四行）。而印章由本人使用係屬常態，被人盜用則為變態
，故本件協議書上所蓋印章，既經被上訴人乙○○承認為真正，依舉證責任分配
原則，被上訴人乙○○應就其印章被盜用之事實負舉證責任，惟被上訴人乙○○
並未舉證以實其說，依民事訴訟法第三百五十八條規定，該協議書即應推定為真
正。且為雙方書寫協議書之邵有田於該事件亦到場證稱：「－－－當初雙方同意
按附表比例給佃農（指許明鐘、許輝煌），條件如協議書所寫，後來終止租約手
續交給陳（逸良）代書辦，我不清楚，他們下午談到晚上，當時地主想收回房子
，地主願放棄地，（比例）乃地主自己算的，認為可以」（同上第十九行以下）
，故被上訴人否認協議書之真正，尚非可採。
六、惟按：耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有承租人因遷徙或轉業，放棄其耕作權
時之情形不得終止。民國七十二年十二月二十三日修正公布前、即六十七年十二
月間系爭協議書訂立時施行之耕地三七五減租條例第十七條第二款定有明文；又
：耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有耕地三七五減租條例第十七條所定各款情
形不得終止，如承租人自動放棄耕作權時，依同條第二款規定亦須確有因遷徙或
轉業之正當事由。司法院大法官會議釋字第七八號亦著有解釋；參照最高法院五
十一年台上字第二八二九號判例「司法院大法官會議釋字第七八號係就耕地三七
五減租條例第十七條第二款所為之解釋，上訴人放棄耕作權既與該條之規定有牴
觸，本難認為有效，不因該號解釋公布在後，而受影響有所差別。」之意旨，承
租人如無遷徙或轉業之正當事由，仍不得與出租人合意終止耕地租約，易言之，
即：承租人如無遷徙或轉業之正當事由，放棄耕作權，而與出租人合意終止耕地
租約，該終止耕地租約，不能認為有效。而所謂遷徙，係指承租人有正當事由遷
離耕地所在地，無法或難以從事耕作者而言，非指單純之遷移居住處所。所謂轉
業，應指承租人有正當事由不再以耕作土地賴以維生之依據而言。
七、本院查：出租人違反第十七條第一項規定終止租約者，前揭耕地三七五減租條例
第二十二條第一款定有刑事處罰之規定，且出租人因法定事由 (含承租人因遷徙
或轉業，放棄其耕作權) ，而終止租約時，除現行耕地三七五減租條例第十七條
第二項之規定外，無出租人應給予承租人補償之規定，如非以法定事由終止租約
，而係由出租人給付一定之補償費或其他利益予承租人作為終止租約之條件，因
屬「利誘」終止租約，出租人可能因而構成前揭該當刑事處罰之違規終止租約罪
行，其終止租約，自應認其約定違反公共政策而無效。本件上訴人等主張許輝煌
有遷徙、轉業，放棄耕作權之事實。惟查許輝煌於簽訂前揭終止租約之協議書前
，即六十一年十一月一日將戶籍由原住之桃園市○○路一五號，遷入同市○○路
六五六號，固有戶籍謄本足憑，但兩地相距僅約四百公尺，亦為兩造所不爭執，
難認已達因遷徙無法耕作而需放棄耕作權之程度。上訴人等又主張許輝煌於簽訂
終止租約之協議書前，已轉業在桃園市永和市場販售青菜，有桃園市公有零售市
場攤位使用許可書在卷可稽。惟上訴人所提許輝煌之「攤販使用許可書」，其有
效期間自六十四年六月一日至六十六年五月三十一日，為期二年（見原審卷第五
十五頁），至簽訂終止租約之協議書六十七年十二月間，已期滿一年有餘，又未
提出任何可資證明繼續使用之證明，上訴人辛○○、庚○○之被繼承人許鈺爐於
另案即原法院七十九年度訴字第四七０號、本院七十九年度上字第一五二四號兩
造間租佃爭議事件中，抗辯「－－－並未轉業，如僅靠承租耕作部分收入，難以
糊口，為生活起見，兼營其他工作，無可厚非。－－－」有前揭事件之民事判決
附卷可參（見原審卷第八十八頁反面、第九十三頁反面倒數第一行），充其量亦
僅能認其販售青菜，為「兼業」貼補家用，難認其販售青菜為轉業，況且許輝煌
於簽訂終止租約之協議書後之六十八年，仍續訂耕地租約，有前揭耕地租約登記
簿在卷 (本院重上字卷四四頁）足憑，桃園市公所於七十八年二月二日尚以七八
桃市民地字第五四五四號證明上揭系爭土地訂有三七五租約屬實，亦有該證明書
附於同上卷第四五頁可稽，益徵許輝煌無遷徙、轉業之事實，上訴人等為遷徙、
轉業而放棄耕作權之主張，自無可採。
八、復查被上訴人乙○○及翁智聰與許輝煌所簽訂終止租約之協議書，約定許輝煌同
意被上訴人乙○○及翁智聰收回系爭地段第一六四０－一、一六四０－三、一六
四０－四、一六八三、一六六五、一六七二土地全部、及第一六七二－二土地面
積三分之二，而由許輝煌取得系爭地段第一六八三－二、第一六七七－二、一六
七七、一六七七－一地號土地全部（以上地號均為土地重測前地號），另依土地
登記謄本所載，約定由許輝煌取得之土地，其地目均為田，而桃園縣政府於本院
前審函請查明上揭土地何時依法「編定為建築用地」，在八十六年一月七日以八
五府工都字第二七六九三八號略以：「－－－民國六十四年十月二日公告實施納
入南崁新市鎮之都市計劃中，使用分區為住宅區。」函覆，而八十七年四月二日
所請領之土地登記謄本，其「編定使用種類」仍記載為「農業用地」，而非「建
築用地」，有該土地登記謄本附於本院重上更 (二）字卷第一四八頁至二０五頁
足憑，是則，上揭系爭土地雖於民國六十四年十月二日公告實施納入南崁新市鎮
之都市計劃中，使用分區為住宅區，屬於都市計劃土地，仍為農業用地，應受民
國七十二年十二月二十三日修正公布前施行之耕地三七五減租條例第十七條規定
之拘束。許輝煌既無遷徙或轉業之事實，已如前述，依前揭耕地三七五減租條例
第十七條之規定、大法官會議解釋、及最高法院判例意旨，不得終止耕地租約，
其所以與被上訴人乙○○及翁智聰簽訂終止租約之協議書，無非以放棄耕作權作
為取得系爭土地之對價，其無正當事由而放棄耕作權，乃出租人利誘承租人放棄
耕作權所簽訂終止租約之協議書，違反前揭耕地三七五減租條例第十七條之規定
、大法官會議解釋、及最高法院判例意旨，亦屬違反當時耕地三七五減租條例之
公共政策，依民法第七十二條之規定，自屬無效。
九、承前所述，終止租約之協議書既屬無效，則嗣後所簽訂之耕地租約，繼續有效存
在，上訴人辛○○、庚○○之被繼承人許鈺爐與訴外人許明鐘，於被上訴人等訴
請許鈺爐、訴外人許明鐘、許輝巽等協同為上揭系爭土地終止租約之登記及返還
上揭系爭土地之訴訟時，不否認占有、耕作上揭系爭土地，有原法院七十九年度
訴字第四七０號、本院七十九年度上字第一五二四號民事判決足稽，從而，上訴
人等依無效之協議書，請求交付、移轉系爭土地予上訴人等公同共有，於法自屬
無據，不應准許，原審為其敗訴之判決，經核於法尚無違誤，上訴意旨，仍持陳
詞任意指摘原判決不當，求予廢棄非有理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，及提出未經援用之證據，斟酌後
認不影響判決基礎，無逐一論述必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十五 日 民事第六庭審判長法 官 吳 欲 君
法 官 藍 文 祥 法 官 陳 博 享右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十七 日 書記官 鄒 賢 英附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。